Легальное приобретение заграничной недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Собственники заграничной недвижимости, которые проживают на территории РФ более полугода в течение одного календарного года, имеют в стране статус налоговых резидентов, поэтому абсолютно четко должны действовать согласно букве закона.

Требования закона при покупке иностранной недвижимости

В российском законодательстве нет каких-либо особых ограничительных мер для физических и юридических лиц страны при покупке в собственность объектов недвижимости за границей. Предлогом для отказа в заключении сделки могут стать какие-то конкретные причины, установленные законом в одном из государств, например, недееспособность одного из контрагентов.

Что касается юридических лиц, то ограничением может выступить обязательное получение одобрения от других акционеров, в случае, если сделка с недвижимостью будет для компании крупной или получит статус сделки с заинтересованностью. Какие-либо другие ограничивающие меры и условия могут быть прописаны в уставе или протоколе конкретного юрлица. Невыполнение или пренебрежение данными пунктами приведет к признанию совершенной сделки юридически недействительной.

Около десяти лет назад государство пробовало наложить вето на приобретение и наличие в собственности объектов недвижимости за рубежом для работников госслужбы и даже членов их семей. Однако законопроект не был одобрен.

На данный момент все объекты недвижимости, владельцами которых являются сотрудники государственных и муниципальных органов, некоторые служащие Центрального Банка и госкорпораций на постах руководителей, финансовые уполномоченные, их официальные супруги и дети, не достигшие 18 лет, обязательно должны быть задекларированы.

В случае, когда потраченная в течение года сумма средств, вложенных в приобретение недвижимого и движимого имущества, ценных бумаг, акций, долей, паев, превосходит общий доход госслужащего за год, а его супруги и ребенка за период в три предыдущих года, то, в качестве дополнительных мер, с чиновника потребуют официально предъявить данные о расходах, куда войдет и покупка объекта недвижимого имущества, а также источник средств, из которого она финансировалась. Подобное условие накладывается и на экс-госслужащих, ушедших с поста менее 6 месяцев назад.

С 2013 года чиновникам, их супругам и детям, не достигшим совершеннолетнего возраста, запрещено иметь и открывать новые счета в иностранных банках, а также использовать зарубежные финансовые инструменты, к которым можно причислить любые ценные бумаги, выпущенные иностранными компаниями, доли в активах зарубежных компаний, кредитные договоры с лицами, не являющимися налоговыми резидентами России. Отказ от соблюдения данных ограничений приведет, как минимум, к освобождению чиновника от исполняемых обязанностей.

На законодательном уровне Россия никак не тормозит и тем более не запрещает сделки купли-продажи иностранного имущества и даже не обязывает получать какие-либо одобрения от госорганов, однако препятствия могут вполне возникнуть в законодательной базе государства, где располагается объект. К примеру, в Австрии приезжие иностранцы, не получившие ВНЖ, не могут приобретать недвижимость на территории страны.

На это стоит сделать акцент, скрупулезно проверив, нет ли в государстве каких-либо запретов или особых условий при покупке объекта недвижимости нерезидентом страны.

К примеру, во многих государствах иностранцы не имеют права на приобретение недвижимости, но из подобной ситуации легко найти выход: открытие на территории данной страны своего дела, т. е. образование нового юридического лица, руководителем и учредителем которого будет именно он, желающий купить объект россиянин. Владельцем собственности в этом случае указывается юрлицо.

Что касается российских инвесторов, то им также потребуется сначала поближе познакомиться с ограничительными мерами валютного законодательства России, чтобы, по незнанию, не совершить махинации (к примеру, оформление займа на покупку заграничной недвижимости на счет в банке, куда легально перевести средства невозможно согласно нормам валютного законодательства РФ).

Если рассматривать покупку недвижимости с точки зрения налогообложения, то, конечно, для начала разумнее просчитать и взвесить преимущества и недостатки владения собственностью за границей.

Следует понять, что выгоднее – оформлять объект на юр- или физлицо, учитывая дальнейшие перспективы по эксплуатации недвижимости, возможную продажу, передачу в наследство и т. д.

