Черногория: покупка и содержание элитного жилья

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Все, кто занимается недвижимостью, знают, что выгоднее всего покупать квартиры на стадии оф-план прямо от застройщика. Это позволит не только сэкономить на сопутствующих расходах, но и приобрести объект по более низкой цене. К тому же, в этом случае, можно рассчитывать на рассрочку платежей. Эти правила действуют на рынках недвижимости большинства стран.

Рассмотрим, как это действует, например, при покупке квартиры с одной спальней в курортном городке Луштица-Бэй в Черногории.

Грандиозный проект элитной застройки

Буквально десяток лет назад инвесторы, мечтавшие купить соответствующее европейским стандартам элитное жилье, вынуждены были искать его среди предложений отдельно стоящих комплексов или редко встречающихся частных вилл, затерявшихся среди остальной хаотичной застройки. Как правило, все эти отдельно стоящие объекты были лишены какой-либо продуманной инфраструктуры, а вся имеющаяся вокруг них нуждалась в реновации. То есть, в Черногории на лицо были все признаки точечной застройки, какая обычно наблюдается в развивающихся странах.

Спустя десятилетие здесь все кардинально изменилось. На черногорское побережье пришли крупнейшие компании со своими масштабными девелоперскими проектами. Теперь это не отдельные виллы или небольшие комплексы, теперь комплексно возводятся целые города! Совместная работа архитекторов, дизайнеров и прочих специалистов предусматривают в своем проекте не только разнообразные типы жилья – квартиры, небольшие студии, отели, виллы и таунхаусы, но и полностью возводят всю необходимую инфраструктуру. Одновременно с жилой застройкой возводятся магазины, школы, банки, здания под различные общественные учреждения, спортивные и развлекательные центры, продумывается сеть автодорог и озеленение. В результате формируется совершенно другой по качеству уровень жизни.

Именно к таким городам можно отнести Луштица-Бэй. На этот грандиозный проект будет потрачено 1,1 млрд. евро инвестиций, что можно сравнить с одной четвертой годового бюджета Черногории.

Первый этап строительства уже завершен. На побережье сдан в эксплуатацию район Marina Village. Все построенные здесь 300 квартир, вилл и таунхаусов были проданы еще на стадии строительства. Пока в качестве постоянных жителей здесь зарегистрировано около 200 человек, но еще почти 1,5 тысячи регулярно проводят в этих краях свой отпуск. Для жителей и туристов в районе выстроено 18 торговых точек, куда вошли рестораны, бутики и супермаркет. Работают спа и фитнес-центры, имеется открытый амфитеатр. Для отдыхающих в прибрежной зоне возведен пятизвездочный отель The Chedi. Подверглась благоустройству и набережная, где построено три пляжа и марина, начавшая принимать яхты.

Итак, раскупленное на стадии проекта жилье в среднем обошлось покупателям в 6 тысяч рублей за «квадрат». Но город продолжает активно строиться. На холмах начинается закладка еще одного района Golf Residences, также еще один комплекс Iris Residences будет возведен на территории уже почти построенного прибрежного района Marina Village. Одновременно с этим начинается застройка центральной части города, где будет множество административных зданий.

Цена квартиры

Выбранная квартира с одной спальней будет иметь общую площадь 74 кв. м. При покупке квартиры на стадии строительства ее цена составит 197 тысяч евро. Цена одного «квадрата» обойдется примерно в 2 662 евро. А мы помним, что готовые квартиры в районе Marina Village предлагаются по 6 тысяч евро за 1 кв. м. – разница почти в два раза!

В квартире предполагается наличие кухни совмещенной с гостиной, а в спальне предусмотрен гардероб, один санузел и пара просторных террас, которые будут очень кстати в жарком черногорском климате. Все квартиры сдаются с полной отделкой, для нее используются только качественные материалы, кондиционеры, устанавливаются панорамные окна. Кроме того, в стоимость квартиры входит оборудование для кухни, встроенная мебель и сантехника лучших европейских брендов.

Дополнительные льготы при оплате

Во время подписания договора купли-продажи достаточно внести лишь 15% от стоимости квартиры. Остальную сумму можно равными долями выплатить в рассрочку в течение трех лет, в соответствии с графиком, который принимается совместно с застройщиком. При этом рассрочка предоставляется беспроцентная. 

