Коммунальная квартира во Вроцлаве как инвестиции

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Скорее всего, у многих россиян при словосочетании «коммунальная квартира» возникнет образ тесной, неудобной квартиры с вечно недовольными проблемными соседями. Однако эти ассоциации морально устарели, поэтому прежние образы следует выбросить из головы, если разговор идет о современных «коммуналках», которые являются очень даже комфортным и недорогим жильем, отличным объектом для инвестирования. Попробуем убедиться в этом на примере покупки польской квартиры во Вроцлаве, которую совершил Алексей из Санкт-Петербурга.

  • Покупатель: Алексей, уроженец Санкт-Петербурга
  • Регион покупки: город Вроцлав в Польше
  • Объект: квартира, состоящая из трех студий
  • Цена объекта: 120 тысяч евро
  • Сделка: на вторичном рынке

Можно сказать, что современные коммунальные квартиры в Польше стали очень популярны и востребованы среди инвесторов и арендаторов. Обычно квартиры делятся на несколько студий, что позволяет поднять их доходность при сдаче в долгосрочную аренду до 9-10% годовых. Купленная Алексеем квартира состояла из трех независимых студий, каждая площадью около 15 кв. метров.

Преимущества польского рынка недвижимости

Любой покупатель при выборе объекта недвижимости сравнивает рынки различных стран. В первую очередь европейский рынок интересует инвесторов с точки зрения доходности. Именно этот показатель в Польше значительно выше, чем в других странах Европы.

К примеру, соседняя Германия всегда рассматривается как одна из самых перспективных стран для вложения инвестиций. Но если в ФРГ долгосрочная аренда приносит до 5% годовых, то в Польше этот показатель достигает 8-10%. Вот и квартира Алексея имела доходность в 10% годовых.

Предварительное знакомство с европейскими рынками

Алексей уже давно интересовался рынками недвижимости в Европе. У него даже был небольшой опыт по инвестированию. Разыскав на одном из сайтов предложение в Северном Рейн-Вестфалия, он решился на покупку. Доходность в выбранном регионе была немного выше, чем по всей Германии.

При дальнейшем изучении предложений, Алексей заинтересовался Польшей. Как оказалось, среди европейских рынков недвижимости польский рынок развивается динамичнее всех. Здесь еще достаточно далеко до пика и нет смысла рассуждать о каком-либо падении цен в ближайшем будущем. Страна привлекает внимание многих международных компаний невысокой стоимостью жизни и дешевой рабочей силой.

Можно сказать, что Польша с пользой использует такое явление, как миграция – общее количество жителей растет, появление новых рабочих мест положительно сказывается на развитии экономики в целом.

Именно поэтому Алексей решил поподробнее познакомиться с Польшей. Разумеется, в основном его интересовали вопросы, связанные с недвижимостью: предложения рынка, доходность различных типов жилья, стоимость объектов, дальнейшие перспективы. На рост цен наш потенциальный покупатель не особо обращал внимание, так как не собирался покупать жилье с целью дальнейшей перепродажи, хотя и это был своеобразный плюс. Его больше интересовала возможность сдачи жилья в аренду для получения прибыли. Перспективы были заманчивы, поэтому Алексей решился на инвестирование.

Принцип выбора объекта

Поскольку планировалось приобрести жилье для дальнейшей сдачи его в аренду, Алексей начал присматриваться к большим городам, где спрос на квартиры был выше, чем в провинции. Изучив спрос и предложения в таких городах как Варшава, Краков и Вроцлав, решил остановиться в выборе на последнем из них. Из всех больших польских городов Вроцлав является самым западным мегаполисом. Вроцлав раскручен менее других крупных городов, здесь достаточно много предложений, которые интересны своими ценами, кроме того местная недвижимость показывает достаточно высокую доходность по сравнению с другими территориями.

На портале одной из компаний, куда в дальнейшем Алексей и обратился при покупке квартиры, он нашел подробную информацию о преимуществах Вроцлава, его развитии в предыдущие годы и перспективах на будущее.

Выбирая объект для покупки, Алексей опирался на привычные ориентиры, то есть, искал квартиры в центральной части города, которые можно было успешно предлагать в качестве краткосрочной аренды туристам или сдавать в долгосрочную аренду местным жителям.

Читайте также:  Февраль 2020: изменения в правилах шенгена

По интернету было выбрано несколько объектов для просмотра. Но когда наш инвестор приехал в Польшу, чтобы на месте с помощью риелтера сделать окончательный выбор, он узнал, что имеются более выгодные варианты недвижимости, подходящие для вложения инвестиций. В стране существует большой спрос на недорогие малометражные квартиры. Конечно, среди предложений много одно и двухкомнатных квартир. Еще более выгодны для арендаторов студии.

Но в последние годы появились самые выгодные варианты – квартиры, состоящие из нескольких студий.

Новый формат квартир

Из-за высокого спроса на жилье малой площади в Польше стал пользоваться популярностью новый формат недвижимости. Стандартная квартира на несколько комнат после реконструкции превращалась в отдельные студии, где каждая комната сдавалась отдельно.

