Греческая недвижимость: затраты на содержание

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Все больше покупателей недвижимости начинает привлекать Греция. Поэтому совсем нелишним было бы получить дополнительную информацию по содержанию купленного жилья. Какие налоги и сборы придется платить собственнику? Как удобнее всего управлять своими объектами недвижимости и оплачивать коммунальные платежи? Можно ли зарабатывать на аренде квартиры, и сколько придется платить за услуги управляющей компании? Попробуем дать ответы на некоторые вопросы, связанные с содержанием недвижимости в Греции.

Как и во всех странах мира, расходы на содержание недвижимости делятся на две части – коммунальные платежи и налоги. Если пока не вдаваться в подробности по оплате коммунальных услуг, то остается налогообложение. Налог на недвижимость в свою очередь тоже иногда состоит из двух частей – основной и дополнительный налог. При начислении основного налога учитывается не только стоимость объекта, но и возраст постройки, а также ее месторасположение. При стоимости объекта более 250 тысяч евро начисляется дополнительный налог.

Налогообложение собственников жилья

Каждый покупатель обязан при совершении сделки уплатить налог на переход прав собственности. Затем ежегодно потребуется платить государственные налоги на собственность.

Налогообложение проводится на основании закона 4223/2013, принятого 01.01.2014 г. В налоге на собственность может быть две составляющих – основной и дополнительный налоги, для расчета которых учитывается все недвижимое имущество, находящееся в собственности у юридических и физических лиц на 1 января. Поэтому сразу после заключения сделки купли-продажи, покупатель обязан подать в налоговые органы декларацию по форме E9, в которую заносят всю информацию о купленном объекте. 

На основании полученных сведений налоговые службы будут производить расчеты налогов.

Налог ENFIA

Он рассчитывается индивидуально для каждого объекта. При расчете основного налога учитываются все параметры – от стоимости объекта, его площади и месторасположения до этажности и года постройки. Поэтому размер налога может варьироваться:

  • для коммерческих и жилых помещений – от 2 до 13 евро за 1 кв. м.;
  • для участков земли за пределами населенных пунктов – 1 евро за 1 000 кв. м;
  • для участков земли в пределах населенного пункта – от 3 000 до 9 000 евро за 1 000 кв. м.

К примеру, при покупке в Афинах квартиры площадью 69 кв. м и находящейся в доме 15-летней постройки придется платить налог около 230 евро в год.

Расчет дополнительного налога

В других странах похожие налоги называются налогом на роскошь. Поэтому он взимается только с объектов, чья стоимость превышает 250 тысяч евро. При расчете ставки самого налога за основу берется только стоимость объекта недвижимости.

Если для юридических лиц действует фиксированная ставка – 0,55% от стоимости объекта, то для физических лиц действует прогрессивная шкала налогообложения – чем дороже недвижимость, тем выше налог:

  • При стоимости жилья до 200 тысяч ставка составляет 0,00%;
  • От 200 тыс. и 1 евро до 250 тыс. евро – 0,1%;
  • От 250 тыс. и 1 евро до 300 тыс. – 0,15%;
  • От 300 тыс. и 1 евро до 400 тыс. – 0,3%;
  • От 400 тыс. и 1 евро до 500 тыс. – 0,5%;
  • От 500 тыс. и 1 евро до 600 тыс. – 0,6%;
  • От 600 тыс. и 1 евро до 700 тыс. – 0,8%;
  • От 700 тыс. и 1 евро до 800 тыс. – 0,9%;
  • От 800 тыс. и 1 евро до 900 тыс. – 1,0%;
  • От 900 тыс. и 1 евро до 1 млн. – 1,05%;
  • От 1 млн. и 1 евро до 2 млн. – 1,1%;
  • Выше 2 млн. евро – 1,15%.

При расчете дополнительного налога не учитываются участки земли, находящиеся за пределами населенных пунктов, строения, построенные 100 и более лет назад, а также здания, относящиеся к охраняемым памятникам архитектуры или считающихся историческим наследием. 

Также не учитывается земля под этими постройками.

Право на налоговые льготы

Отдельные категории собственников могут рассчитывать на снижение налоговой нагрузки, либо полностью от нее освобождаются.

