Сербия: подробно о рынке недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


На прошлой неделе мы уже выяснили, чем Сербия привлекательна для инвесторов из России. И с весны 2022 г. число желающих перебраться в эту страну на ПМЖ выросло многократно. Рассмотрим подробнее предложения на рынке недвижимости и попробуем выяснить насколько сложно заключить сделку по жилью в этой стране.

Столица

Население Белграда составляет порядка 1,4 миллиона граждан. Сейчас этот один из древнейших городов Европы, испытавший на себе около 40 войн, манит путешественников своей естественностью и гостеприимством. Особо радушно встречают гостей разнообразные кафе, где и местные не прочь провести время – поболтать за чашечкой крепкого кофе или покурить. Ведь как известно, жители Сербии обожают кофе, а в заведениях страны еще пока не запрещены сигареты.

Среднестатистическая стоимость 1 кв.м в мае 2022 г. составила 1 680 евро, и это только при покупке вторичного жилья. В новостройках же цена «квадрата» – 2 165 евро. В центральной части Белграда цены еще выше, здесь стартовая цена может составлять 3 000 евро за кв. м. Стоимость объектов недвижимости первичного и вторичного рынков различается на 20-30%.

Двухкомнатные апартаменты пл. 59-85 кв. м реально купить примерно за 150 тысяч евро, если только район не относится к центральным.

Столица негласно разделена на 17 муниципальных районов – општин.

Элитным районом столицы принято считать Старый город. Он славится своими многочисленными достопримечательностями, а также развитой инфраструктурой. Здесь всегда улицы полны прогуливающимися путешественниками. Самая большая проблема проживания в этом районе – малочисленность парковочных мест. Местные агенты недвижимости утверждают, что зажиточные жители столицы отдают предпочтения иным районам города. Стоимость апартаментов в районе Старого города порядка 2 869 евро за кв. м.

К историческим районам относится и општина Верхний Дорчол. В этом округе множество прекрасных старинных сооружений, а на улицах разнообразные современные бары и рестораны гостеприимно распахивают двери перед каждым посетителем. Цена на собственность здесь не сильно отличается от цен Старого города – примерно 2 525 евро за кв. м., но тут почти нет магазинов с лояльными ценами.

Нижний Дорчол – округ находится на побережье прекрасного Дуная, застроенного многоэтажными домами, возведенными почти перед самым распадом Югославии. Множество этих домов сегодня выглядят ужасно, поэтому цены на квартиры в них немного ниже, чем на апартаменты в многоэтажках Верхнего Дорчола.

Примерная цена за кв. м здесь составляет 2 286 евро. Но большим плюсом этого округа является близость к берегам и наличие у домов парковочных мест.

В општине Врачар жилье в цене за кв. метр уступает разве что Старому городу и Верхнему Дорчолу. Тут тоже множество старинных построек, чередующихся с домами, возведенными в советский период. Самая большая достопримечательность этого района – чудесный храм Святого Саввы, на сегодняшний день он является самым огромным собором православного христианства и продолжает свою деятельность. Врачар значим из-за своего удобного местоположения и отличной транспортной сети. Хотя многие специалисты сходятся во мнении, что этот район во многом переоценивают.

Если район Старого города занимает довольно маленькую площадь, объекты недвижимости в нем теснятся как могут, то Новый Белград можно считать полной противоположностью – он очень обширен и славится своими просторными улицами. Большая часть новых домов находится именно тут. Развитие инфраструктуры этого района направленно на семьи с детишками, а также на создание условий для автовладельцев, для которых оборудовано множество парковочных мест. Стоимость апартаментов в Новом Белграде выходит порядка 2 054 евро за кв. м.

Неподалеку от знаменитого пляжа столицы, на озере Ада Циганлия, находится општина Баново Брдо. Местные жители любят здесь селиться – подальше от центрального района и поближе к живописным природным красотам, к лесам и водоемам. Цена за кв. м в новостройках стартует с 2 000 евро.

Нови-Сад

Город является одним из крупнейших в Сербии. Он раскинулся на побережье Дуная в северной части страны. В отличие от столицы, ютящейся на холмистой территории, он удачно расположился на равнине. Население составляет около 400 тысяч жителей.

Православные христиане заложили Нови-Сад еще в XVII в. – в 1694 г., а через один-два века город скакнул в развитии, приобрел статус культурного центра, и ему присвоили еще одно название – Сербские Афины. Сегодня Нови-Сад принято считать культурной столицей Сербии, а все потому, что он полон многочисленных музеев, монументов, обелисков и прочих памятников истории.

В 20-х годах прошлого столетия город являлся одним из многочисленных мест эмиграции российских граждан.

Уютный, небольшой и милый городок по праву признан одним из самых отличных мест страны. Тут все самое нужное расположено в шаговой доступности и при этом отсутствует суета, присущая столицам.

Хотя и Белград можно назвать спокойным городом, если сравнивать его со столицей Российской Федерации или иными большими городами РФ и Европы.

Цена новых апартаментов в Нови-Саде обходится около 1 500 евро за кв. м (и этот показатель выше на 16%, чем в 2021 г.). Да и на вторичном рынке имеется множество предложений, здесь ценовой разброс составляет примерно от 1 255 евро до 1 517 евро за кв. м.

Ниш

Следующий по габаритам город страны – Ниш, здесь количество жителей порядка 300 тысяч, а находится он на реке Нишаве, а если сказать точнее – в ее низинах, соединяя их мостами. Все исторические витки запечатлелись в этом городе: дворцовые руины Римской эпохи, базилика времен Византии, крещальня, османские мечети и православные церкви.

