Налоги под контролем

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Люди склонны привыкать к стереотипам, поэтому многие французы подсознательно видят в русских скрытых мафиози, а большинство русских уверены, что для французов настоящим бедствием являются налоги. Но в реальности все выглядит совсем иначе.

Система налогообложения во Франции считается одной из самых сложных, к большой радости налоговых консультантов мало кто из жителей страны стремится досконально ее изучить, не говоря уже об иностранцах. Однако бояться французских налогов совсем не стоит, нужно только научиться пользоваться ими. Можно сразу отметить, что во французском налоговом законодательстве отсутствует какая-либо дискриминация иностранцев в отношении недвижимости, за исключением одного единственного пункта.

В соответствии с законодательством все доходы, полученные во Франции от операций с недвижимостью, подлежат обязательному декларированию. Гражданам России, получившим доход с недвижимости, не придется платить налоги на родине, если они уже заплачены во Франции. Между странами подписана конвенция об исключении двойного налогообложения.

Налоги при покупке недвижимости

Система налогообложения начинает действовать уже с момента покупки недвижимости. Совершая любую сделку по объектам недвижимости, покупатель обязан оплатить «нотариальные сборы», составляющие в среднем 6-7% от общей суммы контракта. Здесь нет фиксированной суммы. Размер этих сборов зависит от нескольких факторов, например, наличия ипотечного кредита, способа покупки, количества страниц в акте, различных нотариальных операций. Те есть, в эту сумму объединяются разные мелкие налоги в их суммарном выражении.

Если покупатель приобретает жилье на первичном рынке или продает его в течение первых пяти лет после завершения строительства, сумма нотариального сбора составляет всего 2-2,5%. Естественно, многим покупателям это нравится. Однако такой «подарок» делается государством не просто так. Дело в том, что новостройка уже облагалась НДС в размере 19,6%, именно поэтому первые пять лет налоговые сборы снижаются.

Любое юридическое или физическое лицо может рассчитывать на возврат НДС, если примет участие в инвестиционной программе leaseback. При этом необходимо иметь статус плательщика НДС. В конце года, когда совершалась сделка по недвижимости, необходимо подать декларацию и к маю следующего года уплаченная при покупке жилья сумма НДС будет возвращена. Однако, следует иметь в виду, что участие в программе подразумевает 20-летнюю сдачу жилья в аренду на определенных условиях. Если у владельца возникнет необходимость в продаже недвижимости до истечения этого срока, то придется вернуть государству определенный процент НДС. Например, при продаже жилья через 15 лет нотариусом будет удержано 25% НДС, возвращенного государством (1-15/20=0,25). 

Новый владелец недвижимости получит право обратиться за получением возврата НДС именно на эту сумму.

Налогообложение при продаже жилья

Продажа недвижимости облагается налогом на прирост капитала. Данный налог взимается с разницы между себестоимостью объекта и ценой продажи. На размер этого налога влияют сроки владения недвижимостью.

Если иностранец не является гражданином ЕС и продает жилье в течение первых пяти лет владения им, размер налога для него составит 33% от прироста. При этом из суммы, являющейся налоговой базой, будут вычтены все расходы, связанные с недвижимостью. Например, можно документально подтвердить траты на ремонтные работы, комиссионные выплаты агентству по недвижимости, нотариальные расходы и т.д. Если подобные документы отсутствуют, то размер налогового вычета может составить 15% от стоимости покупки.

Следует знать, что размер налога с прироста капитала после пяти лет владения недвижимостью уменьшается на 10% за каждый год. Если жилье находилось в собственности 15 и более лет, то владелец или группа собственников полностью освобождаются от уплаты данного налога.

Допустим, была куплена квартира за 500 тысяч евро, а спустя 10 лет владелец решил ее продать за 900 тысяч евро. При этом он сумел представить документы на расходы, связанные с этой недвижимостью на сумму 100 тысяч евро. Размер налога будет рассчитан по формуле (900 000 – 500 000 – 100 000) х 0,33 х 0,5 = 50 000 евро.

Налог на прирост капитала не зависит от других налогов. Он рассчитывается и удерживается при проведении сделки у нотариуса.

Не следует поддаваться на предложения некоторых агентов по недвижимости, предлагающих занизить стоимость покупки, чтобы агентство могло сэкономить на нотариальных сборах. Для клиента это может обернуться в будущем не только большими расходами, но и штрафными санкциями. Если собственник захочет продать свою недвижимость, то сумма, заплаченная при покупке «по-черному», окажется в той части, на которую будет начислен налог на прирост дохода. К тому же, попытки сильно занизить стоимость недвижимости неизбежно привлекут внимание налоговых служб, а тогда штрафа вряд ли удастся избежать.

