Из личного опыта: выбор квартиры в Афинах

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Решаясь на вложение инвестиций в недвижимость Греции, следует быть очень внимательным при ее выборе. Не всегда следует доверчиво воспринимать греческие объявления о продаже жилья, а размер заявленной площади лучше всего перемерить. В этом убедился на собственном опыте бывший житель Петербурга, проживающий в данный момент в Берлине. Решив выгодно вложить инвестиции, он совершил покупку недвижимости в Афинах. Рассмотрим на его личном опыте, какие «подводные камни» могут поджидать инвестора в этой стране.

  • Покупатель: Алексей, место жительства Берлин
  • Регион покупки: греческий город Афины
  • Объект сделки: три квартиры, имеющие площадь 16 кв. м, 37 кв.м. и 42 кв. м
  • Стоимость объектов: 8,5 тыс. евро, 18,5 тыс. евро и 92 тыс. евро
  • Покупка: на вторичном рынке в разное время в течение года

Неожиданный интерес к Афинам

Принятие решения о покупке жилья на территории Греции произошло неожиданно. Однажды Алексей решил отправиться в отпуск в конце февраля, чтобы таким образом отметить свой день рождения. Столица Греции была выбрана случайно, просто это направление оказалось самым бюджетным по стоимости перелета и проживания.

Первое впечатление об Афинах оказалось великолепным. Всю неделю, пока Алексей находился в Греции, стояла теплая солнечная погода, температура не падала ниже 18-20 градусов. Улицы столицы были буквально усыпаны плодами растущих повсеместно мандариновых и лимонных деревьев. Контраст с пасмурными и дождливыми улицами Берлина оказался разительным. Казалось, что климат отразился даже на характере местных жителей. Алексею понравилось дружелюбие и открытость людей. Общаться было несложно, многие неплохо владели английским языком.

Единственное, что вызвало сначала недоумение, а затем начало серьезно смущать – это руины. Не оставшиеся от античных времен, которыми восхищаются все туристы, а вполне современные руины. По всему городу встречался «недострой». Это был своеобразный «памятник» кризису, из которого страна пыталась выбраться более десяти лет. 

Эти развалины оказались настолько печальным зрелищем, что у Алексея даже не возникло желание приглядеться к греческой недвижимости.

Но после возвращения домой профессиональный интерес взял верх, и Алексей решил приглядеться к рынку недвижимости в Афинах. Он отыскал в интернете несколько сайтов с базами данных по греческой недвижимости и даже не сразу поверил тому, что обнаружил. Его поразило то, что стоимость квадратного метра недвижимости в центральной части столицы не превышала 300 евро! Алексей принялся серьезно изучать рынок недвижимости в этой стране.

В первую очередь он как специалист, занимающийся недвижимостью, обратил внимание на то, что все объявления о продажах оказались малоинформативными. На фотографиях очень плохого качества чаще всего можно было рассмотреть часть какой-либо стены, потолка квартиры либо вид из окна. Из этих снимков можно было извлечь самый минимум информации. Причем такое положение дел обстояло с объявлениями, как по продаже бросовых объектов, так и недвижимости, относящейся к классу «люкс». Поэтому всем, кто заинтересуется греческим рынком недвижимости, следует это учитывать.

Изучая рынок, Алексей сделал для себя открытие, что на вторичном рынке центральной части Афин можно купить квартиру, потратив на это не более 12-25 тысяч евро. Для сравнения, покупка автомобиля в Германии обойдется в сумму не менее 20 тысяч. В Греции же, имея такие деньги, можно стать владельцем просторной квартиры 60-70-х годов постройки, имеющей отличную планировку, высокие, до трех метров, потолки и просторный балкон. Разумеется, это квартира не будет относиться к разряду видовых апартаментов, но ее месторасположение в центральной части города, где метро и многие достопримечательности находятся в пяти минутах ходьбы, будут отличной компенсацией виду из окна.

Профессиональный расчет

Проанализировав все полученные сведения, Алексей принял решение о покупке квартиры в Афинах, для этого было несколько существенных причин.

Во-первых, выяснилось, что рынок недвижимости находится практически на дне, но экономика страны преодолела кризисное падение и начала свое возрождение. А это могло означать, что спрос на жилье будет расти, как и цены на нее. Общение с агентами по недвижимости, выяснение вопросов по содержанию, обслуживанию и управлению недвижимостью показало, что в теории все выглядит не так уж и плохо.

Забегая вперед, можно сказать, что Алексей не ошибся в своих прогнозах. Стоимость купленной за 18,5 тысячи евро первой квартиры за пару лет возросла до 35 тысяч.

Читайте также:  Германия: пошаговая инструкция получения гражданства для бизнесменов

Во-вторых, верным оказалось решение по сдаче квартиры в краткосрочную аренду. Находящаяся в центре города квартира гарантировала стабильный доход, ведь туристический поток ежегодно увеличивался, а значит, был спрос на жилье.

В-третьих, покупка квартиры рассматривалась изначально в качестве вложений на будущее. Алексей планировал получить основной доход от роста цен на недвижимость, а текущие доходы от аренды рассматривал в качестве средств для управления и содержания жилья.

Конечно, всегда имеется риск попасть в ценовую яму, но если рассматривать стоимость жилья в течение длительного периода времени, то рост цен невозможно не заметить.

Новые неожиданности

Итак, приняв окончательное решение о покупке квартиры, Алексей отправился в Афины, чтобы определиться с выбором. Как было сказано ранее, греческая база объявлений выглядит очень скудно и вся информация об объекте помещается в 3-5 строчках, к которым приложено несколько невзрачных фотографий. Необходимо было на месте внимательно познакомиться с предложениями.

