Купить итальянскую недвижимость

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Какие виды итальянской недвижимости доступны для покупки иностранцам? В какой последовательности проходит процедура типичной сделки и кто считается ее участником? Чье участие в процессе проведения обязательно? Сколько потребуется денег сверх стоимости недвижимости для оплаты налогов и нотариальных расходов? Рассмотрим все эти вопросы подробнее.

Иностранные покупатели: их права и обязанности

В отличие от некоторых стран, в Италии права иностранных и местных покупателей равны и закреплены на законодательном уровне. Нет совершенно никаких ограничений и препятствий при покупке недвижимости гражданами России, Украины или Беларуси. Для совершения покупки им не нужно запрашивать разрешение властей или оформлять ВНЖ Италии.

Виды недвижимости доступные иностранцам

Сделки по недвижимости на территории Италии  доступны не только физическим, но и юридическим лицам. При этом они имеют право приобретать в собственность любые виды жилых и коммерческих объектов, а также участки земли под застройку, акции и доли компаний, которые имеют недвижимость в Италии.

Однако следует учитывать, что, несмотря на существующий «Пакт о равноправии», в некоторых случаях для иностранных граждан, не имеющих ВНЖ, размер налогов на покупку может быть гораздо выше.

Права, полученные иностранцем после покупки

Ни одна сделка по недвижимости, сколько бы она не стоила, не является основанием для автоматического оформления ВНЖ. Чтобы постоянно проживать в стране, необходимо иметь другое основание, например, поступление в ВУЗ, трудоустройство, открытие собственного бизнеса или переезд для воссоединения со своей семьей. Еще одним основанием может послужить заявление о «выборе места жительства». Но тогда придется доказать, что вы имеете достаточно средств для проживания на территории Италии. При рассмотрении подобного основания наличие недвижимости будет считаться преимуществом.

Покупка недвижимости является поводом для получения мультивизы. Долгосрочная виза позволит свободный въезд и выезд из страны, а также проживание на ее территории в течение 90 дней в каждом полугодии.

Имея шенгенскую визу, можно совершать поездки в другие страны Шенгенской зоны.

Обязанности собственника

Иностранцы получают не только права, но и как все местные жители – обязанности. Став собственником, они платят налог на недвижимость и систематически вносят плату за коммунальные услуги.

Если гражданин проживает в России не менее 183 дней и является ее резидентом, он обязан поставить в известность налоговые органы РФ об открытии счетов и юрлиц в Италии.

Выбор недвижимости

В первую очередь необходимо составить для себя хоть какое-то представление о рынке, познакомиться с его трендами, выяснить особенности и предложения в различных регионах, уточнить какие возможности для вложения инвестиций имеются.

Начать можно с просмотра новостных статей в интернете на специальных сайтах, где публикуются самые важные новости. Следует обратить внимание на отзывы тех, кто уже купил жилье, сравнить стоимость квадратных метров в разных регионах, почитать отчеты налоговой инспекции.

Решив начать поиск объекта, подпишитесь на обновления, а полученные предложения о продажах сортируйте, отмечая важные для вас параметры. Иногда бывает сложно самостоятельно определиться с выбором дома или квартиры, поэтому на сайтах имеются возможности оставить заявку риелтерам или застройщикам. Специалистам проще подобрать подходящие под ваши требования варианты.

Роль риелтера в сделках по недвижимости

Помощь риелтера заключается в подборе вариантов недвижимости, сборе и подготовке документов, организации всех переговоров и просмотров. Однако его участие не является обязательным требованием, как, например, участие нотариуса. Если покупатель уверен в своих силах, разбирается в итальянском законодательстве, владеет языком – он может самостоятельно заниматься покупкой недвижимости. Но, как правило, большинство иностранцев не решаются заниматься этой процедурой сами и обращаются за помощью к специалистам.

Итальянская недвижимость привлекает покупателей не только из России, часто здесь можно встретить инвесторов из Америки, европейских стран, с Ближнего Востока. Россияне составляют достаточно большую группу тех, кто интересуется недвижимостью в этой стране, поэтому очень часто в агентствах работают сотрудники, владеющие русским языком.