По законам этой страны мэрия в любой момент может заменить собой любого покупателя и выкупить жилье для нужд города. А теперь представьте ситуацию, когда служащий мэрии натыкается на объявление о продаже жилья по такой заниженной цене. Естественно, продавец не решится предложить мэрии выплатить часть денег «по-черному», а значит деньги, на которые он рассчитывал, он потеряет.

Налогообложение владельцев недвижимости

Каждый счастливый собственник недвижимости в последней декаде октября получает по почте синенький листочек с надписью taxe fonciere. Налог на недвижимость очень многим портит настроение. Дело в том, что предугадать размер ставки практически невозможно. В каждой коммуне мэрия сама рассчитывает данный налог, поэтому его размер за идентичное жилье в разных населенных пунктах может отличаться в десятки раз.

Если для сравнения взять две пятикомнатные квартиры площадью 95 кв. м, например, в Курбевуа в ближнем «подпарижье» и в Монруже, то окажется, что налог в первом случае составит 800 евро в год, а во втором вдвое выше – 1 600 евро.

Конечно, предположить примерную сумму можно, если угадать политики какой партии придерживается мэрия. Чем ориентация «левее», тем налоги выше. Поэтому лучше еще до покупки недвижимости поинтересоваться размером налогов в той или иной местности, чтобы избежать неожиданных сюрпризов в будущем. Во время сделки купли-продажи налог делится между продавцом и покупателем. Например, при покупке квартиры в мае, две третьих налога будут нотариусом возвращены продавцу.

Для покупателей квартир в новостройках приятной неожиданностью окажется освобождение от уплаты налога на недвижимость в первые два года после ввода объекта в эксплуатацию.

Налог на «богатых»

К тем, кто приобретает дорогое жилье, французское государство проявляет особый интерес. Францию можно назвать страной парадоксов. Однажды находящимся у власти премьер-министром от правой партии был введен налог на богатство – ISF (impot de solidarite sur la fortune). Его обязаны платить все граждане, имеющие активы на сумму более 790 тысяч евро. При этом учитывается все имущество, включая недвижимость, автомобили, драгоценности, денежные вклады, картины, мебель и т.д. При подсчете активов из суммы вычитаются все обременения и долги. Поэтому многие состоятельные люди считают неплохим вариантом оформление кредита в банке на покупку жилья, даже если для этого имеются собственные средства.  За точку отсчета берется наличие собственности на 1 января. Зная это, многие покупатели, покупая недвижимость в конце года, стремятся затянуть сделку, чтобы совершить ее после второго января. Пытаясь избежать налога, некоторые граждане прибегают к хитрости – снимают деньги 31 декабря, а затем вновь кладут их на свой счет после 2 января. Однако власти начали успешно бороться с подобными хитрецами, их вычисляют и вдобавок к штрафу применяют к ним положение «злоупотребление правом».

Все члены семьи, включая мужа, жену и несовершеннолетних детей, относятся к одной налоговой единице. То есть порог налога для всей семьи составляет 790 тысяч евро. Каждый ребенок, достигший совершеннолетия, считается отдельной налоговой единицей. Это позволяет семье снизить налогообложение, если часть имущества распределить на повзрослевших детей, ведь в этом случае у каждого будет своя франшиза в размере 790 тысяч евро.

Данный налог не распространяется на коммерческие активы, включая жилые помещения для организации бизнеса, а также на произведения искусства. Недвижимость, используемая как основное место жительства, входит в базу данных с дисконтом в 30%. Ставка налога ISF считается прогрессивной и ее величина может колебаться от 0,55 до 1,8% в зависимости от количества активов.

Налог на проживание и не проживание

Налогом taxe d’habitation облагаются граждане, обитающие в объекте недвижимости на 1 января. Это может быть как владелец, так и арендатор жилого помещения. Разумеется, если владелец не проживает в квартире и она пустует, то данный налог не начисляется, но это может быть очень невыгодно. Во многих крупных городах и даже регионах страны начисляют налог на пустующие квартиры – taxe sur locaux vacant, а он ничуть не уступает налогу на проживание.

От данных налогов освобождаются люди пожилого возраста, имеющие невысокий доход. Однако не следует думать, что оформление квартиры на престарелую бабушку окажется очень выгодным вариантом. Все сэкономленные на этих налогах деньги превзойдет налог на наследство, который в будущем может составить до 60% от стоимости имущества. 

Поэтому не стоит экономить на налоге, который составляет от 200 евро в год за двухкомнатную квартиру до 1 000 евро за просторный дом с земельным участком.

К налогу за проживание привязаны, и начисляются общей суммой налоги за телевидение и вывоз мусора. Величина налога на TV зависит от количества приемников, поэтому продавцы сразу же при покупке телевизора направляют сведения о покупателе в налоговые службы.