Из личного опыта: инвестиции с сюрпризом

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Предлагаем историю покупки дома на греческом острове Тасос, который инвесторы планировали сдавать в аренду. Семья россиян, уже в течение шести лет владеющая домом в Греции, однажды в семейном кругу приняла решение вложить деньги в недвижимость, что позволит не только сохранить имеющийся в данный момент капитал, но и получать в дальнейшем прибыль в виде арендной платы. Их первый дом находился на острове Тасос, поэтому вопрос о том, где покупать второй, даже не стоял. Конечно, здесь же на острове!  Супругам казалось, что они уже имеют опыт по проведению сделок с недвижимостью, но все оказалось не так гладко…

Наши инвесторы

  • Покупатель: Алиса, гражданка России
  • Регион, где покупалась недвижимость: остров Тасос в Греции
  • Объект: дом, площадь100 кв.м
  • Цена: 300 тыс. евро
  • Сделка: покупка объекта по переуступке

Выбор Греции и покупка первого дома

Последнее время семья Алисы начала проводить все свои отпуска в Греции. Здесь проживали хорошие друзья родителей Алисы – понтийские греки. Они уже лет 12 как перебрались в эту страну и постоянно звали своих знакомых в гости. Но, как это часто бывает, поехать все никак не получалось. Наконец восемь лет назад Алиса со своей семьей все-таки отправились в Грецию.

Страна покорила их с первого же дня. Два последующих года они проводили здесь свой отпуск. А потом у них родился ребенок. Экология Москвы ему не подошла. Малыш часто болел, и врачи посоветовали родителям вывозить его как можно чаще к морю. Греческие друзья, узнав о проблеме, предложили нашим супругам купить дом на территории Греции, ведь здесь было все необходимое – теплое море, свежий воздух напоенный ароматом сосновых лесов, качественная вода.

Купив свой первый дом шесть лет назад, семья Алисы ни разу не пожалела об этом. Теперь они проводили здесь не менее двух месяцев в летний сезон, а кроме этого старались при первой возможности приехать сюда на недельку в октябре, а также на майские или новогодние праздники.

Разумеется, для покупки дома потребовалось время. Для начала семья сняла номер в отеле, но вскоре поняли, что им это не подходит, ведь они собирались проживать в Греции не одну-две недели, а месяцами. 

Было принято решение арендовать дом на острове Тасос, где проживали их знакомые.

Через риелтерскую компанию семье удалось снять виллу на 1,5 месяца. Этого времени хватило для того, чтобы через интернет подыскать подходящие варианты и определиться с покупкой своего дома. Поскольку семья проживала в это время на острове, то осмотреть все подходящие объекты не составило труда. Выбранный наконец-то дом вполне устроил супругов, к тому же он находился совсем рядом с домом им друзей.

Это был совершенно новый дом, где оставалось только приобрести необходимую мебель. В стране принято сдавать дома и таунхаузы под ключ, даже если объекты подвергались ремонту. Как минимум жилье оборудуется кухонным гарнитуром и парой шкафов. Иногда строительная компания предоставляет возможность покупателю выбрать самому мебель, но в рамках оговоренного бюджета. За все, что будет сверх лимита, придется сделать доплату.

Стоимость дома тоже казалась доступной – примерно 300 тысяч евро. Договор купли-продажи заключался на уже готовый к эксплуатации дом, поэтому со стороны застройщика было большой любезностью предоставить покупателям рассрочку на полгода. Требуемую сумму супруги сумели внести за четыре платежа, и сделка была закрыта. Теперь они получили возможность ежегодно отдыхать в собственном доме.

Купленный дом был одной из восьми вилл, объединенных в единый комплекс, который расположился вблизи от побережья моря. Достаточно было пройти 40 метров, чтобы оказаться на пляже. Паром, находящийся в шаговой доступности от комплекса, позволял совершать поездки на материк в любое время.

