Португалия: особенности сделок по недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Все, кому приходилось заниматься покупкой недвижимости в Португалии, знают, что эта процедура ничем не отличается от подобной процедуры в других странах. Здесь тоже могут возникнуть различные неожиданности, например, обнаружатся какие-либо неожиданные факты из истории самого объекта или его владельцев. Попробуем подробнее рассмотреть всю последовательность сделок по недвижимости, отметим важные моменты, на которые следует обратить внимание, а также подробнее остановимся на дополнительных тратах и возможностях, предоставляемых законодательством страны.

Покупатели-иностранцы: их права и обязанности

В законодательстве Португалии отсутствуют какие-либо ограничения для иностранных покупателей по сделкам с недвижимостью. Каждый зарубежный инвестор может приобрести в любом регионе страны предложенную на рынке жилую или коммерческую недвижимость, в каком бы состоянии она не была. После покупки владелец вправе распоряжаться объектом по своему усмотрению: сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду либо использовать для личного проживания.

Однако не следует думать, что в законодательстве вообще отсутствуют какие-либо правила. Требования к иностранным покупателям имеются и их важно знать. Например, если жилье покупалось с целью получения «золотой визы», то продавать его нельзя в течение пяти лет. А при совершении сделки по недвижимости требуется получение идентификационного номера налогоплательщика в Португалии.

Рассмотрим подробнее, какие права появляются у иностранного инвестора после приобретения недвижимости в этой стране.

Право на визу

При покупке любой недвижимости, независимо от ее стоимости, иностранный покупатель может рассчитывать на оформление шенгенской мультивизы. При подаче документов на оформление визы, основному инвестору разрешается включить в заявку членов своей семьи – второго супруга и детей, не достигших совершеннолетия. Все они получают возможность проводить на территории Португалии до 90 дней в каждые 6 месяцев, но не более 180 дней в году. 

При подаче заявки на визу главным документом будет свидетельство на владение недвижимостью или квитанции об уплате коммунальных платежей.

Право на ВНЖ

В Португалии запущена программа «Золотая виза». Обладатели этой визы получают ВНЖ, а также возможность проживать не только на португальской территории, но и путешествовать по всему Евросоюзу в безвизовом режиме. Для получения данного статуса требуется выполнение ряда условий. Стоимость приобретаемого объекта недвижимости должна составлять от 0,5 млн. евро и выше. Допускается покупка одного или нескольких объектов, как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Размер инвестиций может быть снижен до 350 тысяч евро, если целью покупки является реставрация недвижимости, построенной более 30 лет назад и относящейся к культурно-историческому наследию.

Также сумма инвестиций может быть снижена на 20%, если жилье покупается в малозаселенном регионе.

Обязательным условием для всех участников программы «Золотая виза» является запрет на изъятие инвестиций из экономики страны в течение пяти лет. Это значит, что продать недвижимость в течение этого срока не получится. Однако положительным моментом можно считать то, что участникам программы можно не проживать постоянно на португальской территории.

После покупки недвижимости у каждого иностранца появляются не только права, но и обязанности. Если собственник недвижимости планирует проживать в Португалии и работать здесь, то придется платить подоходный налог. Следует знать, что в этой стране к доходам относится не только заработная плата, но и пенсии, прибыль от инвестиций и сдачи жилья в аренду. 

Власти предоставляют иностранцам бонус на десять лет, снижая размер подоходного налога с 40% до 20%.

Сайты объявлений о продаже недвижимости

Подобрать подходящий объект для покупки можно самостоятельно, воспользовавшись местными сайтами Португалии. Даже если в будущем планируется работа с компанией по недвижимости, все равно знакомство с предложениями на сайте позволит сориентироваться по объектам и ценам. К наиболее известным относятся: Imovirtual, Idealista, CasaSapo и др.

Нотариальные услуги и помощь риелтора

Законодательством Португалии не предусмотрено обязательное участие риелторов или юристов при сделке. Однако отказываться от их услуг не стоит. Дело в том, что если вы являетесь гражданином страны, не входящей в состав ЕС, а в Португалии у вас отсутствует место регистрации, то вам при совершении сделки придется подыскать налогового представителя. На эту роль лучше всего подойдет юрист, помогающий оформить сделку по недвижимости. Именно его адрес можно будет указать для отправки официальных сообщений.

Кроме того, риелтор, отлично ориентирующийся в местных законах и бюрократических вопросах, примет на себя всю ответственность за чистоту проведения сделки, сможет проверить всю информацию по объекту и собственнику.

