Собственников зарубежной недвижимости часто интересуют одни и те же вопросы. Например, каковы будут расходы по коммунальным платежам? Можно ли сдавать недвижимость в аренду и прибыльно ли это? Насколько сложно продать испанскую недвижимость? Рассмотрим эти вопросы и попробуем найти на них ответы.

Налог IBI

Этот вид налога обязаны платить в сентябре все владельцы собственности независимо от того, являются они резидентами или нет. Налог составляет 0,4-1,1% от кадастровой стоимости недвижимости, которая в 10, а то и в 15 раз ниже рыночной.

Периодически Совет Министров пересматривает коэффициенты, с которых будет рассчитываться налог, для каждого региона. И уже пользуясь ими, в каждом муниципалитете устанавливают свою ставку налогообложения. Последняя крупная переоценка коэффициентов проводилась правительством в 2017 году, в результате чего в 535 муниципалитетах они снизились, а в 1 295 – повысились.

С 2017 г. налоговая ставка IBI в разных испанских городах составляет:

Терревьеха – 0,425%;
Малага – 0,451%;
Мурсия – 0,642%;
Аликанте – 0,661%;
Барселона – 0,75%;
Валенсия – 0,775%;
Жирона – 0,886%.

Налог IRNR

Покупатель недвижимости, проживающий на испанской территории менее 183 дней, считается нерезидентом. Поскольку страна не является центром его жизненных интересов, человек не становится налогоплательщиком.

Однако обязанностью владельцев недвижимости, находящейся на территории страны, является уплата подоходного налога (IRNR).

Налог на богатство

Еще один налог может касаться части владельцев недвижимости — это Lmpuesto sobre el Patrimonio, его обязаны платить те из них, чья недвижимость стоит выше 700 000 евро.

Размер и оплата коммунальных услуг

Комунидад

Для жильцов многоквартирных комплексов существует платеж в товарищество собственников, так называемый комунидад. Эти средства используются на обслуживание общих территорий. В обычных домах в коллективные зоны включаются подъезды, подвальные помещения, автомобильные стоянки, бассейн, озеленение. В этом случае размер платежа составит 300-500 евро в год.

В разы выше будет ежегодная плата для жильцов элитных апартаментов, если комплексы имеют дополнительно в своей структуре теннисные корты, спортзалы, сауны или рестораны.

В частном секторе плата за комунидад тоже имеется и зависит от услуг, предоставляемых владельцу. Сюда входят: обеспечение охраной, освещение окружающей зоны, уборка территории и вывоз мусора. Эти услуги обходятся ежегодно от 500 до 1 500 евро. Имеются услуги, оплата которых считается отдельно. Например, стоимость уборки в квартире составляет от 7 до 10 евро в час, за чистку бассейна 4 раза в месяц придется заплатить до 120 евро, а работа садовника – от 80 до 200 евро в месяц.

Электроэнергия

В стране существует множество энергосберегающих компаний, каждая имеет свой тариф. Размер платы за электроэнергию зависит от показаний счетчика и тарифа компании, обслуживающей потребителей. Например, плата за 1 Квт в разных энергокомпаниях может составлять:

PMP – 0,12 евро;
Iberdrola – 0,12 евро;
EDP – 0,12 евро;
Endesa – 0,12 евро;
Gas Natural Fenosa – 0,13 евро;
Viesgo – 0,14 евро.

Плата за электроэнергию состоит из двух частей. Рассчитать платеж легко – достаточно перемножить тариф на потребленные, например, семьей 250 кВт⋅ч. Имеется также обязательный платеж в размере 15 евро, который не зависит от того, пользовались вы электричеством или нет. Это плата за обслуживание электросетей.

Газоснабжение

Еще не вся страна обеспечена центральным газоснабжением. Пока оно имеется только в центральных регионах и на севере страны. Восточное побережье и юг Испании еще только начинает внедрять централизованные поставки газа населению. Пока же жители пользуются баллонным газом. Одного баллона хватает семье из 3 человек примерно на 30 дней при активном использовании. Стоимость баллонного газа – от 17 до 30 евро.

Центральное газоснабжение обходится примерно в 30 евро на 1 человека в месяц.

Водоснабжение

Расход воды на семью из 2-3 человек составляет около 15 кубометров в месяц. Совсем не сложно рассчитать необходимую сумму при цене 0,5 евро за 1 куб. воды.

Система отопления

В соответствии со СНИПами центральное отопление в новые испанские квартиры не проводится. Да и в старом жилом фонде во время проведения капитального ремонта или реконструкции устанавливаются сплит-системы кондиционирования, а также энергосберегающие системы.

Телевидение, интернет, связь

Подключение телевидения на год через спутниковую антенну обойдется в 120 евро, клиенту будут доступны все российские каналы.