Сейчас Ниш – прогрессивный городок, который постоянно развивается. Здесь расположилось множество вузов, чудесных парков, которые так и манят прогуляться, милых кафе и респектабельных ресторанов, а еще в городе можно посетить замечательный фестиваль, посвященный джазу – Нэшвиль.

Жилье здесь можно подобрать стоимостью от тысячи евро за кв. м.

Лозница

В городе проживает 30 тысяч жителей. В Лознице есть все для комфортной жизни семьям с детишками, но по мнению городских агентов недвижимости здесь маловато мест, где молодежи можно развлечься.

Примерная цена за кв. метр квартиры в городе начинается от одной тысячи евро.

Налогообложение и финансовые затраты

При покупке недвижимости на вторичном рынке нужно оплатить налоговый взнос 2,5% на переоформление прав собственности. Те, кто покупает апартаменты на первичном рынке данный налоговый взнос не оплачивают.

Цена квартир в новостройках обычно уже указана с учетом налога на добавленную стоимость. Но выбирая объект недвижимости, стоит тщательно читать договор, внесен ли НДС в стоимость апартаментов.

Размер налога на собственность, который платится каждый год, зависит от рыночной стоимости объекта и его расположения. Сбор выходит от 0,2% до 1%, при этом самая высокая ставка используется только в центре столицы, а самая низкая в провинциальных округах, стоящих довольно далеко от городов.

Обычно нерезиденты и граждане страны при покупке квартиры заключают договора с агентствами по недвижимости. Услуги компании обходятся в 2% от стоимости жилья. Юристы берут порядка 300-500 евро за сделку. Специалист занимается проверкой недвижимости, чтобы на нее не претендовали третьи лица, способные оспорить право собственности. Услуги нотариуса обойдутся в среднем около 500 евро, опять же цена за оформление сделки зависит от стоимости объекта.

Ну и придется оплатить услуги переводчика, стоимость которых составит примерно 50 евро в час.

Сделки 

Местные жители зачастую для покупки квартир и домов берут ипотечные кредиты, но нерезиденты, только что прибывшие в страну, не могут рассчитывать на лояльность банков. Даже при наличии ВНЖ, ипотеку выдадут иностранцу только в том случае, если он отработал в Сербии более 3-х лет по трудоустройству на постоянной основе.

Из-за санкционных ограничений, введенных на банки Российской Федерации, и ответных методов, которые ограничили денежные переводы за границу, оплатить покупку недвижимости стало проблематично. Немного улучшит ситуацию увеличение лимита для переводов со счетов россиян в банках РФ на их счета в заграничном банке. В середине мая данный лимит повысили до 50 тысяч долларов, а ранее он составлял всего 10 тысяч. При этом совершить денежный перевод на допустимую сумму имеет право любой член семьи. В этом случае нужные для сделки по покупке апартаментов деньги можно собрать на счет в любом банке Сербии. Российские граждане чаще всего использую «АПИ-банк», ранее бывший дочерним предприятием «Сбербанка».

Но при переводе денежных средств стоит учесть, что переводить деньги разрешено только из банков РФ, не попавших под санкции и имеющих подключение к SWIFT. Агенты недвижимости уже привыкли, что даже соблюдая все условия, денежные средства поступают на счета с задержкой.

Как только сумма будет переведена на счет в банке Сербии, можно начинать сделку. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, и нужная сумма переводится на счет продавца.

В такой ситуации придется оплатить комиссию два раза за переводы между банками – примерно 1%. Но продавцы порой не прочь открыть счет в банке, удобном для покупателя, это уменьшает затраты на денежные транзакции порой до 5 тысяч динаров за перевод – это около 42-х евро. Покупка недвижимости производится в той валюте, которая оговорена сторонами.

Приобрести жилье в новостройке немного легче. В данной ситуации деньги можно перевести со счета в банке РФ (не подпадающий под санкции), основываясь на договоре купли-продажи или же инвестициях. Транзакции юридическим лицам с российских счетов банков РФ не имеют ограничений по сумме.

Сербия как место жительства

Сербия – чудесное уютное государство с гостеприимными гражданами, родственными душой русским, украинцам и белорусам. Эта страна является хорошим вариантом для переезда. Здесь довольно лояльные правила получения вида на жительство, не очень дорогая аренда квартир и достаточно доступные цены в магазинах.

Покупка жилья доступна по ценам вполне соотносимым с расценками на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и прочих областных городах Российской Федерации. А если в наличии не слишком крупная сумма, то можно выбрать для проживания небольшой городок или поселок городского типа, а также Нови-Сад и Ниш. Если необходимо жить в Белграде и средства это позволяют, то стоит поискать предложения и там.

Специалисты рынка считают, что нерезидентам лучше покупать жилье у застройщиков, выбрав апартаменты в только что отстроенной многоэтажке. Такое вложение инвестиций более удобно, при этом сделка не облагается налогом на передачу прав собственности и дает возможность провести оплату прямо с российского счета. Апартаменты в Сербии продаются уже отделанными, как и в большинстве государствах Евросоюза, это дает возможность избежать лишних денежных трат.

При рассмотрении жилья как на первичном, так и на вторичном рынке стоит подыскать риелтерскую фирму, давно освоившую рынки и имеющую положительные отзывы. И не стоит экономить на юристах.

Сербский рынок имеет отличный инвестиционный потенциал. Ежегодно спрос на недвижимость растет и среди сербов, и среди нерезидентов страны. 

Специалисты советуют выбирать хорошие объекты недвижимости на первичном рынке с выгодным местоположением. Вкладывать финансы можно и в провинциальные городки, к примеру, цена на апартаменты в Лознице с 2014 года возросла в 2,5 раза.