Балканский пасьянс

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Еще со времен Советского Союза многие стремились съездить в Югославию. Для поездки на отдых в эту страну требовалось получить одобрение партийных органов, ведь Югославия считалась «почти Западом». После распада страны покупатели недвижимости из России сосредоточили свое внимание на бывших республиках Югославии, которые имели выход к морскому побережью. Речь идет о Черногории и Хорватии.

Разумеется, к сегодняшнему дню многие лакомые кусочки уже раскуплены, но спрос на недвижимость этих стран продолжает расти, а значит, растут и цены на нее. Интерес со стороны российских покупателей трудно не заметить, на различных выставках зарубежной недвижимости именно у стендов этих двух стран всегда заметно оживленнее. Однако прежде чем решиться на покупку недвижимости в Черногории или Хорватии, совсем нелишним будет получить представление о наличии «подводных камней» на их рынках.

Осколок бывшей империи

Черногория появилась на картах мира совсем недавно. Это молодое государство было создано в 2006 году, после того, как его граждане проголосовали на референдуме за отделение от Сербии, а их решение признали в ООН.

В отличие от событий, которые происходили при отделении Косово, в Черногории вся процедура прошла мирно. После референдума всем собственникам просто подтвердили их права на недвижимость под новой юрисдикцией. Территория всей страны занимает площадь меньше одной трети Московской области. Коренное население Черногории составляет около 650 тысяч человек, но здесь проживает очень много иностранцев. 

Одних только постоянно проживающих в стране россиян насчитывается примерно 10 тысяч, кроме этого каждый год Черногорию посещают до 200 тысяч российских туристов.

Пожалуй, ни одна страна в мире не сможет сравниться с Черногорией по степени культурного родства с Россией. Поскольку основную массу населения составляют славяне, то 70% из них исповедуют православие. И хотя наплыву российских туристов на курортах Черногории не все рады, но черногорцы никогда не забывают, что Россия всегда оказывала поддержку во времена их борьбы с турецкой экспансией. Кроме того, туристы являются хорошим источником денег, которые они ввозят в страну, вкладывая их частично в рынок недвижимости. Из-за карантинных ограничений доступ в страну большинству категорий путешественников закрыт, как и во многие европейские страны, но при открытии границ для граждан России действует безвизовый режим

Частная собственность на землю

На Адриатическом побережье расположен самый южный город Черногории — Ульцинь. Его историческое прошлое уходит на три тысячелетия вглубь веков. В течение сотен лет Ульцинь считался на Адриатике «столицей» пиратского промысла. От самого города вплоть до границы с Албанией весь берег представляет собой один сплошной пляж. Песчаная полоса шириной около 60 метров протянулась вдоль Адриатического побережья на 13 км. Это самый крупный пляж на Адриатике. 

Российские покупатели недвижимости отдают большее предпочтение городу Будву. Сам город и его окрестности считаются одними из живописнейших мест на всем побережье. 

Общая протяженность черногорского побережья составляет всего 294 километра и только 73 км из них можно отнести к пляжам. А поскольку люди стремятся поселиться возле них, то все участки земли, попадающие на рынок, являются частной собственностью и имеют курортный потенциал. Особенность Черногории заключается в том, что все земельные участки имеют небольшой размер. Если в Хорватии существует ограничение на минимальный размер участка, то в Черногории такого запрета нет, поэтому тут можно наблюдать очень плотную малоэтажную застройку. Для того чтобы купить крупный участок под строительство, придется договариваться о продаже с несколькими владельцами земельных наделов. Однако это имеет смысл только при реализации крупного коммерческого проекта, например, при строительстве гостиничного комплекса, но это возможно лишь при одобрении властей. Заниматься строительством частного дома на большом участке земли вряд ли позволят местные власти.