Неограниченный доступ в интернет при скорости подключения в 10 Мбит/сек. обойдется в 12 евро, а месячная плата при скорости 30 Мбит/сек. составит 43 евро.

Ежемесячная плата за телефон является фиксированной и равна 9,9 евро. Этой суммы хватает на 5 тысяч минут разговоров по домашнему телефону и 1 час на сотовый телефон. В случае превышения лимита взимается дополнительная плата в размере 0,11 евро за каждую минуту.

Примерные расходы по коммунальным платежам и налогам

Возьмем для примера частную виллу площадью 130 кв. м на охраняемой территории, имеющую свой сад и доступ к общему бассейну. Расходы на год составят:

налог IBI (год) – 1200-1500 евро;
комунидад – 500 евро;
водоснабжение – 500 евро;
газоснабжение (8 баллонов по 30 евро) – 240 евро;
электроэнергия – 840 евро;
услуги садовника – 2 600 евро.

Итак, платежи за коммунальные услуги составят примерно 5 800 – 6 100 евро.

Почему важно платить вовремя?

Не следует забывать об оплате налогов и платежей за коммунальные услуги. Нужно помнить, что за время просрочки начнут накапливаться пени. Долг по налогам всего за 1 год может обернуться отказом в продлении ВНЖ и даже в получении визы для поездки в Испанию. В течение 5 лет владелец собственности будет получать письма с извещением о сумме долга, а затем могут возникнуть проблемы с оформлением любых документов.

Поэтому, чтобы избежать просрочек, лучше всего заключить с банком договор на безакцептное списывание средств с вашего счета. Банк будет отслеживать все квитанции, предоставляемые управляющей компанией, и ставить вас в известность о проведенных платежах. Останется только периодически следить за наличием средств на счете.

Оформление страховки

Если для покупки жилья использовался ипотечный кредит, то страхование является обязательной процедурой. В иных случаях делается это по желанию собственника.

Однако, если владелец недвижимости не проживает постоянно на территории Испании либо сдает жилье в аренду, то желательно заключить договор страхования. Стоимость страховки может составлять минимум 80 евро, а при включении всех видов возможного ущерба, включая вред, нанесенный третьими лицами, составит 460 евро в год.

Роль управляющих компаний

К выполняют очень много функций по содержанию жилья, а их услуги считаются самыми дешевыми в Европе. Очень часто плата рассчитывается не за квадратные метры, а за один объект, то есть, одна квартира обходится в 1 евро в день. Подыскать управляющую компанию несложно, обычно она выбирается застройщиком уже на стадии строительства.

Услугами УК часто пользуются собственники жилья, которые длительное время находятся в отъезде. Компания берет на себя охрану недвижимости, уборку территории, оплачивает счета за электроэнергию и воду. Позднее владельцу приходит счет по возмещению этих расходов.

Если предполагается, что услуги УК будут рассчитываться исходя из площади, то плата составит 6-15 евро с 1 «квадрата». За эту плату УК берет на себя полностью все обслуживание общих территорий. Если жильцам требуется уборка квартиры, то с управляющей компанией заключается дополнительный договор.

Также отдельная плата берется за сдачу квартиры в аренду. Если компания занимается поиском арендаторов, то за свои услуги она берет 5% от арендной платы.

Аренда недвижимости

Многие иностранные покупатели приобретают испанскую недвижимость с целью получения дохода. В среднем годовой доход от аренды составляет примерно 6,6%.

При краткосрочной аренде ставки зависят от времени года, туристического сезона и месторасположения жилья. Большим спросом пользуются квартиры вдоль морского побережья и в курортных зонах. Если посмотреть арендные ставки за одну и ту же квартиру в разное время, то можно увидеть:

недельная ставка в зимние месяцы – от 210 евро;
недельная ставка в межсезонье – около 350 евро;
недельная ставка в туристический сезон– 490 евро и выше.

При долгосрочной аренде ставки почти не меняются и зависят больше от площади объекта недвижимости и города. Самое дешевое для долгосрочной аренды жилье можно подыскать в Торревьехе:

квартира с 1 спальней – 250 евро в месяц;
квартира с 2 спальнями – 350 евро;
апартаменты с 3 спальнями – 500 евро;
вилла на 3 спальни – 750 евро.

В пределах от 350 до 1 000 евро будут цены в таких городах, как Аликанте, Кальпе, Бенидорм. Подороже обойдется аренда жилья в Алтея:

квартира с 1 спальней – 350 евро;
квартира с 2 спальнями – 500 евро;
апартаменты с 3 спальнями – 800 евро;
вилла на 3 спальни – 1 200 евро.

Государство вынуждено жестко контролировать рынок недвижимости. Причина кроется в том, что многие домовладельцы стремятся уклониться от налогов, предусмотренных за сдачу квартир в аренду. Собственники объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, обязаны проходить регистрацию в Министерстве туризма и платить 24% от полученного дохода. Для тех, кто уклоняется от этого, ждет штраф в 30 тысяч евро за нелегальную сдачу жилья.

