Болгария: комиссия риелтору – вопрос договорной

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


При покупке недвижимости в другой стране очень часто требуется помощь специалиста, так как сложности могут возникнуть по причине языкового барьера, незнания законов и многих других факторов. Да и порядок оформления сделок по недвижимости в каждой стране свой.

Попробуем подробнее разобраться в нюансах работы с экспертами при покупке жилья в Болгарии.

Оплата комиссионных агенту по недвижимости в этой стране является вопросом договорным. Иногда его услуги оплачивает продавец, а иногда и обе стороны. И размер оплаты каждая компания устанавливает по-своему: это может быть определенный процент от сделки, а может и фиксированная ставка, которая не зависит от стоимости объекта.

Регулирование работы риелтора

В Болгарии отсутствуют законы, регламентирующие работу агента по недвижимости. Как и в Испании, любой желающий может выступить в роли посредника при сделке. Никто не требует наличия лицензии, разрешающей работать риелтором.

Регистрацию в национальном торговом регистре в качестве юридического лица проходит только само агентство недвижимости. При этом все данные о компании считаются публичной информацией, ее может получить любой гражданин, обратившись в торговый регистр.

Если агентом может выступать любой гражданин, то принимающие участие в сделке адвокат и нотариус обязаны получить лицензии. Участие нотариуса в оформлении сделки обязательно, а адвокат может быть приглашен для подготовки документов. 

Адвокат может также участвовать вместо агента при заключении договора резерва.

После того как объект выбран, покупатель и продавец закрепляют подписями составленный ими предварительный договор, где подробно оговариваются все договоренности между сторонами. Обязательно в нем должно быть указано:

  • реальная стоимость объекта;
  • сроки совершения платежей;
  • сумма внесенного задатка;
  • дата подписания основного договора;
  • условия по возврату или удержанию депозита.

Следует знать, что условия по взаимодействию с риелтором в предварительный договор не включаются, для этого обе стороны при необходимости заключают отдельный договор.

Поскольку участие риелтора не носит обязательного характера, то очень часто договор с клиентами составляется в очень свободной форме, либо вообще оговаривается устно. Однако следует серьезнее подходить к составлению договора, а не ограничиваться устными договоренностями. Ведь при возникновении каких-либо разногласий или проблем доказать что-либо будет сложно.

Очень часто болгарские агентства предпочитают заключать с клиентами устные соглашения на оказание услуг. Поэтому не лишним будет знать, что согласно законодательству страны устный договор имеет ту же юридическую силу, что и договор, заключенный в письменном виде.

Если одна из сторон, будь это кто-то из клиентов или риелтор, нарушает устную договоренность, то разобраться в проблеме помогает адвокат, который ищет опровержения или доказательства нарушений в выполнении обязательств.

Чтобы избежать дополнительных проблем, лучше всего изначально обращаться в агентство, которое принципиально отказывается работать «на словах» и все фиксирует документально.

Лучше иметь на руках договор, где все необходимые подписи заверены синими печатями, а в тексте прописаны комиссионные и стоимость сделки. К договору обычно прилагаются квитанции и расписки с указанием всех расходов. К устному договору можно прибегать лишь в исключительных случаях.

Роль риелтора при совершении сделки

Если у покупателя есть желание и возможность заниматься самостоятельно поисками объекта недвижимости, то можно обойтись и без участия риелтора. Однако иностранные покупатели редко на это решаются. Причиной чаще всего служит отсутствие знания языка, что затрудняет общение с продавцами на просмотрах и во время переговоров, да и при подготовке и подаче документов без болгарского языка не обойтись.

Единственным участником, обязанным присутствовать на сделке, является нотариус. В его обязанности входит проверка чистоты сделки и определение статуса объекта недвижимости. Для этого делается официальный запрос на выписку из реестра, в Кадастре запрашиваются документы на землю, на которой построен объект, проверяется надежность самого продавца. В случае возникновения каких-либо сомнений, нотариус может проверить данные по обременению объекта за последние годы.

До тех пор, пока договор не будет подписан нотариусом, сделка не может считаться зарегистрированной.

Быстрее и удачнее проходят сделки, в которых меньше посредников. Это выгодно обеим сторонам не только с точки зрения экономии времени, но и сохранения финансов. Когда покупатель и продавец общаются с агентами из разных компаний, то все процедуры становятся сложнее и затягиваются. Конечно, можно было бы отказаться от риелтора, но для иностранных покупателей это создаст определенные трудности. А вот выбрать для ведения сделки одно агентство – вполне разумное решение.