К примеру, полностью могут быть освобождены от налога семьи, где хотя бы один из ее членов имеет группу инвалидности не менее 80%. Не платят также налог многодетные семьи, где на иждивении находятся три и более ребенка. Однако следует знать, что доход за предыдущий год в такой семье не должен превышать 12 тысяч евро плюс по 1 тысяче на каждого иждивенца, включая второго супруга.

На льготу в размере 50% могут рассчитывать:

  • граждане, имеющие объект недвижимости площадью менее 150 кв. м;
  • семьи, в которых доход в предыдущем году составлял не более 9 тысяч евро плюс по 1 тысяче на каждого из детей.

В 2020 году из-за пандемии многие семьи оказались в сложном финансовом положении. Поэтому власти предоставили льготу в виде полного освобождения от уплаты налога на имущество жителям островов Самос, Лемнос, Калимнос, Хиос. В это же число вошли острова Гавдос, Кос, Карпатос и Родос, а также часть жителей, проживающих в муниципалитете Корфу.

Поскольку доходы населения продолжают падать, власти намерены увеличить в 2021 г. количество льготников еще на 0,5 млн. человек.

Муниципальный налог

На покрытие расходов по вывозу мусора, уборки улиц и прочих работ по содержанию общих территорий взимается муниципальный налог. Размер налога зависит от площади жилого объекта и составляет 0,025 – 0,035% от стоимости недвижимости. Платить отдельно его не нужно, так как данный сбор включается в квитанцию за электроэнергию.

Порядок уплаты налогов

В Греции все собственники недвижимости обязаны иметь идентификационный номер налогоплательщика, без него оплатить налоги невозможно. Налоговая служба рассылает налоги в виде квитанций. Не стоит расстраиваться, если по какой-то причине уведомление о налогах не было доставлено по почте. Достаточно зайти на государственный сайт gsis.gr и ознакомиться с суммой налога, которую следует оплатить.

На цифровой платформе Taxisnet можно отследить движение денежных средств по налогам. Если налогоплательщик находится на территории другой страны, то уплатить налоги за греческую недвижимость можно наличными через почту либо банковским переводом. Существует еще один вариант. В случае длительного отъезда можно воспользоваться услугами уполномоченного адвоката, который будет производить платежи от имени собственника недвижимости.

Узнать примерный размер налогов на ту или иную недвижимость можно еще до ее покупки. Для этого в Греции запущена через интернет интерактивная карта, с помощью которой можно посмотреть в какой зоне расположен объект, получить объективные цены на эту недвижимость, рассчитать будущие платежи и налоги.

Расчет платежей за коммунальные услуги

Коммунальные платежи рассчитываются исходя из данных конкретного жилого объекта и его местоположения.

Оплата электроэнергии

Квитанции за свет приходят потребителям 6 раз в год, то есть, через месяц. При расчете учитываются не только показатели счетчика, но и общая площадь объекта и размеры налогов. Стоимость электричества зависит от потребления и здесь применяется обратная регрессия: чем больше было израсходовано электроэнергии, тем она дешевле.

В квитанцию за электричество вносятся и другие платежи: налог на собственность, акцизы, пятипроцентная пошлина, плата за TV, различные муниципальные налоги и сборы.

Стоимость 1 киловатт-часа примерно 0,1 евро. Ежемесячные расходы за электричество в квартире площадью 59 кв. метров в среднем составят 25-30 евро в летний период, однако в зимние месяцы они могут возрасти до 70-130 евро. 

На размере платы сказывается использование отопительных приборов в холодное время года.

Отопление

Менее 20% жилого фонда в Греции может похвастаться наличием централизованного отопления. Основная масса населения вынуждены самостоятельно решать вопросы с обогревом своих жилищ. Многие топят камины и печи. Также широко используется для отопления домов системы, работающие на газовом и дизельном оборудовании. Отопление газом обходится дешевле – за весь отопительный сезон потребуется 100-200 евро. Во много раз дороже обойдется установка дизельного оборудования. Расходы могут составить от 2 до 3 тысяч евро в год. Системы отопления одновременно используются для нагрева воды.

Плата за водоснабжение

В Греции отсутствует центральное горячее водоснабжение. При необходимости люди сами нагревают воду, используя газовое и электрическое оборудование или солнечную энергию, размещая баки с водой на крышах домов.

