Советы юриста по составлению арендного договора

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Не секрет, что многие инвесторы вкладывают свои средства в зарубежную недвижимость с целью получать доход от сдачи ее в аренду. Но в этом случае возникает множество ситуаций, решить которые можно только законным способом. Одним из самых востребованных инвестиционных рынков является Германия. Попробуем на ее примере рассмотреть, как следует поступать в том случае, если арендатор перестал вносить или систематически задерживает плату за аренду? Можно ли арендатора обязать делать ремонт жилья? На сколько и как часто закон позволяет поднять арендную ставку? Ну, и конечно, постараемся разобраться, как правильно составить договор о найме недвижимости.

Жилищное право в ФРГ

В Германии не существует каких-либо конкретных предписаний по форме составления договора. Законодательство предоставляет полную свободу действий. Собственник недвижимости и арендатор вправе составить договор даже устно. Однако юристы не советуют это делать. Дело в том, что при возникновении ситуации, когда придется обращаться в суд, основным доказательством будет служить именно этот заключенный и подписанный обеими сторонами договор. Закон в этой стране одинаково защищает как собственника жилья, так и квартиросъемщика, поэтому при заключении договора, лучше обратиться за помощью к специалистам.

В отличие от других стран в Германии большую роль в жилищном праве играют судебные постановления. Дело в том, что само по себе Законодательство очень сложное и противоречивое, поэтому все судебные инстанции буквально завалены жилищными исками. Многие ситуации, с которыми граждане обращаются в суд, схожи. За долгие годы судебной практики накопилось множество постановлений, которые объясняли тот или иной законодательный акт. Поэтому судьи часто используют уже готовые постановления, на них ссылаются в процессе судебного заседания адвокаты и прокуроры.

Рассмотрим, как это действует на конкретном примере. Допустим, арендатор решил провести косметический ремонт квартиры и для покраски стен выбрал красную краску. Владелец недвижимости оказался не в восторге и потребовал перекрасить стены в один из нейтральных цветов. Возмущенный арендатор отправился в суд с заявлением, требуя компенсации за покупку краски и оплату работы маляров. Однако судья принял сторону собственника квартиры. И неважно, что в самом законе нет указаний на этот случай, зато имеется постановление суда по ранее рассмотренному делу. Согласно ему, квартиросъемщик имеет право делать косметический ремонт лишь после согласования с владельцем, и обязан красить стены только в нейтральный цвет.

Не бывает «неважных» пунктов

За основу любого договора берется стандартный набор пунктов, однако в каждом случае к составлению договора подходят индивидуально. Имеется ряд пунктов, которые следует прописывать особенно внимательно и предельно четко, не допуская их двоякого толкования.

Например, очень важно как можно точнее прописать все, что касается арендной платы – ее размера, внесения платежей и причин для ее перерасчета.

Читайте также:  Испания: условия и сроки для получения ВНЖ для ведения бизнеса

Следует знать, что в Германии причины для перерасчета ренты строго регламентируются отдельными положениями в законе. Поднять арендную плату разрешается не ранее, чем через полтора года после последнего повышения. При этом размер арендной ставки за три года не может быть увеличен более чем на 15-20%.

На практике выясняется, что многие иностранцы много лет сдающие недвижимость в Германии не знают, что они вправе поднять плату за жилье на 20%. Для этого только нужно улучшить жилищные условия, например, провести косметический ремонт или заменить сантехнику. После этого получить согласие арендатора на повышение ставки. Если он будет с этим не согласен, то дело решается в суде, который в данной ситуации встанет на сторону собственника недвижимости.

Очень внимательно следует прописать в договоре все, что касается квартплаты. Следует учесть все эксплуатационные расходы, что позволит избежать в дальнейшем конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть.

В соответствии с законом в Германии коммунальные расходы делятся на две группы. Оплата одних платежей является обязанностью собственника жилья, другие могут быть переложены на арендатора. Владелец оплачивает страховку недвижимости, вносит плату за капитальный ремонт дома и инженерных сетей. На квартиросъемщика может быть возложена оплата за водоснабжение и электричество, уборку общих территорий, уход за зелеными насаждениями и вывоз мусора, канализационная пошлина, содержание лифта и освещения подъездов и дворовой территории, подключение к общей антенне или интернету.

Чтобы правильно рассчитать ежемесячный платеж, который придется арендатору доплачивать к арендной ставке, следует обратиться к домоправителю. Ознакомиться с протоколами и расчетами всех платежей, после чего совместно с арендатором прописать все в договоре.

Если здание, в котором расположена квартира, подлежит реновации, то все расходы и ответственность возлагается полностью на владельца недвижимости.

Порядок заключения и расторжения договоров

В Германии почти 40-60% населения живут в арендуемом жилье, поэтому государство четко регламентирует порядок оформления аренды и расторжения договоров. Очень часто инвесторы покупают квартиру уже с действующим договором аренды. С одной стороны это очень удобно, так как не придется заниматься поисками новых жильцов, а с другой стороны это может обернуться настоящей проблемой. При покупке лучше поинтересоваться арендатором, выяснить на какой срок оформлена аренда, насколько этот жилец ответственно выполняет условия договора. Обязательно следует изучить заключенный с арендатором договор. Если в документе не прописан срок аренды, то она считается бессрочной, и тогда выселить квартиросъемщика в случае необходимости будет непросто.

Договоры, ограниченные по срокам, как правило, заключаются редко и только в соответствии с законом. После окончания договора арендатор просто освобождает занимаемое жилье.