В результате для покупки был выбран совершенно другой объект, чем присматривался изначально.

В настоящее время многие инвесторы целенаправленно подыскивают квартиры, которые можно реконструировать подобным образом. Для этого покупается квартира, требующая капитального ремонта, а сэкономленные на покупке деньги вкладываются в реновацию. Объект перестраивается в несколько студий, которые в дальнейшем и сдаются в аренду. Этот вариант намного дешевле, чем покупать подобного формата квартиру в новостройке. Однако Алексей не собирался заниматься ремонтными работами, да и будущая «доходность» квартиры его вполне устраивала, поэтому решил остановиться на готовом варианте.

Существует два типа таких квартир. Во-первых, это квартиры площадью не менее 65 кв. метров, разделенные на три совершенно независимых студии. В каждой из них может даже быть отдельный санузел. Благодаря трубам узкого диаметра и системе различных насосов – это вполне выполнимо. Практически, жильцы будут пересекаться только при выходе из жилья. Во втором случае в квартире имеется общая зона, включающая санузел и кухню-столовую.

Оба вида квартир пользуются успехом у инвесторов, так как востребованы студентами и гражданами, приезжающими во Вроцлав на работу или другим причинам.

Поиск квартиры

Сначала подбор квартиры проводился через общение с риелтером с помощью интернета. Алексей познакомил его со своими требованиями, на основании которых агент подобрал возможные варианты. Необходима была однокомнатная квартира общей площадью 35-50 кв. метров и стоимостью около 100 тысяч евро. Желательно, чтобы она располагалась в новостройке или продавалась после капитального ремонта. Заниматься ремонтами нашему герою не хотелось, он мечтал сдать жилье в аренду сразу после покупки. Все предложенные агентом квартиры отличались практически только своим расположением – находились либо в центральной части города, либо в спальных районах. Отобрав наиболее интересные варианты, Алексей выехал во Вроцлав на просмотры.

Пообщавшись с риелтером, Алексей узнал, что при покупке одного из выбранных им объектов действительно можно ожидать доходность в 6-7%. Однако существуют и более прибыльные варианты жилья. Естественно, было решено рассмотреть эти предложения.

Поскольку до того, как решиться на инвестиции в зарубежную недвижимость, Алексей занимался российской недвижимостью, то можно догадаться, что на рынке он далеко не новичок и выгодные варианты для вложения денег может увидеть сразу. Поэтому в беседе с риелтером он постарался как можно больше узнать о новом для него варианте недвижимости с высокой доходностью. Оказалось, что такие «коммунальные» квартиры очень популярны во Вроцлаве и инвесторы стремятся вложить свои инвестиции именно в подобные квартиры, если они приобретаются с целью сдачи их в аренду.

Чем они так привлекательны для арендаторов? Возможно, основная причина в том, что Вроцлав является молодежным городом, здесь очень много студентов.

Основная масса современных коммуналок ориентирована как раз на эту категорию арендаторов.

Читайте также:  Некоторые особенности ведения бизнеса на Кипре

Кроме того, в городе большое количество иностранцев. Сюда едут на работу граждане других стран Европы, очень много в последние годы приезжает украинцев. Большинство из приезжих стараются снять на первое время жилье подешевле, и лишь когда освоятся и начнут зарабатывать достаточно – начинают подыскивать квартиру большей площади.

Пользуются подобным жильем и жители пригородных районов. Иногда человек на всю неделю уезжает в город на работу, и лишь на праздничные и выходные дни возвращается к своей семье. Эта категория «пригородных мигрантов», снимая жилье, стремится сэкономить время и деньги на ежедневных поездках домой и тратить их на аренду дорогого жилья они не собираются.

Выслушав риелтера, Алексей понял, что разделенные на студии квартиры востребованы у совершенно разных категорий граждан. Ими могут пользоваться даже те арендаторы, которым по карману снимать и более дорогую квартиру. Например, это могут быть те, кто часто бывает в этом городе в командировках или просто ведет активный образ жизни. Действительно, зачем платить большие деньги за жилье, если пользуешься им время от времени? Гораздо логичнее будет арендовать подобный бюджетный вариант.

Окончательный выбор

Для принятия окончательного решения у Алексея было не так уж много времени. Он прибыл в Польшу в понедельник, а на субботу у него имелись обратные билеты. Нужно было не только выбрать объект для покупки, но и совершить сделку по одному из них.  С осмотром квартир следовало поспешить, ведь на все юридические формальности требовалось не менее двух дней. Можно сказать, что выбор жилья прошел очень хаотично.

Несмотря на заманчивые предложения риелтера, первые два дня были потрачены на осмотр тех обычных квартир, которые были выбраны предварительно. Среду и четверг Алексей потратил на просмотры перепланированных под студии квартир. Понравившаяся квартира имела большую площадь и, соответственно, стоила дороже. Однако цена в 120 тысяч евро окупалась всеми ее достоинствами и доходностью в 10% годовых.

Жилье, расположенное в спальном районе в шаговой доступности от центра всегда пользуется популярностью. Именно в таком районе и находилась выбранная квартира. Тихий, зеленый район с прекрасной транспортной доступностью в любую часть города. Улицы района, как и здания, были подвергнуты реконструкции, местами даже над дизайном ландшафта поработали.