Если у покупателя возникают финансовые проблемы, то застройщик Луштица-Бэй готов посодействовать в получении кредита, для этого он заключил партнерские соглашения с несколькими банками Черногории.

Нулевой налог

В Черногории при покупке квартиры на рынке вторичного жилья покупатели обязаны уплатить налог на переход права собственности в размере 3% от кадастровой стоимости объекта. Данный закон не распространяется на новостройки. Кроме того, покупателю не придется платить каких-либо дополнительных налогов даже в том случае, если он купит в Луштица-Бэй не одну, а, скажем, пять квартир.

Не придется покупателю платить 21% НДС, которым облагаются все новостройки в этой стране. Но в Луштица-Бэй инвесторы освобождены от отдельных выплат, так как этот сбор уже включен в цену квартиры. Мало того, если покупка совершается на юридическое лицо, то при оформлении недвижимости можно сделать запрос на возврат удержанного НДС, то есть, квартира обойдется еще дешевле.

Нулевые дополнительные расходы

Приятной неожиданностью для инвесторов, решившихся на покупку недвижимости в Луштица-Бэй, будет отсутствие каких-либо дополнительных расходов при выборе и оформлении сделки. Всем известно, что услуги риелтера, юристов и нотариуса иногда выливаются в довольно внушительную сумму, так как рассчитываются в процентном отношении от стоимости объекта.

Выбирая новостройку в данном проекте, покупателю не придется оплачивать услуги риелтера. При этом не имеет значения, как будет заключаться сделка – через брокера или напрямую с застройщиком. В любом случае возмещение всех расходов берет на себя девелопер.

При покупке недвижимости в данном проекте у покупателей отпадает необходимость нанимать юриста для проверки чистоты сделки. Во-первых, покупается жилье в новостройке и там не может быть других собственников. Во-вторых, компания Orascom Development является компанией с мировым именем. Возведенные ею курортные города можно встретить в Швейцарии, Египте, Великобритании, ОАЭ и других странах. Правительство Черногории, держатель 10% акций, считает проект Луштица-Бэй приоритетным и принимает активное участие в его реализации. Поэтому, даже сложно представить, что у данного застройщика имеются какие-то проблемы с документами, допустим, нет разрешений на строительство.  

Покупатель может ознакомиться со всеми отчетами в юридическом департаменте компании, а юристы помогут совершенно бесплатно оформить договор купли-продажи.

Разумеется, никто не будет возражать, если покупателю захочется пригласить независимого юриста для проведения дополнительной экспертизы. Тогда будьте готовы потратить около одной тысячи евро за его услуги.

Покупка любой недвижимости всегда завершается в офисе нотариуса, который после проверки документов в присутствии покупателя или его доверенного лица и других участников сделки заверяет подписанный сторонами договор.

Гонорар нотариуса рассчитывается по утвержденным тарифам и начисляется в зависимости от стоимости недвижимости. Его размер может составлять от 0,5 до 5 тысяч евро. Однако и эти расходы застройщик Луштица-Бэй берет на себя!

Еще одним способом экономии денег является дистанционная покупка недвижимости. Особенно популярен такой способ дистанционного оформления сделок был в 2020 г., когда из-за пандемии многие страны закрыли свои границы. Да и сейчас можно, не приезжая в Черногорию, подписывать контракты, вступать в права собственности, заключать с управляющими компаниями договора на сдачу жилья в аренду и получать доход.

В соответствии с законами Черногории, если одним из участников сделки по недвижимости является иностранный покупатель, во время окончательного подписания договора в офисе нотариуса должен присутствовать переводчик. Обычно его ставка не превышает 500 евро. Казалось бы, не очень значительная сумма, но даже ее берет на себя застройщик.

Итак, подведем итоги предстоящих расходов при покупке элитной квартиры в Луштица-Бэй. Для примера мы взяли квартиру площадью 74 кв. м. Ее цена на стадии строительства – 197 тысяч евро. Можно заплатить 15% в качестве первоначального взноса, а остальную сумму выплатить в беспроцентную рассрочку равными долями в течение 3 лет. Для покупателя в нулевую стоимость обойдется налог на переход права собственности, а также услуги риелтера, юриста, переводчика и нотариуса, так как все расходы на себя берет застройщик. 

