Продать или оставить? Взгляд эксперта на рынок заграничной недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


В сложный для себя период, связанный с введением санкционных мер, граждане России ищут возможные варианты приобретения жилья за границей. Но есть и обратная сторона этого процесса. Сложившаяся в мире ситуация способствует тому, что некоторые собственники избавляются от заграничной недвижимости. Как в санкционных ограничениях продать жилье и стоит ли это делать прямо сейчас, поговорим об этом подробнее.

Когда иметь собственную квартиру за границей в тягость…

В феврале 2022 г. собственники жилья, находящегося за пределами Российской Федерации, почувствовали на себе не только действие санкций со стороны зарубежных стран, но и предпринимаемые меры по противодействию со стороны своего государства.

Невозможность пополнения банковских счетов за рубежом

Первое, с чем столкнулись наши соотечественники – это с невозможностью пополнять свой банковский счет, находящийся в иностранном банке. В связи с этим у людей возникли сложности по оплате ипотечных кредитов, а также расходов, связанных с коммунально-бытовым обслуживанием имеющейся у них недвижимости. Таких трудностей удалось избежать тому, у кого на момент принятия санкций уже имелся ВНЖ или гражданство иностранного государства.

Отмена авиарейсов и увеличение затрат на перелет

К сожалению, между Россией и многими зарубежными странами прямые авиарейсы отменены и в ближайшее время не предвидятся. Только лишь Сербией, Турцией, Арменией, ОАЭ и Узбекистаном авиаперелеты осуществляются по прежнему распорядку. В другие же иностранные государства можно попасть только с пересадкой, в связи с этим затраты на дорогу выросли в несколько раз. 

К примеру, стоимость авиабилета от Москвы до Барселоны и обратно не превышала суммы в 500 евро. На сегодняшний день поездка по этому же маршруту потребует затрат в два раза больше. А если учесть, что такие перелеты совершаются семьями с детьми, то можно только представить какие потребуются расходы для того, чтобы добраться к месту назначения.

Сложности оформления ВНЖ, в том числе собственнику жилья

Иностранные государства ввели ограничения по реализации программ, дающих право получения ВНЖ для лиц, имеющих российское гражданство. К примеру, Греция перестала оформлять золотые визы и визы для материально независимых, даже для тех, кто инвестировал в их экономику или организовал бизнес на греческой территории.

А Португалия не выдает визу D7 цифровым кочевникам и лицам, имеющим доход с ранее вложенных инвестиций. Препятствием для ее оформления стало то, что открыть счет в местном банке с паспортом российского гражданина практически невозможно.

Для того чтобы получить такую же визу в Испании, необходимо туда приехать. В настоящий момент нельзя оформить документы в посольстве на российской территории, как это можно было сделать ранее.

Затруднения при получении туристической визы

Проблемы возникли и у любителей заграничного туризма. Туристические визы стали выдаваться не всем заявителям, многим россиянам в посещении иностранных государств было отказано. В мае визовыми центрами Италии документы от граждан, имеющих российский паспорт, на предоставление визы не принимались. Однако достаточно быстро удалось прийти к общей договоренности, поэтому туристический отдых на территории Италии снова стал доступен.

Но есть и исключение, к примеру, Германия и на сегодняшний день закрыта для посещения российскими туристами.

Санкционный кризис

И все же, решающим аргументом для продажи недвижимого имущества являются опасения наших граждан, что действие санкций против Российской Федерации может растянуться на неопределенный срок. Предсказать в этом случае дальнейшее развитие мировых событий практически невозможно. Например, первоначально при введении санкций были внесены предложения запретить российским гражданам совершать сделки с недвижимым имуществом на территории Евросоюза. В последствии, это ограничение было снято. Несмотря на то, что россияне на сегодняшний день имеют возможность совершать сделки по покупке и продаже жилья в иностранном государстве, их документальное оформление для российских граждан достаточно усложнено.

