Австрийская недвижимость — мечта иностранцев

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Уже многие десятилетия Австрия считается комфортным и одним из лучших для проживания европейских государств, а столица 10 лет держит первенство в рейтинге лучших городов мира, получая самый высший балл за качественные условия жизни. 

Неудивительно, что многие мечтают купить в этой стране недвижимость и поселиться здесь. Попробуем рассмотреть ряд нюансов, с которыми может столкнуться иностранный покупатель, приобретая жилье на австрийской территории.

Купить жилье в этой стране не так-то просто, и это легко объясняется. В основном иностранцы стремятся сюда не только из-за удобного расположения страны – в самом центре Европы, и не только из-за благоприятного климата. Австрия славится высоким уровнем медицинского обслуживания и системой образования, да и сам уровень жизни местного населения находится на высоком уровне.

Пытаясь сохранить существующие для жителей страны условия, власти делают все возможное, чтобы ограничить излишний поток мигрантов в страну, что неизбежно приведет к перенаселению и снижению уровня жизни.

Итак, реальна ли возможность покупки недвижимости?

Самое первое, что нужно учитывать иностранцу, желающему купить квартиру или дом в Австрии это то, покупка недвижимости не дает права на получение ВНЖ. Скорее даже наоборот — это наличие австрийского ВНЖ или любой другой страны Евросоюза дает право на покупку жилого объекта.

Но даже обладая ВНЖ ЕС необходимо получить у властей страны специальное разрешение на совершение покупки. При этом подобный документ требуется не только частным лицам, но и компаниям, принадлежащим иностранцам и зарегистрированным за рубежом.

При вынесении решения, власти учитывают, где планируется покупка недвижимости. Если покупаемый объект находится в Вене или на территории одного из горнолыжных курортов, например, в Зальцбурге или Тироле, то иностранный покупатель может и не получить положительный ответ. Гораздо проще купить жилье в Верхней и Нижней Австрии, Бургенланде или Штирии. Также больше шансов получить разрешение на покупку у тех, кто планирует проживать в купленном жилье в течение всего года, так как собирается открывать собственный бизнес в этом регионе.

Бывает, что разрешение властей на проведение сделки по недвижимости получает иностранный покупатель, не имеющий ВНЖ ни в Австрии, ни в странах Евросоюза. В этом случае, скорее всего, выясняется, что человек представляет интерес для данного региона, как хороший специалист в социальной, экономической или культурной сфере. Одним словом, прежде чем покупать недвижимость в этой стране, следует получить консультацию у агентов по недвижимости или юристов, которые помогут выяснить, как власти относятся к предстоящей сделке.

Процедура выбора объекта недвижимости

Если вы все-таки решились на покупку жилья в Австрии и даже нашли подходящий вариант, то нужно попытаться договориться с продавцом о скидке. Это обычная практика в этой стране и цена объекта почти всегда завышена на 5-10%. Когда вопрос по цене будет окончательно решен, к процедуре сделки подключается агент по недвижимости. Действуя от имени покупателя, он оформляет и вручает продавцу предложение о покупке. В данном документе обязательно прописываются не только цена, на которой сошлись обе стороны сделки, но и все предстоящие расходы, возникающие во время процедуры оформления купли-продажи объекта. Также в нем должны быть подробно прописаны все данные и характеристики по недвижимости.

Хотелось бы предупредить потенциальных покупателей от ошибки, которую в дальнейшем будет сложно исправить. Дело в том, что в Австрии законную силу имеет не только договор, оформленный в виде бумажного документа, но и заключенный в устной форме. Эти две формы договора равнозначны и имеют одинаковую юридическую силу. Поэтому беседуя с продавцом о возможной покупке объекта недвижимости, следует быть осторожным в своих высказываниях.

После подписания предложения о покупке, объект сделки резервируется и больше не может быть выставлен для продажи. Покупатель может только в случае крайне уважительной причины отказаться от сделки. При этом решение по ее отмене будет приниматься в суде.

