Прошлый раз мы рассмотрели основные особенности всех семи регионов Португалии. Теперь попробуем присмотреться к ценам на недвижимость в различных городах и регионах, прежде чем решиться на выбор объекта недвижимости для инвестирования.

Ведущим драйвером португальского рынка можно уверенно назвать Лиссабон. Здесь самые высокие цены на недвижимость. Стоимость одного квадратного метра обойдется в 3,5-10 тысяч евро в зависимости от технических характеристик покупаемого объекта и района. Арендные ставки тоже зависят от месторасположения, площади и других характеристик квартиры, они колеблются от 1,5 до 3 тысяч евро месяц.

На втором месте стоит Порту. Как считают специалисты, инвесторов больше всего в последнее время привлекают пригородные районы второй столицы. Именно здесь людям удается, проживая в комфортных условиях семейной жизни, активно заниматься делами.

Средняя стоимость недвижимости и ее аренда

Цены на недвижимость, как и арендные ставки, значительно разняться в разных городах. Сравним некоторые из них. Данные взяты за 2020 год.

• Лиссабонский регион, Лиссабон: цена за 1 кв. м 2 649-4 563 евро, аренда – 1 156-1 729 евро
• Северный регион, Порту: цена за 1 кв. м 1 585-2 663 евро, аренда – 888-1 298 евро
• Алентежу, Эвора: цена за 1 кв. м 550-833 евро, аренда – 590-712 евро
• Алгарве, Фаро: цена за 1 кв. м 992-2 390 евро, аренда – 650-983 евро
• Центральный регион, Лейрия: цена за 1 кв. м 1 333-1 425 евро, аренда – 500-667 евро
• Мадейра, Фуншал: цена за 1 кв. м 1 000-1 600 евро, аренда – 400-550 евро
• Азорские острова, Орта: цена за 1 кв. м 1 000-1 200 евро, аренда 600-750 евро

Рост цен на португальскую недвижимость

Если верить данным аналитиков PwC, то ежегодный рост цен составляет около 7%. Можно сделать вывод, что в ряде регионов он может доходить и до 10%. Португальский рынок недвижимости находится на второй строчке в рейтинге быстрорастущих рынков. Одновременно с ростом цен на жилье увеличиваются и арендные ставки. 

Так при сравнении арендной платы за январь 2019 и 2020 гг. выяснилось, что размер средней ставки вырос на 3,4%.

Чтобы иметь более достоверные данные по динамике цен, возьмем допандемийный период с декабря 2018 по декабрь 2019 г.

Самый высокий рост стоимости одного метра площади наблюдался в регионе Алгарве в городе Фаро – на 14,7%, следом шел Лиссабон – на 9%, самые низкие показатели роста на Мадейре – на 1,8%, а город Лейрия в Центральном регионе даже показал снижение цен на 2,5%.

Выше всего арендные ставки на квартиры также выросли в регионе Алгарве – на 8,21%, в остальных регионах увеличение в среднем составило от 5,18% до 6,99%, даже в Центральном регионе, несмотря на снижение стоимости жилья, арендные ставки выросли на 6,32%.

По мнению экспертов, средняя доходность аренды составила около 6% годовых.

Выбор цели – важное условие

Прежде чем решиться на покупку недвижимости, следует четко представлять – с какой целью вкладываются инвестиции.

Важно знать! С 2021 года правительство Португалии вносит изменения в инвестиционную программу по получению ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Регионы Лиссабон, Порту, Кашкайша и Синтры могут быть исключены от участия в программе. Власти поставили цель перенаправить инвестиционный поток на слаборазвитые регионы, но окончательного решения пока нет.

Цель определяет выбор региона, поэтому важно определиться, как планируется использовать купленную недвижимость – для собственного проживания, отдыха или получения прибыли от аренды? Кроме того, важно решить какой вид недвижимости интересует – жилая или коммерческая? Как планируется сдавать жилье – в долгосрочную или краткосрочную аренду? Будете ли сами периодически использовать квартиру для отдыха?

В Лиссабоне и Порту, основных финансовых центрах Португалии, всегда большим спросом пользовались как жилые объекты, так и торговые пощади и офисы. Пока покупка коммерческой недвижимости иностранцами в этих городах не запрещена, но если делается ставка на эти регионы, то следует поторопиться, так как они в любой момент могут быть исключены из программы.

