Выбор недвижимости для заработка в Словакии

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Тех, кто мечтает купить недвижимость в одной из стран Евросоюза, похоже, не могут остановить ни объявления локдаунов, ни закрытие границ. Поэтому все с нетерпением ждут новых кейсов, чтобы ознакомиться с предложениями и, возможно, сделать выбор.

Вот и герой сегодняшней истории, один из российских инвесторов, после ознакомления с кейсом, присланным из Словакии, сумел купить квартиру в Братиславе и сдать ее в аренду. При этом он умудрился выбрать объект, заключить договор о покупке, переоформить квартиру в собственность и найти арендаторов, не совершив ни одной поездки в Словакию. Рассмотрим подробнее, как ему это удалось сделать.

Многим риелтерам нравится работать с русскими клиентами, так как они не боятся вкладывать деньги в зарубежную недвижимость. Они знают, чего хотят, быстро делают выбор и всегда готовы действовать. Вот и наш инвестор внимательно следил за всеми изменениями на зарубежных рынках. Его привлекли предложения Словакии, где цены на недвижимость продолжали расти. Так по данным Национального банка Словакии в течение нескольких лет стоимость квартир повысилась на 8-18% в зависимости от типа жилья, его состояния и региона. Особенно заметно цены на недвижимость росли в Братиславе.

Все, кто хоть немного разбирается в экономике, понимают, что просто хранить деньги на банковском счете невыгодно в какой бы стране это не происходило. Доходность долгосрочных депозитов составляет в странах ЕС не более 3%, тогда как инфляция достигает в среднем 5%. А поскольку инфляция намного выше ставок по вкладам, то она просто съедает сбережения.  Что же касается России, Украины и других стран СНГ, то в них наблюдается не только высокая инфляция, но и периодическое обесценивание национальных валют.

Именно поэтому, многие состоятельные люди предпочитают вместо хранения своих сбережений в банке, вкладывать их в недвижимость.

Идея покупки квартиры

Итак, наш инвестор, назовем его Николаем, принял решение вложить свои средства в покупку квартиры в Братиславе для последующей сдачи ее в аренду. Он рассчитывал получать с нее стабильный доход в европейской валюте. При этом ему хотелось совершить сделку без посещения Словакии. Поэтому он обратился в компанию по недвижимости, чтобы воспользоваться их помощью при реализации задуманного.

С представителями компании клиент обговорил все свои пожелания относительно будущей своей покупки. Это должна была быть трехкомнатная квартира, желательно в хорошем состоянии и меблированная, чтобы ее можно было сразу, без предварительного ремонта, сдавать в аренду. Или чтобы расходы на мелкий косметический ремонт и покупку недостающей мебели и инвентаря были минимальными. Желательно подыскать квартиру не на первом этаже в доме, который построен после 2010 года. Лучше, если жилье будет находиться в тихом, с хорошим озеленением районе, востребованном для аренды, но с удобным транспортным сообщением. Стоимость покупки не должна превышать 150-160 тысяч евро.

Стоимость трехкомнатной квартиры

Агенты компании проанализировали предложения о продаже 3-комнатных квартир в Братиславе. Выбор был достаточно широк, и многие объекты подходили под запросы клиента, но все они стоили дороже, чем изначально заявлял покупатель.

Ознакомившись с отчетом агента по недвижимости, Николай согласился поднять цену до 180 тысяч евро, а если квартира окажется в таком районе, где будет гарантирован возврат инвестиций, то он может заплатить и 200 тысяч евро. Так как работа представителей компании Николаю понравилась, он попросил выслать ему договор на сотрудничество.

Порядок составления договора с риелтором

Поскольку предполагалось, что все этапы поиска и покупки недвижимости будут проводиться представителями компании, в договоре оказались четко прописаны все права и обязанности сторон.

Документ «Договор о посредничестве в покупке недвижимости», составленный на русском и словацком языках, предусматривал, что все работы, выполненные посредником – риелторской компанией, заказчик оплачивает после выполнения работы. Например, посредник вел поиски недвижимости, общался с продавцами, выезжал на просмотры, а затем отчеты о проделанной работе и фотографии с осмотров квартир отправлял заказчику для оплаты.

Также в договоре указывалось, что после выбора квартиры заказчик, оплачивая договор о резервировании, выплатит риелтору аванс, а всю остальную сумму он внесет на счет посредника после переоформления квартиры в кадастре на нового владельца.

Оформление доверенностей

При дистанционном совершении сделки купли-продажи потребуется оформить три доверенности.

В первую очередь оформляется общая доверенность. В ней указываются данные обеих сторон: заказчика и его представителя в Словакии, то есть, компании. Этот документ необходимо заверить в консульстве России и Словакии. После подписания доверенности покупателем, она сканируется и в формате PDF отправляется по e-mail в риелторскую компанию. Именно с этим документом представители заказчика будут совершать осмотры, вести переговоры с продавцами квартир и их риелторами.