Но даже в том случае, когда суд признает причину уважительной, он может обязать несостоявшегося покупателя возместить все расходы компании по недвижимости, а также за резервирование объекта.

При резервировании объекта закон страны не предусматривает внесение аванса, однако подобное требование часто выдвигается продавцами, если жилье покупает иностранец. Причина заключается в том, что продавец хочет иметь гарантии, что сделка состоится. Обычно на проведение сделки с иностранным покупателем проходит несколько месяцев, которое требуется на получение всех разрешений, сбор документов и т.д. Продавцам приходится искать способы подстраховаться. Аванс, который вносит покупатель, обычно не превышает 10% от суммы сделки. Деньги не выплачиваются продавцу, а хранятся на специальном счете у нотариуса.

Процедура заключения договора

В соответствии с австрийскими законами в сделке обязательно участие юриста или нотариуса. Но не всякий юрист подходит для данной процедуры. Он должен обязательно быть наделен нотариальными полномочиями. В сделке нотариус выступает в роли гаранта, через его депозитный счет производятся все платежи, предусмотренные при купле-продаже недвижимости.

Нотариус или адвокат, выступая в роли доверенного лица покупателя или продавца, занимается составлением договора купли-продажи в виде нотариального акта. Кроме того, при передаче договора на объект недвижимости продавцом рекомендуется пригласить своего адвоката или юриста, который проверит документ на наличие нарушений. Обязательно нужно проверить правовой статус объекта, если недвижимость находится на территории Австрии (назначение недвижимости, наличие залогов, к какому строительному классу относится земельный участок и т.д.)

Даже в том случае, если договор составляется доверенным лицом продавца, все расходы по его работе оплачивает покупатель. Исключение составляют лишь долговые обязательства, которые будут выявлены у продавца. Освобождение недвижимости от долговых обременений производится за счет продавца. Именно поэтому покупателю необходимо приглашать юриста со своей стороны. Ведь только специалист может обнаружить наличие долговых обременений объекта.

После проверки объекта на «чистоту» обе стороны приступают к согласованию всех пунктов договора.

Закон не предусматривает присутствие на сделке переводчика, его роль могут выполнить и представители риелтерской компании. Однако, если кто-то из участников сделки не владеет немецким, то на услугах переводчика лучше не экономить.

Проведение платежей по сделке

После подписания договора покупатель переводит на доверительный счет нотариуса всю деньги за приобретаемую недвижимость за исключением суммы залога, если таковой производился.

Только после перевода денег нотариус направляет договор в специальную комиссию, которая рассматривает сделки с иностранными покупателями. Процедура рассмотрения документов может занять до 60 дней. Данный этап сделки является обязательным для иностранных покупателей, даже для тех, кто уже имеет ВНЖ в Австрии.

Независимо от того, что продавец с покупателем договорились и все согласовали между собой, решающее слово всегда остается за австрийскими властями. Если будет получен отказ на сделку, то покупатель получит все свои деньги назад за исключением комиссии агентству по недвижимости. Также собственник может потребовать некую сумму в качестве компенсации.

Разрешение получено…

Если данный этап завершился благополучно и разрешение властей на покупку получено, сделка переходит на следующий уровень. Доверенное лицо подает сведения в земельную книгу, где фиксируются данные о сделке. Это позволит избежать повторной продажи объекта. Также доверенный представитель информирует банки-кредиторы о продаже объекта, если в процессе ее проведения были выявлены долги или обременения. Доверенное лицо просит банки снять данное обременение в связи со сменой владельца, гарантируя погашение остатка долга.

После перевода денег со счета, который был зарезервирован у нотариуса, для погашения долга, банк выдает доверенному лицу письменное согласие о снятии ипотеки в земельной книге. На основании этого письма объект освобождается от долгов и его переоформляют на нового владельца. Только после этого нотариус переводит оставшуюся сумму денег продавцу.