Специалисты утверждают, что беспокойство о возможности остаться без жилого имущества, у многих беспочвенно. На сегодняшний день не изъято жилье даже у тех, кто попал под действие санкций, решение данного вопроса выносится судом и требует определенных доказательств. По мнению риелтеров, меньше всего это касается собственников бюджетных квартир и малогабаритных домов.

Пандемия и закрытые границы

Несомненно, пандемия наложила свой отпечаток на события, происходящие в мире. А наложение кризиса, случившегося после введения санкций, усугубило ситуацию. Собственники жилья ограничены в возможности перемещения через границы иностранных государств, в совершении денежных переводов на свои счета, когда в этом есть необходимость. Все это у обычного человека создало впечатление неуверенности в завтрашнем дне, чувства неудовлетворенности от наличия у него заграничного имущества.

Продажа недвижимости за границей, и стоит ли это делать прямо сейчас…

Изучив состояние рынка недвижимости в иностранных государствах на сегодняшний день, оценив влияющие на него риски, специалисты риэлтерских агентств акцентируют внимание на обстоятельствах, способствующих продаже жилых объектов в современных реалиях. Далее рассмотрим особенности совершения таких сделок в зависимости от страны, в которой размещается недвижимость.

Испания

Указанные выше трудности, с которыми сталкиваются владельцы заграничной недвижимости, характерны для Испании. Но специалисты советуют не торопиться при принятии решения о продаже жилья на испанской территории.

Когда невозможно оплатить ипотеку

Реалии на сегодняшний день таковы, что россияне местными банками ограничены в возможности пополнять свои счета. Есть вероятность возникновения нулевого баланса на счете, что влечет за собой проблемы с оплатой коммунальных платежей, в том числе погашения ипотечных кредитов. При возникновении задолженности по ипотеке, заемщик информируется банковским извещением о необходимости ее оплатить. В случае, когда человеком по каким-то причинам платежи не вносятся длительный период (количество месяцев прописывается в договоре при выдаче кредита), банк получает право распоряжаться залоговым имуществом, коим будет являться ипотечная квартира, на свое усмотрение.

Что же можно предпринять, чтобы избежать такой ситуации? Специалисты риэлтерских агентств, в описанных обстоятельствах, не советуют срочно избавляться от недвижимого имущества, так как продать его придется на 15%, а то и на 20% дешевле, чем оно стоит на самом деле.

Нужно знать, что несмотря на блокировку денежных счетов, в исключительных случаях испанские банки могут принимать у вас определенные платежи, но для этого потребуется их обоснование. 

Иностранцу достаточно предоставить необходимые документы: справку 2-НДФЛ, договор о получении кредита, выписку о владении ипотечной квартирой. Таким путем можно оплатить ипотечный взнос или получить перевод от человека, арендующего вашу квартиру (если предоставить банку заключенный договор аренды жилого помещения).

Стоит отметить, что политика лояльности у испанских банков к гражданам России разная. Например, банком Sabadell, выдавшему за 2021 год 400 млн. евро крупным российским инвесторам, четвертый месяц блокируются любые входящие на счета российских граждан платежи.

В то же время банк Santander, оформивший кредиты россиянам на сумму в размере 80 млн. евро, более лоялен к своим клиентам. Если они не попали под санкции и смогли предоставить доказательства легальности своих доходов, то могут пользоваться счетом в этом банке, осуществляя необходимые платежи.

Банком BBVA по-прежнему открываются счета по российскому паспорту, условием является лишь подтверждение платежеспособности клиента.

У всех перечисленных банков сохраняется заинтересованность в надежных клиентах, имеющих крупный бизнес на испанской территории.

Таким образом, даже в сложной ситуации выход всегда есть, важно сделать правильный выбор банка.

Способы продажи недвижимости

В случаях, когда собственник жилья, обладающий ВНЖ, решился продать свое недвижимое имущество, то сделать он это сможет беспрепятственно. Трудностей при совершении сделки не возникнет в связи с тем, что денежные перемещения по его банковскому счету не ограничены.

