Недвижимость Словении: сдача квартир в аренду

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Словению однозначно нельзя считать «страной арендаторов, как, например, Германию. Однако есть инвесторы, которые планируют купить недвижимость в этой стране для дальнейшей сдачи ее в аренду. Попробуем разобраться насколько выгодно подобное вложение средств, и какие трудности могут ожидать арендодателя, как правильно выбрать наиболее эффективный регион и оценить различные варианты инвестиций.

Популярность аренды в Словении

Среди местного населения Словении долгосрочная аренда многие годы не пользовалась большой популярностью. Сейчас только 2,4% всех объектов недвижимости в жилом фонде арендованы жителями страны. До 2013-2014 гг. не наблюдалось особой активности и со стороны иностранных покупателей. В те годы арендовалось не более 3% жилых объектов, хотя была возможность использовать с этой целью почти 9% всей недвижимости.

Положение на рынке недвижимости начало меняться в течение последних трех лет. Причиной послужило развитие туризма в стране. Только в 2017 году туристический поток увеличился на 15%, а количество ночевок выросло на 13%. Естественно, что с увеличением спроса на аренду жилья значительно снизилось количество предложений. Жилья стало катастрофически не хватать. 

Теперь можно с уверенностью считать, что бизнес, связанный с арендой объектов недвижимости, не просто интересен, а очень даже привлекателен.

Доходность арендного рынка

Сдавая квартиры в долгосрочную аренду можно получить доход около 4-5%, и это за вычетом всех налогов и издержек. Еще больший доход может принести краткосрочная аренда, ее размер порой достигает 10%. Однако такой результат реально получить при правильном выборе объекта и качественном управлении. Тем не менее, сдача жилья в аренду считается одним из самых выгодных способов получения дохода от недвижимости, при этом он доступен даже инвесторам, впервые решившим заняться этим бизнесом.

Регионы, выгодные для сдачи жилья в аренду

Большой популярностью у туристов пользуется спросом жилье в приморских центрах – Изоле, Копере и Пиране. Хорошо сдаются квартиры в локациях Любляны.

Рассмотрим вероятный доход от аренды недвижимости на примере столицы Словении. Оплата за студию в центральной части Любляны обходится около 30 евро в сутки при краткосрочной аренде. Долгосрочная аренда подобных студий обойдется в 400-600 евро в месяц.

Размер платы за квартиру зависит от ее площади и района, где находится объект.

Однокомнатная квартира с парой кроватей обойдется в 25-50 евро в сутки или 500-1 000 евро в месяц.

Плата за двухкомнатную квартиру, меблированную для проживания 4-х человек, составит 30-120 евро в сутки или 600-2 400 евро в месяц.

Аренда трехкомнатных апартаментов обойдется в 70-140 евро в сутки и 1,5-2,8 тысячи евро в месяц.

Читайте также:  Получить ВНЖ в Германии: особенности процедуры

Можно ли считать, что сдавать в краткосрочную аренду выгоднее?

Посмотреть на эту проблему можно с разной точки зрения. Во-первых, спросом пользуются оба варианта аренды. Сдача жилья на короткий срок, возможно, приносит больший доход, но чаще всего оформляется через различные популярные порталы и гораздо сложнее в оформлении. Поэтому многие инвесторы предпочитают заключать долгосрочные договора, ведь иметь дело с одним хорошо известным арендатором гораздо спокойнее и можно быть уверенным в стабильном доходе в течение длительного периода. Самым высоким спросом, а соответственно и приносящая хороший доход, является недвижимость в столице Словении Любляне, а также в центральных районах прибрежных городов.

Новостройка или вторичное жилье – что выбрать?

Разумеется, лучше всего перед покупкой жилья взвесить все плюсы и минусы будущей сделки. Первичное жилье действительно пользуется большим спросом и у него есть одно преимущество – примерно 6-8 лет ему не потребуются капитальные ремонты. Но стоимость квартиры в новостройке выше на 30-40%, да и не везде ведется строительство новых домов. К примеру, вряд ли вам удастся найти для покупки или аренды новое жилье в центральной части столицы. Зато предложения о продаже вторичного жилья или его аренды можно встретить повсеместно.

Если повезет и инвестор купит новую квартиру, то ее ценность не упадет лет восемь, даже независимо от ее месторасположения. А в случае удачного выбора района квартира будет сохранять свою ликвидность лет 15-20. Спрос на новое жилье очень высок, а предложений мало.

У новостроек есть еще одно важное преимущество. В этой стране граждане вносят плату в резервный фонд на будущую реконструкцию дома. Владельцы квартир в новом доме освобождаются от этих расходов на 10 лет. Выплаты на будущую реконструкцию составляют 50 — 100 евро в месяц.

Риск инвестирования в жилье

Парадокс, но россиянам легче на родине купить несколько квартир, но не каждый инвестор готов заниматься их управлением. В Словении складывается немного другая ситуация. Занятие арендой жилья может нести в себе серьезные риски.

Главный риск заключается не в том, что на управление недвижимостью потребуется время и нужно будет подобрать ответственного арендатора, причина – в законодательстве. По закону, для того чтобы сдать объект недвижимости в аренду, придется заручиться согласием всех соседей, что иногда бывает нереально сделать. 

И в этом случае снова можно увидеть плюсы в покупке нового жилья, когда собственником является строительная компания, у которой есть право выдавать соответствующее разрешение.

Читайте также:  Получение ВНЖ в Латвии и переезд на ПМЖ

Оформление разрешения на сдачу жилья в аренду

Очень рискованно пытаться сдавать в аренду купленное жилье без согласования с официальными структурами. Без ведома властей не удастся купить жилье как частному лицу. Иностранные инвесторы могут совершать покупку недвижимости только в качестве юридического лица. Лучше всего зарегистрировать компанию, в уставе которой будет указано, что одной из функций будет сдача жилья в аренду. Владельцу компании придется платить 19% с прибыли либо выбрать более выгодный вариант – 4% с годового оборота.

Условия сдачи квартиры в аренду

Первым делом квартиру необходимо зарегистрировать в реестре объектов недвижимости, которая сдается на условиях аренды. Без этого вы не сможете опубликовать свое предложение на интернет-ресурсах, например, на Booking.com.

Для занесения квартиры в реестр, потребуется подготовить пакет документов, в который входят сведения о праве собственности и минимально необходимые сведения о самом объекте. Указывается количество комнат, наличие сантехники и предоставление коммунальных услуг.

Если владелец недвижимости не проживает в этом же доме, то придется собрать согласие у 100% соседей, но если он занимает одну из квартир, то будет достаточно только 75% одобрительных голосов.

Читайте также:  На Кипре решено проверить иностранцев на предмет возможных нарушений и выявления лиц, находящихся под санкциями Евросоюза

В процессе сдачи квартиры необходимо платить вовремя НДС, туристический сбор и прочие налоги и пошлины. Кроме этого придется предоставлять в государственные органы сведения о заселении и выезде арендаторов, сообщать в налоговую службу о счетах, которые им выставляются. Не следует надеяться на то, что удастся сдать жилье нелегально или утаить доходы. Власти успешно вычисляют нарушителей и штрафуют. Активно помогают властям местные жители, сигналя обо всех «подозрительных» объектах. Чтобы избежать неприятностей, многие инвесторы предпочитают предоставить ведение дел управляющим компаниям.