Настоящее и будущее рынка недвижимости Германии

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Цены на недвижимость не могут расти бесконечно. В конце концов, наступает момент, когда специалисты заявляют о том, что рынок переоценен. Может ли возникнуть такой «пузырь» на рынке Германии, и как реагировать на заявления властей, если они иногда противоречат друг другу? Что ждет рынок недвижимости в ближайшие годы – рост или падение? Попробуем разобраться в вопросе перспективности немецкой недвижимости.

Состояние рынка недвижимости

Итак, что можно сказать сегодня о рынке недвижимости Германии? Ситуация в стране сложилась так, что рынок можно считать одновременно недооцененным и переоцененным. Здесь все зависит от региона, в котором располагается недвижимость. В некоторых локациях цены находятся уже на пике, а есть регионы с заниженной стоимостью квадратного метра, что гарантирует ее рост.

В качестве примера можно рассмотреть цены на недвижимость в Гамбурге, Берлине или Мюнхене. Цена за квадратный метр в этих городах достигла своего пика и скорее всего в ближайшую пару лет начнет падать. В последнее десятилетие спрос на жилье в этих городах был очень велик и здесь фиксировался бурный рост цен на недвижимость. Стоимость недвижимости менялась настолько быстро, что за ней не успевали арендные ставки.

Особенностью немецкого рынка является то, что, в зависимости от города, 60-80% жилья сдается в аренду. При этом на законодательном уровне арендодателю запрещено поднимать арендную ставку по его усмотрению. Но ведь целью любого инвестора является получение прибыли. Когда доходность не оправдывает ожидания, то недвижимость перестает представлять интерес в качестве средства для получения прибыли.

Ставка рентабельности должна быть не менее 3%, ведь с полученных за аренду денег инвестор обязан оплатить налоги и расходы по содержанию жилья.

Но какими бы не были пессимистичными прогнозы некоторых специалистов, им не очень-то верят. Крупные города ФРГ по-прежнему выглядят привлекательными на фоне общей стабильности в стране.

Большинство экспертов, занимающихся оценкой немецкой недвижимости, опираются на данные последних десятилетий. В течение 40 лет стоимость 1 кв. метра, например, в Мюнхене постоянно повышалась. А это наводит на мысли, что цена не может бесконечно расти.

Итак, никакого сомнения у специалистов нет в том, что цены упадут. Но тогда возникает вопрос – как и когда это произойдет? Насколько могут упасть цены? Прогнозы некоторых экспертов сводятся к цифре 25%. Однако, учитывая умение властей управлять экономикой, которая даже в кризисные годы сохраняла свою стабильность, можно ожидать снижения цен лишь на отдельные сегменты рынка. Разговор об общем падении цен даже не стоит.

Положение на рынке недвижимости

В последнее время в Германии активно развивалось строительство жилья класса «люкс» и «эконом люкс». Этот сегмент рынка оказался переполнен предложениями. А если еще взять в расчет уже одобренные разрешения на строительство новых объектов подобного типа, то не возникает сомнения, что именно в этом секторе следует ожидать снижения цен. И вряд ли это произойдет в отношении объектов эконом класса или социального жилья, которого в стране не хватает.

А то, что снижение цен следует ожидать в ближайшее время – это следует из общих ощущений, вызванных совершенно объективными причинами.

Германия является социально ориентированным, демократическим государством. Поэтому власти обязаны заботиться о том, чтобы цены были доступны всем слоям населения. Все чаще жители Мюнхена заявляют, что они не в состоянии купить себе жилье, а многие просто вынуждены переезжать в другие регионы. Это может означать только одно, что рынок недвижимости из-за высоких цен уже нездоров и следует предпринимать какие-то меры для его урегулирования.

Правительство, обеспокоенное положением дел, занято поиском решения проблемы. Конечно, можно просто признать возникшую проблему и заявить о создавшемся «пузыре» на рынке недвижимости. 

Законы экономики таковы, что как только прозвучит подобное заявление и инвесторы поверят в этот «пузырь», они тут же займут выжидательную позицию, прекратят вносить инвестиции в недвижимость и спрос на жилье упадет, что в свою очередь приведет к снижению цен.

Лопнет «пузырь» или…?