Еще одну доверенность придется оформить после выбора объекта недвижимости. Документ оформляется на конкретную квартиру с указанием всех ее параметров. Подпись покупателя обязательно должна быть заверена в консульстве Словакии. Доверенность необходимо выслать курьерской почтой в компанию, занимающуюся сделкой. Она потребуется для регистрации квартиры в кадастре.

Одновременно со второй доверенностью оформляется еще одна – дающая право компании-посреднику заключать договора с коммунальными службами, а также сдавать купленный объект в аренду. 

В дальнейшем на основании этой доверенности компания сможет оплачивать коммунальные счета и принимать плату от арендаторов.

Просмотры и выбор квартиры

Первичный выбор подходящих предложений о продаже квартир проводился на словацких сайтах недвижимости. Представители компании высылали подборки заказчику. Николай со своей стороны тоже занимался поиском вариантов в интернете, а затем высылал сведения своему агенту, ведь всем известно, что предложения на сайтах не всегда соответствуют действительности. Стараясь заманить покупателей, риэлторы замалчивают негативные факты по продаваемой квартире, да и фотографии выкладывают лишь те, что могут привлечь внимание потенциального покупателя.

Нередко выложенная на сайте объявлений квартира бывает давно продана и используется лишь для заманивания покупателей. Риелтеры используют это объявление, чтобы «поймать» клиента и предложить другие квартиры. Иногда просто с портала недвижимости объявления удаляются только один раз в месяц. В любом случае желательно каждое объявление проверять, выезжая для осмотра предлагаемого жилья, чем и занимаются доверенные лица заказчика.

Пока шел выбор квартиры, представители компании старались познакомить своего клиента с районами Братиславы, которые считались наиболее подходящими локациями для сдачи жилья в аренду. Вводили в курс дела по налогообложению, коммунальным платежам, техническим свойствам квартир. Объясняли, как выгоднее всего сдавать жилье в аренду и как получить скидки при покупке и т.д.

В общей сложности было осмотрено двадцать квартир, но всегда находилась причина, чтобы отказаться от покупки. Расположены эти объекты были по разным районам Братиславы – были квартиры из центральных районов и вблизи от австрийской границы.

Николаю понравился район Карлова Вес, поэтому дальнейшие поиски сосредоточили именно в нем. Район находится поблизости от центра Братиславы, поэтому здесь имеются все городские коммуникации, но в то же время Карлова Вес примыкает к лесному массиву, окружен парками, которые подходят для занятий спортом и отдыха. Мост Lanfranconi, расположенный на границе района, соединяет его с помощью автобана со многими столицами Европы. 

Час езды потребуется, чтобы добраться до Вены, за два часа можно доехать до Будапешта, за три – до Праги.

Окончательный выбор

Наконец была найдена квартира, которая сразу же понравилась Николаю. Потенциальных покупателей, желающих купить квартиру, оказалось очень много. Однако риелтор Николая сумел первым внести резервирующий аванс, поэтому продавец принял решение вести сделку купли-продажи с ним.

Трехкомнатная квартира площадью 63 кв. м находилась на втором этаже восьмиэтажного дома. Из гостиной выход  вел на лоджию, с которой открывался вид на примыкающий к домам лес. На застекленный балкон выход был с кухни.

В квартире имелось все необходимое. Ее покупали молодые люди для своих родителей. Они сделали в ней капитальный ремонт, заменив электрические, водопроводные и канализационные сети. Установили новую ванную с массажным душем, полностью оборудовали кухню, где осталось только к имеющемуся холодильнику докупить морозильную камеру.

К сожалению, старикам не пришлось пожить в новой квартире, они умерли почти одновременно, а их дети приняли решение о продаже жилья.

Не только квартира, но и весь дом был недавно отремонтирован, во время его реконструкции провели утепление наружных стен, внутри установили современное оборудование, заменили лифты. Лесной массив, находящийся напротив дома, протянулся до австрийской границы и крепости Девин. Ухоженный лес был отличным местом для пеших прогулок и езде на велосипеде.

Проведение сделки купли-продажи

Как только решение было принято, Николай сразу же перевел на счет риэлтора, представляющего интересы продавцов, аванс в сумме 3000 евро для резервирования квартиры. В соответствии с законами страны, после этого риэлтор продавца не имел права предлагать квартиру другим покупателям.

После внесения аванса, Николай сразу же оформил две доверенности в посольстве Словакии на своего агента и отправил их с курьерской почтой. В это время риелторы со стороны покупателя и продавца совместно составили договор купли-продажи. Было решено провести сделку ускоренным способом. На все процедуры потребовалось 14 дней, а плата кадастру составила 266 евро. При обычной сделке административный сбор в кадастре равен 66 евро, а документы рассматриваются в течение месяца. После составления договора о покупке, продавцы и представитель покупателя подписали его у нотариуса и оформили заявление в кадастр. Кроме того с нотариусом был заключен договор на хранение денег. На него Николай перевел всю причитающуюся сумму за квартиру. Деньги хранятся на счету нотариуса до тех пор, пока из кадастра не придет лист собственности на жилье с указанием нового владельца. 

После этого нотариус переводит денежные средства на счет продавца.

