Определившись с выбором региона и целью приобретения недвижимости, можно приступать к изучению предложений о продаже недвижимости на основных профильных порталах. Разумеется, если человеку раньше не приходилось заниматься недвижимостью, ему будет непросто сориентироваться в огромном море предложений. На этом этапе будет совсем нелишней помощь специалистов из компании по недвижимости. Риелторы всегда смогут подсказать, на какие объекты стоит обратить внимание, с кем из застройщиков или агентов стоит заключать сотрудничество, окажут помощь в проведении сделки.

Если покупатель находится на территории другой страны, агенты по недвижимости смогут выехать на место и осмотреть выбранные им объекты, чтобы выяснить, насколько они подходят под запросы клиента. Когда будет составлен список подходящих вариантов, компания может организовать поездку покупателя для просмотра намеченных объектов либо по желанию клиента предоставляет полный фотоотчет для дистанционного выбора.

Расходы при покупке недвижимости

Самой ощутимой статьей расходов считается налог на переход права собственности. Размер этого налога ежегодно пересматривается. На него влияет стоимость объекта, расположение на островной или материковой части, назначение недвижимости.

Например, если купленный дом или квартиру планируется использовать для проживания во время отпуска, то придется заплатить 1% с первых 92 407 евро его стоимости. В том случае, если жилье покупается для постоянного проживания, то платить налог IMT с суммы 92 407 евро не потребуется, если стоимость объекта выше – налог насчитывается только сверх этой суммы.

Размер ставки IMT в 2020 г.

Как уже было сказано, величина налога на переход права собственности во многом зависит от цены объекта. Рассмотрим ставки IMT при покупке жилья для постоянного проживания.

• Если стоимость объекта меньше 92 407 евро, то налоговая ставка составляет 0%;
• При цене от 92 407 до 126 403 евро ставка налога – 2%;
• От 126 403 до 172 348 евро – 5%;
• От 172 348 до 287213 евро – 7%;
• От 287 213 до 574 323 евро – 8%;

При стоимости объекта свыше 574 323 евро взимается налог в 6%.

Налог IMT необходимо заплатить после того, как будет подписан предварительный договор. Только следует помнить, что сделать это нужно не позднее, чем за три дня до окончательного заключения сделки. Оплата производится в налоговой службе.

Иногда в отношении объекта, нуждающегося в реконструкции, применяются налоговые льготы. Например, в отношении проекта, о котором рассказывалось ранее, по перестройке дворца в отельный комплекс были отменены IMT и муниципальный налог.

Дополнительные расходы

При совершении сделки по недвижимости покупатель должен быть готов к дополнительным расходам. Например:

• Величина гербового сбора составит 0,8% от стоимости сделки. Если для покупки берется ипотечный кредит, то сбор будет увеличен еще на 0,4-0,6%.
• Комиссионный сбор компании по продаже недвижимости не превышает 1-1,5% от стоимости объекта.
• В такую же сумму обойдутся услуги юриста – до 1,5%.
• Стоимость услуг нотариуса – 1% от стоимости сделки.
• При обращении за ипотекой потребуется оценка объекта. Услуги профессионального оценщика банка – от 300 евро и выше.
• Регистрация права собственности обойдется в 250 евро.
• Перевод счета за коммунальные услуги на нового владельца – 100-200 евро.
• Получение налогового номера NIF – 7,5 евро.

Ну, и конечно не следует забывать о расходах, которые потребуются для оплаты жилья и проезда для просмотров объектов и в период заключения договора.

Обычно на дополнительные расходы требуется примерно от 12 до 15% сверх стоимости покупаемого жилья.

На плечи продавца ложится уплата НДС, который составляет 23% от суммы сделки.

Пример покупки квартиры

Рассмотрим на примере российской семьи, в какую сумму обошлась им покупка квартиры в одном из городов Португалии.

Антон и Мария вместе с тремя детьми гостили у своих друзей в Кашкайше. Им настолько понравился здешний климат, море и окружающая природа, что они буквально влюбились в этот город. Кроме того здесь имелись все условия для полноценной жизни. Высокий уровень медицины и развитая инфраструктура, множество филиалов известных в мире ВУЗов и международных школ, огромное количество детских спортивных клубов и дружелюбие местного населения – оказались решающими факторами для принятия решения о переезде.

Супруги купили четырехкомнатные апартаменты в кондоминиуме, расположенном в центральной части Кашкайши. На территории, прилегающей к дому, имелся бассейн и отличные детские площадки. Стоимость квартиры составила 510 тысяч евро. С учетом сопутствующих расходов Антону удалось уложиться в 600 тысяч евро.

Юридическое сопровождение сделки обеспечила одна из португальских компаний, что гарантировало Антону и Марии 100% защиту от любых неожиданностей.

Им помогли даже при открытии счета в португальском банке и оплате всех административных расходов.

С чего начать выбор недвижимости

Прежде всего, при выборе жилья и проведении сделки следует обратиться в проверенное агентство по недвижимости либо к известным застройщикам. Важно проверить на официальном сайте регистрацию компании в Министерстве по строительству. У компании обязательно должен быть индивидуальный номер лицензии, а также страховой полис, на основании которого покупателю будут покрыты все убытки в случае любого форс-мажора. Комиссионный сбор подобного агентства обычно составляет около 1-1,5% от стоимости сделки.

Кроме агента по недвижимости потребуется помощь юриста, в чьи обязанности войдет проверка всей документации по выбранному объекту, проверка возможных обременений и долгов, подлинность прав продавца на собственность.