Неожиданные препятствия

Итак, наши супруги купили виллу для собственного проживания. Иногда сюда приезжали на отдых их родственники и друзья, но это были не посторонние люди. Даже если дом иногда и пустовал, у хозяев никогда не возникало желание сдать его в аренду.

Однако в 2017 г. супруги решили прикупить еще один дом, но уже с целью вложения инвестиций и получения прибыли от аренды. Разумеется, заранее сложно просчитать доходность покупаемого объекта, поэтому они ориентировались на опыт других инвесторов. А уж тем более предугадать неожиданно возникающие сложности вообще невозможно.

Планируя покупку второго дома, Алиса рассчитывала уже в летний сезон 2018 года получать прибыль от аренды. Однако вышло так, что завершить сделку удалось лишь к сезону 2019-го. Возникшие финансовые трудности у застройщика не позволили ему вовремя сдать объект. Задержка возникла на стадии подключения к электросетям и внутренней отделки виллы. 

К счастью, супругам удалось справиться со всеми возникшими проблемами и начать воплощение своей мечты хотя бы через год.

Читайте также:  Как заработать деньги на арендном бизнесе в Болгарии?

Разумеется, они никакого подвоха не ожидали, ведь первый дом им удалось купить сразу без всяких задержек. Только покупали они уже готовый дом у надежного застройщика, который пользовался популярностью у жителей острова. Тем более что он сам проживал здесь же и прекрасно ориентировался в запросах местного населения. Комплекс, где Алиса решила купить вторую виллу, возводил мало кому известный девелопер.

Выбирая дом на стадии строительства, супруги допусками небольшие задержки, ведь национальной чертой греков является неторопливость. Но на деле все оказалось намного печальнее. Застройщик внезапно обанкротился, и вся стройка оказалась под вопросом.

В Греции, оказывается, запрещено проводить строительные работы в летние месяцы. Поэтому когда на стройке снизилась активность строителей, наши покупатели не сразу забили тревогу. Но поскольку остров Тасос небольшой, то вскоре разнеслась новость, что у девелопера возникли финансовые проблемы. Застройщик, продавший супругам первый дом и ставший их хорошим знакомым, подтвердил, что факт банкротства имеет место.

Спасло наших покупателей то, что у них оказался очень хороший юрист, подключившийся к сделке по недвижимости со стороны агентства. При составлении договора он четко прописал в нем все права и обязанности сторон, указал сроки сдачи объекта и размер штрафных санкций при просрочке. Еще одним пунктом оговаривалось, что покупатели не обязаны вносить какую-либо предоплату, а вносят деньги частями за уже выполненную работу на конкретном этапе строительства.  Но в нашем случае большую роль в защите прав клиентов сыграл пункт, в котором оговаривалась возможность смены одного застройщика на другого.

Кроме того, что новый дом покупался на стадии строительства, была еще одна отличительная особенность сделки. Дело в том, что объект покупался по переуступке. Это значит, что договор заключался не с самим застройщиком, а с другим покупателем. Это был гражданин Греции, проживавший в Салониках. Он вложил средства в строительство данной виллы на Тасосе, но его жена не захотела переезжать на остров. Поняв, что этот дом супруге не нужен, владелец продал его, не дожидаясь окончания строительства.

Именно из-за того, что в сделке с семьей Алисы договор заключался с другим покупателем, а не с застройщиком, они не стали подавать претензии и требовать выполнения штрафных санкций. Тем более что первый владелец дома оказался очень порядочным человеком. Узнав о банкротстве застройщика и возникших из-за этого проблем с окончанием строительства, он приехал на Тасос и, сменив застройщика, лично проконтролировал завершение работ.

Итак, пусть и с почти годовой задержкой, но супруги сумели купить новый дом, потратив такую же сумму, как и при покупке первого дома – 300 тысяч евро, чего не скажешь о других покупателях, кто решился на покупку вилл в данном комплексе. Им пришлось понести немалые расходы.