Однако если по какой-то причине сделку не удастся завершить в течение двух месяцев, нотариус вернет всю сумму на счет покупателя. Следует учитывать, что услуга по хранению денег на счету нотариуса платная и составляет 200 евро. Переводя деньги по сделке, Николай оплатил и этот сбор.

Оплатить покупку можно переводом денег из любого банка, находящегося на территории Евросоюза. Для этого потребуется всего один день. Если перевод нужно сделать с российской территории, то потребуется отсканированная копия договора по сделке. Его можно предоставить и на словацком языке с приложением сокращенного перевода на русский. Копию необходимо нотариально заверить. Перевод из российского банка России осуществляется в течение одного-двух дней.

Как только деньги поступили нотариусу, документы подаются в кадастр. Это делают совместно нотариус и риелторы обеих сторон. Кроме заявления и договора на куплю-продажу в кадастр подаются сведения из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

На сайте кадастра можно отслеживать процесс переоформления собственности. Уже на следующий день на листке собственности квартиры можно было увидеть «красную пломбу». Это означало, что с документами на данную недвижимость ведется работа, и предпринимать какие-либо действия в отношении этой квартиры запрещается.

Спустя 12 дней «красная пломба» исчезла, вместо нее появилась фамилия Николая. Только получив оригинал листа собственности, нотариус сделал перевод денег на счет продавцов.

Передача ключей от квартиры

Представитель покупателя встретился с продавцами в квартире, чтобы еще раз удостовериться, что квартира и оборудование находятся в том же состоянии, как и в начале сделки. Составляется протокол, в котором обязательно указываются показания всех счетчиков и их номера. Счета за газ, электричество и водоснабжение до момента приемки квартиры обязаны оплатить прежние владельцы, на следующий день после подписания договора передачи платит уже покупатель.

В момент передачи проводится переоформление на такие ресурсы, как газ и электричество. Для этого достаточно позвонить поставщикам, назвать фамилии старого и нового владельца, передать номера и показания счетчиков. На электронную почту нового хозяина квартиры придет договор, который нужно будет подписать и переслать назад поставщику услуг.

Для заключения договора с управляющей компанией нужно посетить ее лично, чтобы оставить копию протокола сдачи-приемки квартиры и решить вопрос по платежам. Дело в том, что многие иностранные покупатели предпочитают платить два раза в год. Точно такой же договор заключил и представитель Николая.

Коммунальные платежи

До того момента, пока квартира не сдана в аренду, оплачивать коммунальные счета пришлось Николаю. Оказалось, что сделать это с территории России не очень удобно. Для общения с поставщиками услуг требовалось знание словацкого языка. Поэтому первый платеж произвел риэлтор, который вел сделку по квартире. Для этого Николай перевел ему 150 евро, именно в такую сумму обошлись коммунальные платежи. В последующем оплачивать содержание квартиры можно будет из арендных платежей.

Дополнительные расходы по квартире

Прежде чем сдавать квартиру в аренду, представители компании еще раз внимательно проанализировали оборудование квартиры. Обсудили с Николаем, что еще следует приобрести, чтобы можно было в квартире сразу жить. На присланные владельцем 2 тысячи евро, представители компании купили кроме морозилки еще несколько стульев, постельное белье, недостающую посуду, вешалку для одежды в прихожую, сушилку для белья.

Неожиданно выяснилось, что в квартиру не проведен интернет. В Словакии интернет-провайдеры не проводят сеть в дома иностранцев, не имеющих ВНЖ. Сдать квартиру в аренду без наличия интернета очень проблематично. Но выход был найден. Договор оформили на одного из сотрудников риэлторской компании. Ежемесячная плата за интернет и TV для Николая составила 20 евро.

Также купленная квартира была застрахована на сумму 107 евро в год. Теперь страховая компания сможет возместить ущерб при повреждении квартиры при пожаре, наводнении, буре либо по чужой вине, например, при ограблении или вандализме. 

Если по вине владельца или арендаторов пострадают соседи, то ущерб тоже покрывать будет страховая компания.

Стандартный договор аренды

Представители риелторской компании составили стандартный договор на аренду и обсудили его с Николаем. Поскольку цены на аренду подобных квартир в этом районе варьировали от 600 до 900 евро, то агенты посоветовали указать в договоре сумму в 800 евро. Это позволит получать достаточный доход, а также быстро находить арендаторов в случае необходимости. Ведь при высокой арендной плате поисками новых жильцов можно заниматься месяцами, а оплата коммунальных платежей в этом случае ляжет на плечи владельца квартиры.

Арендная плата за следующий месяц должна быть внесена арендатором до 20-го числа текущего месяца. Кроме этого, при заключении договора аренды вносится залог в размере месячной арендной ставки. При расторжении договора данная сумма возвращается арендатору. Однако если выявляются недоплаты по коммунальным платежам либо повреждения квартиры или оборудования, то ущерб возмещается из суммы залога. Также владелец квартиры может отказать в возвращении залога, если договор разорван арендатором досрочно. Деньги будут считаться компенсацией за несоблюдение сроков договора аренды.