Швейцария: недвижимость в стране надежного стабильного роста

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Многие инвесторы предпочитают вкладывать свои капиталы в жилую и коммерческую недвижимость Швейцарии, считая эти инвестиции самыми надежными, имеющими устойчивый потенциал роста. Здесь отсутствуют политические волнения, так как в соответствии со сложившимися традициями Швейцария придерживается нейтралитета, что в свою очередь создает в стране не имеющую аналогов стабильность. Все это в сочетании с мягким климатом и живописными ландшафтами делает Швейцарию многообразной и очень комфортной для жизни.

Швейцария относится к числу самых развитых государств, а по ряду показателей она стабильно держит первенство, даже по такому как конкурентоспособность. Если рассматривать рейтинг лучших городов мира, то в первой десятке можно увидеть сразу несколько швейцарских городов, например, Цюрих, Женеву, Базель.

Благодаря тому, что Швейцария придерживается нейтралитета относительно мировой политики, в стране сложились условия для размеренной и спокойной жизни. В стране отмечается один из самых низких уровней преступности. Граждане настолько уверены в своей безопасности, что многие не считают нужным закрывать двери или ставить на сигнализацию автомобиль.

Курс швейцарского франка близок к европейской валюте – 1 CHF равен 0,96 евро, но немного дороже доллара США – 1,07 USD за 1 CHF, соотношение с российским рублем – 1 CHF около 80 рублей.

Благосостояние населения достаточно высокое. Размер средней зарплаты по стране составляет 5 тысяч швейцарских франков или 4,7 тысячи евро.

В стране проживает многонациональное общество, говорящее на множестве языков, только в качестве официального признано сразу 4 языка: французский, итальянский, немецкий и ретороманский.

Естественно, многих Швейцария привлекает в качестве места для проживания и вложения инвестиций. Только следует иметь в виду, что прежде чем решиться купить здесь недвижимость, следует заранее определиться со стратегией покупки.

Страна, отличающаяся от всех

Расположенная в самом центре Европы, Швейцария живет собственной жизнью. Она не входит в состав ЕС и имеет отличие от всех европейских государств абсолютно во всем, включая законодательство и отношение к иностранцам. В этой федеративной республике вся территория разделена на 26 субъектов – 20 кантонов и 6 полукантонов. Каждый из субъектов имеет собственное законодательство, ограниченное по основным направлениям федеральными законами.

Решившись на покупку недвижимости в этой стране следует учитывать, что регулирование рынка недвижимости происходит не только на федеральном уровне, но и в каждом кантоне и полукантоне. Поэтому может оказаться так, что в понравившемся вам регионе купить объект недвижимости не получится, так как на кантональном уровне здесь запрещена продажа жилья иностранцам. На этом же основании различаются в каждом регионе правила покупки, налоги и ценовая политика.

По мнению местных экспертов, прежде чем покупать недвижимость, следует определиться с ее предназначением: требуется она для ведения бизнеса, для собственного проживания или вложения инвестиций. В связи с этим совсем нелишним будет уточнить налоговую нагрузку на объект именно в этом регионе.

Страна отличается широким диапазоном природных зон – от пейзажей, похожих на средиземноморское побережье, до тундры в высокогорных районах.

Выбирая регион, обращайте внимание не только на природу, но и на наличие всей необходимой инфраструктуры: школ, ВУЗов, медицинских учреждений и т.д. Неплохо было бы выяснить, какой бизнес здесь процветает и насколько велика налоговая нагрузка.

Швейцария – это страна, где выбор следует делать на месте. Лучше увидеть все собственными глазами, а сделать это совсем несложно – за 6-7 часов можно добраться до самых отдаленных ее уголков.

Выбор региона

Какой бы не выглядела привлекательной Швейцария, но ограничения на приобретение недвижимости иностранцами иногда оказываются настоящей ложкой дегтя в бочке меда. Но если постараться вникнуть в проблему, то выяснится, что запреты относятся не ко всем. Например, запреты не действуют в отношении людей, имеющих гражданство или ВНЖ в одной из стран ЕС. К этой же категории относятся обладатели карты ПМЖ, то есть, являющиеся резидентами. Им разрешается покупать любые объекты на всей швейцарской территории. Граждане других стран, не входящих в состав Европейского Союза, при наличии ВНЖ категории Permit B имеют возможность купить квартиру или дом только в том кантоне, где они зарегистрированы. После оформления карты Permit C они получат возможность покупать любую жилую недвижимость на территории страны и использовать ее не только для собственного проживания, но и для получения дохода от аренды.