Пережитки социализма на рынке недвижимости

В Черногории не велись боевые действия, как это можно было наблюдать на остальных территориях бывшей Югославии. Только это не дает никакой гарантии, что ваши права на собственность не оспорят бывшие собственники. От риска претензий со стороны прежних владельцев земли никто не застрахован, так как в стране до сих пор не создан полноценный кадастр недвижимости. Конечно, рынок в Черногории нельзя назвать таким же диким, как в России, но и до цивилизованных европейских образцов ему еще достаточно далеко. Даже если регистрация недвижимости проведена по всем правилам, бывшие собственники вполне могут оспорить ваши права. 

Еще более осторожными нужно быть при покупке новостройки. В этой стране, как и в некоторых других европейских странах, стоимость квартиры на стадии строительства намного ниже, чем при сдаче объекта. Но такую покупку можно отнести к оправданному риску. Дело в том, что в Черногории бывают случаи, когда девелопер, продав все квартиры в новостройке, испаряется, «забыв» внести в казну все причитающиеся налоги. В этом случае готовый объект остается незарегистрированным, а владельцы квартир не могут оформить свои права на собственность. 

Разумеется, в конечном итоге удается утрясти все проблемы с чиновниками, ведь в Черногории до сих пор действует традиционная клановость, помогающая упростить «договоренности» между властью и бизнесом. Но бывают и более печальные случаи. 

Особенно часто такое происходит при заключении договора с малоизвестной фирмой. Собрав деньги с покупателей, инвестор с помощью взяток меняет целевое назначение объекта, либо просто отходит от проекта. 

Иногда разбирательство доходит до того, что почти построенный дом просто сносят по решению властей. 

Но вот что совершенно не следует делать на черногорском рынке, так это покупать на вторичном рынке «проблемные» объекты у частных маклеров. В стране существует многочисленная армия маклеров-любителей. Пользуясь тем, что правосудие чаще всего встает на сторону бывших владельцев недвижимости, они умудряются продавать наивным иностранцам дома и квартиры своих знакомых и друзей. Поэтому, планируя покупку на вторичном рынке, лучше обратиться в солидную фирму, имеющую представительство в Москве и достаточно большую базу продаваемых объектов.

Осторожность при покупке земли

Решившись на покупку земельного участка под застройку, следует помнить, что, как и в Хорватии, землю можно купить только на юридическое лицо. Здесь тоже требуется соблюдать определенную осторожность, как и при покупке вторичного жилья или новых апартаментов. 

В Черногории действует норма, когда разрешение дается только при определении функционального назначения участка. Это значит, что необходимо наличие генерального плана застройки территории, но многие районы такого плана не имеют. 

Не получится купить участок и возле моря, так как строить непосредственно на береговой линии запрещено. При этом нет четких указаний, где заканчивается береговая линия и начинается первая линия застройки, которая отводится в основном под строительство отелей. 

Выбирая участок под застройку лучше всего держаться подальше от моря и национальных парков. Гораздо охотнее власти дают разрешение на строительство в черте города, еще проще получить участок с имеющимися на нем развалинами. 

Единственным ограничением здесь будет максимальная этажность и занимаемая площадь новой постройки.

Хорватия – страна тысячи островов

Хорватия заслуженно имеет репутацию страны «тысячи островов», тем более что никто не может сосчитать их точное количество. Климат в обеих странах очень похож: очень короткие, мягкие бесснежные по побережью зимы, умеренно жаркая погода летом, почти 300 солнечных дней в году. 

Но Хорватию можно с уверенностью отнести к европейским странам. Уровень коррупции здесь ниже, чем в Черногории, более развита инфраструктура. Не удивительно, что цены на недвижимость немного выше, чем у соседней страны. 

Чаще всего города Хорватии имеют малоэтажную застройку и небольшие по площади. В среднем население городов составляет около 10 тысяч человек. Из любого уголка Хорватии можно в течении 2-3 часов на автомобиле добраться до соседних стран, таких как Австрия, Венгрия, Германия или Италия, да и поездка на катере до Венеции займет не более трех часов. 

