Советы немецких юристов по общению с арендаторами

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Какими правами и обязанностями обладает арендатор недвижимости в Германии? Как следует составлять договор между арендатором и собственником, чтобы избежать конфликтных ситуаций? Можно ли поднимать плату или выселять квартиросъемщика за долги? Что делать, если клиент отказывается освободить жилье после окончания договора? Постараемся рассмотреть наиболее часто встречающиеся ситуации между арендодателями и съемщиками квартир. Материал будет полезен всем, кто планирует заняться сдачей квадратных метров в аренду на немецкой территории.

Просрочка платежа

Как поступить, если возникает ситуация, когда арендатор начинает систематически задерживать оплату квартиры?

В соответствии с законом квартиросъемщик обязан перечислять арендную плату не позднее третьего числа каждого месяца. Случаи систематической задержки платежей могут послужить поводом для досрочного расторжения договора. Однако собственник недвижимости обязан предупредить арендатора о данном решении. При этом предупреждение должно быть отправлено официально в письменном виде с указанием причин, по которым договор может быть прекращен.

Необходимость согласования ремонта

Арендатор, снимая жилье на длительный срок, имеет право перекрашивать стены и переклеивать обои в любой цвет на свой вкус. Для этого ему не требуется разрешение собственника. Он даже может поменять половое покрытие в помещении. Одним словом, арендатору доступен любой косметический ремонт. Если собственника это не устраивает, то в договоре аренды следует обязательно включить пункт о том, что после окончания сделки арендатор вернет квартиру в первоначальное состояние, допустим, перекрасит стены из розового обратно в нейтральный цвет.

Проведение каких-либо капитальных перестроек без ведома собственника не допускается.

Субаренда квартиры

Иногда выявляются случаи нецелевого использования жилья, например, сдача всей квартиры или отдельных комнат в субаренду туристам. Такие действия могут совершаться арендатором только с разрешения владельца недвижимости. Однако следует знать, что даже при получении согласия собственника нельзя использовать жилье как объект для посуточной сдачи в субаренду. Если это будет обнаружено городским управлением, то у владельца возникнут большие проблемы. В Германии наблюдается нехватка жилья, поэтому запрещено использовать его не по назначению. То есть, превращать квартиру в мини-отель категорически запрещено. Обязательно будет наложен запрет на субаренду, а хозяину квартиры придется заплатить внушительный штраф.

Проживание незарегистрированных жильцов

Часто случается, что арендатор без согласования с владельцем недвижимости подселяет в квартиру родственников или знакомых. В каких случаях это законно?

Читайте также:  Жителей «третьих стран» будут дополнительно проверять перед въездом в ЕС

Арендатор не имеет права вселять в квартиру кого-либо без согласования с владельцем недвижимости.  Также запрещается сдавать квартиру третьим лицам. Если все-таки возникает необходимость подселения, а собственник не дает своего согласия, то договор расторгается, либо проблема решается в судебном порядке. Это совсем не значит, что арендатору запрещается принимать в квартире гостей, но их пребывание не должно превышать срок 6-8 недель.

Важно! Данные правила не распространяются на ближайших родственников. Не требуется особого разрешения на проживание супруга, детей и родителей арендаторов.

Создание конфликтных ситуаций

Если арендатор нарушает покой в доме, устраивая шумные вечеринки, создает конфликтные ситуации с соседями – это может закончиться досрочным расторжением договора аренды. Но предварительно собственник жилья должен письменно предостеречь жильца о недопустимости подобного поведения. Расторжение договора происходит только через суд, где владельцу квартиры придется документально подтвердить, что он предупреждал съемщика жилья о недопустимости поведения, когда нарушается спокойствие в доме и возникают ссоры с соседями.

Возмещение материального ущерба

Никто не застрахован от различных аварийных ситуаций, когда имуществу наносится ущерб, например, утечка из лопнувшей трубы может привести к порче паркета. Очень важно понимать – где начинается ответственность арендатора или собственника.

В соответствии с немецким жилищным законодательством владелец обязан содержать квартиру в идеальном состоянии и следить за ней в течение всего срока аренды. Бывают и исключения. В договор иногда включается пункт о том, что наниматель сам обязуется проводить мелкие косметические ремонты, если их стоимость не превышает, допустим, 150 евро. А в случае более дорогостоящих работ наступает ответственность владельца недвижимости. Однако следует знать, что владелец недвижимости отвечает только за повреждения, которые возникают в процессе эксплуатации или изнашивания.

Если поломка произошла по вине арендатора, к примеру, выбито окно или сломана дверь, то ремонтные работы производятся за его счет.

