Торг при покупке недвижимости в Испании

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Прежде чем купить недвижимость в Испании, каждый потенциальный покупатель проделывает кропотливую работу: он внимательно изучает предложения на рынке недвижимости, анализирует множество предложений, ездит на осмотры выбранных вариантов. Наконец, делает окончательный выбор объекта для покупки.

Теперь приходит очередь сделать следующий шаг – определиться с ценой объекта. Этот шаг является едва ли не самым главным среди всех действий. Нужно быть уверенным, что вы не переплачиваете продавцу, поэтому следует правильно общаться с ним, чтобы договориться о более выгодных условиях сделки. 

На испанском рынке недвижимости считается распространенной практика вести ценовые переговоры или торговаться с продавцом. Но даже в тех случаях, когда вас практически все устраивает, совсем нелишним будет узнать, не переплачиваете ли вы за свою покупку. Справедлива ли цена, названная продавцом? Можно ли обойтись символическим торгом или следует выдвинуть встречное предложение, которое позволит снизить цену объекта? 

Специалисты компаний по недвижимости часто слышат подобные вопросы от своих клиентов. Опираясь на свой многолетний опыт, они сформулировали пять простых рекомендаций, которые позволят купить недвижимость по справедливой цене. 

Не позволяйте агентству по недвижимости завышать цену

Иногда в цепочке посредников при продаже объекта недвижимости участвует более двух агентств. Бывают случаи, что собственник недвижимости или его риелтер не считают нужным платить вознаграждение агентству либо оно настолько мало, что не является привлекательным для компании. В этом случае может произойти завышение стоимости объекта самим агентством. Причина кроется в стремлении компании получить стандартный размер дохода от продажи жилья при более низкой комиссии. 

Поэтому нужно постараться узнать, не завышена ли цена на недвижимость, которую озвучили в агентстве. Для этого следует разыскать в интернете различные рекламные объявления о вашем объекте и сравнить цены. Как правило, объявления о продаже размещаются на нескольких интернет–ресурсах. 

Достаточно обратиться к основным испанским порталам по недвижимости, например, к pisos.com, idealista.com, fotocasa.es, а также к агрегатору nuroa.es, чтобы получить объективную стоимость объекта. 

На практике часто приходится встречаться с объявлениями – двойниками. Необходимо внимательно изучать предложенные фотографии, задавать более гибкие параметры объекта для поиска. Часто, чтобы исказить истинные данные об объекте, указывают неправильный адрес, например, соседний дом или размещают объявление совсем без адреса. Встречаются случаи, когда под одним и тем же адресом описаны совершенно разные объекты, имеющие разную площадь, количество спален или ванных комнат. Но узнать объект всегда можно по выложенным фотографиям, даже если фотографический ряд представлен в другом порядке. 

При желании можно постараться изучить сайты наиболее популярных агентств в выбранном регионе. Это позволит получить более объективные сведения о ценах на недвижимость в различных категориях. 

Знакомясь со сведениями различных интернет–ресурсов, обязательно заносите полученные сведения в таблицу, например, об авторе объявления, стоимости объекта недвижимости, его основных параметрах. И в случае выявленного завышения цены на недвижимость вашим агентством обязательно обсудите этот вопрос со своим риелтером. Выслушайте его доводы, постарайтесь разобраться в причинах завышенной цены, а потом решите для себя, стоит ли продолжать работать с этой компанией. Не следует делать скоропалительных выводов. Ведь риелтер может даже быть не в курсе происходящего, и цена завышена не по его вине. 

Возможность заказа онлайн-оценки

В Испании существует такая услуга, как онлайн-оценка объектов недвижимости. Отыскать предложения множества оценочных компаний можно на сайте объявлений idealista.es, либо обратившись на сайт любого из испанских банков. Обойдется такая услуга совсем недорого – от 10 до 30 евро. Кроме того, на многих ресурсах можно отыскать бесплатную онлайн-проверку объекта недвижимости в тестовом режиме. Отличие всех этих проверок, как и их стоимость, заключается в глубине проводимого анализа и технологиях расчета. Оценка может проводиться полностью автоматически либо с участием аналитика. Поэтому и ответ в зависимости от выбранной сложности анализа можно получить в срок от минуты до суток. 

Обычно в отчете бывает сделан обзор недвижимости в конкретном регионе с ценовым диапазоном стоимости жилых объектов, а также рекомендуемая цена на запрашиваемый объект. В некоторых отчетах даже указываются несколько конкретных объектов, с которыми проводилось сравнение. Чтобы иметь более правильное представление, лучше заказать онлайн-проверку сразу на нескольких бесплатных ресурсах и воспользоваться услугами хотя бы одного платного сервиса. 

В этом случае можно получить более достоверный результат. 

Читайте также:  Португальская недвижимость заслуживает внимания

Дело в том, что каждая компания пользуется своей системой расчетов, поэтому окончательные показатели могут существенно различаться. Рассмотрим, как это происходит, на конкретном примере. 