Следует знать, что покупая жилье в центральной части любого португальского города с целью сдачи его в краткосрочную аренду, необходимо получить специальную лицензию, разрешающую этот вид получения дохода.

Выбирая жилье для собственного проживания в этой стране вместе с семьей, следует обратить внимание на наличие поблизости известных медицинских или образовательных учреждений, например, институтов или университетов. Этот же вариант подойдет, если планируется сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Шансов быстро найти потенциального арендатора будет больше.

В качестве примера можно привести район Коимбра, где находится Коимбрский университет, считающийся одним из старейших европейских ВУЗов. Здесь ежегодно обучаются более 23 000 студентов. Естественно, многие ищут квартиры поблизости от ВУЗа. Цены на аренду такого жилья будут ниже, чем на прибрежных курортах, зато они более стабильны, так как нет влияния туристического потока.

Следует учитывать особенности португальского законодательства. Не нужно увлекаться сдачей в аренду социального жилья, хотя рентабельность от такой аренды всегда выше. Законы Португалии стоят на защите своих граждан. Если квартиросъемщики, имеющие детей, перестанут платить арендную плату, то избавиться от подобных жильцов будет практически невозможно. Поэтому лучше вложить средства в покупку элитной недвижимости и сдавать ее иностранцам.

Лучшим вариантом для краткосрочной аренды или личного отдыха будет покупка виллы на одном из курортов вблизи побережья. Чаще всего спросом пользуются Мадейра, Азорские острова, а также Алгарве, где предпочитают покупать недвижимость инвесторы из Франции и Великобритании. 

Хороший доход можно иметь от вложения инвестиций в недвижимость или отели в местности, где имеются термальные источники, допустим, в Сан-Педро.

Условия для участия в программе

Только при соблюдении одного из двух условий можно рассчитывать на получение инвестиционного ВНЖ.

Во-первых, сумма инвестиций, вложенных в покупку недвижимости не должна быть менее 0,5 млн. евро. При этом допускается покупка нескольких объектов, чья суммарная стоимость будет отвечать условиям программы. Также не имеет значения, какие объекты будут куплены – жилая или коммерческая недвижимость.

Во втором случае допускается покупка недвижимости по цене от 350 тысяч евро, но при условии, что дата постройки объекта более 30 лет назад и он нуждается в реконструкции.

Португальская программа стартовала в 2012 г. С тех пор самой привлекательной остается новая жилая недвижимость класса люкс стоимостью более 0,5 млн. евро в прибрежных районах вблизи от Синтры, Кашкайши и, конечно же, Лиссабона и Порту.

Рассмотрим вариант недвижимости, пользующейся спросом у инвесторов – объект, подлежащий реконструкции.

На продажу был выставлен дворец, постройки XV века. В проекте предусматривалось не только восстановление, но и модернизация объекта. Планировалось переоборудовать этот дворец в современный фешенебельный отель с номерами люкс, рестораном, крытым бассейном и спа-салоном. Общая стоимость реконструкции оценивалась в 7,7 млн. евро. Поэтому ее разделили на 22 инвесторов, которые вложили в проект по 350 тысяч евро. То есть, все они стали совладельцами этого комплекса. 

Помимо дохода, который они будут получать при сдаче отеля в эксплуатацию, каждый получит право на бесплатное проживание в отеле в течение одной недели в году.

«Подводные камни» и возможность их избежать

Для того чтобы избежать ошибок и иметь хоть какое-то представление о португальской недвижимости, лучше всего начинать знакомство со страной и предложениями на рынке с изучения информации на профильных порталах. Конечно, самостоятельно ориентироваться в море предложений сложно, поэтому желательно начать сотрудничать с какой-нибудь риелтерской компанией, чьи специалисты не только помогут с выбором объектов, но и подскажут надежных застройщиков, агентства, организуют просмотры намеченных объектов, окажут помощь в подготовке документов и проведении сделки купли-продажи.

О том, что следует знать при покупке недвижимости, какие расходы предстоят при этом, мы подробнее рассмотрим в следующий раз.