Недвижимость Туманного Альбиона для иностранцев

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Насколько сложно для иностранцев совершить сделку по недвижимости на территории Великобритании? Какие дополнительные расходы следует учитывать при покупке? Кому и на каких условиях британские банки предоставляют ипотечный кредит? Попробуем разобраться во всех этих вопросах подробнее.

Иностранные покупатели: их права и обязанности

Любой гражданин, являющийся резидентом другого государства, имеет право свободно купить недвижимость в Великобритании, какие-либо ограничения для этого отсутствуют. Недвижимость можно оформить в leasehold, то есть, в долгосрочную аренду, или купить ее в freehold – в свободное владение. Во втором случае собственностью покупателя будут не только все постройки, но и земля, на которой они расположены.

Следует быть внимательным при оформлении долгосрочной аренды. Дело в том, что право собственности распространяется только на объект недвижимости, земля же ее владельцем передается покупателю на правах аренды. Ее срок может быть от одного года до 999 лет.

Независимо от того, какая сделка проводилась с недвижимостью – покупалась она в свободное владение или оформлялась в долгосрочную аренду, покупатель может быть спокоен, так как законодательство строго охраняет его права. По закону владельцу земли запрещено самопроизвольно расторгать договор аренды на землю. Поэтому можно сказать, что между leasehold и freehold практически нет никакой разницы и особых рисков. Достаточно только при заключении долгосрочной аренды на недвижимость уточнить продолжительность аренды на участок земли и размер арендной платы за нее.

В Британии имеются и другие виды собственности, но они относятся чаще всего к многоквартирным домам.

Commonhold – наличие общественной собственности. Каждому собственнику в доме принадлежит только его квартира, а все общие территории, включая лифты, лестничные клетки, подвалы и прочие помещения, принадлежат ассоциации собственников жилья.

Share of Freehold – вся недвижимость принадлежит арендаторам жилья, или, как их называют, «лизхолдерам». В этом случае граждане владеют квартирой на правах аренды и одновременно имеют право собственности на долю всего здания и земли, на которой оно построено. Земельная рента в этом случае не платится.

Однако следует знать, что покупка любого объекта недвижимости не дает гарантии на получение ВНЖ или гражданства Великобритании.

Выбор недвижимости

Тем, кто решился купить дом или квартиру в этой стране, помощь в выборе могут оказать специализированные журналы и газеты, различные сайты и тематические выставки.

Например, в интернете можно ознакомиться с предложениями о продаже тех объектов, которые пользуются спросом у иностранных покупателей. Кроме того, на сайте можно оставить заявку для риелтеров. Они сделают подборку объектов, подходящих под запросы клиента.

Раздел «Статьи и новости о Великобритании» помогут лучше понять ситуацию, которая складывается на рынке недвижимости.

Для тех, кто немного владеет английским языком, для поиска можно воспользоваться английскими сайтами: Nethouseprices, Rightmove, Onthemarket и другими.

Юридическая помощь при оформлении сделки

Хочется отметить, что в Великобритании не принято самостоятельно заниматься оформлением недвижимости. Все вопросы по сделке решает особая каста юристов, так называемых conveyancers. Каждая юридическая компания имеет не только лицензию на свою деятельность, но и страховку, которая помогает покрыть страховые случаи, если в результате человеческого фактора возникнет ошибка. 

За работой этих юристов внимательно наблюдает Общество юристов – Law Society.

В сделке, как правило, участвует сразу несколько юристов. Продавец оплачивает услуги агента, в чьи обязанности входит продажа недвижимости. Еще два юриста занимаются оформлением недвижимости, при этом один действует со стороны покупателя, другой – продавца. Кроме того, покупатель может дополнительно пригласить сюрвейера, который проверит правильность оценки недвижимости и займется проверкой ее качества. Однако в том случае, когда для сделки берется ипотечный кредит, участие сюрвейера становится обязательным и его назначает банк. Иногда в сделке принимает участие еще один агент, который подбирал подходящий объект по заданным параметрам и пожеланиям покупателя.

В обязанности юриста со стороны покупателя входит проверка чистоты сделки и выявление всех недостатков объекта, именно он должен собрать все сведения о состоянии недвижимости. Поэтому он активно контактирует со многими организациями и с юристом со стороны продавца.

В интернете имеется достаточно сведений о компаниях, которые могут оказывать юридическую помощь по вопросам недвижимости на территории Британии на русском языке.

Последовательность сделки по недвижимости

Выбор объекта

В первую очередь следует определиться с параметрами недвижимости, ведь требования к объекту могут быть разными в зависимости от их предназначения – требуется жилье для собственного проживания или для вложения инвестиций с целью получения дохода.

