Элитное жилье в Черногории: покупка и содержание

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Выгоднее всего приобретать недвижимость не через рынок недвижимости, а напрямую от застройщика, когда жилье еще находится на стадии оф-плана. В этот момент и цены на него значительно ниже, чем у готового объекта. К тому же можно воспользоваться рассрочкой платежей, которые часто в таком случае предлагаются застройщиком. И скорее всего удастся сэкономить на сопутствующих платежах. Данное правило рынка действует во многих странах. Рассмотрим, как оно реализуется в Черногории.

Луштица-Бэй – жемчужина Адриатики

Этот самый молодой город-курорт привлекает внимание многих инвесторов со всего мира. Поскольку город строится с нуля, в нем нет старого и ветхого жилья. Многие стремятся вложить инвестиции в здешнюю недвижимость. Попробуем на примере квартиры с одной спальней рассчитать расходы покупателя по ее приобретению.

С давних пор черногорские курорты пользовались вниманием туристов, поэтому многие покупатели стремились приобрести в этой стране недвижимость. Большим спросом всегда пользовалось качественное элитное жилье, но найти подходящую под европейские мерки недвижимость было достаточно затруднительно. Дело в том, что выбирать приходилось среди редких вилл и отдельно стоящих небольших комплексов. Часто проблемой было отсутствие необходимой инфраструктуры, так как новые объекты возводились точечно в давно застроенных районах. Требовалась серьезная реновация целых микрорайонов, чтобы немного приблизиться к современным требованиям. Одним словом, в Черногории наблюдались типичные проблемы развивающейся страны.

Но 15 лет назад все внезапно изменилось. На морском побережье был заложен совершенно новый город, в котором не строятся отдельные дома, а претворяются в жизнь сразу несколько масштабных девелоперских проектов, когда возводятся целые микрорайоны со всей необходимой инфраструктурой. Это не отдельные комплексы, а целые города!

По заранее продуманному плану ведется комплексная застройка. Кроме жилых объектов различного формата – от отельных апартаментов, студий, квартир до таунхаусов и вилл – девелопером создается вся необходимая инфраструктура. Прокладывается дорожная сеть, размечаются общественные пространства, строятся объекты торговли, рестораны, детские учреждения, банки и т.д. В этом городе изначально формируется совершенно другие условия жизни, где все располагается удобно, компактно и в нужном количестве.

Луштица-Бэй – самый грандиозный в мире проект с общим объемом инвестиций в размере 1,1 млрд. евро, что равно 1⁄4 годового бюджета Черногории.

Начало положено

Marina Village. Строительство города началось с этого прибрежного района. Теперь первый этап строительства завершен, объекты недвижимости вместе с инфраструктурой района сданы в эксплуатацию. Жилье Marina Village было распродано, можно сказать, еще на стадии котлована – это более трехсот квартир, элитных вилл и таунхаусов. Средняя стоимость одного «квадрата» составила 6 тысяч евро.

В районе проживает более 200 постоянных жителей, еще примерно 1,5 тысячи постоянно посещают город, приезжая сюда на отдых. Для гостей города построен великолепный пятизвездочный отель The Chedi, расположенный по первой линии. По береговой линии обустроена набережная, вдоль которой разместились 18 торговых пространств в виде бутиков, ресторанов и супермаркетов. Здесь же находятся спа-салоны, фитнес-центр и просторный амфитеатр. Для жителей города оборудовано три пляжа.

Развитие города на этом не завершилось. В настоящий момент идет активная застройка его центральной части – района Cantrale. Ведутся подготовительные работы к созданию еще одного элитного района Golf Residences, который планируется возвести на ближайших холмах, его изюминкой будет поле для гольфа. Для тех, кто мечтал купить недвижимость в приморском районе Marina Village есть приятные новости – здесь строится новый жилой комплекс Iris Residences.

Рассмотрим цену вопроса покупки строящихся объектов и сравним с ценами уже готовой недвижимости.

Расходы при покупке квартиры на стадии строительства

Представим, что покупатель решил выбрать для себя квартиру в новом строящемся районе города – Centrale.

