С 2019 г. появилась еще одна возможность для получения европейского паспорта. Черногория запустила свою государственную программу, позволяющую получить гражданство в обмен на инвестиции. О том, как можно стать участником программы «Гражданство Черногории» уже было рассказано в одной из наших статей, а сегодня попробуем сделать обзор рынка недвижимости, чтобы рассмотреть варианты выгодного вложения инвестиций.

Привлекательность объектов недвижимости

Черногория – страна, расположенная в центральной части Европы. Отличается благоприятным климатом, имеет среднеевропейский уровень жизни и низкую преступность. Страна связана со многими столицами мира прямым авиасообщением, при этом практически каждый месяц открываются новые направления.

Черногория всегда привлекала российских туристов, а в последнее время россияне начали лидировать по количеству посещений этой страны иностранцами. После запуска инвестиционной программы страна начала набирать популярность среди российских бизнесменов, которые увидели перспективность инвестирования в черногорскую экономику.

Благодаря инвестициям в стране идет динамичное развитие инфраструктуры, по всем регионам возводятся новые отели для приема иностранных туристов.

Жилье, подходящее для вложения инвестиций

В отличие от инвестиционных программ других стран для оформления гражданства Черногории совершенно необязательно вкладывать инвестиции в недвижимость. Можно просто внести в благотворительный фонд невозвратный взнос в размере 100 тысяч евро и инвестировать 250 тысяч евро на развитие туристической инфраструктуры. Условия программы не предполагают покупку недвижимости и обязательного проживания в этой стране.

Но разве можно, имея на руках европейский паспорт, отказаться от переезда в Европу на ПМЖ, либо использовать купленное жилье в качестве дачи, куда можно приехать в любое время года? Конечно, инвесторы стараются не упустить такие возможности. Однако чаще всего инвестиции вкладываются в жилые объекты, которые впоследствии планируется сдавать в аренду. Иногда владельцы апартаментов в период межсезонья сами приезжают на отдых, а в высокий сезон сдают жилье арендаторам.

Выбор местности для покупки жилья

В первую очередь, разумеется, внимание привлекают курортные города, где больше шансов сдать жилье в аренду. К ним можно отнести Котор, Ульцинь, Свети Стефан, а также центральный курорт Черногории Будву.

Если жилье покупается для собственного проживания, то можно присмотреться к городам с комфортным уровнем жизни – это Бар, Тиват, Сутоморе, Подгорица и тот же Котор.

Самыми выгодными для инвесторов девелоперскими проектами славятся курорт Будва и вся Будванская ривьера. Хотя высокую привлекательность для инвесторов могут представлять жилые объекты, которые можно встретить в небольших поселках и провинциальных городках, таких как Кунье, Добра Воде, Ораховаце, Бечичи и др. 

Во многих населенных пунктах сейчас идет строительство и вместо старых домов поднимаются современные жилые комплексы, оснащенные новейшей инфраструктурой.

Цены на черногорскую недвижимость

Рассмотрим несколько вариантов стоимости основных видов недвижимости, которые чаще всего становятся объектами купли-продажи.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в небольших городах, таких как Бар, составляет от 1 тысячи до 1,6 тысячи евро. На известных курортах, в больших городах и их окрестностях, например, в Будве, апартаменты обойдутся от 1,8 тысячи до 2,4 тысячи евро за «квадрат».

Практически столько же обойдется покупка вторичного жилья. Квартира на вторичном рынке в Баре в среднем обойдется в 1 тысячу евро за 1 кв. м, в Подгорице – 1,1 тысячи евро, в Будве – 2,5 тысячи евро за кв. м, в небольших провинциальных городках вполне можно рассчитывать на цены в 600 евро за 1 кв. м.

Если недвижимость покупается с целью экономии или дальнейшей перепродажи, то лучше всего инвестиции вкладывать в строящееся жилье. Квартиры в Будве на стадии строительства обойдутся примерно в 1,8 тысячи евро за 1 кв. м, в Баре – 1,2 тысячи, в Ульцине – около 1 тысячи евро за 1 кв. м.