Стоимость холодной воды зависит от региона. На островах вода всегда дороже, чем на материковой части страны. В каждом регионе свои правила по оплате: квитанции могут присылаться потребителям ежемесячно, один раз квартал или даже в год.

Вода в Греции очень ценится и, в отличие от электроэнергии, чем больше тратите, тем выше будет ее цена. Кроме платы за воду придется платить еще за водоотведение, размер этого платежа составляет 75% от стоимости воды.

Цена одного кубометра воды для домохозяйств зависит от объема потребления и может варьировать от 0,45 евро до 4 евро. Однако разовый платеж не может быть менее 0,7 евро.

Для семьи из трех человек, живущей в Салониках и старающейся экономить при пользовании водой, расходы могут составить около 60 евро в год. Если бы они проживали на одном из островов, то за тот же объем воды им пришлось бы заплатить 100 евро. В том случае, если не стараться экономить воду, платежи могут возрасти до 250-300 евро в год.

Газоснабжение

Только в нескольких крупных городах, например, в Салониках и Афинах, можно встретить в домах централизованное газоснабжение. Тариф за газ составляет 0,08 евро за кВт·ч, а квитанции присылаются потребителям 6 раз в год. В счет кроме оплаты за газ включается стоимость обслуживания газового оборудования – 8-10 евро. 

В среднем расходы на газоснабжение составляют от 140 до 300 евро в год.

Мобильная связь и интернет

В Греции пользуются популярностью несколько операторов связи, к ним можно отнести Vodafone, Cosmote и Wind. Стоимость мобильной связи с услугой «безлимитный интернет» составит 15-20 евро в месяц. Подключение стационарного телефона и безлимитного интернета обойдется в 30 евро ежемесячно. Если у того же провайдера подключить еще и телевидение, то плата составит 40 евро в месяц.

Расходы на общедомовые нужды

Расходы по содержанию общих территорий многоквартирных домов или целых комплексов распределяются на всех жильцов. В простых многоэтажках со стандартными квартирами эта плата может достигать 200-400 евро в год. Однако следует учитывать, что при покупке жилья в крупном комплексе с большой благоустроенной территорией, на которой имеются бассейны, спортивные залы, множество детских площадок и стоянок для автомобилей, плата на общедомовые нужды может составить до 5 тысяч евро в год.

Дополнительные расходы

В Греции сведения о доходах обязаны подавать все, включая иностранцев, и подавать их следует даже при нулевом доходе. Поэтому все владельцы недвижимости отчитываются перед налоговыми органами. Иностранные покупатели, заключив сделку, обязаны в течение месяца заполнить и подать в налоговую службу декларацию по форме F9, а позднее ежегодно сдавать декларацию F1.

При желании иностранец может заполнять декларацию лично, но лучше доверить это специалистам. Услуги бухгалтера по заполнению одной декларации обойдутся в среднем в 50 евро. Надежнее всего обратиться за данной услугой в одну из компаний, которые занимаются продажей и управлением недвижимостью.

Страховой полис

В стране отсутствует необходимость в обязательном порядке страховать недвижимость, поэтому многие стремятся сэкономить на страховке. Уровень преступности в Греции достаточно низок, но в некоторых ситуациях без оформления страхового полиса не обойтись.

Например, в обязательном порядке должна быть застрахована квартира, купленная с привлечением ипотеки. В этом случае страховку можно оформить не на всю стоимость недвижимости, а на размер кредита. На стоимость страхового полиса влияет тип недвижимости, ее площадь, год постройки, этажность и количество страховых случаев, которые будут включены в договор страхования. 

Размер полноценной страховки на квартиру около 60 евро в год, гораздо дороже обойдется страховка виллы – от 1,5 тысячи евро и выше.

Примерный расчет содержания квартиры

Рассмотрим, во что обойдется содержание квартиры площадью 59 кв. м в шаговой доступности от моря, которую купила на Халкидиках семья из трех человек. Жилье используется не более трех месяцев в году в качестве места для отдыха.

