Планируя покупку недвижимости за рубежом, многие мечтают о собственном доме, в окружении прекрасной природы. Вдобавок, жилье должно приносить гарантированный доход и желательно в надежной валюте. Предлагаем рассмотреть возможность покупки необычного типа недвижимости в оригинальных проектах. Поговорим о лоджах…

Даже занимающиеся недвижимостью инвесторы не все представляют себе, что такое лоджи.

Если смотреть на это с технической точки зрения, то лоджи – это модульный дом, который был полностью построен на фабрике.

Сходство и различие между лоджи и коттеджем

Коттеджи известны всем, но каждый их воспринимает по-своему. Для одних – это просто загородный дом, для других – нечто большое и роскошное.

Лоджи тоже можно отнести к определенному виду коттеджей, которые обычно располагаются локациями. Чаще всего их можно встретить в виде эко-отелей в местах, пользующихся популярностью у любителей внутреннего туризма. Их часто возводят на берегах водоемов для рыбалки и на морском побережье, рядом с полями для гольфа, замками и соборами, возле национальных заповедников.

Как и коттеджи, лоджи встречаются разного вида. Иногда они выглядят очень скромно и внешне напоминают домики, созданные по финским технологиям. Однако они отделаны внутри очень качественными современными материалами, имеют встроенную кухню и оборудованы мебелью и всеми удобствами. Встречаются и более элитные модели. Их внешний вид, планировка и отделка напоминает пентхаусы, которые можно встретить в мегаполисах Британии.

Как бы, не отличались лоджи друг от друга внешним видом, планировкой и оборудованием, но все они обязаны соответствовать британскому стандарту BS3632, на основании которого лоджи должны быть пригодны для круглогодичного проживания.

Первоначально слово «лодж» в Британии использовали для обозначения охотничьих избушек и домиков для садовников. В настоящее время это понятие стало шире, теперь оно может обозначать и своеобразный отель за пределами города, например, возле заповедников или курортов. 

Самыми близкими к лоджам по формату среди типов российской недвижимости можно назвать небольшие домики на турбазах.

Инвестиционные проекты – парки отдыха

В Британии существует несколько названий для проектов, объединяющих несколько объектов в одном месте. В этих проектах разные не только названия, типы недвижимости и ее предназначение, но и разный юридический статус. Например, есть схожие по названию проекты – residential park и holiday park. Только первый обозначает жилой парк, а второй – парк отдыха.

В residential park люди проживают постоянно. Иногда подобное поселение включает в себя до десяти тысяч домов. В России подобный поселок назвали бы коттеджным.

В holiday park инвесторы, вложившие средства в один или несколько лоджей, получают лицензию, позволяющую им сдавать объекты в краткосрочную или среднесрочную аренду. Как правило, в «парках отдыха» гораздо меньше объектов, хотя имеются и довольно крупные поселения – до одной тысячи лоджей. Поскольку подобное жилье сдается в аренду, то для инвесторов гораздо выгоднее покупать объекты в небольших поселениях, ведь они больше привлекают арендаторов и найти новых клиентов гораздо проще.

В юридических документах лодж прописывается как holiday lodge, поэтому спутать его с другими видами недвижимости сложно. При оформлении сделки купли-продажи данной недвижимости инвестор получает вместе с объектом земельный участок до 2,5 сотки. Землю следует обязательно зарегистрировать в местном отделении гостреестра.

Консалтинговые компании, составляя отчеты по организации отдыха, ставят в один ряд с лоджами кемпинги, или, как их сейчас правильно называют, глэмпинги. Однако к glamping относятся постройки совершенно другого качества. Это скорее легкие и временные постройки, тогда как лоджи в соответствии с законодательством должны соответствовать нормативам, которые рассчитаны на дома капитальной застройки. Так же как и на жилые дома, производитель выдает на лоджи десятилетнюю гарантию.

Арендаторам лоджей гарантируется высокий уровень отдыха не только внутренним удобством самого дома, а еще и тем, что в подобных парках имеется вся необходимая инфраструктура: от ресторанов, кинотеатров и тренажерных залов до проката охотничьего оружия и лодок. Можно даже считать такие проекты отелями, только в виде стоящих рядом отдельных домов. Люди и используют лоджи как гостиницы, для этого достаточно на сайте booking забронировать дом, как обычный номер в отеле.

Особенность лоджей – мобильность

Производят данный тип недвижимости в виде модулей на фабрике, поэтому они очень мобильны. В готовом виде их грузят на трейлер, перевозят и устанавливают на приготовленный для них участок. Если возникнет необходимость, то дом можно вновь легко поднять и перевезти на новое место. И хотя такое случается редко, тем не менее, у этих домов такая функция имеется.

