Статистические данные показывают, что число желающих приобрести апартаменты в Сербии весной 2022 г. увеличилось более чем в 7 раз. Попробуем понять причину повышенного интереса граждан Российской Федерации к Сербии, как месту для миграции, а также чем отличается ее рынок недвижимости: цены, дополнительные затраты и особенности проведения сделки купли-продажи.

Коротко о стране

Сербия с населением 9 миллионов жителей располагается в центре Балканского полуострова. К сожалению, в отличие от своих соседей – Болгарии, Хорватии и Черногории – она не граничит с морем. Большая часть страны покрыта горами, привлекающими туристов и путешественников на свои популярные горнолыжные курорты, такие как Березовица и Копаоник. Также Сербия знаменита своими водолечебницами – профилактически-лечебными учреждениями, специализирующимися на процедурах с использованием природных минеральных вод. Многим знакомы курорты Нишка-Баня, Соко-Баня и многие другие, так приятные уху русскоязычных граждан.

Климатические условия в стране очень комфортные – умеренно-континентальные. Летом тут тепло и порой знойно, температура в среднем не менее 25 градусов, а зимой не так уж и холодно – примерно от минус 1 до минус 3.

Государство активно работает над развитием экономики и выступает за иностранное инвестирование. В 2021 г. прирост ВВП оказался самым высоким среди европейских государств и составил 7,5%. Самая большая проблема Сербии – демографический упадок, пока показатель рождаемости меньше показателя смертности. Также большой проблемой является безработица, уровень которой то повышается, то немного снижается.

Государственной валютой являются динары, но жители и приезжие часто пользуются и евро.

Исторические моменты

Заселение этих земель славянами началось еще в VI столетии. К XIV веку страна расцвела, этому способствовало освобождение от гнета Византии в XII веке, оно привело к активному развитию и прогрессу. К сожалению, золотая пора окончилась вместе с поражением в сражении с Османской империей, которая захватила Сербию и держала ее оккупированной больше 350 лет. 

Свою независимость государство смогло отстоять уже только в 1878 году, и по итогам балканских войн 1912 г. и 1913 г. к стране были присоединены Косово и частично Македония. 3 октября 1929 года было сформировано Королевство Югославия, в которое вошли сербы, словенцы и хорваты.

В 1941 году страну захватили нацистские войска Гитлера, а в 1945 году в ее освобождении участвовали армия Советского союза и Народно-Освободительные войска Югославии. С этого момента начался советский этап в истории страны. В 90-е годы прошлого столетия сепаратистские разногласия привели к целому ряду гражданских междоусобиц в Югославии, разделивших государство на 7 стран: Косово, Боснию и Герцеговину, Хорватию, Словению, Черногорию, Македонию и Сербию. Независимость Косово так и не была до конца признана.

Российско-сербские отношения

Эти две страны наладили тесную взаимосвязь еще в прошлом. В Сербии к русским очень дружественное и родственное отношение, оно хорошо выражается местной поговоркой: «Нас с русскими – 300 млн., а без русских – полгрузовика». В государстве очень много исторических монументов, возведенных в честь знаменитых русских, например, российскому императору Николаю II, медсестре-героине Дарье Коробкиной, павшей здесь во времена еще Первой мировой войны, также памятники солдатам СССР, воевавших и участвовавших в освобождении страны во время Второй мировой.

Большим плюсом в налаживании положительных отношений между странами стала позиция Российской Федерации в вопросе о независимости Косово, а еще неодобрение деятельности НАТО в 1999 г., когда с начала весны и до самого лета Белград и еще несколько территорий государства были атакованы военными силами военно-политического блока. Действия назвали гуманитарными, но многие страны это не признали, осудив данные деяния.

В начале весны 2022 года Сербия не одобрила военные действия, которые начали российские войска в Украине. Но в отличие от множества стран, санкционные меры в отношении России с стороны Сербии наложены не были.

Сербия для нерезидентов

Российские граждане могут приезжать в Сербию без виз. Но срок нахождения в стране ограничен – не более 30 дней, однако при очередном посещении страны срок аннулируется и не учитывается. Многие иностранцы пользуются этим и проживают в стране весь год не совсем легально. Им достаточно один раз в месяц на несколько часов пересечь границу соседнего государства, чтобы, вернувшись, обновить разрешение на проживание, так называемый «белый картон».

К столице довольно близко находится граница с Румынией – между ними всего 108 км, а до Боснии и Герцеговины, для посещения которой русским гражданам не требуется виза – 112 км. Такой способ не является полностью легальным, поэтому если хотите задержаться в Сербии надолго, то стоит подать заявление на получение ВНЖ.

Покупка недвижимости или трудоустройство в государстве – вполне отличные основания для того, чтобы претендовать на вид на жительство. Цена имущества при этом не важна, главное правило для легального пребывания в апартаментах – там нужно жить, и за этим внимательно следит местный муниципалитет.