Если же собственником жилого объекта является человек, не имеющий испанского вида на жительство, то наиболее благоприятный вариант, чтобы покупателем являлся гражданин России. При заключении такой сделки расчеты между покупателем и продавцом будут производиться в рублевом эквиваленте, а уплату налогов за обе стороны возьмет на себя агентство, занимающееся оформлением договора купли-продажи.

Процедура заключения сделки по продаже недвижимости выглядит так:

  • приобретатель жилого помещения в нотариате передает продавцу чек, выписанный в банке, с суммой равной стоимости жилья;
  • нотариус получает чек, указывающий на оплату налоговых взносов, и чек за нотариальное оформление сделки;
  • стороны подписывают договор, ниже он утверждается нотариусом и переводчиком;
  • сведения о договоре купли-продажи регистрируются в реестре.

В тех случаях, когда расчет денежными средствами производится на территории другого государства, например в РФ, нотариус в обязательном порядке потребует подтверждение того, что деньги на счет продавца поступили. Удостоверяющим документом будет являться выписка банка России.

В ситуации, когда покупателем является иностранный гражданин, владелец жилья, даже не имеющий ВНЖ Испании, может продать свою недвижимость. Первое, что необходимо сделать – заключить договор с банком о согласии на получение на счет денежных активов за продажу жилья. Стоит знать, что хранение на банковском счету суммы, превышающей 100 тыс. евро, невозможно. Поэтому стоит предусмотреть, куда будут переведены средства, превышающие эту сумму, например, на банковский счет в другом государстве, относящемуся более лояльно к российским накоплениям. Допустим, это может быть банк Армении или ОАЭ. Учесть придется и потери, если осуществлять перевод валюты в Россию, ее придется конвертировать в рубли.

В том случае, если владельцем квартиры является нерезидент Испании, можно обратиться к посреднику-агентству. В таком случае деньги от испанского покупателя будут перечисляться на счета агентства, действующего по доверенности в интересах продавца.

Для сведения. Покупатель возмещает 10% налог на переход права собственности. Продавец вносит налог 3% (может быть возмещен). Налог на прибыль от продажи недвижимости может составить 24% (в случае отсутствия резидентства на территории Испании).

В Испании россиянами приобретается жилья больше, чем продается

Специалисты по работе с недвижимостью в Испании отмечают, что обращений к их услугам с целью приобретения объектов недвижимости значительно выше, чем по их продаже. Уже можно делать некоторые выводы, по сравнению с 2021-м в текущем году спрос на недвижимость вырос в несколько раз. Несмотря на появившиеся сложности в техническом оформлении сделки по покупке жилья, приобретение квартиры или дома на сегодняшний день практически осуществимо.

В тех случаях, когда российский гражданин имеет ВНЖ Испании, денежные переводы выполнимы напрямую на счет продавца со счетов банка России. Конечно же, при условии подтверждения легальности источников доходов у заявителя, местные банки разрешают совершить такой платеж.

Российские граждане все чаще отдают предпочтение в приобретении жилья в новостройках, так как в этом случае рассчитаться с застройщиком не составит большого труда. Сумма денежного перевода в таком случае не ограничивается.

Если же владельцем квартиры является иностранный гражданин, то россиянину разрешается совершить денежный перевод на его счет, но сумма в этом случае не должна превышать 150 тыс. евро.

Объекты коммерческой недвижимости

По мнению экспертов, покупать коммерческую недвижимость в современных реалиях легче, чем жилую, в связи с тем, что в таком случае обе стороны являются юридическими лицами. На сегодняшний день у российских банков, у которых подключена услуга SWIFT, нет ограничений по перечислению денежных активов на банковские счета испанских компаний.

Пожалуй, это единственный вариант, выведения валютных ресурсов напрямую с российской территории, не конвертируя иностранную валюту и не прибегая к выводу средств через посредничество третьих стран. 

По-прежнему сохраняется проблема в сотрудничестве с банками-корреспондентами, находящимися на территории США (деньги могут идти длительное время, бывают случаи их возврата отправителю).

