Испания: инвестиционная коррида между коммерческой недвижимостью и пандемией

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


По прошествии двух лет пандемии уже можно подвести некоторые итоги на испанском рынке недвижимости. Если жилой сектор сумел удержаться на плаву и достойно пережил все локдауны, то коммерческому сектору повезло меньше. Самые большие потери понесли торговые помещения и офисы. Посмотрим, к каким выводам пришли экономисты Центрального банка Испании. Возможно, эта информация будет полезна не только специалистам, но и рядовым инвесторам.

Если смотреть на ситуацию в целом, то можно отметить, что кризис, разразившийся во время пандемии, нанес существенный урон коммерческой недвижимости, а рынок жилья, наоборот, оказался на взлете. И такое положение дел наблюдается не только в Испании, то и в других европейских государствах.

Дело в том, что бизнес в большей степени зависит от ситуации в экономике. Спрос на объекты для бизнеса может измениться из-за множества причин, в том числе от экономических прогнозов. Во время пандемии многие факторы сошлись вместе – локдауны, социальное дистанцирование, ограничения мобильности и т.д. В результате пострадали, в первую очередь, мелкие операторы, а наибольший ущерб понесли отдельные отрасли, например, гостиничный и торговый сектора.

Совсем другое положение сложилось на рынке жилой недвижимости. Ведь жилье покупают не только инвесторы, но и рядовые граждане в случае переезда или улучшения своих жилищных условий.

Поэтому жилой сектор отличается большей стабильностью.

Итак, что же показал анализ, проведенный экспертами Центробанка Испании на рынке коммерческой недвижимости?

Снижение темпов строительства

По причине остановки многих предприятий и даже отраслей из-за введения карантинных ограничений в 2020 г. строительство новых объектов сократилось в среднем на 18%. А если рассматривать по отдельности разные группы коммерческих объектов, то можно увидеть между ними существенные различия. Например, спрос на строительство офисных помещений снизился в течение года на 20%, а на промышленные объекты и вовсе на 39%. И лишь в секторе коммерческих услуг и логистики зафиксирован рост в 1% при сравнении с показателями 2019 г.

Эксперты пришли к однозначному выводу, что причина кроется в реакции на карантин по коронавирусу. Офисы и торговые предприятия закрывались, а население все больше переходило на интернет-магазины и курьерскую доставку. Поэтому спрос на склады и логистические услуги многократно возрос и, скорее всего, в дальнейшем будет только увеличиваться.

Эти прогнозы подтверждаются ценами на проекты в сфере коммерческой недвижимости. Например, на помещения, предназначенные для логистики она увеличилась на 8%, а вот в отношении офисов и промышленных объектов наблюдается сильный спад – на 16% и 37%.

Восстановление рынка после обвала

Когда в начале 2020 г. страны Европы закрыли свои границы, а Испания, как и все, объявила локдаун, рынок коммерческой недвижимости обвалился на 60%. Лишь в III квартале наметились первые признаки его восстановления. Однако по итогам года снижение продаж составило 33,8%.

Наибольшее проседание продаж наблюдалось в престижных районах больших городов, где была сконцентрирована розничная активность. Больше всего упали продажи офисов, спрос на них снизился в течение года на 47,9%.

Снижение количества сделок на объекты ритейла составило 33,6%, а на складские помещения – на 30,6%.

Снижение банковского кредитования до минимума

Из-за кризиса на рынке коммерческой недвижимости банки приняли решение о снижении объемов кредитования, в результате к концу 2020 г. в коммерческой недвижимости было выдано кредитов на 36% меньше, а общий их объем достиг минимума за последние 15 лет. Банки также ужесточили требования к заемщикам.

К концу первого квартала 2021 г. объем непогашенных ипотечных кредитов составил около 84 млрд. евро. И это только кредиты обеспеченные коммерческой недвижимостью. От общего ипотечного портфеля испанских банков эти кредиты составляют 15%. Однако объем этих займов представляют собой существенную сумму, если сравнивать их с собственными средствами кредитных учреждений. Поэтому снижение платежеспособности заемщиков негативно отражается на банковской системе в целом.

Стоимость коммерческой недвижимости

Итоги 2020 г. показали, что коммерческая недвижимость подешевела во всех сферах. Сами цены на объекты практически остались на прежнем уровне или снизились незначительно, чего не скажешь о самих продажах. Если в 2019 г. цены на объекты для бизнеса по стране в целом подросли на 0,9%, то к концу 2020-го они потеряли 8,8% своей стоимости.

Не наступила стабильность и в 2021 г., данные экспертов показывают, что коррекция цен продолжается.

Выводы экспертов

После проведенного анализа экономисты Центробанка пришли к выводу, что пандемия лишь ускорила процессы, начавшие формироваться до ее прихода. К примеру, появились возможности для активного развития электронной коммерции, что потребовало создания логистических центров, поэтому кризис практически не отразился на этом типе недвижимости. Перевод сотрудников многих компаний на удаленную работу снизил спрос на офисы. Естественно, стоимость офисных помещений значительно снизилась. Та же тенденция наблюдается в сфере торговли и ресторанном бизнесе.

В сложившейся ситуации в выигрыше могут оказаться инвесторы, вкладывающие в данный момент инвестиции в эти объекты. Пандемия не будет длиться вечно. Недвижимость вновь начнет пользоваться спросом и вырастет в цене. Поэтому тем, кто предпочитает долгосрочные вложения, стоит приглядеться к испанскому рынку коммерческой недвижимости.