Единственными дополнительными тратами в размере 10 тысяч евро оказались расходы на установку котла, батарей и теплых полов. Но это уже была собственная инициатива новых владельцев.

Читайте также:  Кипр: началась процедура по изъятию «Золотых паспортов» у иностранных инвесторов

Участие агентства

Решившись на покупку еще одной виллы, наши герои обратились за помощью в то же агентство, через которое проводилась первая покупка. Супругам очень понравилось, что в агентстве внимательно относятся к клиентам и предоставляют всевозможные услуги. Помощь в решении проблем оказывали сразу несколько юристов, что само по себе исключало возможность каких-либо юридических ошибок. В случае необходимости к процессу подключался переводчик. 

На все просмотры объектов супруги ездили в сопровождении представителей агентства, которые давали свои советы, консультировали по всем вопросам. Даже после завершения сделки купли-продажи агентство не отказывает в помощи своим клиентам. Например, подключение всех коммуникаций, заключение договоров с поставщиками ресурсов, выбор и покупка мебели, вошли в перечень услуг предоставляемых агентством, а их оплата учитывалась в 2% комиссионных, которые заплатили супруги при заключении договора.

Новую виллу подбирали с учетом того, что она будет сдаваться в аренду. Поэтому был выбран дом с оригинальной архитектурой в очень красивом месте. Комплекс, в котором находится вилла, расположен у самого моря. Ее цена оказалась такой же, как и у первого дома лишь потому, что объект покупался на стадии строительства.

Жилой комплекс, состоящий из 6 домов, все еще находится в стадии строительства. Пока только возведено 4 виллы, одна из них достраивается. Еще два дома выкупил  болгарский бизнесмен и успешно сдает их в аренду. Именно на его опыт ориентировались наши супруги при выборе недвижимости. 

В летний сезон арендная плата за такие виллы составляет 250 евро в сутки.

Читайте также:  Португалия, Испания, Греция – популярные страны у россиян для получения ВНЖ

Общая площадь дома равна 100 кв. м. Самой большой комнатой является гостиная, которая совмещена с кухней и находится на втором этаже дома. Здесь же имеется одна спальня и небольшой санузел с душевой кабинкой. На первом этаже разместились еще три маленькие спальни и второй санузел с душем. Из гостиной можно попасть на просторные балконы, с которых можно бесконечно любоваться морскими пейзажами, горными вершинами и раскинувшимися у их подножия оливковыми рощами. По территории участка пролегает русло горной речушки, правда, оно наполняется водой лишь во время дождей.

Как уже сказано, комплекс состоит из 6 вилл, каждая из которых имеет свою территорию на общем участке земли. Он огорожен символической стеной высотою в один метр, которая отсутствует со стороны пляжа. Несмотря на то, что море находится буквально у границы комплекса, на каждом участке имеется собственный бассейн.

Планы на будущее

Алиса понимает, что самим им сложно будет просчитать доходность своего дома, да и поиски арендаторов потребуют много сил и времени. Поэтому они точно уверены, что доверят заниматься арендой специалистам той же компании, что помогала с покупкой недвижимости. Конечно, предоставление подобных услуг не являются основным видом деятельности агентства, но своим клиентам в таких услугах они не отказывают.

Супруги надеются, что доходность будет не менее 10%, ведь дома в их регионе востребованы не только летом, но и в межсезонье. Много туристов приезжает на остров в сентябре и даже октябре, а новый сезон начинается уже в апреле, когда море еще достаточно прохладное.

Небольшой по своей площади остров Тасос – всего 22 на 24 км – расположен на севере Греции. Сюда едут многие европейцы, например, итальянцы и болгары у которых есть свои великолепные курорты. Много здесь бывает туристов из России и Украины.

Именно на них и собирается делать ставку Алиса. Конечно, она не считает себя специалистом, но в агентстве с ней согласны в том, что русские гораздо бережнее относятся к чужому имуществу и они не такие скупые, как, например, педантичные немцы.