Недвижимость Черногории: покупка апартаментов в рублевой валюте

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Черногория богата не только на шикарные виллы и особняки, но и скромные недорогие дома. И те, и другие легко находят своих покупателей, а вот квартиры в новостройках продающиеся по среднерыночной стоимости остаются почти не удел. Почему так? Как действовать нерезидентам страны, зажатых в тисках санкций?

Повышенный спрос на дешевую недвижимость

Первый год коронавирусной эпидемии сильно подкосил рынок недвижимости Черногории. Стоимость жилья в новостройках упала, количество покупок снизилось, но к 2021 году цены вновь начали расти, и подорожание на новенькие квартиры составило 15% по сравнению с показателями прошлого года.

Начало 2022 года внесло новые трудности, казалось бы санкции усложнили ситуацию, но рынок недвижимости Черногории неожиданно сильно оживился. Покупатели начали интересоваться приобретением жилья в собственность, особенно недорогим.

Дешевые квартиры всегда интересовали людей, но со второй половины февраля этого года рынок пошатнулся от сильного ажиотажа. Покупатели с небольшими доходами начали скупать недвижимость. Стоимость самых популярных объектов составляет порядка 50-60 тысяч евро. Ради жилья за такие цены, покупатели готовы стоять в очереди. В ход идут не только приличные домики, но и довольно старые постройки, требующие капитального ремонта. Местные называют такое ветхое жилье «рушевины», что значит развалины. Покупают и отдаленные от дорог дома, до которых можно добраться лишь пешком. Большинство таких покупателей является украинцами.

В сложившейся ситуации Черногория предоставила возможность гражданам Украины получать вид на жительство в упрощенном порядке, хотя данный статус предоставляется и другим иностранным покупателям местных объектов недвижимости. 

Россияне больше всего скупают квартиры и дома стоимостью, не превышающей 100 тысяч евро.

По статистике ранее 70% покупателей, говорящих на русском языке, составляли граждане Российской Федерации, сейчас же 60% русскоговорящих нерезидентов приходится на украинцев, повысивших число сделок в разы.

Арендные ставки выросли примерно в 3 раза, как отмечают риелтеры, это связано с повышенной миграцией граждан Украины и России.

Агенты по недвижимости замечают среди покупателей и жителей Германии, свободно говорящих на русском языке, в том числе есть и те, кто получил гражданство Черногории еще несколько десятков лет назад. Такие покупатели обычно ищут дом, куда можно приехать на отдых. Но многие перебрались в Черногорию всего пару лет назад и до сих пор живут по немецкому виду на жительство. Некоторые из них не смогли жить в Германии в связи с тем, что сейчас происходит в мире, многие даже стали бояться выйти из дома. Эти граждане ищут недвижимость в Черногории для ПМЖ. К счастью, в Черногории русских и русскоговорящих граждан не притесняют, уважают, давая им надежду на светлое будущее в этой стране.

Дорогая недвижимость

Число продаж жилых объектов гражданам Российской Федерации, располагающих хорошими средствами, увеличилось. Такие покупатели приобретают дома в пределах 300-400 тысяч евро. Такие нерезиденты не торопятся с покупкой, для начала они приглядываются к рыночным предложениям и стоимости. Они арендуют роскошные квартиры в элитных районах, где плата за месяц выходит порядка 30-40 тысяч евро. Благодаря таким клиентам появляется отложенный спрос, реализуемый в будущем. 

Но недвижимость, цена которой составляет от 120 до 250 тысяч евро, практически не продается. Клиенты, располагающие такими денежными средствами, не стремятся приобретать жилье в Черногории, предпочитая ей недвижимость в Испании или же Италии.

По данным статистики, за пять месяцев 2022 года количество контрактов на приобретение объектов в Черногории возросло в 2,5 раза по отношению к первому полугодию 2021 года. Самый высокий спрос приходится на недвижимость, стоимость которой не превышает 100 тысяч евро.