Наиболее часто их можно встретить в курортных зонах или крупных городах, то есть, в тех локациях, которые пользуются популярностью у инвесторов.

Читайте также:  Сквоттинг: захват домов в Европе

В Италии существует огромное количество девелоперских, риелтерских и консалтинговых компаний, которые основали выходцы из России и других стран бывшего СССР. Кроме того, многие компании в России, заключив договора, совместно с компаниями Италии предлагают итальянскую недвижимость на территории РФ. Имеются также международные компании, чьи офисы можно встретить по всему миру. Одним словом, ни для кого не составит труда подыскать себе помощника при выборе квартиры или дома.

Однако очень важно знать, риелтерская деятельность в Италии подлежит лицензии. Человек, решивший легально работать по этой специальности обязан для получения лицензии сдать экзамен. Только доказав свои знания законодательства и пройдя регистрацию в профессиональном Реестре агентов, он получит право работать как специалист по недвижимости. К тому же, риелтеры обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Клиентам, при выборе агента, рекомендуется проверить наличие лицензии у выбранного специалиста, а еще совсем нелишним будет посмотреть отзывы о компании в интернете.

Последовательность сделки

Шаг 1. Подготовительный

Оформление идентификационного налогового кода

Codice fiscale – аналог российского ИНН, индивидуальный налоговый код с зашифрованными персональными данными. В Италии он нужен каждому гражданину для совершения каких-либо операций в госорганах, например, устройство на работу по найму, заключение любых контрактов, открытие бизнеса, оформление страховки или договоров с поставщиками услуг и многое другое.

Получить этот номер в Италии несложно, достаточно обратиться в одно из местных отделений налоговой службы. Из документов требуется только паспорт.

Гражданам России совсем не обязательно ехать для этого в Италию, достаточно в своей стране обратиться в итальянское консульство.

Открытие банковского счета

Для того чтобы иметь возможность расплатиться с продавцом недвижимости и совершать все остальные денежные расчеты, потребуется открыть счет в итальянском банке. В дальнейшем на него можно будет переводить необходимые суммы с российского счета, а также производить оплату коммунальных услуг.

Открытие отдельного счета для проведения сделки поможет избежать непредвиденных задержек, которые могут возникнуть при попытке перевести деньги напрямую с имеющихся зарубежных счетов. А задержки недопустимы, так как продавец должен получить средства до момента подписания купчей.

Шаг 2. Резервирование

Подготовка предложения покупки

Рынок недвижимости в Италии имеет одну особенность – здесь принято торговаться. Но все переговоры между покупателем и продавцом ведутся в письменной форме. Выбрав объект для будущей покупки, покупатель обращается к продавцу с письменным предложением. Продавец может сразу отказаться, либо дать согласие на сделку, либо выдвинуть встречное предложение, изменив что-либо в условиях. В данной переписке должны четко прописываться не только предполагаемая цена, но и все сроки по дальнейшим действиям – подписание договоров, перевод денег, передача ключей и т.д.

Внесение задатка

Очень важно четко определиться с выбором объекта для покупки. Ведь если продавец даст свое согласие на продажу, то покупателю необходимо будет перечислить ему задаток в размере 5-10% от стоимости объекта. После этого отказ от сделки чреват материальными потерями. Если сделка сорвется по вине покупателя, то он теряет задаток. В случае отказа продавца от продолжения сделки, ему придется вернуть полученный депозит в двойном размере.

Эти условия с четким указанием сумм должны также отображаться в переписке о предложенной покупке.

Шаг 3. Процедура заключения договоров

Предварительный договор

Иногда, заключая сделку, от предварительного договора отказываются. Как правило, этот вид договора требуется, если процедура проведения сделки предполагается растянутой во времени. Иногда поводом для заключения договора служит достаточно высокая цена сделки или просто на договоре настаивает одна из сторон.

В тех случаях, когда покупатель готов сразу оплатить покупку, подписывается финальный договор.

