Итальянские мерки: элитный дом или жилье премиум-класса

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Просматривая объявления по продаже объектов недвижимости, все не раз наталкивались на характеристику: элитный дом или жилье премиум-класса. Иногда такие формулировки используют как рекламный ход или же это может быть субъективная точка зрения владельца недвижимости, считающего свой объект исключительным.

Другое дело Италия: здесь рынок недвижимости обладает четкими правилами, определяющими жилые объекты по имеющимся характеристикам как элитные, средние, бюджетные и др. Однако, этой классификацией пользуются в первую очередь отнюдь не покупатели…

На первом месте престиж…

Нет ничего приятнее осознавать, что твой пентхаус единственный в своем роде, представляющий собой объект элитной застройки, а имеющийся на руках сертификат, подтверждающий данный факт, греет душу и тешит самолюбие. Но не это главное. Причина, по которой стоит поинтересоваться к какому классу относится дом, совершенно иная.

Как бы не банально это звучало, дело не в деньгах, а в их количестве.

На самом деле расчет налоговых ставок на итальянскую недвижимость ведется исходя от того, к какому классу принадлежит жилье. В связи с этим немаловажно выяснить этот момент до приобретения интересующей вас недвижимости. Стоит знать, что классность объекта подлежит повышению (понижению) за счет проведенных ремонтных работ и реконструкции. Далее обо всем расскажем в подробностях.

О налогах

Налоговые взносы, уплачиваемые лицами, приобретающими недвижимость премиум-класса:

  • Уплата регистрационного налога. Ставка этого налогового взноса в случае покупки недвижимого объекта рассчитывается как 9% от его стоимости. Однако тем, кто покупает дом, удовлетворяя свои нужды, как жилье для постоянного проживания, начисляется льгота. Налоговые вычеты в этом случае составят не более 2%. Так вот, нужно понимать, что приобретая элитный объект, претендовать на льготы покупатель не может, придется ему рассчитывать на уплату всех 9%. В данном случае  совершенно не важны будут и цели, для которых в данном случае приобретается жилье.
  • Уплата НДС. Приобретая новый объект, покупателю необходимо уплатить НДС. Ставка этого налога для резидентов Италии, покупающих основное жилье, составляет 4%, все остальные категории граждан обязаны уплачивать 10%, а вот покупателям элитных домов налог рассчитают в размере 22% от их стоимости.
  • Уплата муниципального налога. В каждом регионе определяется свой размер этого налога, она варьирует в пределах от 0,4 до 0,76% от оценочной стоимости жилья. Его не уплачивают собственники жилья, которое является их единственным местом жительства, исключение составляет элитное жилье.
  • Уплата налога на богатство. Собственники элитной недвижимости, стоимость которой превышает 700 тыс. евро обязаны уплачивать этот налог. Он рассчитывается в размере 0,2 — 3,5%, уплачиваемая сумма имеет прямую зависимость от стоимости жилья. Этих трат определенно можно избежать, если указать собственниками недвижимого объекта обоих супругов.

Недвижимость может быть разной

Согласно кадастровой классификации жилая недвижимость делится на категории:

  • люкс (виллы, замки, дворцы);
  • средняя ценовая категория;
  • эконом-класс (бюджетные, ультрабюджетные, сельские объекты, небольшие жилые строения, в том числе дачные);

Как определяется элитное жилье итальянцами

Предсказуемо, не правда ли, отнесение дворцов и замков к классу элитного жилья, а как же быть с дорогой, с богатым убранством, многокомнатной квартирой или домом? Для их правильного соотнесения к определенному классу применяется система критериев.

Основные показатели, определяющие жилье элитным:

  • Жилой объект располагается в части городской планировки, в которой преимущественно находятся виллы и частные парки.
  • Земельный участок, по занимаемой площади больше 3 га.
  • У дома располагается открытый бассейн, размер которого свыше 80 кв. м, теннисный корт имеет площадь не менее 650 кв. м.
  • Размер общей площади дома составляет более 200 кв. м, эта величина не учитывает в себе лоджии, террасы, подвальные и чердачные помещения, лестничные пролеты, парковочные места. А вот земельный участок, на котором располагается жилое строение, минимально в 6 раз превышает площадь здания.
  • Наличие полезной площади жилья более 240 кв. м, также не учитываются балконы, террасы, подвалы, чердаки, лестницы, парковочные места.
  • Расположение дома в районе элитной застройки, где цена земли в 1,5-2 раза выше стоимости строения.

Другие характеристики, придающие жилью статус элитности

Для объектов элитной недвижимости характерна, как уже говорилось ранее, средняя полезная площадь от 200 кв.м.

Также эти дома нельзя себе представить без крытых, а также открытых террас и балконов, позволяющих отдохнуть на свежем воздухе, наслаждаясь открывающейся городской панорамой, а также, добавляющих еще порядка 65 кв.м. к полезной площади жилья.

Если дом, состоит из нескольких этажей, он дополнительно может быть оборудован лифтом. Не исключено, что в таком доме предусмотрено наличие служебной лестницы и грузового лифта для обслуживающего персонала.

Владельцы таких домов часто оформляют парадную лестницу материалами, имеющими определенную ценность, делая ее центровым элементом и визитной карточкой дома. Высота потолка в элитном жилье составляет 3,3 м, очень часто в их украшении используется лепнина и ручная роспись.

Оформление дверей, как входных, так и внутренних также имеет свои особенности: они изготавливаются при использовании ценных пород дерева, имеют украшения в виде резьбы или инкрустации, включения драгоценных металлов.

В декорировании стен и полов, также могут быть использованы ценные материалы и дорогая отделка натуральным камнем, мрамором, красным деревом и др.

Наличие бассейна и теннисного корта, несомненно, повышают стоимость объекта в разы.

От класса к классу

Указанная выше сложная система применима, в большинстве своем, для оценки жилья новой застройки, однако есть возможность и владельцу жилой собственности добавить какие-либо элементы премиум-класса, позволяющие измениться статусу объекта.

Обладая загородным домом с большим земельным участком, всегда есть возможность обустроить на его территории бассейн. Таким образом, расположив в непосредственной близости с домом бассейн, превышающий 80 кв.м., а также при наличии в самом жилом строении других признаков роскоши и богатства, несомненно возрастают шансы присвоить объекту премиум-класс.

Но не стоит ждать, что это произойдет само по себе. Первоначально, все изменения по реконструкции обязательны для согласования. Планируемый план работ предоставляется в кадастровый орган для проведения оценки, который утверждает преобразования, вносит изменения и дополнения в уже существующий план жилого объекта. По итогу проведенных работ проводится переоценка недвижимости с изменением его класса.

Нужно также учитывать, что влияние на окончательное решение также оказывает и расположение дома. В случаях, когда строение уже располагается, окруженное домами элитной застройки есть большая вероятность того, что его также признают роскошным жильем. А если вокруг рассматриваемого дома, располагается бюджетная застройка, то скорее всего статус жилья останется прежним.

Не забывайте, что как только изменяется статус недвижимости на элитный, налоговые ставки будут соответствующе повышены.

Можно предположить, что кому-то выгодно в свою очередь и понижение категории дома. По меньшей мере можно засыпать бассейн землей либо провести демонтаж теннисного корта. Но, поверьте, делать это ради снижения налоговых ставок, не стоит.