Повышение цен

Стоимость объектов недвижимости в Черногории растет. Важнейшей из причин увеличения цены стал поток мигрантов, однако рост цен начал фиксироваться еще в прошлом году, когда подорожали строительные материалы.

И Черногория не исключение, ведь увеличение стоимости жилья из-за подорожания стройматериалов отмечалось с осени 2021 г. во всех европейских странах.  В зависимости от позиции рост цен на строительные материалы составил от 35% до 65%. В свою очередь это удорожание было вызвано повышением стоимости перевозок. Одним словом, стоимость подорожавшего топлива отразилась не только на стоимости перевозимых товарах, но и на конечном продукте, в частности, на стоимости жилья. 

На фоне не возросшей госпошлины и ставок на проектирование, налогообложение на собственность выросло на 25%. Это повышение коснулось всех: и граждан Черногории и иностранцев.

Как итог, цены на первичном рынке сильно подскочили. По мнению экспертов, строительство новых объектов сейчас – очень трудное дело. Из-за этого представители среднего класса акцентируют внимание на готовом жилье, продаваемом черногорцами, даже если это очень старое и требующее ремонта жилье. Самое важное, на что они смотрят, чтобы жилье могло устоять во время землетрясения. А после завершения сделки ремонтируют дом.

Сложности с оплатой покупки

Клиенты из Российской Федерации и Беларуси в данный момент при покупке недвижимости за рубежом столкнулись с серьезной проблемой. Причиной стали сложности с переводом денежных средств. 

Несмотря на то, что граждане Черногории уважительно относятся к нерезидентам, на государственном уровне в стране введены санкции. А именно: на счету граждан РФ, не имеющих вид на жительство в Черногории, не должно быть более 100 тысяч евро. Помимо прочего, из-за ограничений, выдвинутых банкам Российской Федерации, международные денежные переводы производятся очень медленно и без страховки. В Черногории на данный момент не открывают новые счета российским гражданам, но это можно исправить в Сербии, которая не имеет подобных ограничений.

В соответствии с правилами операции с недвижимостью в Черногории нужно оплачивать безналично, но по факту способ оплаты не проверяется. Нотариусу хватает слов продавца о том, что необходимая сумма была уплачена покупателем. По этой причине российские граждане могут свободно приобретать недвижимость за наличные. В таком случае, покупатели заинтересованы в том, чтобы продавец тоже был из Российской Федерации, чтобы можно было оплатить покупку российской валютой. К сожалению, таких контрактов мало.

Большая часть продавцов, а именно 80%, это граждане Черногории или Сербии, и оплату за свою собственность предпочитают получать в евро. Можно найти и граждан РФ, вынужденных продать здесь свое имущество, так как стоимость билетов в страну подорожала и жилье для отдыха стало влетать в копеечку. Но подобных продавцов не более 10%, и только половина из них предпочтет оплату в российской валюте. Получается, что в рублях проходят только от 4% до 5% сделок.

Но даже при заключении сделки в русской валюте, покупателю необходимо иметь при себе евро, они нужны для депозита, примерно 5-10%, который будет хранить нотариус.

Без банковского счета можно решить проблему найдя необходимые варианты – обменяться недвижимостью. К сожалению, в реальности подыскать объекты, которые будут устраивать обе стороны практически невозможно.

Сейчас в Черногории часто можно заметить рекламу фирм, обещающих купить вашу криптовалюту или поменять российскую валюту или украинскую на евро – однако это не очень надежный способ.

Лучше всего взять с собой из РФ евро или доллары в наличном эквиваленте. Ограничение по вывозу для одного человека составляет 10 тысяч долларов. Так что если в страну отправляется семья из пяти человек, то они могут взять с собой уже 50 тысяч долларов. Иногда граждане привозят нужную сумму денег за несколько раз или обращаются к знакомым.