При необходимости юрист может заменить покупателя во время проведения сделки по недвижимости. Доверенным лицом может стать только юрист, имеющий регистрацию в Обществе юристов «Ordem dos Advogados». Если возникнет необходимость в оформлении доверенности, то сделать это можно и на территории России, обратившись в Посольство Португальской Республики. Затем доверенность диппочтой отправляется в Португалию. Услуги юриста не превышают 1,5% от стоимости сделки.

Порядок оформления сделки

После того, как сделан окончательный выбор, юрист проверил юридическую чистоту объекта, можно приступить к проведению сделки.

Самым первым действием инвестора будет получение налогового номера (NIF) – аналогичного российскому ИНН. Заказать и получить его разрешается через своего юриста либо обратившись к представителю налоговой службы в местных налоговых органах. Этот номер потребуется в дальнейшем для уплаты налогов по недвижимости. Размер пошлины за выдачу данного документа стандартный – 7,5 евро.

Получив NIF, необходимо в местном банке открыть счет, чтобы была возможность оплатить покупку по безналичному расчету. В дальнейшем счет можно будет использовать для проведения коммунальных платежей и получения арендной платы.

В Португалии допускается покупка недвижимости с использованием ипотечного кредитования. Но тогда банк направит своего представителя для оценки объекта. Стоимость услуги составляет 300 евро и выше. Первоначальный взнос по ипотеке равен 30-40% от стоимости дома или квартиры. Возраст клиента на момент погашения кредита не может превышать 75 лет. К примеру, заемщик в возрасте 43 лет может рассчитывать на получение ипотечного кредита на 32 года.

Однако ежемесячные платежи не допускаются выше 35% дохода, получаемого клиентом.

Перевод денег из России легко осуществить двумя способами. Например, перевести их на свой счет, открытый в банке Португалии, после чего в нужный момент сделать перевод на счет продавца. Однако чаще всего инвесторы пользуются вторым способом, когда деньги переводятся на счет юриста, действующего по доверенности от имени инвестора. В этом случае юрист произведет оплату всех необходимых сборов, налогов и выплат.

Резервирование объекта – это один из важнейших этапов сделки. Покупателю необходимо сделать резервационный взнос не менее 10% от стоимости сделки. В этом случае продавец обязан будет снять объект с продаж и закрепить его за данным покупателем. Если покупатель не намерен откладывать покупку, то сразу за резервированием объекта можно приступать к подписанию предварительного договора и внесения задатка.

Условия заключения предварительного договора. В документе должны быть отмечены все данные по объекту: его характеристики, условия и сроки внесения платежей, права и обязательства обеих сторон. Во время подписания данного документа покупателю необходимо внести аванс в размере до 30% от стоимости объекта. Следует взвешенно относиться к принятию данного решения, так как в случае отказа от сделки после подписания этого договора покупатель может потерять всю сумму задатка. Мало того, продавец вправе обратиться в суд и потребовать выплаты дополнительной компенсации. В том случае, если сделка не состоится по вине продающей стороны, продавец возвращает задаток в двойном размере.

Следует знать! Если покупатель оформляет ипотечный кредит, то это следует обязательно указывать в предварительном договоре. В этом случае при расторжении договора продавец возвращает всю сумму задатка, даже если от сделки отказался покупатель.

Подготовка пакета документов

Обычно эту функцию выполняет юрист, участвующий в сделке. Требуется собрать 5-7 документов.

1. Выписка из налоговой инспекции, подтверждающей постановку объекта на налоговый учет. В документе должны быть прописано местоположение недвижимости, ее площадь и число комнат, размер участка земли, если покупается частный дом, имеются ли дополнительные постройки, например, гараж и т.д.
2. Выписка из кадастра с указанием местоположения недвижимости и ее тип.
3. Жилищный сертификат получают лишь в отношении зданий, построенных после 1951 года. Выдается муниципалитетом и подтверждает, что объект соответствует строительным нормам.
4. Паспорт объекта необходимо получать на все объекты, построенные после 30.03.2004 г. В паспорт на право собственности входит выписка из налоговой службы, жилищный сертификат, все реквизиты поставщиков материалов, заказчика и подрядчика, чтобы в случае выявления каких-либо недостатков можно было бы предъявить претензии.
5. При покупке строений, отнесенных в разряд исторических памятников, потребуется запросить разрешение в муниципалитете и в Португальском институте по защите исторических памятников. В документах должно быть отражено, что эти организации не будут использовать свое право на запрещение продажи данного объекта.
6. Выписку об уплате налога на передачу права собственности. Уже говорилось, что размер налога зависит от типа покупаемой недвижимости и может достигать 8%.
7. Сертификат по энергосбережению. В документе прописывается, насколько объект соответствует нормативам по бережному использованию электроэнергии.

Завершение сделки

Оформление заключительного договора проводится в присутствии нотариуса. Желательно, чтобы при подписании договора присутствовал переводчик, так как после проверки представленных документов нотариус зачитывает договор на португальском языке. Роль переводчика разрешается взять на себя агенту по недвижимости либо юристу. Покупатель передает продавцу чек на оставшиеся деньги, после чего договор подписывается обеими сторонами.

Нотариус делает копии договора и одновременно с основным документом отправляет их в Земельный кадастр и налоговую службу, где происходит регистрация нового владельца недвижимости.

После получения Домовой книги и Регистрационного сертификата новому собственнику остается только перезаключить договора с поставщиками услуг водо-, газо- и электроснабжения, а также с кондоминиумом и интернет-провайдерами.

С момента выбора недвижимости до получения всех прав собственника уходит от одного до шести месяцев.

Если одновременно с документами на покупку недвижимости начать сбор документов на получение статуса ВНЖ, то сразу после подписания договора купли-продажи можно получить право на поездки по странам Шенгенской зоны.