  • Примерная ставка налога ENFIA – 250 евро;
  • Муниципальный сбор – 20 евро;
  • Электроэнергия за 3 месяца – 210 евро;
  • Водоснабжение из расчета на 3 человек – 60 евро;
  • Отопление (солярка) за три месяца — 240 евро;
  • Интернет и телефон – 105 евро;
  • Услуги бухгалтера (заполнение декларации) – 50 евро;
  • Обслуживание ЖК – 200 евро.

Общие расходы за год составили: 1 135 евро.

Сдача квартиры в наем

В Греции спрос на аренду объектов недвижимости всегда достаточно высок, ведь страна относится к одному из туристических направлений. Особой популярностью пользуется недвижимость в курортных зонах.

Собственники недвижимости могут сдавать жилье в аренду самостоятельно или воспользоваться услугами управляющей компании. Основным требованием к арендодателю является заключение договора со съемщиком квартиры и своевременная уплата налога с прибыли. Договор заключается независимо от того, на какой срок арендуется жилье.

Статистические данные показывают, что квартиру с одной спальней в центральной части Афин можно сдать в долгосрочную аренду за 400 евро в месяц. На курорте острова Крит аренда подобной квартиры обойдется в 350 евро.

Доходность долгосрочной аренды недвижимости может составлять 3-4% годовых. При сдаче жилья в краткосрочную аренду можно получить до 7% годовых.

Ставка налога на доход от аренды недвижимости зависит от размера полученной прибыли:

  • при доходе менее 12 тысяч евро в год ставка налога составляет 15%;
  • при доходе 12-35 тысяч евро в год – налог 35%;
  • при доходе более 35 тысяч евро в год – налоговая ставка 45%.

Следует знать! Законодательство Греции не запрещает владельцам недвижимости сдавать ее в аренду. Однако существует ряд правил, которые следует соблюдать.

В первую очередь объект должен быть зарегистрирован в Реестре краткосрочной аренды. Владелец квартиры обязан указывать полученный при регистрации номер во всех объявлениях, например, на интернет-платформах Booking и Airbnb. Необходимо также ставить в известность налоговые органы о фактах сдачи жилья в аренду. Нарушение данного правила может повлечь за собой наложение штрафа в размере 5 тысяч евро.

Если недвижимость сдается без оформления туристической лицензии, то необходимо также соблюдение целого ряда правил.

Собственнику запрещается сдавать более двух принадлежащих ему объектов.

Срок аренды любой недвижимости не может превышать 90 дней, а для небольших островов с населением меньше 10 тысяч жителей срок аренды ограничен 60 днями. Если сроки будут превышены, то владельцу придется доказывать в налоговой службе, что доход от аренды в течение года не превысил 12 тысяч евро.

Сотрудничество с УК

Если в планы собственника не входит постоянное проживание в своей квартире, тогда управление собственностью логичнее поручить управляющей компании. В функции УК входит содержание квартир, подбор клиентов, взимание с них арендной платы. Стоимость услуг УК равна 10% от размера долгосрочной аренды. Например, при сдаче жилья за 300 евро в месяц управляющая компания по итогам года получит сумму в размере арендной платы за один месяц. Если квартира сдается в краткосрочную аренду, то доля УК составляет 20-30%.

Продажа недвижимости

Несмотря на пандемию, стоимость греческой недвижимости продолжает расти, хотя ее рост немного замедлился в 2020 г. По закону при продаже недвижимости физические лица обязаны заплатить налог с прибыли в размере 15%.

Однако правительство страны в очередной раз объявило мораторий на выплату данного налога до 31.12.2022 г. Следует знать, что власти постоянно переносят сроки по вступлению данного закона в силу.

На юридические лица данная льгота не распространяется. Им необходимо исходить из ставки в 24% с налогооблагаемой базы, которая представляет собой разницу между ценами покупки и продажи недвижимости.

После заключения договора нужно зафиксировать сведения о сделке в Земельном кадастре, уплатив за это 1% от стоимости объекта. В предстоящих расходах следует учесть еще 2% от цены сделки за услуги риелтера, а оплата услуг нотариуса ляжет на плечи нового покупателя жилья.

Несмотря на все трудности и обрушившуюся на мир пандемию, Греция продолжает успешно выходить из десятилетнего экономического кризиса. И хотя темпы восстановления замедлились, тем не менее, в текущем году ожидается экономический рост до 4%. 

Страна по-прежнему привлекательна для инвестирования в недвижимость.