Граждане, без карт Permit B, C, имеют право покупать жилье лишь в тех кантонах, где для этого выделяются специальные квоты. Справедливости ради можно сказать, что таких мест в стране совсем немного и почти все они расположены в районах, где основным направлением является туризм. Сюда можно отнести город Лугано и его окрестности в италоязычном кантоне Тичино, город Монтрё во франкоязычном кантоне Во, а также отдельные города и коммуны в немецкоязычных кантонах Интерлакен и Андерматт.

Существуют здесь и требования к самому покупаемому жилью. Разрешается приобрести дом или квартиру, но жилая площадь в зависимости от кантона не может превышать 200-250 кв. м, а размер земельного участка 1000-1500 кв. м. Кроме того, иностранным гражданам разрешается иметь не более одного жилого объекта на семью, которое они вправе использовать в качестве дачи для отдыха или сдавать в аренду, но не более 11 месяцев в течение года.

В 2016 г. в Швейцарии был принят закон Lex Weber, в соответствии с которым запрещается строить вторые резиденции, если их количество в населенном пункте превышает общее число построек на 20%. А в большинстве регионов этот лимит давно исчерпан.

Жилье, представляющее наибольший интерес

Лучше всего иностранным покупателям следует поинтересоваться предложениями на вторичном рынке недвижимости. Именно здесь чаще всего можно встретить объекты, покупка которых разрешена иностранцам по квоте.

Если больше интересует возможность дать детям европейское образование, то стоит присмотреться к кантону Тичино, где вполне доступно жилье по цене 400 тысяч шведских франков в окрестностях Луганского озера. В этом районе расположено несколько международных школ. По количеству учреждений образования этот кантон числится в Швейцарии на 2 месте.

Если кроме подходящего климата еще в приоритете интересов имеется развитая инфраструктура и возможность заниматься бизнесом, то стоит приглядеться к недвижимости в кантоне Во. Правда, стоимость жилья здесь значительно выше. Небольшая квартира обойдется почти на 40% дороже аналогичной по площади в кантоне Тичино.

Стоимость одного квадратного метра в разных регионах колеблется в пределах от 9 тысяч до 30 тысяч CHF. Средняя цена «квадрата», в зависимости от локации, планировки, отделки и других характеристик объекта, колеблется от 13 до 17 тысяч швейцарских франков. 

Не следует пытаться купить дорогие эксклюзивные варианты, так как в будущем такой объект будет проблематично продать.

Попытаться найти квартиру можно в новостройках города Монтрё, а еще лучше на строящемся горнолыжном курорте Андерматт. Этот курорт не включен в перечень Lex Koller, поэтому тут отсутствуют ограничения на покупку жилья иностранными покупателями.

Каждые три-четыре месяца здесь сдается в эксплуатацию новая многоэтажка. Апартаменты имеют улучшенную планировку и качественную отделку. Цены на квартиры в новостройках Андерматта начинаются от 1 млн. CHF за апартаменты площадью 85 кв. м. Покупка квартиры с тремя спальнями площадью 170 кв. м обойдется в 2,9 млн. CHF. Если жилье покупается на стадии строительства, то цена будет ниже.

Стабильное повышение цен

Как уже говорилось, Швейцария во всем мире ценится за свою стабильность. Пандемия не обошла ее стороной. Но когда в других странах наблюдался буквально обвал цен на рынках недвижимости, швейцарская недвижимость во всех регионах продолжала расти, как и в допандемийные времена, на 2-3% в год, и по словам экспертов данная тенденция сохранится еще минимум 5-10 лет.

И все-таки изменения на рынке Швейцарии нельзя не заметить. В этой стране не ведется массовая застройка, поэтому постепенно сокращается количество подходящих для иностранцев жилых объектов.

В 2019 году было выделено на 25% меньше квот на строительство многоквартирных домов, чем в предыдущие годы. Еще большее сокращение было в отношении частного строительства – количество квот снизилось на 41%. Естественно, это привело к созданию дефицита и повышению цен на жилье.

В 2020 г. свою лепту в создание дефицита недвижимости внесла пандемия. Ощутимо вырос интерес к жилью в горных районах, особым спросом пользовались отдельно стоящие дома. Не просел и коммерческий сектор, так как объекты активно раскупались иностранными инвесторами, в том числе и из России.