Расторгнуть преждевременно договор можно также лишь в исключительных случаях, которые тоже предусмотрены законом. Владелец недвижимости по закону имеет право установить залог за квартиру. Эта сумма является гарантией в том случае, если арендатор не сможет вовремя оплатить аренду. Однако сумма залога не должна превышать трехмесячной оплаты за жилье.

Расторгнуть бессрочный договор может любая из сторон. Если это происходит по инициативе арендатора, то он обязан предупредить владельца квартиры за три месяца. При этом совершенно неважно, сколько времени он проживал в этой квартире. Этот срок позволяет собственнику недвижимости подыскать нового жильца. Если инициатором расторжения договора является владелец недвижимости, то многое зависит от того, кто проживает в квартире и как долго. Когда срок проживания составляет от 5 до 8 лет, то предупреждение о расторжении договора должно быть сделано за полгода, если более 8 лет, то за 9 месяцев. Если потребуется выселить инвалида или мать-одиночку, то процесс может надолго затянуться из-за подключившихся к процедуре социальных служб. 

В любом случае, при расторжении договора следует получить консультацию адвоката.

Читайте также:  Стоит ли вкладываться в покупку феодальных замков?

Проведение ремонтов

Еще один немаловажный пункт, который не следует упускать из виду при заключении договора – это ремонты. Поскольку квартира, чаще всего, снимается на длительный срок, то имеет смысл обсудить с будущим жильцом и прописать в договоре порядок проведения ремонтов квартиры.

На сегодняшний день в немецком законодательстве имеется одно нововведение, касающееся жилищного вопроса. Если в договоре аренды отсутствует пункт о порядке проведения ремонтов, то вся ответственность за содержание жилья ложится на плечи собственника, а квартиросъемщик практически не отвечает за износ квартиры. Разумеется, это грозит владельцу дополнительными расходами. Лучше всего обговорить с арендатором и прописать в договоре, какие виды ремонтных работ будет выполнять жилец, а что станет обязанностью владельца квартиры. При этом лучше всего использовать четкие, конкретные формулировки, но без фанатизма. Судьям очень не нравится, когда арендаторов ставят в слишком жесткие рамки, требуя, например, проведения побелки потолков спустя каждые 6 месяцев. Если квартиросъемщик попытается оспорить подобные требования в суде, то решение будет принято в его пользу.

Соблюдение общедомового порядка

Уборка лестничных клеток, придомовой территории, а также прилегающей к дому части улицы являются обязанностью жильцов дома. В соответствии с законодательством все общедомовые проблемы решаются на собрании жильцов, а решения протоколируются. Совместно решаются вопросы о сборе денег на ремонты или оплату каких-либо услуг, учитываются все расходы, составляются графики дежурств и т.д. Обычно в каждом доме выбирается домоправитель. При его отсутствии каждый житель сам моет свою лестничную площадку. Естественно, все платежи на содержание общедомовых территорий оплачивает арендатор.

Содержание животных

Недопустимо запрещать содержать в доме животных, на это есть соответствующие судебные постановления. Поэтому адвокаты советуют согласовывать данный вопрос с арендатором и все фиксировать в договоре.

Что не следует упускать из виду

При заключении договора необходимо указывать полные сведения об объекте недвижимости: площадь, количество комнат и подсобных помещений, наличие или отсутствие мебели, парковочного места для автомобиля. Желательно учитывать все мелочи, вплоть до сведений об установленных счетчиках и количестве переданных жильцам ключей.

Все это может пригодиться при сдаче квартиры. Сравнив акты приема и передачи объекта, можно выявить все недостатки и повреждения. Если они произошли по вине жильцов, то им придется возместить нанесенный ущерб. Часто иностранные инвесторы при выборе арендатора упускают очень важное условие, но в будущем это может доставить немало неприятностей.

Прежде чем поставить свою подпись под договором, следует попросить будущего квартиросъемщика предъявить несколько справок:

  • сведения о доходах за последние три месяца, что будет доказательством платежеспособности арендатора;
  • выписку из банка с указанием кредитной истории;
  • сведения от предыдущего арендодателя с подтверждением отсутствия задолженностей по квартплате.

Никогда не поддавайтесь на уговоры и не заселяйте новых жильцов до того момента, как будет составлен и подписан договор.

Читайте также:  Великобритания: закон об «иностранных агентах»

Помощь адвокатов

На просторах интернета можно найти массу образцов по составлению договоров, но лучше всего обратиться за помощью к профессионалам. В зависимости от типа недвижимости, правок и внесения разных изменений стоимость услуги составит от 500 до 1 тысячи евро. При этом можно быть уверенным, что адвокаты учтут каждую мелочь.

Договор нужно составить на немецком языке, в дальнейшем он не подлежит какой-либо регистрации. В случае необходимости разрешается перевести его на русский язык у нотариуса или у переводчика, имеющего сертификат и допуск в судебные инстанции.

Все возникающие проблемы со сдачей недвижимости следует решать через адвокатов, так как попытки решить все самостоятельно будет расцениваться как самоуправство.

Рассмотрим это на примере. Собственник квартиры обратился за помощью к адвокатам, с просьбой о выселении семьи с маленькими детьми за систематическую двух-трехмесячную задержку платежей.

Адвокаты посоветовали не предпринимать никаких действий, например, по смене замков, так как в этом случае суд может выписать штраф за нанесение вреда арендаторам. Проведенная специалистами проверка выяснила, что при заключении договора арендаторы представили фальшивые документы о доходах. На основании этих сведений суд принял решение о выселении семьи должников из квартиры.