Есть еще возможность при совершении сделки договориться в нотариате о переводе денег на счет нотариуса. Таким образом риски блокирования финансовых средств банком будут сведены к минимуму.

Одно из местных агентств поделилось своим опытом по оформлению такой сделки. Испанским нотариусом приняты были денежные средства в размере 4,8 млн. евро. Перевод осуществлялся напрямую от покупателя из российского банка на счет нотариуса. Владельцем коммерческого объекта недвижимости являлось физическое лицо.

Эксперты при этом отмечают, что каждый случай совершения сделки может иметь некоторые нюансы в оформлении, поэтому нужно подходить к нему индивидуально. Большую роль может сыграть человеческий фактор: многое, например, зависит от банковских работников или даже от тех конкретных людей, которые непосредственно принимают участие в заключении сделки. К примеру, московским отделением Райффайзенбанка было отказано в перечислении 1,7 млн. евро на юридический счет в Испанию, в связи с тем, что учредителями компании, находящейся на испанской территории, являлись граждане из «недружественных стран».

Подход к каждой сделке должен быть индивидуальным

Специалисты говорят, что в любой безвыходной ситуации можно найти выход, многое зависит от опытности сотрудника, сопровождающего сделку с недвижимостью. В каждом конкретном случае профессионал подберет индивидуальную схему действий, выполнение которых приведет к нужному результату.

По мнению экспертов, поддаваться панике не стоит, в настоящий момент нет необходимости в срочном порядке избавляться от испанской недвижимости. Такой шаг должен быть хорошо продуманным. В ближайшее время риелтеры прогнозируют рост ежемесячных взносов по ипотечным кредитам, что, несомненно, отразится на спросе на вторичное жилье. В настоящий же момент ипотека оценивается достаточно дешево, поэтому найти покупателя на недвижимое имущество не составит большого труда. Тот, кто решился продать квартиру в Испании прямо сейчас, все же может рассчитывать на удачное завершение сделки.

Турция

В отличие от Испании, проблем с продажей объектов недвижимости, принадлежащих гражданам России, здесь не возникает. Местными банками денежные переводы по счетам российских граждан не ограничены. 

В определенных случаях сделку по отчуждению имущества можно совершить без личного присутствия, оформив доверенность на представителя агентства по недвижимости. В таком случае владелец жилья получит деньги на территории России, что освободит его от затрат на перелет и расходов, связанных с нахождением на территории Турции. 

Если же приобретателем жилого объекта также окажется россиянин, то выгода при заключении сделки в виде экономии денежных средств будет ощутимой как для покупателя, так и для продавца.

Однако в Турции предложений по продаже недвижимости на сегодняшний день на порядок меньше, чем спрос на жилые объекты. Несмотря на то, что отмечается рост цен на квартиры и загородные дома, вариантов, предлагаемых для приобретения, не так уж и много.

По наблюдениям риелтеров некоторые квартиры россиянами покупаются за одну цену, а через некоторое время продаются, увеличивая свою стоимость в разы (например, покупка за 70 тыс. евро, а продажа – 90 тыс. евро). Часто случается, что сделка отменяется продавцом уже при получении аванса, так как он находит более выгодный вариант продажи своего жилья.

В настоящий момент специалисты, изучив рынок недвижимости в Турции, не советуют продавать квартиры, в связи с тем, что непонятно как дальше быть с денежными активами. Хотя есть варианты выгодного улучшения жилищных условий. За вырученные в результате продажи однокомнатной квартиры средства, можно, добавив незначительную доплату, приобрести двухкомнатную квартиру или жилье улучшенной планировки.

Кипр

На кипрской территории спрос на приобретение недвижимости выше, чем предложение. Собственники жилья на Кипре не спешат избавляться от имущества.

Поэтому выбор недвижимости ограничен, а цены на жилье постоянно растут.

Проблемой на сегодняшний день является не продажа недвижимого имущества, а сохранение денежных активов после его отчуждения.