Иногда без помощи специалистов и знания языка бывает сложно разобраться в законодательстве другой страны. Португалия не является исключением. Здесь без помощи юристов можно легко попасть в ловушку. Например:

Закон о суброгации

Следует иметь в виду, что в соответствии с законом все долги собственника закрепляются не лично на него, а на его собственность. Сюда относятся все коммунальные платежи, налоги, ипотечные кредиты и личные долги, если они брались под залог недвижимости. Этот закон распространяется также и на автотранспорт.

Опытный юрист, приступая к оформлению сделки, в первую очередь запрашивает всю информацию о собственнике и его недвижимости в реестре Certidao de Teor. Его цель – проверить все платежи за коммунальные услуги и налоги, внимательно изучить кредитную историю продавца. 

Без проведения подобной проверки новый владелец недвижимости может приобрести вместе с жильем множество финансовых обязательств.

Зависимость сделки от количества собственников

С данной проблемой сталкиваются чаще всего инвесторы, планирующие покупку сельского дома. Недвижимость передается по наследству и очень часто при этом делится в разных долях на всех членов семьи. Порой наследниками оказываются не только двоюродные, но и троюродные братья и сестры. В соответствии с португальскими законами при продаже недвижимости необходимо согласие всех наследников. Если в дальнейшем выяснится, что сделка не согласована хотя бы с одним из них – она будет признана недействительной. В настоящее время уровень миграции очень велик и наследники могут оказаться на другом конце света. В результате процедура согласований между собственниками может затянуться на долгие месяцы.

 

Опытный юрист всегда проверяет наличие родственников и просчитывает – насколько перспективна сделка. Иногда проще подыскать другой вариант для покупки, чем связываться с многочисленными владельцами недвижимости.

Регистрация недвижимости в реестре

Любое строение должно быть зарегистрировано в реестре. Но иногда бывшие владельцы этого не делают. При обнаружении данного нарушения постройку придется снести. Не так страшно, если это окажется небольшой сарай или пристройка, но если речь будет идти о доме, то будет потеряно не только время, потраченное на оформление сделки, но и деньги.

В подобной ситуации потребуется помощь опытного юриста, который сумеет «доработать» все нужные документы. Прежде чем проводить сделку купли-продажи, юрист легализует все постройки на участке, постарается обновить записи в реестре. На этом этапе не помешает помощь риелтора, который совместно с собственником обговорит все детали по сделке, уточнит, кто и за что будет платить.

Важно знать! В отличие от некоторых ведущих европейских стран, риелторские компании в Португалии и даже некоторые юридические фирмы не гарантируют своим клиентам сохранность их финансов. Если компания обанкротится в момент проведения сделки, то клиент может потерять все свои деньги, которые через нее проводились. 

Поэтому при выборе компании следует удостовериться в ее финансовой состоятельности, а также проследить, чтобы денежные средства по сделке с недвижимостью были положены не на общий счет агентства, а на отдельный клиентский счет.

Последовательность проведения сделки по недвижимости

Шаг 1. Мониторинг рынка

При выборе и осмотре вызвавших интерес объектов желательно присутствие профессионального оценщика. Только специалист сможет выявить какие-либо недостатки и возможные проблемы у конкретного объекта, вычислить насколько адекватна запрашиваемая за него цена. Именно на этом этапе можно привлечь нотариуса, он проверит всю юридическую «чистоту» объекта и сведения о самих владельцах недвижимости. Оценщика лучше всего заказать через риелторскую компанию, которая будет вести сделку.

Шаг 2. Выбор доверенного лица

Не всегда иностранный покупатель имеет возможность присутствовать на всех этапах сделки, ведь порой на это уходят месяцы. Иногда просто хочется поручить ведение всех дел специалисту. В этом случае можно составить генеральную доверенность на юриста, который на основании этого документа сможет действовать от имени своего клиента.

Шаг 3. Наличие банковского счета и ИНН

Каждому иностранцу для проведения сделки необходимо иметь банковский счет. Именно через него будут вестись все денежные операции по сделке, а в дальнейшем к нему привяжут счета за коммунальные услуги. Однако открыть счет в банке, а также купить недвижимость можно лишь при наличии индивидуального налогового номера. Оформить его в Servico de Financas поможет юрист или фискальный представитель. После получения ИНН инвестор будет считаться налоговым резидентом Португалии.

За ИНН придется уплатить пошлину в размере 8 евро. При личном присутствии на оформление документа уйдет около трех дней. Можно оформить ИНН и дистанционно. Для этого потребуется отсканировать и выслать сканы загранпаспорта, справку с места работы и адреса. Вместо справки с работы может быть предоставлено свидетельство о наличии бизнеса, самозанятости и т.д. Для подтверждения адреса паспорта будет недостаточно. Необходимо взять выписку из банка по месту жительства с указанием адреса. Все документы придется перевести на английский язык и заверить апостилем.