Протяженность побережья в Хорватии больше, чем в Черногории, поэтому и выбор недвижимости здесь богаче. Курортная недвижимость предлагается на многих островах Хорватии, а также на берегах залива Кварнер, в Далмации и на полуострове Истрия. 

Этот полуостров находится в самой северной части страны на границе со Словенией. Расстояние до Италии составляет всего 40 километров, поэтому среди местных жителей многие считают себя итальянцами. Хотя ландшафт Истрии в основном представляет собой равнину, морской берег в основном каменистый, с небольшим количеством пляжей. Зато залив Кварнер может поразить каждого своим постоянно меняющимся ландшафтом. Реки, озера, десятки спадающих с гор водопадов и непохожих друг на друга пляжей – не оставят никого равнодушным. 

Отличается Хорватия от Черногории даже своей архитектурой, здесь больше заметно Австро-Венгерское влияние, чем итальянское.

Обещанного три года ждут…

Несмотря на все плюсы Хорватии, россиян больше привлекает недвижимость Черногории. Статистика даже показывает, что объем купленной российскими покупателями недвижимости в Черногории во много раз превышает показатели соседней страны. Россияне даже сумели вытеснить на второй план всех других иностранных инвесторов, включая англичан и ирландцев. 

Причина того, что покупатели из России предпочитают недвижимость Черногории заключается совсем не в ее дешевизне или православных корнях местного населения. Многих отпугивает одна неприятная особенность хорватского рынка: любое частное лицо обязано получить разрешение властей на покупку объекта недвижимости. Но даже не это условие отпугивает многих покупателей, а то, что сроки рассмотрения заявки составляют от трех лет и более. 

Данное условие превратило хорватский рынок недвижимости в своеобразный рынок задатков. При подаче заявления на выдачу разрешения покупатель обязан внести задаток в размере 10% от стоимости жилья. А затем остается только ждать решения властей. В результате скопились тысячи заявлений, которые лежат без движения более трех лет. Сотрудники МИД лишь делают вид, что ведется проверка. 

Покупатели теряют время. Не заинтересованы в таком положении дел и продавцы, ведь со временем цены на рынке меняются. Поэтому, пользуясь тем, что обычно курортную недвижимость стремятся купить иностранцы, продавцы поднимают цены с учетом их роста в ближайшие годы. 

Однако покупателям стоит иметь в виду, что продавец в любое время может расторгнуть договор, например, если ему зафиксированная цена покажется заниженной. 

Некоторых продавцов не останавливает даже то, что им при расторжении договора придется платить неустойку. 

Одним словом, бюрократическая машина Хорватии очень похожа на российскую систему, с одним отличием – здесь нет сильно развитых «обходных путей» с коррупционной составляющей. Для получения разрешения требуется огромное количество справок и документов. Часто случается так, что пока заявитель ждет последнюю справку, действие первой заканчивается и все приходится начинать сначала. Если в поданных на рассмотрение документах будет обнаружена хотя бы одна опечатка – весь пакет вернут назад.

Покупка на юрлицо проще, но дороже

Избежать волокиты с оформлением разрешения на покупку недвижимости в Хорватии можно только одним способом – оформить покупку на юридическое лицо. Многие стремятся купить недвижимость на Балканах из-за более низких цен. Но в реальности сэкономить не всегда получается, слишком затратной выходит покупка недвижимости на компанию. Ведь кроме невысокой стоимости жилья приходиться учитывать расходы на поддержание компании. 

Открытие фирмы обойдется минимум в 5-6 тысяч евро, ее ежегодное содержание потребует еще примерно 3 тысячи евро. Если сюда добавить коммунальные платежи и налоги, то окажется, что в относительно дешевой Хорватии сэкономить не получится. 

Самым выгодным вариантом может оказаться создание компании с ограниченной ответственностью. Ее учредителем может быть любое лицо, независимо от его гражданства. Зарплата бухгалтера составляет от 100 до 300 евро в месяц, при этом сдаваемым бухгалтерским отчетам разрешается иметь «нулевой» баланс, свидетельствующий об отсутствии коммерческой деятельности.