Налоговые обязанности владельцев болгарской недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Считается, что в Болгарии одно из самых низких налогообложений недвижимости в еврозоне. При этом закон не предусматривает какой-либо разницы между местным населением и иностранными покупателями жилья. Кроме того, в этой стране даже предусмотрены скидки для тех, кто вовремя вносит причитающиеся налоги. Независимо от стоимости купленного жилья иностранные покупатели получают годовую мультивизу, а в том случае, если стоимость недвижимости превышает 310 тысяч евро, могут рассчитывать на оформление вида на жительство.

Итак, попробуем рассмотреть, какие налоги приходится платить владельцам недвижимости в различных ситуациях, например, при покупке и продаже жилья, сдаче его в аренду, при личном владении и наследовании. А также попробуем узнать порядок внесения платежей.

Доступность недвижимости для иностранцев

Иностранным покупателям разрешается свободно приобретать любую недвижимость на территории Болгарии, независимо от того является она жилым или коммерческим объектом. Никаких особых разрешений при этом не потребуется, но только в том случае, если к этой собственности не прилагается участок земли. Например, это может быть квартира или торговые пощади. Но если речь пойдет о частном доме с приусадебным участком, даче или отдельно стоящем на участке земли строении, то иностранный инвестор, не являющийся гражданином Евросоюза, может совершить покупку только в качестве юридического лица, прошедшего регистрацию на территории Болгарии.

Права. После приобретения любой недвижимости, независимо от ее стоимости, иностранный инвестор, как и все члены его семьи, включая несовершеннолетних детей и второго супруга, получает мультивизу на год, позволяющую проживать на территории страны в течение 90 дней в каждом полугодии.

В том случае, если сделка по недвижимости будет превышать сумму 310 тысяч евро, можно обратиться за оформлением болгарского ВНЖ.

Обязанности. Каждый покупатель недвижимости обязан не позднее двух месяцев после покупки объекта встать на учет в местной налоговой службе и заплатить налог на недвижимость, так называемый данък имот, и коммунальный налог – такса битови отпадъци. Если оба налога будут выплачены вовремя и одним платежом, то государство предоставит скидку в размере 5%. Просрочка же карается штрафом, который в дальнейшем может повлиять при будущем оформлении визы или ВНЖ. Злостные неплательщики могут вообще лишиться своей собственности, которая будет арестована и по решению суда продана с целью погашения задолженности.

Налогообложение при покупке жилья

При проведении сделки по недвижимости обязанностью продавца является подготовка налоговой оценки продаваемого объекта, а также оформление справки из кадастровой службы. А вся основная налоговая нагрузка, связанная с переоформлением права собственности, ложится на плечи покупателя. И такое распределение обязанностей действует не только в отношении иностранных покупателей, но и болгар.

В тот же день, когда нотариус заверит акт купли-продажи, новый собственник должен оплатить муниципальный налог в размере 1,5-3,5% от суммы сделки.

Следует знать! В том случае, если оценка, проведенная налоговой службой, окажется выше, чем сумма, прописанная в договоре, то налог будет рассчитан с суммы переоценки.

Услуги нотариуса в размере 1% от стоимости недвижимости оплачивает покупатель, как и 0,1% в виде пошлины за внесение сведений в Госреестр.

Налогообложение при владении недвижимостью

Налогообложению в Болгарии подлежит вся недвижимость, кроме лесов и сельскохозяйственных площадей. Иностранные покупатели, приобретая любое жилье, становится налогоплательщиками. Поэтому в течение двух месяцев они обязаны зарегистрироваться в местной налоговой службе и заполнить декларацию, куда заносятся все сведения о приобретенной недвижимости:

  • указывается дата постройки и покупки объекта;
  • этажность;
  • прописывается общая площадь недвижимости и каждого из помещений в частности;
  • отмечаются особенности конструкции и использованные при строительстве материалы;
  • указывается кадастровая стоимость, которая при сравнении с рыночной стоимостью гораздо ниже.

Размер налога на недвижимость зависит от региона и может составлять 0,15-0,25%, но всегда насчитывается от кадастровой стоимости. Данный налог начисляется с момента сдачи объекта в эксплуатацию. При этом не имеет значения, проживает на этой площади кто-нибудь или нет. Человеку, числящемуся собственником недвижимости, придется платить налог в любом случае.

При заключении договора купли-продажи в нем указывается размер еще одного налога, так называемого коммунального налога – это сбор за вывоз мусора. Данный налог взимается одновременно с налогом на недвижимость. В каждом муниципалитете действует своя ставка, она может отличаться даже в пределах одного города. Размер коммунального налога насчитывается в пределах от 0,14 до 0,45% от стоимости жилья, указанной при покупке. Жители Софии платят налог в размере 0,325%, Бургаса – 0,25%, Варны – 0,15%. Средний размер налога для владельцев студий не превышает 25 евро в год, а для владельцев квартиры с одной спальней – 45 евро. 

Налогообложение жилья, сдаваемого в аренду

Если купленное жилье сдается в аренду, то собственник обязан платить подоходный налог с полученного дохода. Его размер составляет 10% от арендной платы, размер которой прописывается в договоре с арендатором. Налог можно платить ежемесячно, либо один раз в год. Обязательным условием является подача декларации до 30 апреля того года, который следует за отчетным. Сумма налога может быть снижена, так как из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы на содержание жилья, например, на проведение ремонтов. Однако в этом случае требуется предоставить документальное подтверждение всех понесенных затрат.

До 2020 г. владельцы жилья, сдаваемого в аренду, платили еще туристический сбор. Однако депутаты внесли поправки в Закон о туризме. Теперь жилье сдается, например, через платформу Airbnb, а собственники жилья платят вместо подоходного и туристического налога единый патентный сбор. Это позволяет сдавать жилье в определенные месяцы и не платить налоги за все остальное время. Поэтому сейчас размер данного сбора варьирует от 13 до 130 евро в год.

Другие виды налогообложения

При продаже жилья собственник платит налог на прирост капитала – 10% от чистой прибыли, вычитая начальную стоимость, траты на ремонты, отделку и т.д. Кроме того налог не взимается за основное жилье, которым собственник владел более 3 лет.

Налог на наследование и дарение зависит от степени родства. Родители, супруги и дети от налога освобождаются, наследники второй линии, например, братья и сестры платят 0,4-0,8%, а дальние родственники – 3,3-6,6%.

Способы сэкономить на налогах

Прежде всего, планируя покупку недвижимости в Болгарии, следует проконсультироваться у налогового консультанта. Только специалист сможет подсказать, в каких регионах страны выгоднее купить жилье, как оптимизировать различные выплаты или наладить свой бизнес.

Кроме того, следует помнить, что налог на недвижимость лучше платить единым платежом до 30 марта того года, который следует за отчетным. В этом случае государство гарантирует снижение налога на 5%. Разумеется, годовой налог можно выплатить частями, например, раз в полгода или квартал. Но в этом случае скидки не будет. 

В случае просрочки платежа в налоговой службе начислят пени в размере 4-5% годовых от суммы задолженности.