Многое может зависеть от того, в каком районе и даже на какой улице находится недвижимость, учитывается этажность, наличие гаража или сада. Иногда большую роль может иметь удаленность от центра города или остановок общественного транспорта и т.д. 

Если покупателю сложно самостоятельно разобраться в потоке информации, тогда можно обратиться за консультацией к агенту по недвижимости, который сумеет подобрать объекты, подходящие под требования клиента.

Занимаясь поисками подходящего дома или квартиры, следует позаботиться о выборе юриста, который будет вести сделку. Кроме этого, нужно подготовить деньги, так как их наличие придется продемонстрировать сразу, как только обе стороны приступят к переговорам.

Резервирование недвижимости

После того, как покупатель определится с выбором объекта, он лично или через своего представителя заключает с продавцом предложение о покупке. Данный документ оформляется юристом со стороны покупателя или его агентом по недвижимости и продавцом, он не имеет юридической силы, но именно в нем прописываются все условия по резервированию объекта.

Чаще всего в предложении прописываются сроки по закрытию будущей сделки, оговаривается цена, указывается финансовая состоятельность покупателя. Иногда дополнительно вносятся сведения о готовности продавца к сделке, о состоянии рынка недвижимости и популярности данного объекта.

Если покупатель намерен воспользоваться ипотечным кредитом, то лучше всего уже на данном этапе иметь гарантийное письмо из банка, подтверждающее одобрение будущего займа. В случае покупки за наличные средства необходимо предоставить выписку с личного банковского счета.

Заключение предложения о покупке не гарантирует успешность сделки. Продавец вправе заключить несколько предложений, после чего он сделает выбор, взяв в расчет не только предлагаемую цену, но и сроки по закрытию сделки и финансовое положение покупателя.

Всесторонняя проверка недвижимости

После того, как будет получено согласие продавца на продажу недвижимости, юрист продавца передает юристу покупателя документы на объект торга для проверки данных. В первую очередь проверяются записи в Земельном кадастре, и уточняются сведения о собственниках. Результат проверки в виде отчета должен быть предоставлен покупателю для изучения до того момента, когда стороны обменяются контрактами.

Одновременно с проведением юридической проверки покупателю рекомендуется сделать заказ на инженерную и техническую проверку всех помещений. Имея полный отчет о состоянии объекта, изношенности его систем и конструкций, о материалах, использованных для его строительства, можно получить представление о возможных строительных работах и ремонтах в ближайшее время.

Договор купли-продажи

Прежде чем покупатель решится на подписание договора купли-продажи, он должен быть совершенно уверен, что его решение о покупке осталось неизменным. Изучив все предоставленные документы и отчеты по недвижимости, он дает согласие на подписание договора. Документ печатается в двух экземплярах, подписывается каждым из участников сделки, после чего происходит обмен договорами. 

После выплаты покупателем 10% задатка сделка фиксируется.

Следует знать! После подписания договора отменить сделку крайне сложно. Если вдруг продавец или покупатель захотят отказаться от сделки, то противоположная сторона вправе потребовать не только выплаты 10% от стоимости объекта, но и дополнительных компенсаций. Бывали случаи, когда сделку приходилось завершить по решению суда.

При подписании договора купли-продажи следует обратить внимание на то, чтобы в нем была указана дата завершения сделки. Подписав договор, изменить эту дату уже не получится. Только в том случае, когда покупатель платит всю сумму, обмен договорами и проведение транзакций может быть проведено в один день. Но при банковском финансировании следует внимательно отследить, какая дата указана в качестве завершения сделки.

Завершение сделки

Все денежные операции проводятся через юристов. Продавец переводит на счет своего юриста оставшуюся сумму, а тот, в свою очередь – юристу продавца, откуда деньги поступят на счет продавца. Только после этого сделка будет считаться завершенной, а покупатель получит права собственности. Для этого недвижимость нужно зарегистрировать в Государственном Управлении по налоговым и таможенным сборам, уплатив гербовый сбор и отправив свидетельство об его уплате в Земельный кадастр.

Затягивать с регистрацией не следует. Гербовый сбор должен быть оплачен в течение двух недель после заключения договора. Штрафные санкции в случае нарушения сроков могут составить до 200 евро. Регистрация недвижимости входит в обязанности юриста покупателя. Процедура может занять от 0,5 до 1,5 месяца.

Проведение сделки по доверенности

Купить жилье можно удаленно, то есть без личного присутствия покупателя на британской территории. Достаточно только оформить на юриста доверенность с правом совершения сделки. Необходимые документы, например, отправляются с курьером, а личные встречи с продавцом не проводятся. Однако следует знать, что все представленные документы будут внимательно проверены.