Изготавливается несколько моделей подобных домов. Базовая модель по площади не превышает 40 кв. м. В доме имеется две спальни, кухня – гостиная и санузел. Люксовые модели отличаются большей площадью до 80 кв. м и качеством отделки. Самые крупные модели могут иметь площадь более 100 кв. м. 

Однако, каким бы по размеру не был дом, в нем всегда имеется джакузи, терраса и зона барбекю.

В случае переезда вся обстановка переезжает вместе с домом. Еще на стадии производства управляющая компания полностью оборудует каждый лодж, размещая там сделанную на заказ мебель. Это может быть мебель, заказанная оптом одному из производителей мебели, или ее делают вместе с домом на той же фабрике. Одним словом объект оборудуется всем необходимым для кратковременного проживания, включая даже посуду и подушки.

Кулуарное управление индустрией

Если вы решили вложить инвестиции в лоджи, то бесполезно искать их в центральной части Лондона. Такой проект просто не может появиться в центре любого крупного города, так как это не предусмотрено юридически. Однако их предостаточно в каком-нибудь часе езды от города.

Эта индустрия зародилась достаточно давно. Впервые сеть подобных парков отдыха появилась в 1931 г. Ими управляла семья Warners. И по сей день управление парками носит кулуарный характер. Какие-то семьи владеют одним парком, переходящим по наследству от поколения к поколению. А кто-то постоянно расширяет свои владения за счет присоединения конкурентных парков, находящихся на грани банкротства. Но за все эти годы в отрасли так и не появился хоть какой-то узнаваемый бренд, как это наблюдается, например, в отельном бизнесе. 

У крупных инвесторов есть прекрасные перспективы создать свой бренд в этой сфере.

Назначение парков отдыха

Совсем небольшое количество лоджей можно отнести к элитным. Чаще всего потребителями таких мест отдыха являются люди среднего класса, в основном это граждане Британии. Даже в летнее время цена за сутки проживания в лодже не превышает 200-400 фунтов. Отличная ставка для семьи со средним достатком, тем более, если учесть, что им не нужно тратить деньги на оформление визы и покупку авиабилетов.

У многих возникает вопрос: почему при таких ценах за аренду о лоджах мало знают за рубежом, и почему иностранные туристы ими практически не пользуются? Ответ достаточно прост. Основная масса туристов мечтает посетить крупные города – Лондон, Эдинбург и др. Именно там они и стремятся остановиться.

Совсем другое дело с местным населением. Как показывают опросы, даже до пандемии 52% британцев предпочитали путешествовать только по своей стране, еще 28% чередовали внутренний отдых с поездками за рубеж и лишь 20% всегда во время отпуска отправлялись за границу.

Парки отдыха – как бизнес-модель

Основной целью инвестирования в лоджи является получение дохода. Как правило, управлением недвижимости занимается управляющая компания. Инвестор имеет право проживать в принадлежащем ему доме не более двух недель в году. Кроме того, при желании он может провести их в любом другом парке отдыха, находящемся под управлением компании. Это дает больше свободы для собственников недвижимости, ведь у них появляется возможность путешествовать по всему Соединенному Королевству. Единственным минусом можно считать то, что воспользоваться этим правом они могут только в осенне-зимний период за исключением новогодних и других школьных каникул.

Если управление ведется правильно, то лодж приносит доход до 18%, но сам владелец получает от этой суммы примерно 8-9%. Рассмотрим на конкретном примере, как работает данная бизнес-модель.

В настоящее время строительство новых парков отдыха проводится редко. Сама индустрия создана давно, свободные площади рядом с полями гольф-клубов, национальными заповедниками или живописными местами на побережье уже заняты. Поэтому лучше всего постараться подыскать для покупки новый лодж в уже существующем парке. В этом случае инвестор может рассчитывать на получение дохода сразу же после оформления сделки.

Доход УК и девелопера складывается из двух частей – продажа самого лоджа и часть прибыли от сдачи объекта в аренду после выплаты фиксированной суммы инвестору. Компании по продаже недвижимости, как правило, предлагают проекты уже проверенных УК, поэтому инвестор может твердо рассчитывать на выплаты в 8% в течение десяти лет. Ежегодно проводится индексация с учетом роста инфляции. Каждый дом приносит 12-18% прибыли. После выплат собственнику и вычета всех расходов по эксплуатации, оставшаяся сумма остается управляющей компании. Поэтому УК напрямую заинтересована в 100% заполняемости парка. Для этого создаются условия для различного рода туризма – для бизнеса, молодежных компаний и т.д.