Имеющегося в его распоряжении бюджета в 197 тысяч евро хватит, чтобы купить один из самых востребованных объектов – квартиру с одной спальней. Как уже говорилось, в этом городе строится только элитное жилье, поэтому и выбранная квартира будет улучшенной планировки. Просторная кухня здесь совмещается с гостиной, спальня имеет встроенный гардероб, также имеется большой санузел и две великолепные террасы, которые играют едва ли не главную роль в условиях теплого климата.

Застройка центральной части предусматривает возможность круглогодичного проживания. Именно здесь возводится основная городская инфраструктура, куда входят банки, автосервис, спортивные комплексы, административные здания, полицейский участок и многое другое. Все жилые объекты располагаются вокруг центральной площади, где по ее периметру будут находиться торговые центры, рестораны, международные школы и детский сад. Этот район города находится не на побережье, однако, чтобы добраться до моря, потребуется всего пять минут хода.

К моменту сдачи апартаментов в эксплуатацию, все они будут иметь отделку современными материалами, кондиционеры, встроенные панорамные окна. В стоимость жилья входит встроенная мебель, оборудование для кухни и сантехника известных европейских брендов.Чем выгодна покупка элитного жилья в Луштица-Бэй?

При заключении договора покупатель платит лишь 15% от стоимости объекта. На остальную сумму застройщик предоставляет ему беспроцентную рассрочку на три года.

Даже в том случае, если у покупателя не хватает собственных средств на покупку апартаментов в этом городе, он может рассчитывать на помощь застройщика, у которого подписано несколько партнерских соглашений с банками Черногории. Поэтому можно рассчитывать на содействие в оформлении кредита на более выгодных условиях.

Нулевые расходы при проведении сделки!

В Черногории при покупке жилья на вторичном рынке покупатели обязаны заплатить налог на переход права собственности, который составляет 3% от кадастровой стоимости объекта. Однако это правило не распространяется на новостройки нового города курорта. Даже если покупатель примет решение приобрести вместо одного пять объектов недвижимости в Луштица-Бэй – результат будет тот же, размер налога окажется равным нулю.

Квартиры, купленные в новостройках в любом черногорском городе облагаются НДС по ставке 21%. Но для инвесторов Луштица-Бэй об этом тоже не нужно беспокоиться, так как данный налог уже включен в общую стоимость недвижимости. Кроме того, если сделка проводится юридическим лицом, то юристы подскажут, каким способом можно сделать возврат НДС.

Любая сделка по недвижимости практически не обходится без участия риелтера. Какой бы способ не выбрал покупатель, совершая сделку, – напрямую будет общаться с застройщиком или обратится в брокерскую компанию, но все услуги посредника будут оплачены самим застройщиком.

Сэкономить удастся даже на услугах юриста. Совершая сделки с недвижимостью всегда нужно удостовериться в юридической «чистоте» объекта. Но имея дело со столь крупным девелопером такая необходимость отпадает.

Компания Orascom Development широко известна во всем мире. В Черногории она действует при полной поддержке правительства.

Интегрированные курорты, возведенные этой компанией, можно встретить в Египте, Британии, ОАЭ, в горах Швейцарии… Практически невозможно представить, что у компании, имеющей такой статус, могут быть проблемы с разрешительными документами на строительство. Тем не менее, если покупатель обратится в Юридический департамент, то ему будут совершенно бесплатно предоставлены все необходимые отчеты. Юристы компании также подготовят договор купли-продажи.

Разумеется, никто не станет возражать против дополнительной проверки независимым юристом. В этом случае стоимость услуги обойдется в сумму около 1 тысячи евро.

Любая сделка по недвижимости проводится в присутствии нотариуса. Именно в обязанности этого специалиста входит проверка всех документов, относящихся к объекту, в его присутствии совершается процедура заключения договора между сторонами. В Черногории действуют утвержденные тарифы на услуги нотариуса. Даже для небольшой квартиры этот тариф равен 0,5-1 тысяче евро, при покупке недвижимости большей площади услуги нотариуса могут составить до 5 тысяч евро. Но даже и эти суммы при покупке жилья в Луштица-Бэй оплачивает застройщик.

Даже такую, казалось бы мелочь, как услуги переводчика, которые обходятся в сумму не превышающую 500 евро, оплачивает компания. Вроде бы мелочь, но приятно.