Действия россиян, приобретающих недвижимость за рубежом

Обычному гражданскому лицу, находящемуся в брачном союзе, потребуется получить нотариально заверенное одобрение второго супруга на проведение сделки купли-продажи. Юридическому лицу необходимо, в определенных случаях, например, при совершении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, получить корпоративное согласие. Если речь пойдет о специальном уведомлении госорганов при покупке недвижимости за рубежом, то подобного никто не требует, однако исключением являются госслужащие.

Не стоит забывать, что в случае, когда налоговый резидент России становится учредителем или приобретает юрлицо, находящееся под заграничной юрисдикцией либо даже открывает счет в банке, находящемся за российскими границами, например, для перечисления средств, то от имени этого лица обязательно должны быть поданы уведомления и соответствующая отчетность в налоговую службу. Необходимые документы указываются в нормах законов о контролируемых заграничных компаниях и валютной законодательной базе.

Уведомление о доле физлица в заграничной компании

Подобное сообщение об участии физлица в зарубежной компании подается в налоговый орган в том случае, когда его доля превышает одну десятую от общего числа активов компании. Предоставить данный документ необходимо не позже, чем три месяца с момента получения доли или ее изменения. Если же процент доли упал и стал ниже 10% или участие в заграничной компании прекратилось вовсе, то об этом также следует уведомить налоговую службу в трехмесячный срок.

Данное уведомление подается в налоговую лишь налоговыми резидентами РФ, т. е. теми, кто находился в стране не менее 183 дней на протяжении предыдущего календарного года. Бывает, что физлицо, не являющееся и не признанное резидентом на момент подачи уведомления, все-таки становится в дальнейшем налоговым резидентом. В этом случае, исходя из количества дней пребывания на территории РФ в статусе резидента, нужно предоставить необходимый документ в налоговые органы, но сделать это надо не позже 1 марта того года, следующий  за тем, за который подаются сведения.

Уведомление о контролируемом зарубежном юрлице

Подобную бумагу обязан подать налоговый резидент РФ, признанный контролирующим лицом, т. е. являющийся собственником более четверти акций либо долей в заграничной компании или имеющий в собственности более одной десятой части акций либо долей от их общего числа, где общая часть акций, находящихся в собственности налоговых резидентов РФ, превышает половину. Подобные условия также применимы к некоммерческим структурам, фондам, трастам, т. е. не являющимися юрлицами. Далее в тексте они звучат как ИСБОЮЛ. Лицом, контролирующим ИСБОЮЛ, можно назвать либо учредителя, либо физлицо, которое именно осуществляет контроль, согласно количеству акций либо долей в собственности.

Предоставить подобный документ необходимо до 30-го апреля года, который идет за налоговым, когда данное контролирующее лицо признает прибыль либо убыток подконтрольной ему компании.

Дополнительно к данному уведомлению контролирующим лицом должен быть предоставлен еще ряд документов, которые в обязательном порядке должны быть переведены на русский язык и заверены нотариусом. Их подача не зависит от оплаты налога с прибыли иностранной компании:

  • Финансовая отчетность контролируемой иностранной компании за время, когда признается ее прибыль, которую внесли в налоговую декларацию.
  • Аудиторское заключение по финансовой отчетности компании в случаях, когда аудит необходим по законодательным мерам страны, под юрисдикцией которой находится контролируемая компания либо при личном желании проведения подобного аудита.
  • Иные документы, подтверждающие размер указанной прибыли при отсутствии финансовой отчетности, например, платежные поручения, выписки со счетов и т. д.

Контролирующее лицо рассчитывает прибыль подконтрольной иностранной компании, подлежащей налогообложению, и с ее размера уплачивает НДФЛ, если прибыль выходит более 10 млн. рублей за соответствующий налоговый период.

Законодательство строго штрафует тех, кто не соблюдает прописанных в законах норм и правил по декларированию прибыли контролируемых иностранных компаний либо нарушает порядок подачи отчетности.

С 09.11.2020 начали действовать новые пункты в статьях налогового кодекса России, предусматривающие право перехода контролирующими иностранную компанию лицами на выплату НДФЛ с фиксированной прибыли данной компании. Подобный вариант имеет как свои плюсы, так и минусы.