Очень часто покупатели находят объект недвижимости самостоятельно. В этом случае обе стороны обращаются в агентство лишь за технической помощью. Риелтор лишь координирует действия сторон, помогает им правильно оформить документы, провести регистрацию в налоговых органах и кадастре. 

Поскольку он занимается только административной поддержкой, а не полным комплексом услуг, то размер комиссии составляет гораздо меньшую сумму – около 500 евро.

Функциональные обязанности риелтора

Ни в одном документе нет четко прописанных обязанностей агента по недвижимости. Каждый раз они обговариваются и вносятся в договор с агентством. Риелтор может заниматься решением целого ряда задач:

  • помогает в выборе объектов;
  • организует их просмотры;
  • участвует в составлении предварительного договора;
  • вместо клиента ведет переговоры с противоположной стороной и всеми службами;
  • договаривается с нотариусом о дате проведения сделки;
  • выясняет наличие обременений у объекта и т.д.

Нужные пункты прописываются в договоре по оказанию услуг, туда же вносятся данные по комиссионным сборам. Следует помнить, что этот договор с риелтором не является предварительным договором, который заключают между собой продавец и покупатель.

Одним словом, функции риелтора заключаются в целом ряде договоренностей, часть которых может оказаться и устными. Например, грамотный специалист не будет просто слепо выполнять условия договора. Он может обратить внимание клиента на качество объекта, какие-то строительные погрешности, которые в будущем доставят неприятности. Также агент может предложить более выгодные варианты недвижимости, подскажет, каких документов не хватает или предупредит о «подводных камнях».

Если речь идет о купле-продаже объекта на вторичном рынке, агент по недвижимости обязательно проведет проверку на наличие задолженностей по коммунальным счетам и налогам.

Некоторые крупные компании предлагают своим клиентам такую услугу, как постпродажное сопровождение, куда может входить оплата по коммунальным счетам, сдача объекта в аренду или даже проведение ремонта.

Оплата услуг агента

Следует учитывать, что при совершении сделок с городской недвижимостью комиссионный сбор за услуги риелтора платится обеими сторонами. Но если квартира находится на территории горнолыжного или морского курорта, то оплата полностью ложится на продавца. К примеру, при сделке по продаже апартаментов в Варне или Бургасе агент получит по 3% от обоих участников сделки. В то же время на Солнечном берегу или в Банско оплата комиссии будет возложена лишь на продавца.

Покупатель в любом случае несет расходы по переоформлению права собственности, занесению объекта в регистр и по оплате услуг адвоката и нотариуса. 

В среднем расходы покупателя равны примерно 6% от стоимости недвижимости.

К тому же в болгарских агентствах действует негласное правило – платит тот, кто нуждается в услуге. Когда в компанию обращается продавец с просьбой подыскать покупателя, то именно он оплачивает рекламу объекта и услуги риелтора по поиску клиента.

Если в агентство приходит покупатель и просит, чтобы риелтор на рынке недвижимости выбрал подходящие для него варианты квартир, а затем организовал их просмотры, то всю работу оплачивает сам покупатель. В том случае, когда он сам выбрал квартиру и обращается в агентство лишь для регистрации объекта, то комиссия с него не взимается.

Когда следует платить комиссионные

Чаще всего услуги риелтора оплачиваются единовременно. Это происходит на следующий день после подписания основного договора купли-продажи.

Агент может рассчитывать на вознаграждение лишь в том случае, если сделка состоится. Определить это можно по внесению покупателем предоплаты за объект сделки.

Комиссионные не платятся на руки риелтору, необходимую сумму следует перевести на банковский счет, который указан в договоре. Иногда взаиморасчеты производятся через нотариальный или адвокатский счет – это решается по усмотрению сторон.

Размер выплачиваемой комиссии

Важно знать, что размер будущей комиссии можно определить по цене объекта. Допустим, цена апартаментов указана в сумме 30 тысяч евро. Значит, комиссия с одного участника сделки, при нахождении объекта в курортной зоне, составит 900 евро. Если апартаменты находятся в черте города, то оба участника заплатят 1 800 евро.

Чаще всего сумма комиссии составляет 3% от стоимости сделки с каждого участника. Однако в некоторых городах агентства эту ставку поднимают до 6%, а в курортных зонах – даже до 10%. На усмотрение агентства участники также могут платить и разные комиссионные сборы.

Очень редко, но встречаются компании по недвижимости готовые работать по фиксированной цене, требуя, например, за свою работу всего 300-400 евро. Для клиентов, совершающих дешевые сделки, устанавливается самая минимальная ставка.

Чаще всего предложения с фиксированными комиссионными можно встретить в агентствах, которые работают ближе к побережьям и проводят сделки по вторичной недвижимости.  Это могут быть ставки в 1,5 тысячи евро за небольшие студии, а также ставки до 4 тысяч евро за объекты, имеющие большую площадь.