К сожалению, трудоустроиться в стране довольно проблематично. Фирмы, согласно законам страны, предпочитают нанимать местных сотрудников, поскольку в Сербии уже на протяжении нескольких лет процветает безработица. К особым случаям найма иностранцев относятся квалифицированные специалисты, к примеру, в IT-сфере. Заработная плата за месяц в среднем составляет порядка 600 евро.

Обучение в школах Сербии длится 12 лет. В городках находятся учебные заведения международного значения. Российская школа расположена лишь в представительстве РФ. Большая часть мигрирующих отправляют детей в местные сербские образовательные учреждения. Обычно детям достаточно пары месяцев занятий с репетитором на каникулах летом, чтобы освоить язык и продолжить обучение уже с остальными одноклассниками.

Но чем старше ребенок, тем сложнее в учебе, и требуется побольше времени для постижения языка. Даже учитывая, что русский и сербский похожи, понять коренное население и научиться разговаривать на местном языке очень сложно, поэтому придется приложить силы.

Между РФ и Сербией прямые авиарейсы не отменялись. Фирма Air Serbia совершает от 3-х полетов в неделю. Цена за билет в среднем составляет 30 тысяч рублей. С пересадками и другими авиакомпаниями поездка может обойтись намного дешевле, хотя и продолжительнее по времени.

Первичный и вторичный рынки недвижимости

Выбор объектов недвижимости в стране очень богатый, в каждом городе можно найти и варианты апартаментов в старинных зданиях, и квартиры в типичных многоэтажных домах 70-х и 80-х годов прошлого века и довольно новые постройки конца XX века. Естественно, жилье на вторичном рынке выходит дешевле, чем в новостройках, это обусловлено тем, что затраты на строительство сильно возросли, начиная со стоимости земли и стройматериалов и заканчивая рабочей силой.

Новые дома строятся в стране даже по личным моделям, следуя всем прихотям заказчика. На входе могут посадить консьержа, на любом этаже оборудовать спортзал или фитнес центр, бассейн, а также торговые павильоны – и в таких проектах уже давно нет ничего удивительного.

Стоимость жилья в государстве начала расти еще в 2013 году. Соответственно повысилось число выдаваемых ипотек. Тяжелая эпидемиологическая обстановка не сильно снизила цены на недвижимость, уже к 2021 году расценки вновь подскочили и к 2022 году выросли на целых 23%. Рост стоимости апартаментов больше всего себя проявил в центре государства: в Воеводине и Шумадии, а также в южных районах Сербии. Самое большое подорожание было отмечено в Нише – здесь полностью отделанное жилье, средней площадью порядка 50-ти кв. м стало дороже почти на 10 тысяч евро.

Активное приобретение недвижимости местным населением обусловлено повышением средней оплаты труда в евро, а также снижением ипотечных ставок, плюсом ко всему стала стабилизация местной валюты по отношению к денежной единице Европы.

К повышенной скупке квартир среди сербов добавляется и спрос среди нерезидентов. Увеличение покупателей жилья в лице российских граждан за первый квартал 2022 года стало событием, отмеченным местными изданиями, они описали ситуацию так: «Столица постепенно превращается в Лондонград для россиян – любимым местом жительства, предпринимательства и инвестирования».

Строительство новостроек в Сербии наращивает темпы. В марте 2022 года выдали на 35% больше разрешений на застройку, чем в этом же месяце в 2021 году. Но как бы быстро дома в стране не возводились, они не успевают удовлетворять регулярно растущий спрос. Застройщики иронизируют по данному поводу, говоря: «Успел копнуть лопатой раз, а апартаменты уже все скупили».

Нерезиденты больше всего инвестируют в такие города как: Белград, Нови-Сад и Ниш.

Но спросом пользуются и провинции государства: Субботица, Валево, Вршац, Лазница и многие другие. Небольшие города и поселки городского типа популярны среди IT-специалистов международных фирм, трудящихся на удаленке. Таким обывателям не нужно искать работу, и они могут позволить себе жить в любой части страны, там, где больше нравится, к примеру, в живописных селах и маленьких провинциальных городах, манящих своей дивной природой. К тому же жилье там на порядок дешевле.

Если сравнивать с европейскими странами, то снять жилье в аренду в Сербии проще и дешевле. На окраинах столицы можно найти однокомнатную квартиру в пределах 200 евро. А в культурной части Белграда стоимость аренды гораздо выше, и порой достигает 500 евро. Ну и для ценителей элитных апартаментов, готовых раскошелиться на роскошь, аренда обойдется порядка 1 700 евро.

Более подробно на предложениях рынка недвижимости мы остановимся на следующей неделе.