Уведомление об открытии или закрытии иностранного банковского счета

Физлицо, которое является гражданином РФ либо постоянно пребывающим на территории России иностранцем, обладающим ВНЖ, должно предоставлять в налоговый орган информацию об открытии или закрытии счетов в иностранных банках или других учреждениях рынка финансов. Данное уведомление подается не позже месяца с момента открытия или закрытия счетов или вкладов, а также в случае смены реквизитов. Данные условия не применяются к физлицам, владеющих счетами в филиал российских банков за границей.

Отчетность о перемещении денежных средств по банковскому счету, открытому за границей

Физлица, являющиеся валютными резидентами РФ, т. е. иностранцами с ВНЖ, пребывающими внутри России, имеющие счета в зарубежных банках, должны ежегодно до 01.06 года, следующего за годом, за который сдается отчетность, представлять в налоговую службу документы о перемещении финансовых активов по данным иностранным счетам.

Если подобный счет закрыт до окончания текущего календарного года, то данную отчетность необходимо подать не позже месяца после его закрытия. 

Уже с 2021 г. в данный отчет физическим лицам приходится вносить как средства, перемещающиеся по счету, так и информацию о наличии и размере активов. Однако, если параллельно выполнены следующие условия, то резидент имеет право подобную отчетность не предоставлять:

  • счет открыт в заграничном банке или другой зарубежной финансовой организации, находящейся под юрисдикцией государства-члена ЕАЭС или в границах страны, с которой действует взаимообмен данными о финансовых операциях на автоматическом уровне;
  • сумма средств, переведенных на счет за отчетный год не превышает 600 тысяч рублей (либо эквивалентна сумме в местной валюте государства) либо денежные средства, находящиеся на счету, куда в отчетном году не переводились средства, составляют не более 600 тысяч рублей (эквивалентны сумме в местной валюте государства).

Отчетность о транзакциях с использованием электронных средств платежа

Физлица, являющиеся валютными резидентами РФ, т. е. гражданами либо иностранцами с ВНЖ, пребывающими внутри России, имеющие счета в зарубежных банках либо в других организациях заграничного финансового рынка, должны подавать в налоговый орган, где состоят на учете, отчетность о любых транзакциях при пользовании электронными средствами платежа, которые предоставляются как услуга заграничных поставщиков, даже если счет в заграничном банке отсутствует.

Электронным средством платежа называется метод, который дает банку либо другой финансовой организации возможность переводить деньги, используя интернет либо другие высокотехнологичные устройства.

К подобным способам, которые предоставляются зарубежными банками и другими финансовыми организациями на сегодняшний день причисляются, к примеру, WebMoney, PayPal.

Валютному резиденту не нужно подавать отчет в налоговую, если размер начислений на электронном средстве платежа в течение года, за который сдается отчет, составляет менее 600 тыс. рублей либо эквивалентную сумму в местной валюте государства. Расчет эквивалента российской валюты происходит по курсу ЦБ РФ на 31 декабря года, за который сдается отчет.

При желании валютного резидента приобрести либо продать объект недвижимости, заплатив или получив благодаря сделке сумму, превышающую 600 000 рублей, с использованием, к примеру, WebMoney, потребуется подать в налоговую отчетность о проведенных финансовых операциях.

Первая подобная отчетность должна быть направлена в налоговый орган не позднее 01.06.22  за полгода с 01.07.21 по 31.12.21 включительно, если транзакции, совершенные при помощи электронных средств платежа, за это время составили сумму более 600 тыс. рублей.

При покупке жилья за границей, в большинстве случаев требуется открыть счет в банке данной страны, через который будут проводиться финансовые операции, связанные со сделкой, а в дальнейшем с данного счета будут оплачиваться коммунальные платежи. О создании подобного счета и транзакций на нем необходимо уведомить налоговую службу по месту проживания.

Однако если выбранное государство обменивается финансовой информацией с Россией, а размер зачислений не более 600 тыс. рублей, то отчитываться в налоговую нет необходимости.