Сам пятиэтажный дом, в котором находилась выбранная квартира, был построен в довоенном 1930 году. Однако во время проведения реконструкции от дома остались только толстые кирпичные стены, все остальное было перестроено и заменено.

Ремонт в самой квартире тоже был сделан очень качественно в современном стиле, напоминающем лофт. Множество красивых деталей и выступающая местами кирпичная кладка смотрелись очень органично.

Одним словом, эта квартира оказалась самым подходящим и выгодным вариантом, а когда еще подсчитали ее доходность, то все сомнения рассеялись.

Квартира расположена на 3 этаже. Ее площадь примерно 50 кв. метров. Общая дверь с лестничной клетки ведет в крохотную прихожую, размером 2 х 2 метра. Это единственная часть квартиры, которая является общей транзитной зоной для всех проживающих здесь жильцов. Здесь же установлена общая для всех студий стиральная машина.

Из прихожей можно попасть в три небольшие комнаты площадью примерно 15 кв. м. каждая. Несмотря на то, что они небольшие, в каждой имеется свой санузел с душем и туалетом, а также уголок для кухни, оборудованный мебелью, плитой и микроволновкой. Еще в каждой студии имеется диван и кровать.

Расчет доходности квартиры

Чтобы подсчитать доходность данной квартиры, пришлось взять для сравнения арендные ставки по разным районам города и конкретно в этом. Также пришлось собрать сведения о том, сколько платят арендаторы владельцам жилья. В результате выяснилось, что вложенные в покупку деньги вполне себя оправдывают, а плату за аренду можно даже в случае необходимости немного повысить. При расчетах учли не только стоимость объекта, но и расходы на нотариуса и даже то, что в Польше при покупке на вторичном рынке взимают налог в размере 2%. Но даже при учете всех расходов ожидаемая доходность составила 10%.

Читайте также:  Перестройка и реновация торговых центров в Словении

Покупка квартиры с арендаторами

Несмотря на то, что квартира находилась в только что отреставрированном доме, бывший владелец уже сдал ее в аренду. Со всеми жильцами были заключены долгосрочные договора. По сути, Алексей купил уже готовый бизнес. Это тоже оказалось большим плюсом. Арендаторов устраивали все условия, и прерывать договор аренды никто не собирался. Не требовалось заниматься поиском новых жильцов. После подписания договора купли-продажи квартиры бывший владелец даже перевел на счет Алексея часть арендной платы за те дни, когда он уже стал числиться новым собственником.

Никаких дополнительных трудностей из-за того, что покупалась не обычная квартира, а с тремя арендаторами, при оформлении договора купли-продажи не возникло. Вся процедура сделки проходила у нотариуса, куда Алексей пришел вместе с риелтером. Одновременно с договором на покупку жилья были переоформлены и все договора на аренду.

Все денежные расчеты также проводятся через нотариуса. Вот и в нашем случае он проконтролировал перевод денежных средств за квартиру на счет продавца, а также рассчитал, какую сумму арендной платы должен перевести продавец за последние дни месяца Алексею.

Стоимость услуг нотариуса составляет 1% от сделки, а переводы денег осуществляются через банк Польши. Еще находясь в России, Алексей выслал доверенность своему агенту, который и открыл на его имя банковский счет, поэтому никаких затруднений при дальнейших расчетах не возникло.

«Голые» затраты на содержание недвижимости

В Польше существуют дома, которые не имеют своей управляющей компании или ТСЖ. Вот в таком доме и купил квартиру наш инвестор. Жильцам самим приходиться заниматься уборкой подъездов и менять перегоревшие лампочки, зато коммунальные расходы на 20-30% меньше, чем в домах с УК.

Переживать за уборку придомовых территорий и вывоз мусора жильцам не приходится. Их обязанность – следить за порядком в доме, а все работы на улице выполняют работники городских служб, которым собственники квартир платят за услуги напрямую без посредников.

Оплата коммунальных платежей является обязанностью арендаторов. Собственник вносит только деньги на общедомовые нужды. В нашем случае это около 10 евро в месяц.

Ежегодный налог на собственность показался Алексею чисто символическим. Он составил 30 злотых, что в рублевом эквиваленте равно 500 рублям.

Договор с УК

Проживая в другой стране, Алексей не имел возможности постоянно контролировать, в каком состоянии находится квартира. Но никто не застрахован, например, от прорыва трубы или другой аварийной ситуации. Решение подобных проблем лежит на собственнике недвижимости. Поэтому риелтер посоветовал Алексею заключить частный договор с УК, которая и взяла на себя обязанности отслеживать состояние жилья и решение всех вопросов с арендаторами. То, насколько быстро в УК согласились заключить договор на сотрудничество, еще раз подтвердило, что квартира действительно перспективная и Алексей сделал правильный выбор.

Теперь УК ежемесячно переводит на счет Алексея 906 евро – это полная арендная плата, а затем он делает перевод в размере 10% от этой суммы за услуги УК.