Чаще всего перед инвесторами встает вопрос о том, как сделать правильный выбор. Поэтому следует обращать внимание не только на цену самого дома, но и на его локацию в самом парке: находится ли он у воды или расположен далеко от всех объектов инфраструктуры. Обычно самые дорогие модели располагаются ближе к водоемам или других премиальных местах. Хотя, если планировка парка рассчитана правильно, то доходы от аренды любого объекта в таких проектах практически одинаковы. Инвесторам следует знать, что существует негласное правило: чем дороже жилье, тем меньше его доходность. Значит, элитный лодж принесет доход в размере 12% годовых, а обычная базовая модель – до 18%. В том случае, если собственник получает фиксированный доход от аренды, для него не имеют значения эти данные. 

Однако, если собственник в будущем предполагает расторгнуть контракт с целью получения реальных доходов, то разница в 12% и 18% будет ощутима.

Насколько выгодны инвестиции

Вложение средств в данный сектор может представлять интерес из-за их высокой доходности, а также успешности, которая доказана временем.

Конечно, как и в любом бизнесе, могут быть отдельные провалы. Но проблемы скорее всего возникнут от ошибок в управлении, а не от общей экономической политики. Стоит только неправильно установить цены или принять на работу некомпетентных или грубых сотрудников и снижение числа бронирований будет обеспечено. Постояльцы начнут выкладывать в интернет негативные отзывы и рейтинг конкретного парка резко снизится.

Аналитики выяснили, что на доходности данной отрасли даже пандемия отразилась положительно. Запреты на зарубежные поездки увеличили количество желающих заняться внутренним туризмом. В результате количество арендаторов выросло на 15%.

Покупка лоджа ведется через компанию по продаже недвижимости. Это самый надежный способ вложения инвестиций. Прежде чем предложить объект клиенту, компания на основании трех независимых отчетов просчитывает целесообразность вложения денег.

В первую очередь делается запрос к крупнейшим операторам с целью выяснения ряда вопросов: о ценах, за которые сдаются лоджи, о заполняемости парков отдыха, а также о годовом доходе объектов. Например, один из операторов сообщил, что средний доход за год от аренды одного лоджа составил 45 тысяч фунтов, а чистая прибыль после вычета всех расходов – 25 тысяч фунтов.

Второй запрос делается в компанию RICS, в которой аккредитованные оценщики производят оценку недвижимости для банков. Ее сотрудники настолько консервативны, что скорее укажут заниженную цену, чем более высокую. В соответствии с их отчетом, в настоящий момент девелоперы продают объекты в среднем ниже на 10% от их реальной стоимости. Возможно, на ценах сказались последствия пандемии и Brexit.

В качестве третьего документа берется отчет в одном из офисов, специализирующихся на оценке таких парков. В офисе по запросу компании делается расчет будущей стоимости лоджи, например, через три года. По расчетам специалистов офиса Savills стоимость лоджей увеличится в 1,5 раза. 

Одним словом, вложение инвестиций в объект, который обеспечит неплохую доходность и при этом вырастет в цене, обеспечив прирост стоимости – очень выгодный вариант.

Отсутствие рисков

Отношения с управляющими компаниями строятся по-разному. Но даже в случае банкротства УК собственник ничего не теряет. Достаточно лишь расторгнуть договор, отправив e-mail. Затем можно выбрать новую подходящую управляющую компанию, вновь заключив договор на фиксированную выплату, либо получение реальных доходов с отчислением 20% за услуги УК.

Обычно договора заключаются на 5 или 10 лет. В течение всего этого срока собственник получает 8% с общего дохода от аренды. Если собственник захочет расторгнуть договор, то перед окончанием срока действия документа необходимо направить в УК уведомление о его прекращении. Если это не сделать – договор будет считаться продленным автоматически еще на такой же срок. При досрочном расторжении договора придется выплачивать неустойку.

Однако по истечении договора инвестор может распоряжаться объектом недвижимости по своему усмотрению: найти новых партнеров, сдавать жилье самостоятельно или проживать в нем лично.

В Великобритании достаточно много УК, поэтому подыскать подходящую компанию не составит труда. Отношения с УК строятся максимально просто. Уже при заключении сделки по недвижимости оформляются все необходимые документы на земельный участок, дом и подписывается контракт с УК. Все расходы по подбору арендаторов и содержанию дома возьмет на себя управляющая компания. 

Довольно часто подобными парками управляют две компании. Одна из них распоряжается жилым фондом, вторая отвечает за обслуживание общих территорий и всех коммуникаций. 

Обычно оплата этих услуг уже учитываются в фиксированной доходности. На примере ранее рассмотренных проектов эти расходы составляют около 1 400 фунтов за один лодж в год. В том случае, если собственник примет решение сдавать жилье самостоятельно, следует учитывать эти расходы и не забывать платить фирме за коммунальные услуги.  Кроме того, придется взять на себя все расходы по содержанию и ремонту недвижимости.