Самую дорогую недвижимость можно встретить на рынке Будванской Ривьеры, где стоимость 1 кв. м составляет около 5-10 тыс. евро, немного дешевле апартаменты обойдутся в Тиване – 4-5,5 тысячи евро за 1 кв. м, еще дешевле в Херцег-Нови – 2,5 тысячи евро за 1 кв. м.

Стоимость квартир

На стоимости квартир и апартаментов отражается их месторасположение, состояние, общая площадь и т.д.

К дорогостоящему жилью относятся районы с исторической застройкой. Здесь даже небольшая квартира в 39 кв. метров будет стоить не меньше 160-200 тысяч евро. За такую же сумму можно приобрести четырехкомнатную квартиру площадью около 100 кв. м в новостройках. При этом квартира будет иметь полную отделку. Не потребуется каких-либо усилий для приведения ее в порядок. Можно сразу заселяться или сдавать апартаменты в аренду.

Небольшие квартиры на 2-3 комнаты площадью около 59-65 кв. м расположенные в полукилометровой зоне вдоль побережья обойдутся в 100-120 тысяч евро. Дороже всего стоят квартиры на первой линии у моря. Так апартаменты площадью 80-90 кв. м предлагаются по цене до 260 тысяч евро. При этом все квартиры, как правило, уже меблированы и полностью готовы для заселения.

Стоимость домов и вилл

Если поиски жилья ведутся без привязки к морскому побережью, то вполне реально купить дом в тихом районе на расстоянии 1,5-2 км от моря. Стоимость дома площадью около 300 кв. м с небольшим участком земли обойдется в сумму 220-240 тысяч евро.

В Тивате вполне реально купить виллу на 5-6 комнат общей площадью до 280 кв. м и таким же участком земли за 170-190 тысяч евро. Возможно, у дома не будет особо изысканного интерьера и экстерьера, но зато у него будет собственный гараж, просторная терраса с видом на морские просторы.

Дорогие виллы по цене до 680 тысяч евро находятся не далее 700 м от пляжа. Как правило, это совершенно новые 2-3-этажные дома на 4-5 комнат, построенные по дизайнерским проектам. Обычно на 2-3 виллы приходится общий бассейн.

Стоимость вилл, имеющих свой бассейн и просторный участок пляжа, достигает 800 тысяч –  1,2 млн. евро. 

Процедура купли-продажи жилья

Договор Predugovor

После выбора объекта недвижимости между продавцом и покупателем заключается предварительный договор, в котором прописываются все условия сделки. После этого покупатель вносит задаток не менее 10% стоимости объекта.

Оплата сделки

Все расчеты между продавцом и покупателем, а также оплата налогов и услуг проводятся исключительно по безналичному расчету. Допускается перевод денег с банковского счета в России, либо можно открыть банковский счет в Черногории. Все крупные переводы находятся под контролем государства, поэтому при совершении перевода в качестве обоснования необходимо предоставлять в банк предварительный договор.

В свою очередь, продавец, получая деньги, обязан предоставить свидетельство о праве собственности, где указаны сведения о владельце, регистрационный номер в Кадастре, метраж недвижимости, наличие участка и т.д.

Заключение основного договора

Данный договор может быть подписан только на территории Черногории в одной из государственных нотариальных контор. Обязательно присутствие нотариуса и переводчика. Предварительно следует с помощью специалистов проверить объект на юридическую чистоту. После подписания договора у нотариуса, документ необходимо заверить печатью в судебных органах Черногории.

Налоги при покупке жилья

Недвижимость необходимо зарегистрировать в Кадастровой палате, заплатив 0,5% ее кадастровой стоимости.  При покупке жилья в новостройке в стоимость включается 17% НДС, поэтому больше ничего платить не нужно. Немного сложнее все при покупке вторичного жилья. В течение месяца после подписания основного договора будет прислана квитанция на оплату налога на оборот недвижимости. 

Покупатель обязан в двухнедельный срок оплатить налог в размере 3% от стоимости жилья.

Преимущества

Уже сейчас паспорт дает возможность проживать в Европе, дать детям хорошее образование, вести свой бизнес, отдыхать на лучших курортах Адриатики. Страна намерена войти в Евросоюз, что послужит расширению возможностей для ее жителей, так как для них станут доступны все страны Шенгена.