Каждый, кто инвестирует накопления в зарубежную недвижимость, преследует одну лишь цель – сохранение и приумножение своих вложений. Сделать это можно, сдавая объекты недвижимости в аренду, тем самым получая незначительный, но постоянный доход. Еще один вариант – получение разовой прибыли от перепродажи жилья. 

Дело это, конечно, рискованное, но и рассчитывать можно на приличный доход. Тем, кто готов заработать на перепродаже недвижимости, совсем нелишним будет знать о том, как легко минимизировать риски и предупредить потерю собственных средств.

Алгоритм по покупке недвижимости, а затем продажи ее с целью получения ценовой разницы, которая могла бы покрывать затраты по сделке и приносить прибыль, не всегда работает. 

Существуют определенные факторы, которые, несомненно, влияют на стоимость объекта недвижимости: общий подъем рынка, локальное развитие инфраструктуры, его реконструкция и др. В некоторых случаях цена на недвижимость может не только подниматься, но и стремительно падать.

Влияние кризиса

Пандемия привела к снижению деловой активности. Вводимые ограничения нанесли урон отраслям, имеющим непосредственную связь с человеческими отношениями – туристическому направлению, сфере красоты и развлечениям, ресторанному бизнесу, в том числе и торговле. Можно было предположить, что рынок недвижимости также пострадает. По крайней мере так себя проявлял финансовый кризис в 2007–2010 годы. Но по истечении двух лет от начала пандемии, уже можно делать выводы об особенностях складывающейся экономической ситуации 2020 года. На самом деле она значительно отличается от той, которая наблюдалась в годы предыдущего кризиса.

С начала 2000-х годов в странах, находящихся на европейской территории, а также в США наблюдался значительный скачок спроса на объекты жилой недвижимости. Своего пика он достиг к 2005-2006 годам. Рынок недвижимости привлекал покупателей низкими ставками, диктуемыми ипотечными кредитами, незначительными суммами первоначальных взносов и лояльной политикой банков к заемщикам. 

Особенная активность наблюдалась со стороны британцев, которые отдавали предпочтение курортной недвижимости, находящейся в средиземноморских странах, с заделом на будущее, что по истечении времени она будет их вторым домом. В рассматриваемом случае ипотечный кредит выдавался под залог имеющегося у заемщика жилья в Великобритании. В последующем жилье, купленное в ипотеку, сдавалось арендаторам, а вырученные деньги направлялись на выплату ежемесячных платежей по кредиту. Эта схема стала очень популярной. Ее использование в 2007 году привело к образованию задолженности со стороны британских потребителей, которая превысила объем ВВП страны. Жители других европейских стран также обращались за кредитами при покупке недвижимости.

В США 2007 год ознаменовался ипотечным кризисом, который не мог не отразиться на мировом рынке недвижимости. Наибольший урон он нанес экономике тех стран, которые были непосредственно связаны с американской финансовой сферой.

Закономерность этой ситуации заключается в том, что больше всего пострадала Великобритания. Благодаря плавающим процентам по кредитам, которые зависели от колебания ставок рефинансирования банка Великобритании, резко выросла стоимость кредитов, что делало для некоторых граждан ежемесячные платежи неподъемными. 

В связи с этим получатели кредита массово стали избавляться от приобретенного ранее жилья, тем самым обрушивая рынок недвижимости. Падение цен на жилье также наблюдалось и в других странах, не смогли остановить спад Австрия, Испания, Норвегия, Финляндия, Ирландия.

На сегодняшний день основания для экономического спада иные, поэтому и рынку недвижимости более комфортно. После того как были сняты жесткие ограничения, количество сделок на рынке жилья в большинстве европейских стран значительно выросло, наряду с этим наметился и рост в цене недвижимости.

По статистическим данным из 60 мировых стран динамика увеличения цен на жилье наблюдалась в 54, исключением стали 6 стран, где стоимость на жилые объекты упала. Также в Европе наблюдается повышение спроса на недвижимость. Эксперты прогнозируют, что такое положение дел сохранится в ближайшие два года, что будет способствовать дальнейшему повышению цен на жилые объекты. Ведь никто не будет отрицать, что в свете последних событий, происходящих в мире, по-прежнему недвижимость остается надежным объектом для сохранения инвестиций.

Оценка перспективности жилых объектов

Кроме влияния мирового кризиса, в каждой отдельно взятой стране или даже в ее регионах существует угроза снижения спроса на местном рынке недвижимости. Опасаться нужно и экономических и политических колебаний, заставляющих инвесторов более внимательно относиться к выбору приобретаемого жилья.