Процедура заключения предварительного договора проводится в присутствии нотариуса, заверяется им. В договор включаются:

  • полные сведения о покупателе;
  • полные сведения о продавце;
  • сведения о цене сделки, сроках внесения оплаты, сумма задатка;
  • подробное описание объекта;
  • выписка из кадастра.

После заключения предварительной сделки нотариус тщательно проверяет все сведения, предоставленные продавцом. Является ли он собственником продаваемого жилья? Не находится ли объект в залоге? Одним словом, выявляются все причины, которые могут оказаться препятствием для заключения сделки. Если нотариус отыщет доказательства, из-за которых невозможно завершить сделку, то материально ответственной стороной будет объявлен продавец. Ему придется возместить покупателю двойной размер залога.

Если нотариус подтвердит подлинность поданных сведений, то сделка будет считаться необратимой. Это значит, что продавец уже не имеет права передумать и отменить свое решение о продаже недвижимости.

После этого покупатель рассчитывается со своим риелтером за оказанные услуги.

Заключение основного договора

Так называемая купчая подписывается обеими сторонами – покупателем и продавцом в присутствии нотариуса. Основной договор подлежит обязательному нотариальному заверению. Прежде чем стороны подпишут документ, нотариус читает его вслух, поясняя все пункты. После прочтения не должно остаться никаких непониманий  и сомнений.

Если клиент не владеет итальянским языком, то процедура может проходить по одному из двух вариантов:

  1. Договор оформляют на двух языках, а на процедуру приглашаются переводчик и два свидетеля, владеющие обоими языками. Оплачивает их услуги покупатель.
  2. Покупатель может оформить доверенность на своего представителя, который должен владеть итальянским языком.

Не следует забывать, что окончательно купчая будет подписана только после того, как покупатель оплатит нотариальные услуги и налоги. Поэтому все платежи следует провести перед назначенной датой завершения сделки. Естественно, что к этому времени должна быть оплачена и полная стоимость недвижимости. Это могут быть банковский перевод или чеки.

Шаг 4. Особенности оплаты

Существует несколько способов расчета с продавцом. Одним из самых надежных является перевод денежных средств на доверительный счет нотариуса, который в нужный момент переведет их на счет продавца.

Допустимо сделать прямой перевод со своего счета за рубежом на счет продавца.

Читайте также:  Британские особняки скупаются россиянами

Но чаще всего для расчета используют покрытые чеки, которые передаются продавцу во время подписания основного договора. Подобные финансовые документы оформляются  банком Италии.

Производить оплату за итальянское жилье разрешается только в евро, при этом запрещено пользоваться наличными средствами. Когда деньги находятся в банке в другой валюте, то не следует забывать, что часть денег уйдет на конвертацию.

Шаг 5. Процедура регистрации прав собственности

После того, как все участники сделки подпишут основной договор, нотариус передает все документы в несколько организаций для государственной регистрации. Рассмотрение документов в кадастровом и налоговом ведомствах, в регистрационной палате в зависимости от муниципалитета занимает от недели до трех месяцев. Длительность рассмотрения документов в кадастре никак не влияет на переход права собственности. Это право наступает сразу при заключении договора и передачи ключей. Для подтверждения данного факта нотариус выдает покупателю временный сертификат. Оригинал купчей собственник получит позднее, после регистрации его в Кадастре.

Допустима ли удаленная покупка недвижимости?

Иногда возникают ситуации, когда покупатель не имеет возможности лично участвовать в процедуре заключения договора. В этом случае можно воспользоваться помощью доверенного лица. Для этого в стране проживания доверителя необходимо оформить нотариально доверенность. Затем доверенность заверяется апостилем. На это потребуется около недели.

Обязательно нужно сделать перевод доверенности на итальянский язык и заверить его в консульстве Италии в Москве или в самой Италии.

Расходы, которые потребуются дополнительно

Налогообложение

При налогообложении большое значение имеет тип покупаемого объекта, статус покупателя и даже количество приобретаемых или имеющихся  в наличии объектов недвижимости.  Совершенно разный размер налога будет у жилья, купленного на вторичном рынке или у застройщика. Для нерезидентов налогообложение выше, чем у резидентов. Рассмотрим размер некоторых обязательных налогов.