Во все даже очень трудные периоды истории валюта и недвижимость Швейцарии считались самыми надежными. Эта страна даже в лихие военные годы оставалась тихой гаванью для капитала. С приходом в мир пандемии многие нерезиденты начали рассматривать коммерческую недвижимость в качестве объектов для надежного вложения инвестиций и получения дохода в качестве арендной платы. 

Особенно важным моментом считается то, что в стране отсутствуют какие-либо ограничения для иностранных инвесторов при покупке и сдаче в аренду подобных объектов.

Цена одного квадратного метра коммерческой недвижимости в этой стране почти не отличается от стоимости жилого «квадрата». В центральной части Женевы 1 кв. м офисной площади стоит в среднем 20 тысяч франков. Разумеется, в этом случае стоимость коммерческих объектов будет выше за счет их больших площадей. Поэтому иностранным инвесторам, желающим купить в этой стране подобные объекты следует ориентироваться на цены в 10 млн. CHF и выше.

Налоги при сделках с недвижимостью

Стоимость недвижимости в Швейцарии довольно высокая, однако налоговая нагрузка при ее покупке считается одной из самых низких среди европейских стран.

Все сделки по недвижимости в обязательном порядке заключаются в нотариальной конторе. Именно нотариус отвечает за чистоту сделки, отслеживает и производит оплату сборов и налогов, это обеспечивает безопасность самой сделки и сохраняет время и нервы продавцу и покупателю.

Расходы, которые несет покупатель, составляют примерно 0,25-3,55% от стоимости недвижимости. Размер налогов зависит от региона, в котором совершается сделка. Самую большую сумму составляет налог на переход права собственности, он обходится покупателю в 0,2%-3,3%. Однако есть регионы, где данный налог не взимается совсем, например, в кантоне Цюрих. Кроме этого покупатель оплачивает нотариальные сборы в размере 0,1-0,8% от суммы сделки и регистрационный сбор – 0,15%.

Продавец оплачивает услуги агентства по недвижимости, занимавшегося подготовкой и ведением сделки. Кроме того, продавец обязан заплатить налог с полученного дохода от продажи. На величину данного налога влияют сроки владения объектом недвижимости. Если продажа совершается в первый год владения недвижимостью налог составит 40% от полученной прибыли. При длительном владении – 3,23%. Если продажа совершается по цене приобретения, то продавец освобождается от данного налога.

При совершении сделки нерезидент обязательно должен получить разрешение на покупку недвижимости в этой стране. Данное разрешение для покупателя получает нотариус, который будет вести сделку. Поэтому при первом подписании договора покупатель переводит на нотариальный счет 10% от стоимости недвижимости. После чего пункт о предоставлении иностранцу, не являющегося резидентом, разрешения на покупку недвижимого имущества на территории Швейцарии будет включен в договор о купле-продаже.

Также в первичном договоре обязательно указываются сроки проведения сделки, которые обычно составляют около двух месяцев. После того как нотариус получит от властей разрешение, покупатель переводит оставшуюся сумму за недвижимость на счет нотариуса, который переводит их на банковский счет продавца, а новому владельцу собственности вручает документы на владение недвижимостью и ключи.

Очень часто в Швейцарии сделки по недвижимости проводятся по договоренности, когда иностранец-нерезидент оформляет доверенность на одного из сотрудников нотариального бюро, который от его имени совершает покупку недвижимости.

Не следует забывать и о расходах на дальнейшее содержание купленного недвижимого имущества. Общий размер налогов и коммунальных платежей может составлять 1,5-2% от стоимости объекта.

Резидентство страны

Следует знать, что покупка недвижимости в этой стране не дает права на получение ВНЖ. Для этого требуется стать налоговым резидентом.

Необходимо заключить соглашение на уплату паушального налога, который рассчитывается налоговыми органами того кантона, где зарегистрирован иностранец. Для расчета берутся все расходы, понесенные иностранцем на территории Швейцарии. Сумма налога может составлять от 180 до 650 тысяч CHF. 

При оплате паушального налога происходит освобождение от всех других налогов на доходы, полученных в других странах.

Получить гражданство Швейцарии совсем не просто. Для этого придется прожить в ней 10 лет в статусе ВНЖ и ПМЖ.