Такое явление как «мыльный пузырь» возникает из-за спекулятивного повышения стоимости объектов недвижимости, в результате чего образуется нездоровое соотношение между спросом и предложением. В настоящий момент отсутствуют какие-либо альтернативные предложения для вложения инвестиций, все внимание инвесторов направлено на сектор недвижимости. Если раньше в сектор недвижимости шло 30% инвестиционных вложений, то сейчас их доля составляет до 70%. Спрос на объекты недвижимости вырос в разы, а объемы строительства остались на прежнем уровне.

Любой «пузырь» опасен тем, что он может лопнуть, тогда последствия будут непредсказуемыми, а потери значительными. Однако при правильно выбранной тактике, правительство может добиться того, что «пузырь» просто сдуется. Добиться этого можно разными способами, например, начать дотировать строительство или увеличить ставки по ипотечным кредитам.

Если следовать индексу «мыльного пузыря», который рассчитал институт Empirica, то для его образования необходим ряд условий:

  • стоимость объектов недвижимости повышается быстрее, чем растут доходы населения;
  • рост цен на аренду жилья резко отстает от цен на недвижимость;
  • увеличивается строительство квартир с целью спекулятивных доходов;
  • все больше обращений за ипотечным кредитованием.

Попробуем для сравнения рассмотреть ситуацию 2006/2007 г., тогда во многих странах в результате кризиса случился обвал цен на рынке недвижимости. В Испании объемы строительства на тот момент составляли 15,4 квартиры на каждую тысячу человек, а количество заемных денег в строительстве достигало 63% ВВП. Еще выше были данные показатели в Ирландии, где возводилось до 20,9 квартиры на тысячу человек, а на займы приходилось до 72% ВВП.

Сейчас в Германии строится примерно 3 квартиры на каждую тысячу населения, а объем банковских займов не превышает 41% ВВП. Одним словом, положение Германии далеко от состояния «мыльного пузыря».

Расчеты Empirica показывают, что «индекс мыльного пузыря» в целом для ФРГ в настоящий момент не превышают 15%, то есть, достаточно низкий для обвала. Однако в отдельно взятых мегаполисах он достигает 31%. Любое колебание в политике и падения стоимости квадратного метра не избежать. 

Если в кризисные 2006-2007 годы Германии удалось удержать цены на недвижимость, то сейчас это может оказаться не таким уж простым делом.

Перспективы на ближайшее будущее

Исходя из вышесказанного, возникает вопрос – не будет ли опасным вкладывать инвестиции в недвижимость крупных городов, таких как Берлин или Мюнхен?

По мнению специалистов, в ближайшие 20-30 лет именно эти направления станут наиболее перспективными. Это лучший вариант для тех, кто готов к долгосрочным инвестициям. Невыгодно вкладывать средства только тем инвесторам, кто стремиться получить доход от аренды или перепродажи недвижимости именно сейчас. Одним словом, тем, кто использует недвижимость в качестве инструмента для получения быстрого дохода, не стоит подыскивать объекты в мегаполисах.

Для этой цели лучше обратить внимание на небольшие развивающиеся города. С планами развития города можно познакомиться, например, у бургомистра. Если в городе планируется строительство какого-нибудь предприятия, то это может обозначать только то, что потребуется большое количество рабочих рук. Население города будет расти, а значит, появится спрос на жилье, что в свою очередь вызовет рост цен на недвижимость.

Не все маленькие города одинаковы. Лучше выбирать те, где у власти стоят активные, деятельные люди. Если руководство города или региона работают над созданием новых рабочих мест, заботится о населении, создавая условия для проживания счастливых семей, значит, этот город можно отнести к числу инвестиционно-привлекательных городов.

Останется только убедиться, что рынок недвижимости в этой местности недооценен, а значит, имеется перспектива роста цен.

В качестве примера можно привести город Дессау, где начавшееся в 2017 году строительство крупного производства вызвало бурный рост цен на недвижимость.  В течение полугода произошел скачок цен на 40%. Разумеется, это был короткий период, но все, кто в это время инвестировал средства в недвижимость этого городка, получили неплохую прибыль.

Хорошие перспективы у города Халле, расположенного рядом с Лейпцигом. Власти города активно пользуются соседством с крупным мегаполисом и делают все возможное для развития бизнеса на территории Халле. Благодаря этому рост цен на недвижимость фиксируется несколько лет подряд.