Итак, можно сделать вывод, что в сделках с недвижимостью Черногория выигрывает у большинства европейских стран. Здесь покупателям не приходится платить налог на переход права собственности, как это требуют в Германии, с них не взимается гербовый сбор, как в Британии, а главное, в этой стране отсутствуют какие-либо ограничения для покупателей-иностранцев, как, допустим, это принято в Австрии и Швейцарии. Да и все дополнительные расходы, которые неизменно сопровождают любую сделку, при желании можно свести к нулю, если покупка будет совершаться в Луштица-Бэй.

При покупке элитного жилья покупатель освобождается от уплаты НДС, налога на переход собственности, а оплату услуг риелтера, юриста, нотариуса и переводчика берет на себя застройщик.

При желании можно сэкономить даже на поездке в Черногорию, так как всю процедуру покупки и оформления недвижимости можно провести удаленно. Особенно востребована такая функция была в 2020 году, когда многие страны закрыли свои границы из-за пандемии.

Многие иностранные покупатели не только совершали сделки по недвижимости, вступали в права собственности, воспользовавшись помощью доверенных лиц, но и, заключив договора с УК, сдавали свое жилье в аренду и получали прибыль.

Только в Черногории можно при покупке квартиры площадью 74 кв. м и начальной стоимости 197 тысяч евро потратить всего 197 тысяч евро.

Рынок недвижимости Луштица-Бэй

Что в данный момент может быть интересно для покупателей недвижимости?

  1. Инвесторов могут заинтересовать полностью меблированные и оборудованные необходимой бытовой техникой апартаменты в отеле The Chedi, если цель покупки – получение стабильного гарантированного дохода. Стоимость объекта площадью 49 кв. м составляет 320 тысяч евро. Размер первого взноса не менее 30%, остальную сумму необходимо выплатить в виде 6 квартальных траншей. Собственнику гарантирован ежегодный возврат 5% стоимости апартаментов в течение 5 лет.
  2. Квартиры в комплексе Iris Residences. Большая часть недвижимости флагманского района Marina Village давно продана. Теперь началось строительство нового комплекса. На этапе строительства цена студии составляет 234 тысячи евро, а квартиры с 1 спальней – 422 тысячи. Первоначальный взнос составляет 20%, остальную сумму необходимо внести в течение 4 лет.
  3. Район Golf Residences. Здесь, на вершине холма, застройщик планирует создать премиальную локацию, где разместятся видовые виллы The Peaks. Первые предложения появились лишь в сентябре 2021 г. Для уточнения цены следует обращаться напрямую к застройщику. Этот новый район примечателен тем, что здесь будет построено первое и единственное в стране профессиональное поле для гольфа.

Расходы по содержанию недвижимости

Для того, чтобы получить представление о том, в какую сумму обходится содержание жилья в Черногории, возьмем для примера ту же самую квартиру с одной спальней, купленную по цене 197 тысяч евро.

Налог на недвижимость зависит от года постройки, качества, удаленности от моря, а также предназначения объекта – будет использоваться для собственного проживания или для коммерции. К тому же многое зависит от того, кто является собственником квартиры.

Для местных жителей налог составляет примерно 0,15% от стоимости жилья, для иностранцев – 0,56%. Поэтому его размер колеблется от 300 до 1100 евро в год. Налоговые органы рассчитывают величину налога ежегодно.

Примерно 1970 евро в год владельцы квартиры платят управляющей компании. В ее обязанности входит охрана территории, содержание зеленых насаждений, пляжей, бассейнов и прочей городской инфраструктуры, включая городской транспорт. В УК можно обратиться с просьбой обновить сантехнику или присмотреть за квартирой во время отъезда владельцев.

Стоимость коммунальных услуг

В среднем плата за коммунальные услуги по стране составляет 100 евро в месяц. Однако следует учитывать, что все оплачивается в соответствии с показаниями счетчиков. Если собственники приезжают на отдых только несколько раз в год, то и плата будет намного ниже.

Для получения дохода можно заключить договор с УК, которая будет сдавать квартиру в аренду и следить за ее состоянием в отсутствие хозяев. В этом случае можно ожидать доходность в 3-5% от стоимости объекта.

Итак, примерные расходы и доходы от рассматриваемой квартиры составят:

ежегодный налог на недвижимость – от 300 до 1100 евро;

оплата коммунальных услуг – в среднем 100 евро в месяц;

сбор УК –1970 евро в год;

доходность от аренды – от 6 до 10 тысяч евро в год.