Правильный выбор недвижимости для инвестиций

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Основной вопрос, который интересует многих инвесторов – куда можно вложить деньги? В чем заключаются плюсы и минусы различных типов недвижимости? Как можно достигнуть наибольшей доходности и в чем заключаются риски для инвестора? Рассмотрим все эти вопросы на примере Германии – стране, где большая часть недвижимости сдается в аренду.

Недвижимость Германии пользуется большой популярностью у иностранных инвесторов. Особенно много среди них русскоязычных покупателей. Как показывает статистика, у россиян Германия входит в первую пятерку стран, где они предпочитают совершать сделки по недвижимости, где главной целью стоят инвестиции.

Основная привлекательность страны заключается в ее надежности. Экономический климат настолько стабилен, что перспективу по любой сделке можно просчитать на 20, а то и все 40 лет вперед.

Еще одной из причин интереса российских инвесторов к немецкой недвижимости можно считать отсутствие выгодных предложений для вложения инвестиций на отечественном рынке недвижимости и возможность получать высокий доход в евро с объектов, купленных на территории Германии.

Однако следует учитывать, что не вся недвижимость одинаково рентабельна, иногда присутствует определенная доля рисков, так как многие объекты отличаются своим потенциалом. И нужно видеть эту прямую зависимость. Чем меньше риск, тем надежнее и стабильнее сделка, но при этом рентабельность чаще всего имеет низкий процент. Этот вариант больше подходит для тех, кто планирует сохранить свой капитал. 

Если появляется возможность за короткий срок заработать большие деньги, то возрастают и различные риски.

Инвестиции в жилую недвижимость

К этой категории можно отнести отдельные квартиры, доходные дома и даже целые жилые комплексы. Среди этого разнообразия выгоднее всего вкладывать инвестиции в многоквартирные дома. Рынок арендного жилья продолжает развиваться. Съемными квартирами пользуются разные слои населения. Почти 60% квартир находится в аренде, при этом в крупных мегаполисах данный показатель может достигать и 90%, но все равно наблюдается дефицит на квартиры. Как ни странно, даже снижение рождаемости ведет к увеличению спроса на небольшие квартиры для 1-2 человек. По прогнозам экспертов к 2025 г. спрос на подобное жилье увеличится на 6%.

Естественно, такое положение дел гарантирует инвестору устойчивый уровень доходности и высокую рентабельность, но при условии, что он является владельцем целого дома. Если покупается только одна квартира, то существует риск остаться без дохода, что и происходит с каждым десятым собственником. Покупка отдельной квартиры выгодна только с точки зрения вложения капиталов на длительный срок, а не для получения скорой прибыли.

Обычно жилье арендуется на длительный срок, средний показатель проживания в одной и той же квартире составляет около 9 лет. В гражданском кодексе четко прописаны все права и обязанности обеих сторон, включая размер арендной ставки и условия ее повышения, сроки оплаты, ответственность сторон и т.д.

В законодательстве страны настолько все продумано, а система управления недвижимостью настолько развита, что инвестору даже не придется вникать в различные тонкости. Достаточно заплатить управляющей компании 20 евро с квартиры, и он будет освобожден от решения всех текущих проблем. Управляющая компания обеспечит не только контроль за содержанием жилья, но и избавит инвестора от необходимости общаться с жильцами дома и решать их проблемы. В этой стране оплата коммунальных платежей практически полностью является обязанностью арендатора. Собственник жилья вносит плату за техническое содержание строения, а эти расходы не превышают 50 центов за квадратный метр. Поэтому владелец дома может без сомнения рассчитывать на прибыль.

В среднем сроки эксплуатации многоквартирного дома составляют около 80 лет, но периодически зданиям требуется капитальный ремонт, который проводится через каждые 40 лет.

Читайте также:  Финский ВНЖ и особенности его получения

Инвесторы могут обратиться в банк за кредитом как для покупки дома или комплекса, так и на проведение их ремонта. Банки охотно кредитуют собственников недвижимости, оформляя кредиты на 10 лет под 2-2,5%, ведь риски от подобного рода инвестиций минимальны.

Вложение инвестиций в этот вид недвижимости больше всего подходит консервативным инвесторам, которые рассчитывают получить минимальные риски при максимальной надежности. Рентабельность подобных объектов зависит от их месторасположения, количества арендаторов и технических параметров и составляет от 2,8 до 7%. Обычно инвестиции в такую недвижимость вкладывают на срок от пяти до ста лет.

Инвестиции в коммерческие объекты

Прежде чем решиться на покупку коммерческой недвижимости, совсем нелишним будет оценить свои возможности. Конечно, можно воспользоваться ипотечным кредитом при покупке магазина, офиса, торгового центра или ресторана, однако следует иметь в виду, что банки неохотно идут на кредитование подобных объектов. Они более требовательно присматриваются к арендной ставке, техническому состоянию покупаемого объекта, ликвидности самого арендатора. Гораздо проще получить подобный кредит, если срок будущего финансирования совпадет с договором аренды на здание. В случае с коммерческой недвижимостью законодательство практически не вмешивается в отношения владельца недвижимости и арендатора. В каждом конкретном случае права и обязанности сторон прописываются в договоре аренды. В нем указываются сроки и размер платежей, кто их оплачивает, прописываются сроки ремонтов и т.д.

