Вроцлав: находка для инвестиций

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Неожиданной находкой для иностранных инвесторов в 2017 г. оказался город Вроцлав в Польше. Статистические данные вдруг показали, что доход от аренды недвижимости в этом городе самый высокий среди европейских стран – он составил 7,4% годовых. В то время, когда этот показатель в Праге достиг всего 5%, в Мюнхене – 3,2%, а в Лондоне только 2%. Попробуем понять, как инвесторам удается заработать на недвижимости в этом городе.

Коротко о Вроцлаве

  • Этот город, являющийся самым теплым среди польских городов, раскинулся на 20-ти островах реки Одра, за что прозван «городом ста мостов».
  • Расстояние до границы с Чехией – 100 км, до Германии – 150 км.
  • Население города всего 650 тысяч жителей, из которых 120 тысяч являются студентами.
  • Ежегодно город принимает до 5 млн. туристов. Прирост туристического потока за 10 лет составил 280%.
  • Построен новый аэропорт, принимающий до 70 рейсов ежедневно.
  • В городе низкий уровень безработицы – 2,5%, тогда как в самой Польше средний показатель – 6,5%, а по Евросоюзу – 9,1%.
  • Средняя зарплата по городу составляет 1350 долларов – увеличение за 10 лет на 100%.

Стратегическая тактика № 1. Однозначно – центральная часть!

Цель. Самый большой спрос на объекты недвижимости, расположенные в центральной части города. Это жилье считается очень ликвидным во Вроцлаве. Поэтому здесь отмечается наиболее высокий рост цен. Страна преодолела последствия мирового кризиса, а экономические данные стали значительно выше докризисных показателей по многим параметрам. Прогнозы на ближайшие годы оптимистичные – предполагаемый рост стоимости квадратного метра составит от 16 до 42%.

Читайте также:  8 стран, которые имеют свои особенности переговоров

Это означает, что продавать недвижимость пока рано и можно получать неплохой доход от сдачи жилья в аренду посуточно или по долгосрочному договору.

Размер инвестиций. Для приобретения одной квартиры в центральной части города потребуется не менее 150 тысяч долларов. Что пользуется спросом?

  • Если планируется посуточная сдача жилья, то лучше подыскивать одно или двухкомнатные квартиры в центральной части или в районах авто и ЖД вокзалов, а также на конечной остановке возле аэропорта;
  • Лучшими вариантами для долгосрочной аренды будут одно-трехкомнатные квартиры в центральном районе и к западу от него, там, где сформировался деловой центр с множеством офисов;
  • Когда жилье планируется для сдачи студентам, тогда лучше вкладывать инвестиции в квартиры из 3-5 комнат в том же центральном районе и в северо-восточной части города, где находится большинство ВУЗов.

Определенный интерес могут представлять для инвесторов так называемые каменицы – здания довоенной постройки, имеющие очень красивые фасады и высокие потолки. Несмотря на их расположение в центре города, они имеют очень привлекательную цену, ведь большинство из них требуют капитального ремонта. Эти исторические здания постепенно реконструируются, в результате чего их цена значительно увеличивается.

На рынке недвижимости можно встретить предложения девелоперов на квартиры с ремонтом, но без мебели. Стоимость такой недвижимости от 140 долларов за 1 кв. м.

Доходность недвижимости. Купленная на вторичном рынке квартира с ремонтом позволит заработать при ее сдаче в долгосрочную аренду около 6% годовых, а посуточная сдача туристам или сдача жилья студентам принесет свыше 7,5%. Минимальный срок, на который можно внести инвестиции – пять лет. Это связано с планированием налогообложения покупателя недвижимости.

Читайте также:  Чехия: последовательность выбора и приобретения недвижимости

Стратегическая тактика № 2. Покупка – ремонт – аренда – продажа

Цель. Если в ваших планах стоит увеличение дохода, то следует действовать активно и быстро. К примеру, жилье лучше подыскивать на вторичном рынке у продавцов, которые делают срочную продажу по причине каких-то жизненных ситуаций. Как правило, им некогда ждать покупателей, совершающих сделку в кредит, ведь для его оформления требуется порой до двух месяцев. Можно поискать квартиры и на первичном рынке. Обычно дешевые квартиры бывают у девелоперов, стремящихся выполнить план по продажам, или они распродают последние квартиры в уже сданном доме. Однако следует учитывать, что такие квартиры практически всегда нуждаются в ремонте.

Размер инвестиций. Подобная тактика выбора недвижимости для инвестиций не всегда связана с большими расходами. В спальных районах вполне можно подыскать жилье с бюджетом от 100 тысяч долларов. А если брать квартиру от девелопера, то с учетом затрат на ремонт, покупку мебели и техники, то расходы составят от 350 долларов за 1 кв. м.

Покупая такое жилье и планируя активные действия, следует расчеты строить не столько на стоимости жилья, а исходить от ликвидности недвижимости, размера арендной ставки в выбранном районе и возможной цене при дальнейшей продаже после ремонта.

Чаще всего покупателями такого жилья оказываются местные жители, которым не хочется самим организовывать ремонт, и они пытаются купить уже готовую к проживанию квартиру, оформляя для этого кредит. Появляются на рынке недвижимости также покупатели, стремящиеся приобрести квартиры с проведенным ремонтом и сразу с арендатором. Их цель – вложение инвестиций. Чаще всего такими покупателями являются граждане Германии, ведь в их стране за квартиры с арендатором по депозитам почти не платят, а доход от арендной платы очень низкий.

Читайте также:  Личный опыт: квартира в Чехии за 12 000 €. Устецкий край

Доходность недвижимости. Если выбирается эта стратегия, то ее доходность составит около 10%. Сроки вложения инвестиций для первичного жилья составляют от двух лет, а для вторички – не менее 6 месяцев.

Важный момент: при покупке нескольких квартир с целью ремонта и дальнейшей перепродажи, целесообразно зарегистрировать коммандитную компанию. Это позволит избежать уплаты налога на прибыль в 19% при продаже объекта, которым владели менее 5 лет.

Выгоднее всего – объединить оба варианта. Активная покупка, ремонт, сдача в аренду и дальнейшая продажа потребуют вложений от 150 тысяч долларов за одну квартиру, а доходность может составить до 15% годовых.