Неожиданные проблемы с испанской недвижимостью

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


На сегодняшний день для россиян, имеющих недвижимость в Испании, возникла опасность ее потери, и многие готовы идти на отчаянные шаги, продавая имущество с 10-15% скидкой лишь бы это гарантировало, что деньги, вложенные в жилье, вернутся. Попробуем разобраться в происходящем.

О каких трудностях идет речь?

Проблемы возникли не только у российских граждан, но и у белорусов после объявления Европой в конце зимы 2022 г. очень жестких и ограничительных санкций, направленных против Российской Федерации.

Суть проблемы заключается в том, что испанские банки запретили какие-либо транзакции с российскими банками, поэтому зачислить на счет европейского банка денежные средства, переведенные из России, стало невозможно. Отсюда следует отсутствие возможности российских владельцев испанской недвижимости оплачивать коммунальные счета за содержание дома, а также налоги и прочие сборы.

Однако на оплате счетов за коммунальные услуги дело не заканчивается, ведь это не самые серьезные выплаты. 

В основном, волнения начались из-за выплаты ипотечных кредитов, ведь очень большое количество недвижимости куплено именно при использовании такого вида кредитования.

В Испании очень выгодные условия: маленькие процентные ставки, если сравнивать с Россией, колеблющиеся в районе 1,5 – 4% в год. Но в сложившейся ситуации нет возможности перевода денег для выплат и погашения кредита, даже при наличии самих средств. У некоторых владельцев все же получилось вывести необходимую сумму за границы России, но тут возникают следующие преграды уже на территории Королевства. Испанский банк, видя перевод, замораживает процесс до дальнейшего выяснения обстоятельств либо вообще направляет средства обратно. Естественно, дедлайн месячного погашения истекает.

Заморозка операций по счетам

Европейская банковская система продумана так, что со счетов, чьи владельцы не находятся непосредственно под санкциями, ввиду личной или общегосударственной ситуации, можно оплатить что-либо, но пополнить сам счет нет возможности. В общем, ситуация с заморозкой на счетах в Испании выглядит кардинально зеркальной с российской: можно снять свои денежные средства, имеющиеся на счету, но положить денежные средства заново уже нельзя, в отличие от банков РФ, где списывать деньги уже не разрешается, но пополнять счет при желании можно без проблем.

Чем грозит пропущенный платеж

Во-первых, к плательщику будут применены штрафные санкции, прописанные в договоре с банком, и придется выложить крупную сумму для их погашения.

Однако штраф – это самое легкое, чем можно отделаться…

Самым печальным последствием после просрочки выплат по ипотеке после трех предупреждений банка, которые высылаются раз в месяц после неуплаты процентов, может быть и, скорее всего, будет переход права собственности на залоговое имущество, т. е. купленное жилье, к банку. Банк обращает взыскание, объект продается на аукционе, естественно, не за самую большую сумму, потому как новый владелец – банк выдавал кредит на половину или меньшую часть реальной стоимости недвижимости. Исходя из этого, даже продав жилье дешевле его рыночной стоимости, банк сумеет вернуть себе займ в полном объеме, а, может, и с прибылью. Поэтому для банка нет смысла в долгих и дорогих продажах.

Кто столкнулся с подобными сложностями?

Прежде всего столкнулись с проблемой такого характера официальные граждане Российской Федерации, приобретавшие испанское имущество на российский паспорт. Счастливчиков, успевших получить вид на жительство, оформить ПМЖ или уже стать полноправным испанским гражданином, трудности не коснулись. Это что касается обстоятельств на данный момент. Конечно, это не распространяется на тех, кто непосредственно лично попал под санкции.

В общем-то особых грубых ограничительных или запретных мер в отношении российских граждан пока не применяется, ведь банки и сами не рады уходу с рынка столь выгодных инвесторов. 

Поэтому послабление все-таки есть, если российский гражданин пребывает на территории Испанского Королевства уже на протяжении 182 дней, т.е. более полугода, в этом случае он автоматически становится налоговым резидентом государства, а его счета не закрываются, а замораживаются. 

Потом выясняются некие тонкости и нюансы во время переговоров, и счета снова разблокируются для совершения новых операций. Похожая схема действует и в отношении вкладчиков, успевших оформить золотую визу.

