Чехия: состояние рынка недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Какие изменения в ценах на жилье произошли в Праге в последние годы? Есть ли разница в стоимости квартиры в новостройке или на «вторичном» рынке? Какие объекты и регионы лучше всего подойдут покупателю с бюджетом в 100 тысяч евро? Как начал меняться рынок недвижимости после 2018 года? Рассмотрим последние тенденции в ценообразовании на недвижимость в Чехии.

В 2017-2018 гг. Чехия вышла в лидеры среди европейских стран по росту цен на недвижимость. Разумеется, это подтверждено отчетами аналитиков. Так, на сколько же процентов изменились цены в течение одного года? Что способствовало этому росту?

Что послужило причиной роста цен?

В течение двух лет цены на квартиры в столице Чехии увеличились на 35%. Стоимость одного квадратного метра без учета НДС в среднем достигла 3 420 евро. Причина столь бурного роста цен объяснялась просто – в стране образовался дефицит новостроек, а банки выдавали ипотечные кредиты под очень низкие проценты. Проблему с ипотекой Чешский Национальный банк решил довольно просто, ужесточив правила кредитования. Теперь кредиты начали предоставлять на сумму не более 80% от стоимости приобретаемой недвижимости. А вот выдача разрешений на новое строительство зависела от нескольких факторов, например, от нехватки подходящих под строительство участков и недостаток рабочей силы.

Статистика показывает, что спрос на жилье, как и цены на него, начали стремительно расти в 2016 г. Это произошло из-за низких ставок по ипотечному кредитованию. В следующем году наметилось снижение роста цен, а в 2018 они замедлились настолько, что проще назвать это прекращением их роста. Однако в общей сложности за эти два года цены на жилье, в зависимости от его вида, выросли на 20-30%. Не повлияло даже то, что, начиная с 2016 г., оплачивать налоги по сделке приходится покупателям, а банк два раза в 2017 г. принимал решение об увеличении процентов по вкладам.

Правительство все эти годы работало над тем, чтобы оживить экономику страны и усилия не пропали даром. Экономика Чехии показала самый высокий рост среди стран Европейской зоны. Естественно, это положительно сказалось на снижении уровня безработицы, которая достигла рекордных показателей в 2,3%. Вдобавок выросли доходы населения. 

Все эти факторы в совокупности привели к росту цен на жилье на 16%.

В соответствии со статистическими данными, Чехия стабильно входит в первую десятку популярных стран по покупке зарубежной недвижимости. Так в 2016 г. страна занимала восьмую строчку в рейтинге европейских стран, в 2017 г. она вышла на шестую строчку, а в 2018 г. уже стояла на пятом месте.

Чем отличаются цены на жилье в столице и провинции?

Совершенно очевидно, что цены в Праге превышают цены на недвижимость в провинции. Но попробуем разобраться, какая именно недвижимость дорожает, ведь в Праге достаточно много старого фонда, который строился еще во времена Советского союза. А также попробуем разобраться, что влияет на повышение стоимости жилья.

Как уже было сказано, недостаток предложений в новых проектах вынуждает инвесторов обращаться к предложениям в старом фонде города. А это приводит к росту цен на вторичном рынке. Если внимательно присмотреться, то можно понять, что в провинциальных городах идет повторение ситуации в столице, но с небольшим отставанием.

Если сравнить цены на разные категории жилья, то можно с уверенностью отметить, что подорожало буквально все. Следом за столицей повышаются цены и в провинциальных городках. Это можно заметить, если сравнить данные по стоимости 1 квадратного метра за последние пару лет, например, в Кладно. Раньше можно было без труда подобрать здесь квартиру по цене 970 – 1 180 евро за «квадрат», то сейчас вряд ли удастся легко купить даже на вторичном рынке за 1 370 – 1 760 евро. 

Стоимость кв. метра в новом доме еще выше – от 1 950 евро.

В Праге самыми доступными для покупки являются квартиры в домах панельного типа и «малометражки» в центральной части города. Однако именно в этом секторе отмечается быстрый рост цен, поэтому данные жилые объекты относятся к инвестиционной недвижимости.

Сравнение стоимости вторичного жилья и новостроек

Рассмотрим, какие самые дешевые предложения можно встретить на рынке недвижимости, и какова средняя стоимость квартиры в различных городах Чехии по сравнению со столицей.

Самым дешевым предложением из вновь строящегося жилья оказалась однокомнатная квартира в проекте Bleriot. Общая площадь квартиры расположенной на 3 этаже всего 30 кв. м, но имеется 7-ми метровая терраса. Без учета места на парковке стоимость квартиры составила 108 295 тысяч евро.

Для того, чтобы увидеть разницу между ценами на вторичном рынке и новостройках, достаточно сравнить два объекта в разных районах столицы. 

