Латвия: смена восточных инвесторов на западных покупателей

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


На рынке недвижимости в Латвии происходит своеобразное «импортозамещение» покупателей из стран СНГ на инвесторов из стран Южной Европы и Скандинавии. Попробуем рассмотреть, что в первую очередь интересует западных инвесторов, и как это отражается на латвийском рынке недвижимости.

В последнее время на рынке латвийской недвижимости наблюдается хоть и небольшая, но стабильная динамика роста, что вызывает у инвесторов осторожное, но позитивное настроение. Спросом пользуются все сегменты рынка – коммерческие объекты, дома и квартиры.

Однако последнюю пару лет заметно поменялся контингент инвесторов, готовых развивать на латвийской территории свои проекты. До 2018 года свои инвестиции в латвийскую недвижимость предпочитали вкладывать инвесторы из России, Украины и других стран СНГ. Теперь основными покупателями становятся жители Италии, Израиля, Великобритании и скандинавских стран. Отмечено также вхождение на латвийский рынок крупных международных инвестиционных фондов.

Прагматичность западных инвесторов

Для инвесторов из стран СНГ свойственны эмоции и импульсивные порывы при выборе недвижимости, они могли купить любой объект лишь потому, что он им понравился.

У западных покупателей нет места эмоциям, все носит сугубо деловой и прагматичный характер. Гораздо важнее для них показатели рентабельности объекта и возможности для их сохранения или приумножения при дальнейшей эксплуатации. Основная часть инвесторов рассчитывает на доходность в 7,5-8%, а цифры ниже 5-6% перестают быть для них привлекательными. Добиться минимального процента отдачи можно лишь в том случае, если владелец снизит стартовую цену на недвижимость.

В настоящее время спросом пользуются те домовладения в центральной части Риги, в которых можно провести перепланировку, не обращаясь за разработкой полномасштабного проекта на техническое переустройство здания. Одним словом, здание должно быть в удовлетворительном состоянии с прочными несущими конструкциями. Среди коммерческих объектов интерес представляют те, что могут быть сданы в аренду и начнут приносить стабильный доход. 

Поэтому увеличивается спрос на технически и морально устаревшие производственные и офисные здания, которые можно в кратчайшие сроки реконструировать.

В купленных зданиях проводится перепланировка и отделка помещений, оптимизируются эксплуатационные расходы, повышается уровень сервиса. После этого объект сдается арендаторам по ценам, которые выше на 30-40%. Именно на промышленные и офисные здания самый высокий спрос, ведь на этих объектах легко спрогнозировать сроки реализации всего проекта в целом, а также просчитать все финансовые критерии.

В свою очередь жилые здания площадью более 3 500 кв. м не слишком интересуют инвесторов, если в них требуется проведение капитального ремонта с заменой перекрытий. Это требует обеспечить временное переселение жильцов, имеющих долгосрочные договора найма. Разработка строительного процесса и его реализация требует слишком больших капиталовложений, да и прогнозировать окончание работ проблематично. В Латвии существует дефицит рабочей силы в сфере строительства, поэтому никто не гарантирует, что сроки окончания строительных работ не будут сорваны.

Новые требования к офисным помещениям

Времена, когда для арендаторов основным критерием при выборе помещения под офис являлось его месторасположение в центральной части города, уходят в прошлое. Теперь, даже имея домовладение в историческом центре, вряд ли удастся сдать его лишь по этому критерию. Арендаторы более требовательно стали подходить к таким вопросам, как удобный подъезд к зданию и наличие стоянки, эффективность планировки, возможность предоставления дополнительных услуг. Большое значение арендаторы придают освещенности помещений, эргономике. Все больше спрашивают офисы, где имеются помещения с эластичной планировкой для совместной работы, а не отдельные кабинеты. Разумеется, предложить такую планировку в исторических зданиях невозможно.

В зданиях, предназначенных под офисы, все чаще начинают внедрять дополнительный сервис для работающих здесь сотрудников. Постепенно понятие «собственность как услуга» (Property as a Service) заменяется на «пространство как услуга» (Space as a Service). 

В офисных зданиях создаются центры для дневного пребывания детей сотрудников, места для занятия спортом и принятия пищи, оборудуются залы для проведения общих мероприятий и встреч с арендаторами, и т.д.

Альтернативные способы вложений

Невозможно добиться высокого роста на рынке недвижимости с помощью только изменения капитализации объекта. Каждому объекту необходимо создавать добавленную стоимость, используя различные способы вложения инвестиций. Наиболее предприимчивые инвесторы стремятся вкладывать средства в узкие ниши, например, в переоборудование студенческих общежитий, домов престарелых, реализацию проектов по созданию центров здоровья или объектов с экономичной планировкой, когда два человека могут проживать на площади 25 кв. м.

Такие квартиры эконом-класса очень востребованы в последнее время, поэтому инвесторы покупают апартаменты от 150 до 220 кв. м и реконструируют их, разделяя на несколько квартир меньшей площади. Конечно, порой такая перепланировка наносит большой урон архитектурным замыслам, ведь историческая планировка этих квартир безвозвратно теряется. Однако порой это оказывается единственным выходом, чтобы спасти здание от дальнейшего разрушения.

После внесения изменений в закон «Об аренде жилых помещений» инвесторы стали активнее вкладывать средства в полноценные доходные дома и в строительство жилых поселков в окрестностях столицы. Спрос на рядные и сдвоенные дома намного выше предложений, поэтому властями выделяются участки земли в 10-50 га под застройку жилых поселков.

Начиная с 1991 г. целое поколение местных домовладельцев получали доходы с принадлежащих им квартир и целых зданий. Теперь наступило время вкладывать в них средства, так как многие дома находятся в плачевном состоянии и требуют ремонта, к тому же государство ввело повышенный 3% налог на ветхие строения. Но у местных собственников нет денег на проведение капитального ремонта, да и желание заниматься реконструкцией тоже отсутствует. Поэтому многие из них принимают решение о продаже своей недвижимости.