В случае, если складываются обстоятельства так, что россиянину приходится расстаться со своей недвижимостью, затруднений при совершении сделки для него не возникнет.

Стоит только знать об ограничениях, наложенных российским банком на счета, находящиеся за рубежом. На июнь 2022 года гражданин России может делать регулярные ежемесячные денежные переводы, не превышающие сумму в 150 тыс. долларов. Также установлены ограничения по хранению валютных средств в банках иностранных государств – не более 100 тыс. евро.

Последствиями санкций для российских граждан явилось то, что банковские счета на кипрской территории, где сумма превышала допустимый лимит, были заморожены. Также возникли сложности с выводом денег с Кипра на счета других иностранных государств. Суммы терялись по причине того, что какой-либо банк-посредник ограничивал проведенную транзакцию. Данные обстоятельства напрямую не касаются сделок с недвижимостью, однако могут усложнить распоряжение денежными средствами, полученными в результате их совершения.

Имеющийся счет в кипрском банке, можно пополнять беспрепятственно, а значит оплата коммунальных услуг и внесение платежей по ипотечному кредиту не вызовет затруднений.

Подводя итог можно сказать, что облегчить жизнь при продаже жилья на Кипре, может поиск покупателя среди своих соотечественников, расчеты в таком случае могут проходить в одном из городов России. Кипрское агентство подготовит все необходимые документы, однако для того, чтобы оплатить налог на прибыль, покупателю все-таки придется явиться на кипрскую территорию лично.

Черногория

Черногория, так же как и Турция, достаточно лояльна в своей политике по отношению к гражданам России.

Имея в Черногории объект недвижимости, человек может без ограничений открыть счет в местном банке, осуществить перевод или получить средства в результате заключенной сделки по отчуждению своего имущества. Некоторые используют для этих целей банки, находящиеся на сербской территории.

Важный момент – наличие собственного жилья в Черногории является основанием для выдачи временного вида на жительства.

Препятствием для совершения сделки по продаже квартиры, могут стать непогашенные задолженности по ежегодным налогам, неоплаченные счета за коммунальные услуги, отсутствие оформленного согласия второго супруга, если заявитель состоит в браке.

Специалисты по недвижимости не отмечают ажиотажа на рынке. Ожидания местных жителей по распродаже жилья по низким ценам, имеющегося в собственности россиян, не оправдались.

Болгария

Значительное повышение стоимости авиаперелетов с февраля 2022 г., а также возможность потерять свою недвижимость толкали многих на принятие решения в пользу продажи квартир на территории Болгарии.

Сложности возникли у тех, кто не имел оформленных счетов в местном банке, ведь ранее для оплаты коммунальных платежей и взносов по ипотечным кредитам этого не требовалось, оплату можно было производить с российского счета. Пришлось искать варианты, чтобы вносить денежные средства.

При продаже недвижимости в Болгарии все расчеты могут осуществляться на территории России, есть вариант проведения транзакций через счета банков, где открыть их можно без ограничений.

Ждать ли у моря погоды?

Сложная ситуация, сложившаяся в мире, не спровоцировала массовую продажу зарубежной недвижимости русскоязычным населением. Рынок недвижимости остается стабильным. По-прежнему гражданами стран постсоветского пространства приобретается жилье за границей. Сделки, хоть и с некоторыми трудностями, регулярно совершаются и в недружественных России странах. 

Поводов для экстренной продажи зарубежной собственности у россиян в настоящий момент не имеется. Вопросы по оплате коммунальных счетов и ипотечных кредитов легко решаются с местными банками. Мнение у специалистов по недвижимости в разных странах едино – торопиться продавать собственность за рубежом не стоит. Предпосылки к такому действию должны быть весомыми, к тому же необходимо иметь четкие представления, как использовать вырученные средства в дальнейшем. 

Если же решение вами обдуманно и уже принято, то самым наилучшим вариантом будет остановить свой выбор на покупателе из России, с проведением всех расчетов по сделке на территории своего родного государства.