Объекты торговой коммерческой недвижимости эксплуатируются около 30 лет, а офисной – до 60, затем должна быть проведена полная реконструкция здания. Но очень часто владельцы собственности просто сносят старое здание и возводят на его месте новый, более современный объект.

Если при владении жилой недвижимостью арендатор может положиться на управляющую компанию, то при покупке коммерческого объекта он должен быть сам компетентен во многих вопросах. Коммерческая недвижимость предоставляет широкие возможности, но и степень риска очень велика. Очень многое будет зависеть от правильного выбора арендатора и заключенного с ним договора. 

Чаще всего договор заключается на 10-15 лет, и именно от него будет зависеть будущая рентабельность.

Читайте также:  Доступные способы иммигрировать в Испанию

У коммерческой недвижимости имеется наравне со всеми рисками один несомненный плюс – это ее доходность. Уровень рентабельности может составлять от 4 до 10% в зависимости от места нахождения объекта, его потенциала на будущее развитие, сроков арендных договоров и ликвидности арендаторов. Вложения в такие объекты на 5-30 лет делают, как правило, те, кто готов рисковать ради высокой прибыли.

Особые типы коммерческой недвижимости

При выборе недвижимости следует быть внимательным и выяснить – не относится ли данный объект к особому типу недвижимости. В этой категории могут оказаться дома престарелых, больницы, промышленные предприятия, муниципальные здания и т.д.

К таким объектам направлено внимание государства, которое предъявляет повышенные требования по соблюдению норм пожарной безопасности, выдает разрешения на ведение какой-либо деятельности на территории этих зданий, контролирует соблюдение санитарных норм и т.д.

Поэтому при покупке подобных объектов не мешает обратить внимание на наличие «подводных камней», учесть все технические и финансовые затраты на содержание данного объекта, принять к сведению все требования муниципалитета. При расчетах следует знать, что расходы на «коммуналку» будут выше, так как на подобных объектах уборка проводится чаще.

Поскольку такие здания строятся под конкретную цель, то очень важно правильно выбрать арендатора, ведь от его компетентности и профессионализма будет зависеть рентабельность объекта. Риск заключается в том, что в случае банкротства арендатора очень непросто будет найти ему замену.

Учитывая степень риска, банки очень неохотно соглашаются на финансирование подобных объектов, тем более что во многих финансовых учреждениях отсутствуют специалисты, которые способны провести полноценную оценку здания в соответствие с требованиями банка.

Обычно подобные объекты финансируются государством через Банк реконструкции и развития либо через специальные программы.

От владельцев недвижимости тоже потребуется повышенное внимание к своему объекту. Им придется внимательно контролировать, как арендатор выполняет условия договора, в какие сроки оплачивает коммунальные расходы. Инвестор должен обладать глубокими экономическими знаниями и хорошо разбираться в операционной деятельности арендатора. Поэтому чаще всего профессиональные инвесторы сосредотачивают свое внимание на определенном виде коммерческой недвижимости. Доход от такой недвижимости напрямую зависит от успеха нанимателя.

Преимущество в покупке особой недвижимости заключается в сроках, на который заключается срок аренды. Очень часто он достигает 30 лет. Сами объекты эксплуатируются 60-75 лет, а их рентабельность находится в зависимости от тех же факторов, что и при эксплуатации жилой и коммерческой недвижимости, т.е. от местоположения, правильного выбора арендатора, технического состояния здания и т.д. Доходность подобных объектов достигает 4 — 8%.

Прежде чем решиться на покупку подобной недвижимости совсем нелишним будет провести всесторонний анализ, тщательно проверив технические, юридические, стратегические и финансовые возможности объекта.

Способы получения высокого дохода

Высокой доходности можно достигнуть с помощью инвестиций в строительство или спекулятивные сделки. Этот вариант подходит тем инвесторам, кто готов пойти на риск.  Даже в такой стабильной стране, как Германия, где от недвижимости не ждут сверхприбыли, имеется возможность за несколько лет увеличить свой капитал почти в два раза.

Одним из вариантов являются инвестиции в строительство. Можно выступить основным застройщиком или просто финансовым инвестором. Во втором случае участие будет пассивным, а доходность составит около 8%. Если же инвестор будет принимать активное участие в строительстве, то вполне сможет рассчитывать на доход в 15-30%.

Но самую большую доходность получают от, так называемых, спекулятивных инвестиций. Здесь можно рассчитывать на доход до 100%, но и степень риска самая высокая. Инвестор должен хорошо ориентироваться не только на рынке недвижимости, но и отслеживать какие регионы будут развиваться в ближайшее время. Покупка недвижимости при низких на нее ценах и продажа в ближайшие годы на пике цен в данном регионе порой приносит огромную прибыль. Затраты могут быть минимальными, например, оформление проектной документации, оптимизация уже имеющихся договоров аренды или небольшой косметический ремонт.

Рекомендации специалистов сводятся к выбору цели инвестиций, а, уже определившись с целью, выбирать для покупки объект недвижимости. Для уменьшения степени риска и повышения доходности можно воспользоваться стратегией диверсификации капитала.

Например, при покупке недвижимости вложить 70% инвестиций в объекты с низким уровнем риска и доходностью 3-5%. Это могут быть жилые дома, любая коммерческая недвижимость. А 30% инвестиций разместить в объектах спекулятивного типа. Возможно, что в этом случае потребуется помощь опытного консультанта для проведения расчетов и поиска нужного объекта, ведь выгодные предложения на рынке долго не задерживаются.