В результате покупка обойдется в 197 тысяч евро, а если квартира покупается на юридическое лицо – то и ниже, за счет возврата НДС.

Привлекательность Черногории для инвесторов

При сравнении со многими европейскими странами у Черногории наиболее выигрышные условия проведения сделок по недвижимости. И это относится не только к рассматриваемому проекту. Здесь не нужно платить налог на переход права собственности, как это делается в Германии, никто не требует дополнительно вносить гербовый сбор, как в Великобритании, отсутствуют какие-либо ограничения для иностранных покупателей, как это происходит в Австрии либо Швейцарии. Покупка новой квартиры в Луштица-Бэй может даже все дополнительные расходы свести до нуля. Даже на поездках в Черногорию для оформления сделки можно сэкономить, если проводить ее дистанционно.

Что еще можно купить

Элитные виллы. Застройщик приступает к возведению района Golf Residences. В первую очередь здесь будут построены элитные видовые виллы The Peaks. Их расположат вблизи от пока единственного поля для гольфа на территории Черногории. Продажи начались лишь в сентябре 2021 г. и цены широко не озвучены, но, скорее всего, для первых покупателей со стороны застройщика предусмотрены различные скидки.

Квартиры в Marina Village. Этот район находится возле пристани и практически достроен, и большая часть недвижимости уже раскуплена. Сейчас возводится очередной комплекс Iris Residences. Студии предлагаются по цене от 234 тысяч евро, а квартиры обойдутся в 422 тысячи евро. При внесении первоначального взноса в размере 20%, остальную часть можно выплатить в виде беспроцентной рассрочки на 4 года.

Апартаменты в отеле The Chedi. Эти предложения больше подходят покупателям, планирующим иметь стабильный доход от купленной недвижимости. Пятизвездочный отель уже выстроен в районе Marina Village. Он расположен по первой линии. Полностью меблированные и оборудованные необходимой бытовой техникой апартаменты площадью 49 кв. м оценены в 320 тысяч евро. При покупке необходимо внести 30% стоимости, а оставшуюся сумму выплатить через шесть квартальных траншей. Застройщик гарантирует собственнику кондоминиума в течение пяти лет производить ежегодный возврат в размере 5% от цены объекта. 

Расходы по содержанию квартиры

Попробуем рассчитать расходы для нашей квартиры стоимостью 197 тысяч евро.

Налог на недвижимость

Налоговые службы ежегодно производят перерасчет данного налога и выставляют счет владельцу недвижимости. На размер налога влияет множество факторов. Например, учитывается не только предназначение объекта – используется для собственного проживания или в коммерческих целях, но и удаленность от моря, год постройки и качественное состояние жилья. Кроме того, в каждом конкретном регионе имеется собственное законодательство, в результате чего у квартир с похожими параметрами может оказаться различная сумма налога.

Для иностранных покупателей, чаще всего использующих квартиры для временного проживания или сдачи в аренду, размер налога в среднем составляет 0,56% от цены объекта. Для нашей квартиры это порядка 1,1 тысячи евро. Местные жители чаще всего регистрируют жилье как основное место жительства, поэтому налог составляет всего 0,15% от его стоимости, то есть, в нашем случае – всего 300 евро.

При покупке любой недвижимости инвестор имеет право обратиться за ВНЖ, что позволит переехать всей семьей на новое место жительства.

Сбор на содержание УК

В новом городе создано две управляющие компании с разными функциями. Одна отвечает за содержание городской инфраструктуры, вторая – за жилые объекты. Жители могут обратиться в УК с любой проблемой. Соответствующие службы помогут сделать ремонт, обновить сантехнику, присмотреть за квартирой во время отъезда хозяев или сдать ее в аренду.

Вся территория находится под охраной, для населения доступны тренажерные залы, спа-салоны, пляжи и прочая городская инфраструктура. В отличном состоянии содержатся дороги и зеленые насаждения.  Суммарная стоимость слуг УК составляет 1% от стоимости жилья, в нашем случае это 1970 евро в год.