Необходимо было оценить квартиру в Кальпе с целью ее дальнейшей продажи. Продавец назвал цену 700 тысяч евро. Покупатель вместе со своим риелтером заказали онлайн-оценку на пяти ресурсах. Полученный результат уложился в диапазон от 600 тысяч до 750 тысяч евро. Поскольку три независимых ресурса выдали результат 660 тысяч, то именно эту цену и было решено взять за основу в дальнейшем торге с продавцом. 

Как видите, онлайн-оценка не дает конкретных рыночных цен, но зато формирует понимание объективной рыночной стоимости объекта и оказывается очень полезной во время проведения ценовых переговоров.

Попробуйте провести собственную оценку

Для того чтобы более уверенно чувствовать себя на предстоящих переговорах с продавцом, попробуйте самостоятельно проанализировать все данные и оценить выбранный объект. Воспользуйтесь объявлениями на популярных сайтах и выберете объекты схожие с квартирой, которую планируете купить. Внимательно ознакомьтесь и сравните все данные: год постройки и расположение дома, квартиры, размер комнат, террас и прочих помещений, проводились ли ремонты и их качество и т.д. Влиять на цену могут многие параметры, включая наличие инфраструктуры и даже видовых характеристик. 

Проведенный самостоятельно анализ поможет вам определиться со стоимостью квадратного метра, разобраться в том, наличие каких характеристик влияет на ее величину. 

К примеру, рассматривая вышеприведенный вариант квартиры в Кальпе, для сравнения подыскали около 20 похожих апартаментов. Преимуществами оказались наличие большой крытой террасы, тихий район, шаговая доступность пляжа и великолепный фронтальный вид на море. 

Результат подсчетов показал диапазон стоимости «квадрата» 3 100 — 3 300 евро, в то время как продавец просил 3 500 евро за кв. метр. Во время ценового торга с продавцом покупатель смог предложить справедливый диапазон цен от 620 тысяч до 660 тысяч евро. 

Как видите, потраченное на самостоятельный анализ время поможет лишний раз убедиться в правильности выбора, а иногда даже и подыскать более подходящий вариант.

Читайте также:  Барселона – выгодная сфера для инвестирования

Выясните экспертное мнение выбранного вами агентства

Обязательно нужно выяснить в самом агентстве, насколько справедлива цена объекта. Обычно агентства, имеющие продолжительную практику, отлично разбираются в условиях, на которых совершаются сделки. 

Однако случается и так, что агентство не заинтересовано в снижении цены. Дело в том, что по испанским правилам гонорар агентству выплачивает продавец, а его размер является комиссией с цены сделки. Вряд ли агентство будет сильно заинтересовано в снижении своего дохода. А если учесть, что в сделке порой принимают участие два, а то и более агентств, то рассчитывать на объективное экспертное мнение не приходится. 

Задача покупателя – выяснить всю цепочку участников сделки. В том случае, если окажется что ваше агентство единственное, можно будет рассчитывать на объективную экспертизу. Если посредников несколько, то следует это обязательно иметь в виду, получая экспертную оценку. 

Еще одним критерием объективности оценки может служить размер агентства. Чаще всего чувствительны к снижению цен мелкие компании, ведь у них небольшой поток клиентов, поэтому они стремятся получить максимум от каждой сделки. Крупные компании, напротив, больше расположены к торгу с продавцом, ведь они выигрывают от большого потока клиентов и количества совершаемых сделок. 

Получив от агентства оценку, сравните ее с собственными результатами. Обсудите все полученные данные со своим риелтером, постарайтесь выяснить мнение агентства по поводу возможного снижения цен. Если вы почувствуете, что агентство не заинтересовано в справедливых ценовых переговорах, то можете использовать во время торгов с продавцом свои расчеты. Но как вариант – можно попробовать в виде стимула сделать доплату агентству за услуги.

Усиление собственной позиции в ценовых переговорах

Обязательно перед проведением торгов обсудите со своим агентством подходящий для вас диапазон торга, используйте в разговоре все полученные в исследовании сведения. Постарайтесь выяснить, насколько срочно собственник планирует продать недвижимость. Что послужило причиной продажи? Как давно объявление о продаже размещено на рынке? Ответы на эти вопросы помогут предугадать действия второй стороны. Также не мешает проанализировать и собственную готовность к покупке именно этого объекта недвижимости. Действительно это важно и срочно для вас? Определитесь с уникальностью выбранной недвижимости. Возможно стоит присмотреться к другим вариантам? 

Во время проведения торгов постарайтесь четко зафиксировать ваше ценовое предложение. Усильте его внесением задатка через агентство, заключив простой договор резервирования объекта. Не стоит переживать из-за этих денег, если продавец передумает, то задаток будет возвращен. 

Внесение задатка послужит стимулом для продавца согласиться на ваши условия, или будут предложены новые условия, возможно, более комфортные для покупателя. 

Читайте также:  Португалия: 17 доводов доказывающих, что кризисный период давно миновал

Поскольку свой доход агентство получает с продавца, то можно постараться замотивировать его не на продажу, а на помощь в покупке. Для того чтобы агенты помогали вам купить жилье, можно договориться с агентством на компенсацию недополученной ими выручки от сделки, которая произойдет из-за снижения цены. Можно также договориться о комиссии с суммы, которую удастся сэкономить. В этом случае риелтеры постараются решить скорее вашу проблему, а не продавца.