Например, разница в стоимости квартир в строящемся проекте и в доме, сданном в эксплуатацию 5-6 лет назад, составит примерно 15-20%.

Если сравнить предлагаемые варианты равнозначных квартир, то можно увидеть разницу между стоимостью недвижимости в разных городах. Однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в Теплице обойдется в 18 940 евро, а в г. Мост она будет стоить 11 340 евро.

Цена любого объекта складывается из множества факторов. Здесь учитывается не только тип жилья – находится квартира во вновь построенном доме или это «вторичка», но и его состояние, местонахождение, этажность, развитость окружающей инфраструктуры и пр. Поэтому ориентироваться только на некую усредненную стоимость не совсем корректно. Примерный разброс цен в Праге составляет от 1 950 евро до 5 870 евро за «квадрат». Если рассматривать цены в Карловых Варах или Теплице, то следует учитывать, что на этих курортах больше продается жилья, чем покупается. Эти города перестали пользоваться популярностью у иностранцев.

Отказаться от сравнения средних цен нужно еще и потому, что у каждого нового проекта имеются какие-то свои особенности и «изюминки», которые влияют на цену. А на вторичном рынке на стоимости отразится разное качество проведенной реконструкции.

Регионы и типы недвижимости, достойные внимания

Чешская недвижимость всегда пользовалась популярностью у российских покупателей. По сведениям Центрального банка России в 2017 г. граждане страны перевели за рубеж в виде оплаты за недвижимость не менее 1 млрд. долларов, что превысило показатели 2016 г. на 21%.

Согласно статистическим данным, примерно 46% российских покупателей стремились подыскать объекты недвижимости стоимостью меньше 50 тысяч евро, еще 25% интересовались предложениями по цене от 50 до 100 тысяч евро. Можно ли в Праге подыскать ликвидное жилье по таким ценам? Какие регионы страны могут еще подойти для покупки жилья?

Подыскать ликвидное жилье в самой столице, имея подобный бюджет, вряд ли удастся. Поэтому лучше сразу обратить внимание на регионы, в которых стремительно ведется строительство и вкладывается много средств в развитие инфраструктуры. В качестве примера можно привести город Плзень, расположенный в 1,5 часах езды от столицы. Здесь покупка однокомнатной квартиры может обойтись в 62,5 тысячи евро, при этом она будет приносить прибыль 4,5% годовых в виде арендной платы.

Одним словом, рассчитывать на ликвидный объект в столице по цене менее 100 тысяч евро не стоит, либо придется пойти на ухудшение жилищных условий. Инфраструктура в Чехии развита великолепно, поэтому нет ничего плохого, если подыскать квартиру где-нибудь в пригородах столицы или в небольших городках, расположенных поблизости, допустим, в Карловых Варах, Бероуне и т.д.

Тем, кто рассчитывает на получение кредита в Национальном банке Чехии, следует знать, что с 01.10.2018 г. банк ввел ограничения по ипотечным кредитам. Теперь размер ежемесячного платежа не может превышать 45% от дохода, полученного за месяц. 

Общая сумма ипотеки, которую выдаст банк, не превысит чистый годовой доход от зарплаты заявителя за 9 лет.

Грозит ли чешскому рынку недвижимости перегрев?

Цены на жилье не могут расти бесконечно. Поскольку в Чехии стоимость недвижимости росла очень быстро, то возникает опасение, что цены вскоре достигнут «потолка». Однако чешскому рынку недвижимости это не грозит и вот почему…

Предпринятые CNB ограничения по ежемесячным взносам, учет соотношения размера ипотеки к собственным средствам заявителя, помогли сгладить ситуацию. Рыночные цены были урегулированы. Ожидать их падения не нужно, но и надеяться на такой же бурный рост, который наблюдался в последние годы, не стоит. Единственное, что в настоящий момент может повлиять на цены, это рост безработицы или снижение заработной платы из-за ситуации с пандемией.

Если сейчас попытаться проанализировать сделки по жилью, то можно отметить, что очень часто они проходят с понижением той цены, которая называлась в самом начале. Все зависит от продавца. Встречаются среди них такие продавцы, кому просто интересен процесс торга, и продажа жилья не является для них основной целью. Поэтому они не уступают в цене. Своего покупателя они согласны ждать годами и неизвестно — дождутся ли вообще когда-нибудь.

Не следует думать, что Нацбанк, ужесточая требования по ипотечному кредитованию, ставит целью ущемить права покупателей. На самом деле это сделано для стабилизации ситуации на рынке недвижимости. Предпринятые CNB меры сняли опасения о перегреве рынка, и данные статистики подтверждают замедление роста цен. Планируя покупку жилья на территории Чехии, следует подробнее познакомиться с теми ограничениями по ипотечным кредитам, которые были введены в последние годы.