Больше всех пострадали от подобных мер люди, купившие испанское имущество, но продолжающие проживать на территории РФ.

Реальная ситуация из жизни

На данный момент происходит следующее: после переговоров, предъявления необходимых бумаг счет российского вкладчика разблокируется, а после каждого нового поступления вновь и вновь подвергается блокировке. Есть, конечно, выход – чтобы не попадать под постоянное блокирование средств, с банкирами следует обсуждать и согласовывать каждую последующую транзакцию на счете.

К примеру, реальная ситуация, произошедшая не так давно. Кое-как, с большими усилиями заемщик доставил на территорию Королевства необходимые 5 000 евро наличными купюрами. Банки Европы не принимают такую сумму, не оговорив при этом детали заранее, тем более, исходя из сложившейся ситуации и гражданства клиента. Но получилось договориться, согласовать нюансы с определенным банком на точную дату и время.

Однако в положенное время из-за технических проблем не удалось положить деньги на счет, а на следующий день банк уже не принял такое количество наличных средств. Договориться заново получилось аж на вторник следующей недели, но крайняя дата выплаты приходилась согласно договору на понедельник. На счастье клиента ему повезло с профессионализмом юристов, которые смогли убедить банк в правоте заемщика, в результате чего удалось не только заплатить за кредит, но и избежать начисления штрафных санкций за день просрочки.

Трудности при туристических поездках

Еще одной загвоздкой является невозможность въехать в страну и лично решить возникшие проблемы, ведь сделать это удаленно не всегда удается.

Раньше въезд в страну был невозможен совершенно, позже Королевство открылось для приезжих, привитых одобренной в Евросоюзе вакциной. Поскольку в России такой возможности не было – приходилось предпринимать множество манипуляций, чтобы въехать в Испанию через территории других стран.

На сегодняшний день ситуация многократно усложнилась: авиаперелеты напрямую из России в Испанию прекратили функционировать, поэтому придется неоднократно пересаживаться. Оформить или пролонгировать визу тоже практически невозможно либо стоит огромных усилий. 

Требование о проведенной вакцинации осталось в силе. В общем множество ограничений и преград следует преодолеть, но на срок выплат это никак не влияет, он не отодвигается, а лишь становится все ближе.

Есть ли решение?

На данный момент прошло около полутора месяцев со времени заморозки счетов российских граждан, отсюда ясно, что просрочка третьего ипотечного платежа близка. На протяжении всего периода риелтерские агентства пытались найти решение, проводились деловые переговоры с банками с участием юристов с обеих сторон. И по итогу выход обнаружен, и есть возможность предлагать найденное решение попавшим в подобное положение россиянам.

В таком случае потребуется воспользоваться помощью специалистов, занимающихся недвижимостью. Самой быстрой помощью со стороны риелтерской компании является разблокировка счета по уже ранее проводимой схеме, если требуется срочный платеж для погашения ипотечной задолженности.

В Российской Федерации планируется некоторое послабление резких форс-мажорных ограничений. К примеру, на биржевом рынке можно приобрести валюту без комиссии в 12%, с середины апреля есть возможность различных банковских транзакций с использованием валюты, однако с потолком в 10 000 долларов.

Ситуация на рынке недвижимости, валюты, банков очень нестабильна, и невозможно предсказать, что будет дальше, и что делать в результате произошедшего. Российские граждане, не имеющие вида на жительство или даже не намеревающиеся его оформлять, вынуждены как можно быстрее сбыть на рынке недвижимости свое имущество, которое может принести или уже доставило немало хлопот. Риелтерские компании готовы провести всю цепочку действий в данном деле продажи. Владелец сможет всегда контролировать свои средства, поступившие в результате сделки на его счет в испанском банке. Агентство не будет являться посредником, на чей счет будет переводиться сумма, а все операции выполняются абсолютно легально. В общем деньги будут отправлены по итогу в Россию с наименьшими потерями.

Поэтому, если хозяин недвижимости решается на продажу своего имущества, то намного эффективнее и результативнее будет обратиться за помощью или консультацией в риелтерскую компанию.