Размер комиссии оговаривается заранее и фиксируется в договоре услуг, который заключается с риелтором еще до начала сделки. Никакого четко прописанного прайса цен не существует, все решается путем взаимного обсуждения. Например, в договор пишется, что «продавец дает согласие на продажу агентством апартаментов по цене 30 тысяч евро, включая комиссию в 2,5 тысячи евро».

Бывают случаи, что агентства соглашаются и на меньший размер оплаты своих услуг. Когда продавец настаивает на меньшей сумме, то специалисты компании просчитывают, что для них выгоднее – отказать клиенту и не получить ничего за свою работу или согласиться на более низкий процент комиссионного сбора.

Наверно не всем понятно, почему на курортах комиссионный сбор достигает порой 10%. Объясняется это просто – здесь большая конкуренция. Гораздо сложнее найти покупателя. Кроме того, больше средств необходимо потратить на рекламу, вырастают расходы на оплату труда сотрудников, ведь к ним предъявляются повышенные требования. Агентствам, работающим в курортных зонах, требуются специалисты, владеющие не только национальным языком, но и свободно разговаривающие на русском, английском, немецком и прочих языках.

Как уже говорилось ранее, чаще всего комиссионный сбор платит продавец. Однако среди клиентов встречаются порой те, кто не желает заключать бесплатный договор. К ним относятся, например, граждане США и Канады.  При заключении договора, они требуют насчитать им комиссию. Данная категория покупателей объясняет все просто – работа должна оплачиваться. Только в этом случае можно рассчитывать на гарантированное ответственное отношение риелтора к сделке.

В некоторых агентствах применяют правило: чем дороже продаваемый объект, тем меньше процент комиссионных вознаграждений. Обычно услугами подобных компаний пользуются клиенты, которым нужно продать сразу несколько квартир. Работая с одним агентом, продавец экономит на выплате комиссии, а риелтор в свою очередь получает несколько заказов.

Оптимальное количество риелторов

Болгарский рынок считается свободным, поэтому никто не ограничивает клиентов в выборе агентов по недвижимости, хотя некоторые компании настаивают на заключении эксклюзивного договора между риелтором и продавцом недвижимости.

Однако подобный договор снижает шансы на быструю продажу объекта. Впрочем, обращение к большому количеству агентов тоже не сулит ничего хорошего. Размещенные ими объявления о продаже объекта на множестве ресурсов вскоре примелькаются, и люди перестанут его рассматривать. Даже когда найдется покупатель, это будет тот, кто выберет самое дешевое предложение. А это невыгодно для продавца. 

Поэтому самым оптимальным вариантом будет работа с 2-3 агентами.

Оплата работы агента по недвижимости

Очень редко, но среди покупателей встречаются недобросовестные клиенты. Получив нужную информацию, они «исчезают», не заплатив за услуги риелтора. Чаще всего их никто не ищет и в суд не обращается. Свое время агенты ценят выше, и тратить его на судебные тяжбы не собираются.

Совсем другое дело, когда подписан договор на выплату комиссионных. Даже если клиент считает, что риелтор выполнил свою работу не очень качественно – платить все равно придется.  Когда объект покупки найден, документы все подготовлены, внесен задаток, а встреча у нотариуса назначена – оплатить работу агента придется даже в том случае, если покупатель в последний момент решит отказаться от сделки. Иначе дело будет передано в суд. По решению суда сумма задатка будет разделена между компанией по недвижимости и продавцом в качестве компенсации за проделанную работу.

Вернуть покупателю предоплату агентство по недвижимости имеет право в одном случае, когда в ходе проверки объекта обнаружатся какие-либо обременения со стороны продавца.

Итак, что следует учитывать…

  • Риелторы по закону не имеют лицензии, поэтому в целях безопасности лучше выбирать агента через риелторские компании, которые заключают договор со своими сотрудниками.
  • Можно на стадии поиска объекта недвижимости сотрудничать сразу с 2-3 агентствами.
  • Условия сотрудничества можно обговорить устно, но лучше зафиксировать все условия в договоре.
  • Комиссионный сбор выплачивается тому агенту, кто помог клиенту заключить договор купли-продажи у нотариуса. Отказаться от оплаты комиссионных на этом этапе нельзя, так как дело будет передано в суд, который удовлетворит иск агентства, ведь в ходе судебного разбирательства будет доказано, что работа была выполнена.

Даже в том случае, если договор между клиентом и агентством был заключен в устной форме, оплатить работу придется, а доказательством проделанной работы послужат переданные нотариусу документы.