Франция: правильно выбираем режим по налогообложению

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Франция, и Лазурный берег в частности, всегда пользовались популярностью у туристов. Французский рынок недвижимости даже на фоне мировых кризисов остается надежным, стабильным и ликвидным. Поэтому в этой стране можно при желании заработать на квартирах. Однако следует учитывать одну важную деталь французского рынка недвижимости – здесь самое высокое налогообложение в Европе. Попробуем рассмотреть варианты по оптимизации налогов и увеличению доходности, вложенных инвестиций. 

Определение оптимальной стоимости недвижимости

Если квартира покупается с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, то очень важно определиться с ее стоимостью, ведь недвижимость должна приносить доход. Следует помнить, что чем выше стоимость, тем ниже рентабельность. Во Франции, например, нет смысла покупать квартиру дороже 550 тысяч евро, если она приобретается для получения дохода. 

Популярность Лазурного берега не падает даже во время кризиса и жилье сдается в аренду весь год, поэтому здесь не наблюдается резких перепадов цен на недвижимость. Популярны также многие города. В Ниццу и Канны люди едут не только на летний период. Здесь в течение всего года проводятся различные деловые и культурные мероприятия. 

Зависимость рентабельности от стоимости

Прежде чем приступить к выбору квартиры, следует четко определиться с ее будущим предназначением. В зависимости от цели будет варьироваться и размер оптимальной стоимости объекта недвижимости. 

Возможно, квартира покупается для личного пользования во время поездок на отдых, а доход от аренды нужен для того, чтобы компенсировать расходы на содержание и получить небольшой доход в качестве бонуса. 

Совсем другая ситуация будет, если главной целью является размещение активов на европейском рынке для получения максимальных доходов от инвестиций.

Читайте также:  Канарские острова: покупка жилья, цены, доход

Расходы и доходы на конкретном примере

Попробуем рассмотреть сколько потребуется средств на содержание квартиры и какова будет доходность в зависимости от цели ее использования. 

Возьмем за основу двухкомнатные апартаменты в Ницце стоимостью 300 тысяч евро, общая площадь 40 кв. м. 

Расходы по содержанию квартиры:

  • Оплата счетов за электроэнергию, воду, интернет и ТВ, а также страховки в среднем составит около 2 тысяч евро в год.
  • Ежемесячные платежи на содержание общих территорий (лифт, уборка в подъездах и на придомовой территории и т.д.) обойдутся в среднем около 100 евро, то есть за год – 1 200 евро.
  • Налог на проживание – 900 евро в год.
  • Налог на недвижимость тоже 900 евро.

Итак, ежегодное содержание такой квартиры составит примерно 5 тысяч евро. 

Прикинем, какой доход в виде арендной платы может принести такая недвижимость. 

Возможный доход от арендной платы при сдаче квартиры: 

Делая примерный подсчет доходов от аренды, следует учитывать, что не всегда можно подыскать арендатора. Поэтому с учетом рисков возьмем за основу расчета 80% дней в теплое время года и 60% в зимний период, когда квартира заполнена. 

В низкий сезон, на который приходится около 6 месяцев, суточная аренда составляет в около 70 евро, она повышается только в праздничные дни. Умножаем 182 дня на 70 рублей и 60% рисков и получаем минимальный доход от аренды 7 644 евро в год. 

В апреле, мае и сентябре, которые приходятся на средний сезон, суточная арендная плата составляет минимум 100 евро. С учетом рисков при загрузке доход составит около 7 920 евро за 72 дня аренды. 

Самыми доходными являются летние месяцы – июнь, июль, август. В высокий сезон даже при заполняемости в 80% и минимальной оплате за аренду 130 евро в месяц можно получить 9 490 евро. 

То есть, общегодовой доход-брутто составит 25 054 евро. 

Читайте также:  Торговля европейскими паспортами: россияне и китайцы – самые активные покупатели

Теперь следует понять, что получит владелец недвижимости после уплаты всех налогов.

Варианты налогообложения

Во Франции применяется несколько вариантов по налогообложению арендного жилья. Собственники недвижимости, сдаваемой в аренду, могут воспользоваться одним из трех вариантов уплаты подоходного налога: реальным, туристическим и микрорежимным. 

В соответствии от выбора режима налогообложения будет формироваться доходность.

Реальный режим 

При расчете данного налога из стоимости квартиры вычитается сумма амортизации за 30 лет. Выбор этого режима позволяет исключить из налогообложения все расходы, связанные с квартирой. Например, можно вычесть при расчетах затраты на покраску и ремонтные работы, приобретение мебели и авиабилетов, если приезжаете из другой страны и т.д. 

Для рассматриваемой нами квартиры амортизация составит 10 тысяч евро, то есть размер стоимости квартиры при покупке 300 тысяч делим на 30 лет. 

Если собственник выберет реальный режим налогообложения, то ему потребуются услуги бухгалтера, которые обойдутся за год в 800 евро. 

В том случае, если квартира будет сдаваться через агентство, то собственнику придется выплатить 20% от полученной арендной платы в качестве комиссии. Эта сумма составит примерно 5 011 евро.  

Теперь можно примерно подсчитать чистую прибыль.

Из общего дохода от арендных платежей вычитаем:

  • расходы на содержание общего имущества – 1 200 евро;
  • налоги на недвижимость и проживание – 900 + 900 евро;
  • коммунальные платежи – 2 тысячи евро;
  • комиссия агентству – 5-11 евро;
  • услуги бухгалтера – 800 евро.

Из оставшейся суммы в размере 14 243 евро вычтем амортизацию 10 тысяч евро. 

И только с оставшейся после этого суммы в 4 243 евро взимаются подоходный и социальный налоги в размере 20% и 17,5% соответственно, что составит 1 591 евро. 

Итак, собственник получит чистый доход от арендной платы 12 652 евро, что соответствует 4,2% годовых.

Читайте также:  Битва с урбанизацией

Туристический

Недвижимость необходимо сразу регистрировать в мэрии, как объект под аренду. При этом налоги составят 30% от всего дохода. 

В рассматриваемом случае 30% от годовой арендной платы в 25 054 евро будут равны 7 516 евро. С этой суммы владелец заплатит социальный и подоходный налог, то есть, 2 818 евро. Сделав все вычеты – коммунальные услуги, налог на недвижимость, комиссионные агентству, социальный и подоходный налог – собственник получит 12 225 евро, что составляет 4% годовых.

Микрорежим

При этой форме налогообложения не потребуются услуги бухгалтера, но подоходный налог берется с 50% общего дохода. 

Поэтому нужно 25 054 евро разделить на два и с 12 527 евро заплатить 37,5% подоходного и социального налога. 

После вычета всех остальных платежей собственник получит 10 345 евро, что составляет 3,4% годовых.

Итак, от правильного выбора режима налогообложения будет зависеть доходность купленной квартиры. Поэтому очень важно просчитать это еще до момента покупки.