Еще будучи дома, Алексей отмел все варианты квартир, расположенные на первых этажах. Он решил, что решетки на окнах в этих объектах устанавливались, наверно, не только ради красоты. К тому же все эти квартиры стояли без мебели, в то время когда на других этажах встречались квартиры обставленные мебелью из красного дерева, украшенные инкрустацией, живописью и изделиями из хрусталя.

Архитектура домов середины прошлого века отличается своеобразием. Тогда было принято строить дома на 15-20 квартир, имеющих просторный холл, большой балкон и высокие потолки. Здесь не существует системы вентиляции, поэтому везде делаются низкопольные окна, причем они есть даже в прихожей и ванной. Во многих домах сохранились стойки консьержа, хотя с середины 2000-х годов портье больше не работают, их заменили видеокамеры.

Осмотрев 11 объектов стоимостью до 25 тысяч евро, Алексей остановил свой выбор на квартире в одном из домов центральной части Афин. По документам была заявлена квартира площадью 42 кв. м с 23-метровой террасой. Продавец просил за квартиру 19,5 тысячи евро.

Очередной неожиданностью оказался обмер квартиры. Реальная площадь получилась всего 37 кв. метра вместо заявленных 42 кв. метров. Недоумение Алексея развеял риелтер, который пояснил, что стены входят в площадь квартиры, поэтому замер делается по их внешней стороне, а не по внутренней. Однако при этом в общей площади квартиры не учитываются балконы и террасы. 

Получилось, что 23 кв. м террасы стали для Алексея неким бонусом к покупке.

Читайте также:  Россияне – персона грата

Поторговавшись «для порядка», в результате чего цена снизилась до 18,5 тысячи евро, Алексей внес залог в размере 1 тысячи евро, после чего началось оформление сделки. На всю процедуру ушло около двух месяцев. Как оказалось, это реальный срок, за который можно совершить сделку купли-продажи недвижимости в Греции.

Покупка «скворечника» и идеального объекта

Завершив сделку по первой квартире, Алексей прикупил еще одну для сдачи в краткосрочную аренду. Это был объект, переделанный из хозяйственной постройки в жилое помещение. К маленькой на 12 кв. м по внутренней стороне стен квартирке прилагалась шикарная терраса на 25 кв. м с видом на Акрополь.

Поиски третьей квартиры затянулись. Нужна была квартира в центральной части города площадью 40-50 кв. метров по цене не выше 90 тысяч евро. В общей сложности пришлось пересмотреть около 150 предложений, прежде чем выбор был сделан.

Двухэтажный дом на 4 квартиры был окружен небольшим садом из лимонных деревьев, который заглушал шум центральной улицы Афин, расположенной в 50 м от строения. Цена в 97 тысяч была для Алексея высоковата, но отказаться от этой 40-метровой квартиры, к которой прилагалась терраса в 80 кв. м (!) с потрясающим видом на Акрополь, наш покупатель не смог. Тем более что во время торга продавец снизил цену на 5 тысяч евро.

Особенности оформления недвижимости

Все сделки по жилью проводятся нотариусом. Именно он направляет документы на регистрацию в местные органы власти и выдает окончательный документ собственнику. Нотариус не несет ответственности за наличие возможных обременений у покупаемого объекта. Поэтому необходимо, чтобы в сделке участвовал адвокат, чья задача выявить «подводные камни», например, задолженности, различные обременения или незаконные перепланировки. Иностранному покупателю самому выявить все недостатки и помехи по сделке практически невозможно. Дело в том, что Греция входит в немногочисленную группу стран, где отсутствует централизованный кадастровый учет недвижимости, хотя учтены все объекты. Специалисту проще отыскать всю необходимую информацию по жилью.

Следует учитывать, что в Греции при сделках с недвижимостью ничего не делается в электронном виде – только в качестве бумажных документов. Оформленные нотариусом документы каждый собственник должен отнести в нужные инстанции для переоформления недвижимости или ее регистрации.

Читайте также:  Дорогая мечта – во сколько обойдется содержание французского жилья?

В дополнительные траты входит оплата услуг нотариуса и адвоката, налоги на переход права собственности и регистрацию. Для Алексея эти расходы составили в первом случае 2,5 тысячи евро, во втором – 2 тысячи и в третьем – 6 тысяч евро.

Свою особенность имеет в Греции и налогообложение собственности при ее покупке. Налог с недвижимости берется с ее оценочной либо рыночной стоимости в размере 3,09%, в зависимости от того, которая из них окажется выше.  Поэтому первую квартиру Алексей купил за 18,5 тысячи евро, но налог был насчитан с оценочной стоимости в 40 тысяч евро и составил 2,5 тысячи евро. Совсем иначе он был рассчитан за третью квартиру. Оценочная стоимость значилась 45 тысяч евро, но покупатель уплатил продавцу 92 тысячи евро, вот с этой суммы и был насчитан налог в размере 6,5 тысячи.

Уже в момент оформления сделки по квартире, Алексей неожиданно обнаружил, что его квартира предлагается к продаже, то есть, сведения о ней были размещены на сайте недвижимости. Однако риелтеры развеяли его тревогу, пояснив, что квартира, за которую уже внесен залог, не может быть продана другому покупателю, даже если он предложит большую сумму продавцу. Просто многие агентства не заморачиваются чисткой базы данных. Единственные, кто страдают в этом случае, это будущие потенциальные покупатели. Действительно, обидно потерять уйму времени на подбор подходящих объектов, выезжать на их просмотры, тратя деньги и время, чтобы в конечном результате узнать, что квартиры давно уже проданы. Поэтому лучше после подбора вариантов на сайтах списаться с одним из агентств, чтобы получить достоверную информацию по объектам.