Содержание недвижимости в Германии

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Владелец недвижимости обязан нести ответственность по ее содержанию, в какой бы стране не находилась его собственность. Однако в каждом государстве имеется своя система сборов, платежей и налогообложений. Попробуем разобраться, какие обязанности возлагаются на владельцев недвижимости в Германии? Сколько денег потребуется на оплату налогов и коммунальных платежей? Какую помощь может оказать управляющая компания при сдаче квартиры в аренду?

Налогообложение

В этой стране ежегодный налог на недвижимость отсутствует. Он взимается только один раз при покупке объекта и может достигать 6,5% от его стоимости. Вместо него граждане, имеющие недвижимость, ежегодно оплачивают поземельный налог. Его размер рассчитывается индивидуально для каждого участка и зависит от оценочной стоимости земли. Оплата поземельного налога осуществляется на основании Закона о налогах на недвижимость от 01.12.1936 г.

Обычно оплата производится поквартально. Все расчеты выполняются финансовой инспекцией в зависимости от стоимости участка земли, на котором расположен объект недвижимости. На размер налога влияет не только площадь участка, но и место его расположения. Чем лучше место, тем дороже земля, и, соответственно, выше поземельный налог.

Если предположить, что одно-двухкомнатные квартиры куплены не в самом престижном районе на участке средней величины, то владельцам придется заплатить в течение года около 70-150 евро.

Варианты оплаты

Существует несколько способов, чтобы оплатить поземельный налог. Достаточно просто обратиться в налоговое управление в том населенном пункте, где расположена собственность. В интернете имеется полная информация о таких ведомствах, с указанием их адреса и контактов. Если владелец недвижимости находится на территории другого государства, то доступна оплата с помощью банковского перевода на счет налоговой службы. Для онлайн-оплаты, необходимо пройти регистрацию на портале Elster.

Расходы по содержанию жилья

Расчет коммунальных платежей производится в зависимости от того, что собой представляет сам объект и где находится. Каждый владелец квартиры обязан вносить жилищно-коммунальную плату. Она складывается из трех составляющих: оплата услуг домоуправления, ежемесячные взносы на проведение в будущем текущих ремонтов и содержание мест общего пользования и, собственно, оплата коммунальных счетов за газ, отопление, водоснабжение, вывоз мусора и т.д.

Услуги домоуправления в среднем обходятся ежемесячно в 10-20 евро. Обычно решение о размере взносов в коммунальную кассу собственники жилья принимают на общем собрании. Но если не было принято решение о повышении ежемесячных взносов, например, в связи с предстоящим внеплановым ремонтом, то размер взносов для небольших по площади квартир будет составлять от 15 до 30 евро в месяц.

Плата за воду

В зависимости от поставщика стоимость воды в этой стране составляет примерно 0,3-0,5 евро за 1 куб.м.

Газоснабжение

Расходы на газ составляют достаточно высокую сумму, так как большинство домов в Германии отапливаются газом. Цена газа за 1 куб.м. составляет 3-4 евро, то есть, отопление каждого квадратного метра обойдется в 1 евро.

Электроэнергия

Обычно данный ресурс не входит в коммунальные услуги, и владельцы квартир оплачивают его дополнительно. Для этого им необходимо выбрать компанию по электроснабжению, как правило, их бывает несколько в каждом регионе, и заключить с ними договор на обслуживание.

Тариф будет зависеть от выбранной организации, но в среднем стоимость электричества в стране составляет 29 центов.

Услуги связи

В Германии телевещание возможно только через интернет или кабель. Стоимость пакета кабельного ТВ + радио обойдется в 17 евро, оплата только одного радио составит 5,52 евро в месяц. За подключение стационарного телефона придется заплатить 60 евро, а ежемесячная оплата будет зависеть от стоимости 1 минуты разговора, которая варьируется от 1,6 цента до нескольких евро.

Следует знать, что кроме этих платежей каждый гражданин или семья ежемесячно обязаны платить налог в сумме 17,5 евро за радио и телевидение.

В стране имеется несколько крупных операторов мобильной связи. Самым дешевым интернет-провайдером считается ADSL, его тариф равен 9,95 евро. Несмотря на то, что размер тарифа зависит от оператора и порой сильно варьируется, но в среднем стоимость 1 минуты разговора по мобильному телефону обходится в 15-18 центов, а SMS – в 19-20 центов. Это заметно дороже, чем в России.

Многие граждане предпочитают покупать безлимитный интернет и пакеты «безлимитный» на мобильный и стационарный телефоны. Цена пакета составит 8-20 евро в месяц. Заключить договор можно на период от 30 дней до двух лет.

Карта немецкого интернет-провайдера очень выгодна, так как с 15.06.2017 г. на территории Евросоюза отменили плату за роуминг. Теперь связь и интернет доступны по всему ЕС.

Страхование объекта недвижимости

При желании собственник может заключить договор страхования на квартиру. Стоимость страхового полиса будет рассчитана в соответствии с выбранным типом страховки и суммой страхового покрытия. Страхование жилья в этой стране является делом добровольным, но страховка требуется обязательно при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита, а также в случае приобретения коммерческой недвижимости.

Порядок расчета коммунальных платежей

Предоставление коммунальных услуг осуществляется по предоплате. Размер ежемесячных платежей рассчитывается домоуправлением для конкретной квартиры на весь год, за основу берутся данные о потреблении ресурсов за прошлый год.

Ежегодно проводится сверка показателей счетчиков на отопление, газ и воду для перерасчета платы за год. Если возникла переплата, то денежные средства возвращаются владельцу квартиры, но если возникла недоплата, то приходит дополнительная квитанция для оплаты недостающей суммы.

Когда перерасчет квартплаты будет завершен, домоуправление вновь издаст экономический план для каждой квартиры на весь год, опираясь на показатели предыдущего года.

Расходы по содержанию жилья

Рассмотрим в качестве примера квартиру площадью 52 кв.м., расположенную в Шпандау, одном из районов столицы. Итак, расходы за год составят:

  • поземельный налог – 250 евро;
  • услуги домоуправления – 240 евро;
  • взносы на содержание общего имущества – 360 евро;
  • горячее и холодное водоснабжение – 130 евро;
  • отопление газом – 480 евро;
  • электроэнергия – примерно 420 евро;
  • услуги связи (телефон, интернет) – в зависимости от тарифа ежемесячно 25 – 55 евро.

Итого, годовое содержание квартиры обойдется в сумму от 2 180 до 2 540 евро.

Страна арендаторов

Германию по праву считают «страной арендаторов», так как статистика показывает, что почти 56% жителей страны пользуются взятым в аренду жильем, а показатели по Берлину еще выше – почти 80%. Медленно, но с каждым годом становится все больше собственников недвижимости.

Доходность арендной недвижимости

Для сдачи в аренду годится практически любой объект, который находится в пригодном для проживания состоянии и доступно по своему местонахождению. Доходность арендной недвижимости может достигать 3-10% в зависимости от района, цены объекта, его состояния и т.д.

В страну постоянно прибывает большое количество иностранцев, поэтому спрос на жилье держится на высоком уровне. Владельцы недвижимости, сдавая ее в аренду, не только покрывают содержание жилья, но и получают прибыль.

Однако следует знать, что нельзя устанавливать арендную плату больше средних показателей, которые рассчитаны для данной категории недвижимости, выше 20%. В столице данные требования еще более жесткие – разрешено превышение только в 10%. За нарушение данного правила владельца ждет штраф.

Размер арендной ставки

В Германии нет единой арендной ставки, на ее величине сказывается местоположение, в которых находится арендуемая квартира. В западных регионах цены выше, чем на востоке. Например, в Берлине арендная ставка составляет 12-14 евро за кв.м., а в Мюнхене – доходит до 20 евро за «квадрат». Поэтому месячная аренда берлинской квартиры площадью около 70 кв. м обойдется в 800-950 евро, а за равнозначную мюнхенскую квартиру придется отдать 1 400-1 600 евро.

Разумеется, на арендной ставке отразится состояние квартиры, ее планировка, этажность и т.д.

При выборе квартиры следует знать, что в предложениях озвучивают арендную ставку, без будущих расходов на коммунальные услуги, в дальнейшем они ежемесячно будут обходиться арендатору примерно в 3 евро за кв. метр.

Особенности оплаты услуг маклера

Поиском арендаторов владельцы квартир могут заниматься самостоятельно, например, через объявления, или воспользоваться помощью профессиональных маклеров, обратившись в агентство.

С 01.06.2015 г. были изменены условия оплаты работы маклера. Теперь действует «принцип заказчика». Если в агентство обращается человек с просьбой подыскать подходящую квартиру и его просьба выполняется, то всю работу маклера оплачивает арендатор. Когда заказ на сдачу жилья делает собственник и маклер подыскивает клиентов, тогда предоставленную услугу оплачивает владелец жилья.

Правоотношения владельца и арендатора

При сдаче квартиры в аренду между сторонами заключается договор, где прописываются все права квартиросъемщика и владельца квартиры.  Обычно все расходы по коммунальным услугам возлагаются на арендатора. Он же оплачивает свет и телефон, заключив лично договора с компаниями данных услуг. Чистую арендную плату и предоплату за прочие коммунальные услуги, рассчитанные домоуправлением для данной квартиры, арендатор выплачивает владельцу жилья.

Отношения между владельцем и арендатором строго регламентируются государством, и права обеих сторон защищены законом. Обычно в договоре не указываются точные даты, поэтому арендатор проживает бессрочно, пока не примет решение съехать, либо владелец не сообщит ему о выселении. Приняв решение о прекращении договора, арендатор в письменной форме уведомляет об этом владельца за 3 месяца до выселения.

Даже если он покинет жилье досрочно, он обязан вносить арендную плату все это время.

Расторжение договора по инициативе владельца недвижимости допускается лишь в нескольких случаях. Например, срочное выселение разрешено только при нарушении арендатором правил проживания или двухмесячной задолженности по платежам. Иные случаи для такого выселения не предусмотрены.

Не имеет права владелец выселить жильца в связи с тем, что он подыскал нового арендатора. В этом случае желание владельца суд признает противозаконным, и судебное решение будет принято в пользу арендатора.

Разрешается расторжение договора, если владелец решит лично проживать в квартире, либо планирует поселить в ней своих родственников. Но тогда он обязан письменно уведомить арендатора о предстоящем расторжении договора и предоставить время на поиски нового жилья. В соответствии с законом арендатор может пользоваться квартирой после предупреждения еще три месяца, если он проживал в ней менее 5 лет, полгода – если срок проживания составил от 5 до 8 лет, девять месяцев – если проживал больше 8 лет. Повышение арендной ставки допускается лишь на 5% в год или на 15% в течение трех лет.

Сотрудничество с управляющей компанией

Любой владелец недвижимости может заключить договор с УК, на основании которого она сможет заниматься поиском арендаторов, контролировать состояние квартиры и заниматься ее содержанием. При этом владелец может проживать за пределами страны, поддерживая связь с УК удаленно.

Услуги УК обойдутся собственнику в 20-30 евро ежемесячно. Кроме этого придется ежемесячно потратить до 8 евро за обслуживание банковского счета, где будут отображаться все финансовые операции. Если при обслуживании квартиры потребуются услуги адвоката, консультанта налоговой службы, выезд сотрудников УК к местонахождению квартиры, например, при возникновении конфликтной или аварийной ситуации, то эти расходы оплачиваются владельцем дополнительно. Один раз в квартал УК присылает собственнику квартиры отчет о расходах и всех поступлениях денежных средств на его банковский счет.

Проживание в стране

Часто иностранцы стремятся переехать в Германию, так как считают ее одним из самых стабильных и благополучных европейских государств. Высокий уровень жизни подтверждается размером средней зарплаты, которая составляет 2 850 евро после вычета налогов. Поэтому вопрос покупки и содержания недвижимости интересен многим.

Продажа жилья

В стране наблюдается стабильный рост цен на недвижимость, который в течение нескольких лет держится на уровне 5-15%. Причиной роста цен является дефицит предложений на рынке недвижимости и низкие процентные ставки при ипотечном кредитовании.

Налогообложение в случае продажи

Продавая недвижимость, следует учитывать, что с владельца может быть удержан так называемый спекулятивный налог. Он взимается в тех случаях, когда с момента покупки объекта прошло менее 10 лет.

Данный налог не относится к зданиям или квартирам, которые после постройки или покупки использовались для личного проживания не менее двух лет плюс месяцы в году продажи.

Также данный налог не рассчитывается на квартиры, которые были в собственности более 10 лет, даже если они все эти годы сдавались в аренду.

Этот налог будет рассчитан по итогам года, исходя из суммы всех полученных доходов, сюда войдут, например, зарплата, доходы от аренды и продажи т.д. по итогам. Ставка подоходного налога может составлять около 30%.

Прочие расходы

Приняв решение о продаже квартиры, владелец может обратиться за помощью к агентам по недвижимости. При этом не имеет значения – будут это немецкие или российские риелтеры. Существует достаточно много российских фирм, работающих на основе сотрудничества с немецкими партнерами. Стоимость услуг специалиста составляет 3% от цены объекта плюс НДС, их оплачивает либо покупатель, либо продавец.

Итак…

Планируя покупку жилья в Германии, следует учитывать:

  • Вместо налога на недвижимость граждане платят поземельный налог, достигающий порой 6,5% от стоимости участка.
  • Коммунальные услуги предоставляются по предоплате.
  • Услуги УК составляют 20-30 евро.
  • При продаже квартиры может быть насчитан спекулятивный налог, если объект был в собственности менее 10 лет.