Например, чтобы идентифицировать личность покупателя, юристы потребуют не только ксерокопию паспорта, но и фотографию самого клиента с открытым паспортом в руках. Для подтверждения домашнего адреса желательно приложить к пакету документов квитанции по оплате коммунальных платежей. В качестве доказательства наличия денежных средств подойдут выписки из банка, справка 2-НДФЛ, справка из налоговой о доходах и т.д.

Весь пакет документов переправляется по почте или с курьером.

Деньги для оплаты, как и при личном участии в проведении сделки, переводятся на счет юриста, находящегося в Британии.

Налогообложение и прочие расходы

При покупке недвижимости одним из самых крупных платежей считается гербовый сбор, он может составлять до 15% от стоимости жилья. На размер гербового сбора влияет стоимость объекта.

До 04.12.2014 г. существовала единая ставка гербового сбора для любой недвижимости, а затем для его расчета была введена прогрессивная шкала. Теперь физические лица обязаны платить Stamp duty за коммерческую недвижимость или земельные участки, чья цена превышает 175 939 евро, для жилой недвижимости стартовая цена для налогообложения составляет 146 615 евро.

Гербовый сбор необходимо выплатить единовременно при оформлении сделки независимо от того, является покупатель резидентом страны или нет.

На 06.08.2021 г. ставка сбора на жилую недвижимость составляла:

  • Первые 146 615 евро налогом не облагаются – 0%.
  • Со следующих 146 615 евро взимается 2%.
  • На следующие 791 726 евро насчитывается 5%.
  • Следующие 674 433 евро облагаются 10%.

Вся оставшаяся сумма, превышающая 1,7 млн. евро облагается 12%.

Рассмотрим, как это работает. Допустим, стоимость недвижимости составляет 346 013 евро.

Первые 146 615 евро налогом не облагаются.

Со следующей суммы в 146 615 евро налог составит 2%, то есть, 2 932 евро.

С оставшейся суммы в 52 782 евро насчитают по ставке 5%, что составит 2 639 евро.

Итого, общая сумма гербового сбора для данной сделки равна 5 571 евро.

Когда покупку недвижимости совершает юридическое лицо, то гербовый сбор в размере 15% начинает взиматься с суммы выше 586 463 евро.

Не на всей территории Соединенного Королевства нужно платить гербовый сбор.

С 01.04.2015 г. он отменен на территории Шотландии. Покупатель теперь платит прогрессивный налог на сделки с недвижимостью и землей. Величина налога варьирует от 2 до 12% и зависит от стоимости объекта.

С 01.04.2018 г. произошла замена гербового сбора на налог по сделкам с землей и строениями в Ирландии. В зависимости от стоимости объекта недвижимости налог составит 2-12%.

Особенности уплаты гербового сбора

Существует ряд условий, когда размер гербового сбора меняется или взимается в особом порядке. Например:

  • когда покупатель, состоящий в партнерских или родственных отношениях с продавцом, покупает два или более объекта;
  • когда собственность переходит к другому владельцу по завещанию, после заключения брака, развода, передается на условиях гражданского партнерства.

Ставки и пороги гербового сбора могут быть изменены в сторону увеличения на 3-15%, если:

  • планируется перепродажа или строительство объекта;
  • объект планируется сдавать в качестве коммерческой недвижимости;
  • сдается в аренду как жилая недвижимость.

С 01.04.2021 г. для всех нерезидентов Великобритании размер гербового сбора увеличен на 2%.

А вот для местного населения при покупке первого жилья предоставляются налоговые льготы. На сумму до 351 878 евро налог составляет 0%, на оставшуюся сумму до 586 463 евро из расчета 5%, далее расчет ведется по обычной тарифной сетке. 

Дополнительные расходы

Имеется еще ряд платежей, не столь значительных, но в целом требующих дополнительных средств.

Услуги юриста обойдутся в сумму до 0,5% от размера сделки. Кроме того придется заплатить дополнительно от 1 250 до 3 700 евро за сбор информации о недвижимости и его собственниках, а также за регистрацию в Земельном кадастре.

Если покупатель пользовался услугами агента по недвижимости, тогда после заключения договора о покупке нужно уплатить агентскую комиссию в размере 1-3%.

При совершении покупки следует уплатить муниципальный сбор в сумме около 500 евро, а также при получении кредита оплатить услуги банка, налогового консультанта и брокера в размере 0,5-2% от величины займа.

Следует знать, что английские банки выдают ипотечный кредит только резидентам или иностранцам, имеющим доходы на территории страны. Покупатели, не являющиеся резидентами, могут обратиться за кредитом в кредитные учреждения или в private bank. 

Однако следует иметь в виду, что размер процентной ставки будет выше в два раза, чем для местного населения и составит около 5,5%.