Сам же размер арендной платы обговаривают между собой владелец и арендатор и никакими законами это не регламентируется. Только это не значит, что государство самоустраняется в этом вопросе.

Любые отношения между арендодателем и съемщиком жилья в обязательном порядке фиксируются в двухстороннем договоре, где конкретно указываются права и обязанности обеих сторон.

В договоре обязательно прописывается – кто и в какие сроки должен оплачивать коммунальные платежи, указываются их размеры. Обычно с компаниями – поставщиками услуг – расплачивается сам собственник жилья, а затем предъявляет счет арендатору, который и платит эти суммы одновременно с арендной платой за месяц. Следует знать, что в соответствии с законом, ремонт в квартире делается самим владельцем. Даже в случае, если съемщик решит провести ремонт за свой счет, он обязан получить согласие владельца квартиры.

Если сдачу жилья в аренду собственник не поручает УК, то подбором клиентов он может заниматься через интернет, в специализированных журналах или объявления в любых СМИ. Чаще всего арендой жилья интересуются туристы и студенты ВУЗов.

Права арендатора защищаются законом сильнее, чем права арендодателя. Это нужно учитывать при составлении договора. По закону долгосрочная аренда заключается не менее, чем на год. Арендатор может самостоятельно продлевать договор, но не более пяти лет. Владелец недвижимости не сможет изменить размер ежемесячной платы за аренду весь этот период. Повышать плату он может только в одном случае – на индекс инфляции.

Когда квартира сдается меблированной, следует в приложении к договору прописать всю мебель, электроприборы и сантехоборудование, отметив их рабочее состояние, имеющиеся повреждения или дефекты. Это поможет избежать конфликтов при выселении арендатора из квартиры.

Что следует учитывать при продаже жилья?

По испанским законам, вся купленная недвижимость становится частной собственностью. Совсем не имеет значения – является покупатель гражданином Испании или иностранцем. Поэтому каких-либо проблем при продаже объектов недвижимости не возникает.

Статистические данные за 2017 год показывают рост стоимости «квадрата», в среднем, на 6,7%. В 2018 г. этот показатель вырос до 9%. Аналитики Института предпринимательской практики подтвердили, стабильный рост цен на недвижимость. Спрос на жилье растет и увеличивается количество продаж. Только в третьем квартале прошлого года зафиксировано 122 560 сделок по недвижимости, что по сравнению с данными за тот же период 2016 г. показало увеличение спроса на 16,8%.

При продаже жилья следует учитывать некоторые нюансы. Так, например, если объект находился в аренде, то в первую очередь его может приобрести арендатор. Если владелец состоит в браке, то потребуется согласие супруга на продажу. Правом на продажу обладает только владелец недвижимости либо доверенное лицо, имеющее заверенную у нотариуса доверенность. Чаще всего продажу жилья поручают агентству, только следует удостовериться в наличии лицензии на данный вид деятельности.

Следует знать! При покупке вторичной недвижимости новый владелец наследует долги прежних хозяев. Не следует упускать это из виду при оформлении сделки купли-продажи жилья на вторичном рынке.

Налогообложение при продаже недвижимости

Если продавец собственности не является резидентом ЕС, то ему требуется заплатить всего 2 налога.

Один налог взимается в размере 3% от стоимости квартиры при продаже. Эта сумма берется в счет будущего налога на прибыль. Однако, если окажется, что при продаже вами прибыль не была получена, агент, работающий с вами, сможет вернуть эту сумму в течение полугода.

Вторым налогом является налог на прирост цены, произошедший за период владения недвижимостью, рассчитывается индивидуально в каждом административном округе.

Для проведения сделки по продаже недвижимости у каждого продавца должен быть оформлен энергетический сертификат. Процедура его оформления обойдется в 250 евро.

Размер комиссии за услуги риелтера зависят от региона, но они не превышают 5% от суммы сделки.

Итак, это нужно знать

Продавать недвижимость может только владелец либо лицо, имеющее доверенность. При продаже требуется согласие супруга или всех собственников. Съемщику предоставляется первостепенное право на выкуп жилья.
По испанским законам большая защита предоставляется арендатору, а не собственнику. Внести изменения в правила первичного договора собственник сможет лишь спустя 5 лет. Даже изменить размер арендной ставки разрешается лишь на процентный рост инфляции. Арендатор должен вносить плату ежемесячно на месяц вперед.
Квартира, купленная за ипотечный кредит, подлежит обязательному страхованию! Размер минимальной страховки равен 80 евро, полная страховка – 460 евро.
Иностранный собственник должен платить за собственность несколько налогов. Задолженность может грозить лишением статуса ВНЖ.