Штрафные санкции

Отсутствие отчетности либо несоблюдение норм законодательства при предоставлении отчета или уведомления в налоговый орган несет за собой штрафные санкции, доходящие, в зависимости от конкретного нарушения, до миллиона рублей. Проведение нелегальных валютных транзакций, запрещенных по закону РФ, либо их осуществление с несоблюдением норм валютного законодательства России будет стоить от трех четвертей до полной суммы произведенной транзакции.

Если же резидент пребывал внутри РФ менее 183 дней календарного года, то нет необходимости в соблюдении подобных мер, т. е. обязательного механизма открытия счетов за рубежом, совершение финансовых операций и предоставление отчетности о перемещении денежных средств.

Если же в следующем календарном году период нахождения резидента на территории РФ все-таки превысит 183 дня, то потребуется предоставить в налоговую службу подтверждение об учреждении счета в зарубежном банке и отчетность о перемещении финансов по ним до 1 июня года, следующего за уже прошедшим.

Перевод денег за границу и обратно

При покупке недвижимости за рубежом средства для оплаты можно перевести:

  • как оплату по сделке купли-продажи по банковским реквизитам продавца на его счет;
  • перевод на собственный счет в зарубежном банке.

В случае перевода денег валютным резидентом РФ с российского счета на счет продавца, не являющегося резидентом России, обслуживающий банк может затребовать определенные сведения у покупателя, в качестве контроля валютных операций. К подобным документам могут относиться:

  • бумаги, подтверждающие личность плательщика и в общем позволяющие его идентифицировать;
  • документы для проверки факта его статуса валютного резидента и бумаги, которые подтвердят экономическое основание перевода, а именно договор купли-продажи;
  • также вероятны запросы на документы, которые определяют источник происхождения денежных средств для платежа.

Если же денежные средства переводятся на личный счет покупателя в иностранном банке, то надо не забывать об обязательстве предоставить в налоговую службу уведомление об открытии данного счета, смене реквизитов, если подобное случилось, а также регулярно подавать отчетность о перемещении денежных средств по счету.

Есть список законных оснований, когда средства зачисляются беспрепятственно на счет валютного резидента в зарубежном банке, куда относится перевод денег со счета в российском банке на счет в иностранном банке, а также перевод от нерезидентов при наличии открытого счета резидента в государствах, допустимых валютным законодательством РФ.

Что касается расчетов наличными купюрами, то это не лучший вариант, потому что:

  • в некоторых государствах стоят ограничительные барьеры на наличные суммы, тем более в крупных размерах, для предотвращения отмывания денег;
  • для ввоза крупной суммы в зарубежном государстве необходимо будет заполнять таможенную декларацию и документально обосновывать источник происхождения наличных средств.

Средства от аренды или реализации недвижимости – как получить?

Чтобы получить доход от аренды собственности за границей или ее продажи надо перевести денежные средства на валютный счет резидента России в уполномоченном банке РФ.

Хотя есть случаи, когда резидент РФ желает, чтобы деньги были переведены на его счет в банке того государства, где произошла продажа его имущества. В этом случае следует углубиться в нормы законодательства именно той конкретной страны.

Резиденты РФ имеют право принимать перевод на свой счет в заграничном банке от нерезидента РФ беспрепятственно, если подобный счет находится в банке государства-члена ЕАЭС или в другом государстве, с которым у России есть взаимообмен по проделанным финансовым операциям, осуществляемый в автоматическом режиме.

Если сданная в аренду недвижимость располагается, допустим, в США, с которыми у РФ нет обмена по проделанным финансовым операциям, а кто-либо из контрагентов сделки об аренде изъявил свое нежелание сотрудничества с банком России, то перечисление средств за аренду можно делать в любую страну, являющуюся членом ЕАЭС или имеющую взаимообмен по проделанным финансовым операциям на автоматической основе, где у арендодателя имеется иностранный счет.

Подобный доход облагается налогом в России согласно общим нормам НДФЛ по прогрессивной шкале ставок 13% и 15%.

Выгодно сдавать недвижимость в аренду индивидуальным предпринимателям, которые могут снизить процент выплаты по налогам, благодаря применяемой ими системе налогообложения, в данном случае, например, упрощенной. Также необходимо предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ.