Инвестиционные стратегии по вложению денег в недвижимость

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Германия традиционно привлекает иностранных инвесторов, как страна для вложения инвестиций в недвижимость с целью заработать на этом. Рассмотрим четыре классических инвестиционных стратегии, с их плюсами и минусами, которые чаще всего выбирают иностранцы при покупке немецкой недвижимости.

Изначально выражение «стили инвестиций» применялось только при работе с ценными бумагами и акциями, но постепенно отдельные виды стратегий стали отмечаться в сфере инвестиций в недвижимость.

Словом «стратегия» обозначают выбранную и хорошо продуманную тактику для достижения поставленной цели. Невозможно выбрать стратегию, если неизвестна конечная цель. Цели у каждого инвестора могут быть совершенно разные.  Они зависят от того, что предпочитает приобрести покупатель, какое время отводит на участие в инвестициях, на какие доходы рассчитывает и, естественно, в расчет берется размер ресурсов, доступных для инвестирования.

Только после определения цели можно заниматься выбором инвестиционного подхода и стратегических ориентиров. Принято выделять 4 стратегических стиля, каждый из которых имеет свое английское название.

Виды инвестиционных стратегий

1.Core

Если целью инвестирования является покупка ликвидного объекта в крупном и среднем городе, который послужит источником прогнозируемого стабильного дохода, то следует воспользоваться именно этой долгосрочной инвестицией. Она подходит для тех, кто планирует вложить свои средства на 20-25 лет и более.

Для покупки недвижимости в этом случае требуется вложить собственные средства, но иногда допускается использование небольшой доли дополнительного финансирования.

При выборе объекта инвестор должен смотреть далеко в будущее, поэтому порой выбор места может даже превалировать над доходностью на момент покупки. Цель данной стратегии не заключается в скором получении дохода. Здесь стоит задача приобрести объект недвижимости, имеющий исторический и культурный статус. Поэтому при выборе предпочтение отдается объектам, расположенным в центральной части города, относящиеся к категории 1А и имеющих якорных арендаторов.

В качестве примера можно назвать любой офисный или торговый центр. Допустим, любые объекты на Королевской аллее в Дюссельдорфе или на знаменитом берлинском бульваре Курфюрстендамм. Как правило, объект для инвестиций должен находиться в центральном, историческом, или деловом районе города. Стратегия Core считается самой прогнозируемой среди других видом инвестиций. Доходность может достигать 3-4%, а то и менее. Однако, как уже было сказано, в этом виде инвестирования заложен не сиюминутный разовый доход, а вложение инвестиций в объект для долгосрочного владения, который станет фундаментальным капиталом с последующей передачей его по наследству.

Главным преимуществом данного вида инвестирования является то, что у него самое наименьшее количество рисков и нет прямой зависимости от колебаний на рынке недвижимости, так как стратегия рассчитана на очень длительный временной период.

Читайте также:  Авиасообщение с Женевой все-таки восстановили

Существует еще целый ряд объектов, в которые тоже выгодно делать Core-инвестиции. К ним можно отнести отели, доходные дома и дома престарелых. Эти объекты не всегда расположены в центральной части города, но прекрасно подходят для долгосрочного и стабильного вложения капитала, если планируется владение объектом более 20 лет.

2.Core-plus

Отличие данного стиля инвестирования заключается в выборе объекта. Здесь главное внимание направлено на покупку уже находящегося в аренде объекта. Рассматривается имеющийся потенциал данной недвижимости. Разумеется, месторасположение объекта тоже имеет большое значение, ведь это отражается напрямую на дальнейшей доходности. Однако основополагающая роль при принятии решения отводится будущему потенциалу.

Период, на который необходимо вложить инвестиции, должен быть более 10 лет. Как правило, для данной инвестиционной стратегии подходят торговые центры. Лучше всего, если они находятся в больших городах и имеют неплохой потенциал развития.

Покупая такой объект, новый владелец ставит целью сделать свою недвижимость ликвидной и привлекательной. Для этого используются различные приемы, от полной реконструкции здания и обновления торговых площадей до смены арендаторов. Заключение краткосрочных договоров с арендаторами позволяет пересматривать действующие условия аренды, а также расторгать закончившийся договор, с предоставлением места новому, более перспективному арендатору.

В качестве примера можно рассмотреть ситуацию с сетью торговых домов «Карштадт». Эти универмаги строились с 1881 г. по всей Германии, располагаясь обычно в центральной части городов. Однако постепенно формат подобных торговых заведений устарел и с 2000-х годов сеть универмагов начала уходить с рынка.

Просторные торговые площади закрытых универмагов долгое время стояли закрытыми. Наконец в 2014 г. их выставили на продажу. Постепенно предложение нашло своих покупателей, готовых провести реконструкцию и воплотить в жизнь новые идеи.

В этом виде инвестиций разрешается использовать заемный капитал в размере до 50% от стоимости объекта. И многие инвесторы довольно активно пользуются этой возможностью.

Читайте также:  В Венгрии вдвое увеличилась выдача ВНЖ

Если был правильный подход к выбору объекта инвестирования, после его реконструкции можно получать доход гораздо выше, чем при обычном Core-инвестировании, примерно до 4-6%.  Доходность вырастет за счет повышения стоимости самого объекта, а также благодаря его месторасположению. Ведь изначально подобные строения возводились в местах с хорошей проходимостью, а значит, пользовались спросом у арендаторов.

Выбирая этот способ инвестирования, следует учитывать риск, который появляется от неправильно выбранной стратегии управления и менеджмента.

3.Value-added 

Главной целью при выборе данной стратегии является покупка и дальнейшая перепродажа недвижимости. Поэтому требуется подыскать объект, у которого покупная цена ниже рыночной стоимости подобной недвижимости. Задача, которую обычно ставит для себя инвестор, это любой ценой повысить ценность объекта за счет косметического или капитального ремонта, либо смены арендатора, а затем его быстрая продажа.

Например, к данному типу инвестиций можно отнести манипуляции с аукционной недвижимостью, когда какой-либо объект стремятся купить дешево, а затем продают по завышенной цене.

Многие выбирали стратегию Value-added в период, когда шло воссоединение Германии. Люди покупали доходные дома, нуждающиеся в восстановлении. Проводили капитальный ремонт с полной реконструкцией здания, перестраивая его под квартиры. После этого доходность объекта при его продаже возрастала в разы.

В эту же категорию можно отнести все объекты, находящиеся в развивающихся регионах. Скорее всего, недвижимость, относящаяся к инфраструктуре, будет расти в цене в ближайшие годы, поэтому есть смысл в покупке с целью дальнейшей перепродажи.

Тем, кто выбирает для вложения инвестиций данную стратегию, следует удерживать объекты не более 5-7 лет. В этом случае можно рассчитывать на доходность в 8-10%. Однако и количество рисков значительно возрастает.

4.Opportunistic 

Считается, что данная стратегия имеет самый короткий срок инвестирования. Чаще всего используется недвижимость, находящаяся на стадии строительства или даже проектирования, а также уже существующие строения.

Для повышения стоимости объекта на стадии проекта, можно вывести проект на следующий уровень. Например, добиться утверждения технической документации, получить необходимые разрешения на строительные работы или вид деятельности. Каждое действие, выводящее проект на более высокий уровень одновременно повышает и его оценочную стоимость.

Если инвесторы выбирают готовый объект, то часто это оказывается неликвидная постройка, чья цена в скором времени может вырасти за счет предстоящей перестройки. 

Обычно это объекты жилого фонда, нуждающиеся в серьезных реконструкциях.

Читайте также:  Португалия: ВНЖ в курортном Кашкайше

Почему выгодно вкладывать инвестиции в подобную недвижимость? Дело в том, что реновации, как правило, подвергается целый микрорайон, не только жилые строения, но и вся инфраструктура: придомовая территория, детские площадки, различные учреждения и т.д. Место становится комфортным для проживания и цены на недвижимость автоматически подрастают.

Доходность может превышать 10%, доходя порой до 30%. Поскольку все действия инвестора направлены на скорую перепродажу, то возрастают спекулятивные риски. Поэтому следует быть предельно внимательным, тщательно изучать ситуацию на рынке, взвешенно подходить к вложению денежных средств. Совокупность правильных действий приведет к желаемой прибыли.