Прекращение договора аренды досрочно

Иногда возникает ситуация, когда владелец недвижимости сообщает арендатору о том, что придется освободить квартиру досрочно, так как он планирует сам в ней проживать.

Действительно, у арендодателя имеется такое право на расторжение договора. Не имеет значения, кто будет проживать в квартире – сам владелец, его дети или родители. Туда может быть заселен также обслуживающий персонал, если собственник проживает в другой квартире этого же дома. Важно то, что сократить сроки аренды можно только при обоюдной договоренности с арендаторами. Поэтому придется четко изложить им причину, по которой расторгается аренда. И, конечно же, собственник обязан соблюдать все сроки, предписанные законом в таких случаях. У арендатора должно быть не менее месяца для того, чтобы подыскать новую квартиру.

Читайте также:  COVID-19: возвращение ограничений в Европе

Выезд арендатора раньше срока

Бывают ситуации, когда жилье досрочно освобождается квартиросъемщиком, при этом он часто перестает оплачивать коммунальные платежи. По закону арендатор не обязан проживать в снимаемой квартире. В его обязанности входит своевременно вносить арендную плату в соответствии с заключенным договором и содержать ее в должном состоянии. Даже если он решит раньше срока выехать из квартиры, это не значит, что он может прекратить делать платежи. От оплаты он будет освобожден только после того, как сможет договориться с собственником жилья о досрочном расторжении договора.

Изменение стоимости аренды

Как часто арендодатель может повышать плату за жилье? Оказывается и этот вопрос четко регламентируется законодательством. В ФРГ сложилась очень острая ситуация с недвижимостью, поэтому власти ужесточили требования. Владелец недвижимости может повысить арендную ставку, но не более чем на 20%, а в некоторых городах страны только на 15%. При этом повышение арендной платы разрешается не чаще 1 раза в три года, и с момента последнего пересмотра ставки должно пройти более 15 месяцев.

Еще одним условием, которое необходимо соблюдать, являются сроки вступления в силу новых ставок. Они должны начать действовать спустя 3 месяца после оглашения. В течение этого периода арендатор должен либо согласиться с новыми ставками, либо оспорить их в суде. Например, он может выразить претензии по размеру ставки, если она окажется выше, чем стоимость равноценного жилья в данном регионе. Произвольное повышение цен не допускается. С этой целью систематически проводится мониторинг данных по ценам на недвижимость в разных городах страны.

Повод для принудительного выселения

Чаще всего возникают конфликты между владельцем недвижимости и квартиросъемщиком из-за временного или полного прекращения оплаты аренды. Это не только самые распространенные, но и очень неприятные для обеих сторон ситуации. Поэтому, чтобы процесс не превращался в бесконечную тяжбу, законом предусмотрено досрочное расторжение договора. Собственник квартиры вправе расторгнуть договор уже после повторного отказа внести плату или в том случае, когда размер долга превысит сумму арендной платы за месяц.

Читайте также:  Как потерпела фиаско программа ВНЖ в Латвии

Очень часто дело не заканчивается простым расторжением договорных отношений, так как квартиросъемщик продолжает жить в квартире и часто отказывается освободить его. В этом случае решить проблему удается только в судебном порядке. Оплата судебного процесса целиком и полностью ложится на владельца недвижимости. Ему приходится оплачивать услуги судебного исполнителя и компании, которая займется переездом недобросовестного жильца, будет складировать и хранить его вещи, менять замок в дверях квартиры. Расходы могут составить сумму в 2-3 тысячи евро.

Адвокаты советуют

Жилищное законодательство Германии стоит больше на защите прав арендаторов и это следует учитывать, если планируете покупать недвижимость с целью сдачи ее в аренду.

В законе содержится множество регулировок, носящих императивный характер. Их применение обязательно и никакими даже обоюдными договоренностями между собственником и квартиросъемщиками это изменить нельзя. В частности, это касается обязательств по устранению аварийных ситуаций и содержания жилья в идеальном состоянии, а также права на расторжение договора.

Любой договор обязательно заключается в письменном виде, при этом он становится действующим неограниченное время, если подписан на год и более. Для владельцев имеется несколько готовых формуляров, содержащих ограниченные возможности для внесения регулировок.

Правила расторжения договора не могут меняться с помощью частных договоренностей. Квартиросъемщик может без предоставления обоснований расторгнуть договор, но после подачи заявления расторжение договора наступит только через 3 месяца.

Собственнику также разрешено в трехмесячный срок расторгнуть договор аренды, но в отличие от арендатора, ему требуется предоставить обоснование, прописанное в законе.

Проблемы с нехваткой жилья привели к ужесточению жилищного законодательства. Покупая квартиру в Германии, следует внимательно изучить права и обязанности собственника, а еще лучше заручиться правовой поддержкой специалистов.