При дистанционном получении ИНН следует учитывать сроки. На оформление самого ИНН уйдет также 3-4 дня, однако на пересылку документов потребуется не менее трех недель.

Шаг 4. Предварительный договор

После получения ИНН и открытия счета следует заключить предварительный договор. Это позволит зарезервировать объект сделки, что послужит для инвестора гарантией, что выбранная недвижимость не будет продана другому покупателю. В договоре в обязательном порядке следует прописать обязанности сторон, в какие сроки и как будут производиться платежи, подробно указать состояние объекта.

Во время заключения договора инвестор вносит задаток в сумме до 30% от стоимости объекта. Залог служит подтверждением серьезных намерений покупателя. Следует знать, что в случае прерывания договора со стороны покупателя – он теряет всю сумму залога. Если сделка прервана по вине продавца – он возвращает залог в двойном размере.

Все договора оформляются на португальском языке, поэтому на сделке желательно присутствие переводчика.

Шаг 5. Налоги

После заключения предварительного договора начинается сбор документов. Одновременно с этим или за пару дней до подписания окончательного договора необходимо уплатить гербовый сбор и налог на переход права собственности.

Шаг 6. Перечень документов

На сбор всех необходимых документов уйдет около двух месяцев. Для того чтобы сделка была завершена, потребуется собрать и оформить:

  • сведения, подтверждающие личности обоих участников сделки – инвестора и собственника.
  • две квитанции: об уплате гербового сбора и налога на передачу прав собственности.
  • в местном кадастре получить сертификат на объект. В нем должна быть прописана не только локация объекта, но и все действия, которые совершались с объектом, например, сдача его под залог, имеющиеся в данный момент кредиты или ипотеки и т.д.
  • в муниципалитете запросить документ о предназначении недвижимости: жилой или коммерческий объект, подлежит реконструкции или предназначен для проживания и т.д.
  • обратиться в фискальные органы за паспортом объекта, который подтвердит регистрацию объекта. Документ должен содержать сведения о собственнике, его фискальном номере, состоянии объекта, кадастровой стоимости недвижимости.
  • если дом построен после 30.03.2004 г. придется получить технический паспорт, содержащий архитектурный план строения и все технические характеристики.

Шаг 7. Заключительный договор

После оформления и сбора документов в офисе нотариуса происходит подписание основного договора. Он составляется на португальском языке. Покупатель передает чек на оставшуюся часть денег и получает ключи и документы на купленный объект.

В тех случаях, когда инвестор готов заплатить всю сумму сразу, а у продавца имеются все необходимые документы на недвижимость, может быть сразу заключен основной договор.

Перевод денежных средств для оплаты сделки

После открытия счета в банке Португалии на него можно сделать перевод денег, например, из России. При этом не следует забывать, что в течение месяца владелец иностранного счета обязан поставить органы российской налоговой службы об его открытии. На это потребуется не более одного дня.

Иногда покупатели решаются на прямой перевод денежных средств на счет продавца. До подписания основного договора делать это не рекомендуется, так как несет в себе определенные риски. Кроме того, этот способ оплаты не подойдет тем, кто рассчитывает на получение ВНЖ за инвестиции в недвижимость.

Перевод на счет юридической или риелторской компании, которая занимается оформлением сделки и передает чек продавцу в момент заключительного подписания договора, также не подойдет для тех, кто приобретает недвижимость с целью получения «золотой визы».

Шаг 8. Регистрация нового владельца

Подписанный обеими сторонами и заверенный нотариусом договор отправляют в реестр недвижимости. Там происходит регистрация объекта на имя нового владельца. Доказательством регистрации служит регистрационный сертификат, он в течение двух недель высылается нотариусу.

Ипотечное кредитование

В банках Португалии допускается оформление ипотеки иностранными гражданами в возрасте от 21 до 75 лет. Размер средней ставки составляет 3,31%. На кредит можно рассчитывать, если у заемщика имеются собственные средства на первоначальный взнос за недвижимость в размере 30-50% от ее стоимости. Ипотека может быть выдана на срок до 40 лет, но следует учитывать возраст заемщика. Вся сумма кредита должна быть выплачена заемщиком до достижения 75 лет, при этом размер ежемесячного платежа не может превышать 35% от полученных доходов.

Следует знать! Оформление ипотеки в португальском банке может повлечь за собой отказ в выдаче ВНЖ. По условиям программы «Золотая виза» покупатель обязан инвестировать 350-500 тысяч евро в недвижимость. 

Лишь в том случае, когда ипотека берется сверх этой суммы, отказа в получении ВНЖ не будет.