В случае первичной покупки резидентом Италии жилья, не являющегося элитным, у частного лица либо застройщика, размер налогов составит:

  • Кадастровый налог – 50 евро;
  • Ипотечный налог – 50 евро;
  • Налог в Реестр – 2% от стоимости объекта.

В случае покупки первого жилья резидентом у любой организации размер налогов составит:

  • Кадастровый налог – 200 евро;
  • Ипотечный налог – 200 евро;
  • Налог в Реестр – 200 евро;
  • НДС – 4% от стоимости жилья.

Покупка резидентом второго жилого объекта,  или покупка первичного жилья нерезидентом страны у частного владельца облагается:

  • Кадастровый налог – 5- евро;
  • Ипотечный налог – 50 евро;
  • Налог в Реестр – 9% от стоимости жилья.

Налоги за покупку первичного жилья нерезидентом и второго объекта резидентом у организации составят:

  • Кадастровый налог – 200 евро;
  • Ипотечный налог – 200 евро;
  • Налог в Реестр – 200 евро;
  • НДС – 10% от стоимости сделки;
  • НДС – 22%, если жилье относится к элитному классу.

Важно знать! При покупке жилых объектов нерезиденты платят гораздо более высокие налоги. Однако у иностранных покупателей иногда есть возможность воспользоваться льготами.

Читайте также:  Германский город Ульм – тихая гавань для своих

Льготы предоставляются тем покупателям, кто сможет выполнить три условия:

  • Покупаемое жилье не должно относиться к категории «люкс».
  • Это должна быть покупка первого жилья, то есть, у покупателя не должно быть жилья, купленного ранее с помощью налоговых льгот.
  • Покупателю необходимо зарегистрироваться по новому месту жительства в течение 18 месяцев с момента подписания основного договора. Гражданам третьих стран не входящих в ЕС для этого потребуется получить ВНЖ.

В том случае, если покупатель обратится за льготой, но не сумеет оформить ВНЖ и не пройдет регистрацию в течение 18 месяцев, то ему придется не только внести разницу между налоговыми ставками, но и заплатить в казну штраф в размере 30%.

На что еще хочется обратить внимание…

Следует знать, что при покупке жилья на вторичном рынке налог 9% начисляется с кадастровой стоимости жилья, которая порой в разы ниже рыночной стоимости. К примеру, при кадастровой стоимости виллы в 500 евро, ее рыночная цена может составлять до 3 млн. евро. Но это правило расчета не распространяется на первичное жилье, где налог насчитывается исходя из его рыночной стоимости.

Расходы при проведении сделки

Гонорар за услуги риелтера

На практике чаще всего встречаются размеры гонорара от трех до пяти процентов от стоимости сделки плюс НДС. Однако в Италии законом данный вопрос не регламентируется, поэтому размер вознаграждения является предметом обсуждения между агентом и клиентами. К тому же по законам Италии риелтер имеет право взимать плату с обеих сторон — с покупателя и продавца, но только в том случае, если сделка завершилась заключением договора. Если в сделке принимают участие несколько риелтерских компаний, то они делят полученный гонорар между собой, покупатель не обязан доплачивать к той сумме, что была указана в предварительном договоре.

Оплата услуг нотариуса и регистрации в Реестре

Обычно размер вознаграждения нотариусу составляет 1-3,5%, в эту же сумму входят расходы на регистрацию недвижимости в Реестре. Чем выше стоимость объекта, тем ниже процент вознаграждения.

Как уже было сказано ранее, покупатель перечисляет нотариусу все деньги, которые были оговорены в переписке с продавцом и зафиксированы в предварительном договоре. После этого нотариус сам рассчитывает размер вознаграждения по существующей таблице, оплачивает все налоги и сборы при внесении данных о недвижимости в реестр и налоговую службу.

Оплата услуг переводчика

Если риелтер, участвующий в сделке, владеет русским языком, то роль переводчика он может взять на себя, при этом плата за данную услугу будет включена в его гонорар. Если приходится привлекать переводчика, то следует предусмотреть в бюджете несколько сотен евро.