Необходимо уметь ориентироваться на мировом рынке недвижимости, поэтому эксперты советуют обращать внимание на следующие критерии:

• Соответствие дохода, полученного от сдачи в аренду жилья к ее стоимости (R/P). Здесь все закономерно, чем выше уровень доходности средств, получаемых от аренды, тем быстрее идет компенсация стоимости кредита, затраченного на приобретение жилого объекта, что тем самым снижает начисление процентов. Займ в банке обходится дешевле аренды такой недвижимости. Описанная ситуация повышает спрос на приобретение жилья, способствует росту цен. Приемлемо, когда уровень доходности колеблется в пределах 3%-11% от цены недвижимости. В случаях, когда доходность менее 3%, то вкладывать средства в такую недвижимость нецелесообразно. В европейских странах цена на жилье растет, хотя доходность от аренды составляет от 4 до 7%. Несмотря на рост стоимости съемного жилья в 2020 году, который колебался в диапазоне от 10% до 28%, получить большую выгоду не позволили налоговые вычеты.

• Перспективность расположения недвижимости, здесь многое зависит от развития инфраструктуры. Жилье в новостройках на первоначальном этапе может иметь низкий уровень доходности, так как располагается на депрессивной территории. Однако следует учитывать, что каждая застраиваемая территория имеет свой план развития, реализация которого будет способствовать повышению стоимости жилых объектов.
• Затраты на строительство недвижимости. От того, какие затраты несет застройщик на возведение жилья, зависит цена новых квадратных метров.
• Доступность недвижимости. Ни высокая цена жилья, ни особо низкая не может вам обещать потенциал роста получаемого от его дохода. Многое будет зависеть от того, какой уровень жизни в данной стране, а также регионе.
• Среднедушевой доход в населенном пункте, где хотите приобрести недвижимость. Имеет свою актуальность, если рассматривать вариант приобретения элитной недвижимости в больших городах.
• Уровень ВВП страны в расчете на одного жителя, в том числе при соотношении стоимости жилья к ВВП. Чем меньше этот показатель, тем больше возможности для роста.

Несомненно, чтобы полноценно оценить обстановку на рынке недвижимости необходимо владеть достоверной информацией и рассматривать возможные варианты развития событий комплексно, учитывая, в том числе валютные риски.

Естественная прибыль

Покупая жилье и имея прогнозы на будущее в виде дальнейшей его продажи с целью получения прибыли, необходимо многое знать о ликвидности рынка, т. е. реально оценивать возможности быстрой реализации имеющегося у вас объекта. Своей ликвидностью привлекательно для инвестирования жилье во Франции, Италии, Германии, Испании.

В особенности большой скачок в цене на жилые объекты специалисты отмечают на рынке Амстердама. Буквально за пару месяцев стоимость среднегабаритной квартиры, находящейся в центре поднялась на 150 тыс. евро. В связи с тем, что наблюдается дефицит предлагаемых объектов, продавцам удается устраивать торги, тем самым поднимая цену еще порядка на 100 тыс. евро. На периферии города обстановка более-менее спокойная, тут можно найти варианты от 350 тыс. евро. Похожая ситуация с ценами на жилье наблюдается и в Роттердаме, здесь рост хоть и менее интенсивен, но также стабилен. По мнению экспертов в дальнейшем, на протяжении одного-двух лет, рынок недвижимости будет радовать инвесторов повышением цен, в связи с этим есть еще возможность подыскать оптимальный вариант для инвестирования на ближайшее будущее.

Покупка жилья в любой европейской стране считается прибыльным делом. Но не стоит полагаться на то, что произвести перепродажу удастся быстро. Препятствием может стать наличие высокого налога с дохода, получаемого от продажи жилого объекта, в некоторых случаях достигающего 70%, если со дня покупки квартиры не прошло трех лет. 

При таком раскладе налоговые вычеты обнулят существенную прибыль от стоимости жилья. Чтобы сделка по продаже имела выгоду, минимально необходимо выждать около пяти лет. В связи с этим нужно предусмотреть на этот срок как эксплуатировать купленное жилье, учесть коммунальные расходы и текущие налоги. Проще всего, конечно, квартиру или дом сдавать арендаторам, можно также рассмотреть вариант с проживанием в нем знакомых или родственников. Есть случаи, когда недвижимость приобретается детям на период их обучения в европейских ВУЗах, после того, как в пользовании жилья отпадет необходимость, можно рассмотреть продажу уже не нужной квартиры на более выгодных условиях.

Доход, зависящий от вас 

Эксперты, длительное время работающие с европейской недвижимостью, открыто заявляют, что лучшим приумножением средств является проведение реконструкции, а также модернизации и ремонта жилых домовладений. Остается дело за малым – подыскать жилье в плачевном состоянии, однако имеющего хорошее расположение, имеющего перспективы. Произведя улучшение планировки и жилищных условий, несомненно можно ожидать более выгодной продажи – стратегия уже проверена многими. Например, приобретя квартиру в Вене за 157 тыс. евро и сделав в ней ремонт, продать уже можно этот жилой объект за 357 тыс. евро. Умудренные опытом инвесторы зачастую ведут длительные поиски такой недвижимости. Объявления о продаже быстро исчезают, так как покупатель находится быстро и готов оперативно перевести деньги.

Есть случаи, когда ушлые дельцы приобретают один жилой объект, а с помощью реконструкции делают из него несколько. Так, купленная в Гамбурге четырехкомнатная квартира, располагавшаяся на первом этаже во время ремонта разделена на четыре самостоятельных объекта, в каждом из которых предусмотрено наличие санузла. Вложенные средства в реализацию задумки равнялись 1 млн евро. Так, 500 тыс. из них ушло на приобретение самой квартиры, еще такая же сумма потребовалась, чтобы произвести реконструкцию и поставить жилые объекты на кадастровый учет. Таким образом, путем выполненных манипуляций собственнику жилья удалось заработать еще 50% прибыли от начальной стоимости, всего лишь продавая отдельные объекты.

Как обстоят дела с новостройками

Если ставить перед собой цель быстрого получения дохода с помощью приобретения жилья в европейских новостройках и дальнейшей ее продажи, то это, на взгляд агентов по недвижимости, плохая затея. Замечено, что цена объекта во время строительства растет незначительно, а зачастую ее рост и не наблюдается вообще.

Привлечь инвесторов может восточный рынок. Наиболее привлекательны ОАЭ, имеющие большие перспективы к развитию, внушительные темпы роста, а также хорошую доходность от сдачи в наем жилья – это целых 8%. Стоит также учитывать, что в этой стране проводится грандиозная выставка ЭКСПО, принимающая более 6 млн приезжих ежегодно. Даже во время пандемии, здесь обходились без строгих ограничений, посещать рестораны и проживать в отелях можно было повсеместно.

Похвастаться рынком недвижимости могут в Дубае, реализующим огромное количество строительных проектов. Стоит предупредить начинающих инвесторов – наиболее выгодно вкладывать накопления в застройку на начальном этапе ее возведения, выбирая авторитетную фирму. Сведения о крупных застройщиках можно найти на сайте земельного департамента.

Застройщики предлагают условия приобретения недвижимости удобные для клиента, поделив оплату за объект в несколько платежей. Платежи вносятся периодически во время строительства, иногда и после его окончания – в графике платежей предусматривается период в несколько лет после введения жилья в эксплуатацию.

Обязательно нужно подготовить для оплаты сумму первоначального взноса, которая может колебаться при некоторых условиях, однако обычно она составляет 20% от цены, заложенной в стоимость жилого объекта.

Бывалые инвесторы давно приметили, что по мере того, как вводится в эксплуатацию новый жилой комплекс, растет цена и кв. метра, а при улучшении инфраструктуры района, соответственно идет повышение его престижности. Рынку недвижимости в Дубае в 2021 г. удалось продемонстрировать стабильный рост цен. Наиболее востребованы здесь объекты, открывающие доступ к морскому побережью. Цена на виллы и таунхаусы растет быстрее по сравнению с другой недвижимостью. Например, таунхаус с тремя жилыми комнатами в Dubai Hills обойдется от 760 тыс. долларов. А вот обособленно находящаяся вилла потребует от инвестора вложений в размере 1 370 млн. долларов. Если говорить о квартирах, то подходящий вариант найдется в пределах 145 тыс. долларов.

Тем же, кто не располагает большим бюджетом предлагаем остановиться на приобретении недвижимости в Таиланде. Тут можно встретить инвесторов из многих стран мира. Рынок привлекает инвестиции выходцев постсоветского пространства, и европейских граждан, есть здесь доля американского и китайского капитала.

Эта многоликая страна может предложить небольшую малогабаритную квартиру с одной жилой комнатой стоимостью в 70-80 тыс. долларов. Здесь же можно рассчитывать и на покупку строящегося жилья в рассрочку от застройщика. Для инвесторов предлагается стандартная программа, в рамках которой покупателю предлагается оплатить 30% от общей стоимости жилья, а оставшиеся 70% выплатить частями. Окончательный взнос передается при вручении ключей от квартиры, в некоторых случаях нужно рассчитывать на оплату 30% – 50%. Примечательно, что продать жилье возможно на любой стадии строительства, в таком случае выплата рассрочки ложиться на нового собственника. А бывший собственник сможет таким образом заработать дополнительно от 10 до 15% к тому, что он уже вложил в проект. Но, а если дождаться сдачи объекта, то получить доход можно гораздо больше.

Охота на перспективные объекты

Получить максимум выгоды при минимальных денежных вложениях возможно, если осуществить пресейл, под которым понимается предстартовая продажа жилого объекта. Такой практикой часто пользуются, покупая жилье в Таиланде, предложение там распространено среди местных застройщиков.

Стоимость апартаментов, купленных в рамках пресейла, окажется на 50% меньше, чем сумма, которую можно получить при финальной продаже объекта уже введенного в эксплуатацию. Даже не дождавшись пока строительство будет завершено, уже по истечении нескольких месяцев после начала торгов, такое жилье можно продать, подняв ценник на него на 10-15%. Существенным пунктом в успешности дела станет выбор с вашей стороны хорошо зарекомендовавшего себя девелопера. 

Иногда компания не может похвастаться завершенными проектами, а значит она не обладает своей историей в Таиланде. В таком случае будет совсем нелишним навести справки о том, имеет ли рассматриваемый застройщик документ, дающий право на владение землей, на которой будет проводиться застройка. Обязательно обратите внимание, чтобы на плане постройки стояла правительственная печать, а также, чтобы застройщик обладал экологическим разрешением на стройку. В свете последних событий получить такое разрешение довольно сложно, но нужно учитывать, что реализовать без этого документа проект практически невозможно.

Нужно понимать, что минимальную цену недвижимость имеет на стадии оформления застройщиком необходимой документации. Поэтому ваша задача – не ошибиться с выбором застройщика, опираясь исключительно на его репутацию.

Также всегда можно рассчитывать на горячую продажу, когда удается приобрести желаемый объект по цене на 30-50% ниже рыночной. И в Таиланде это не является редкостью, тут сплошь и рядом инвестиционная недвижимость, приобретаемая с привлечением иностранного капитала. Мировой экономический кризис, проявляющийся в разных государствах в той или иной степени, зачастую требует срочного возврата денежного капитала, что заставляет владельцев недвижимости, приносящей доход, в срочном порядке ее продавать, делая тем самым реальные скидки потенциальным покупателям. 

При таком раскладе, даже имея сумму минимального бюджета в 30 тыс. долларов, вполне реально подыскать вариант для инвестирования. Однако следует помнить, что, скорее всего, к продаже предлагается готовый объект, а значит рассчитывать на рассрочку не приходится. 

Рассчитаться придется полной суммой, эквивалентную стоимости квартиры. Подготовить к перепродаже такое жилье можно достаточно быстро, на это потребуется от месяца до полугода с получением прибыли в 50%.

Обратите свое внимание на возможное приобретение земельных участков, так как наблюдается тенденция к значительному росту их стоимости. Земельный рынок ограничен предложениями, поэтому это рождает достаточно высокий спрос. Приобретя в собственность участок и дождавшись того, кто готов его купить, вы тем самым получите возможность выгодно его продать. Единых правил на земельном рынке нет, поэтому каждая сделка является индивидуальной.

Следует знать: В Таиланде ценовой ценз земельного участка под частное строительство 0,16 га может составлять от 145 тыс. долларов и выше.

На британской территории можно воспользоваться частным кредитованием, которое осуществляется под залог приобретаемой недвижимости. В тех случаях, когда собственник жилья экстренно нуждается в большой сумме денег, а по каким-то причинам банк не одобряет кредит, воспользоваться можно услугами частного кредитора. Это может быть любой человек, в том числе и иностранный гражданин. 

К примеру, в Кембридже владельцу жилой недвижимости срочно необходимы деньги в сумме 247 тыс. фунтов, чтобы погасить накопившиеся долги. Его жилье оценено в 700 тыс. евро. Он может найти человека, готового дать ему необходимую сумму под 20% в месяц. Потенциальному инвестору остается только заключить в адвокатской конторе договор залогового кредитования, по условиям которого в течение трех месяцев он сможет заработать 50 тыс. фунтов. 

В том случае, если заемщик не возвращает долг (что случается достаточно часто), инвестор имеет право продать залоговую недвижимость и заработать дополнительный доход.