Чехия: последовательность выбора и приобретения недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Попробуем подробно рассмотреть процедуру выбора недвижимости и оформления сделки по ее купле-продаже в Чехии. Где лучше всего искать предложения? Что из объектов недвижимости доступно для приобретения иностранным покупателям? Сколько времени потребуется на проведение всех этапов сделки? Возможно, кому-то будет интересен перечень документов, которые должен предоставить иностранный покупатель, а также сведения о возможных дополнительных расходах при проведении сделки.

Права и обязанности

Кто из иностранцев и какую недвижимость может покупать в Чехии?

Начиная с мая 2009, в Чехии разрешается покупать недвижимость любому иностранцу в качестве физического лица. При этом россияне, украинцы, белорусы и граждане Казахстана имеют право приобретать любое количество объектов.

Разрешается покупать жилье и юридическим лицам, но оформить недвижимость на компанию, зарегистрированную в России, не получится. Необходимо иметь представительство компании на территории Чехии или придется открыть новое юридическое лицо. Сделать это в Чехии совсем не сложно, тем более что подобную процедуру можно провести дистанционно. Закон позволяет не заниматься какой-либо деятельностью, но необходимо будет ежегодно сдавать финансовый отчет. Стоимость бухгалтерских услуг зависит от величины отчета, а тариф начинается от 100 евро за «нулевую» отчетность.

Совершать сделки по недвижимости иностранцам разрешено в любом регионе страны. Доступны не только готовые объекты, но и находящиеся в стадии строительства. Можно приобретать как жилье, так и коммерческие объекты: рестораны, магазины и офисные помещения со складами. Начиная с 2011 года стали доступны сельскохозяйственные и лесные земли.

Подбирая объект для покупки, следует обращать внимание на то, к какой форме собственности относится недвижимость. В Чехии существует частная и кооперативная собственность. Если собственником дома является кооператив, то покупатель не будет считаться владельцем купленной квартиры. Ему будет позволено, как члену кооператива, пользоваться конкретной жилплощадью.

Иногда в уставе кооператива имеется пункт, запрещающий продажу квартир иностранцам-физлицам. В этом случае придется открывать юрлицо на чешской территории.

На что может рассчитывать иностранец, покупая недвижимость?

Оформление ВНЖ в Чехии допускается только в случае трудоустройства или открытия бизнеса, поступления в ВУЗ или воссоединения с родственниками. В особых случаях получить ВНЖ можно как политическое убежище. Во всех этих случаях наличие недвижимости будет рассматриваться как преимущество при рассмотрении заявления на иммиграцию.

Если просто покупается недвижимость на чешской территории, то владелец может рассчитывать лишь на получение мультивизы сроком на 90 дней в течение каждого полугодия.

Обязанности любого покупателя

Все собственники, не зависимо от того гражданами какой страны они являются, обязаны платить налог на собственность. То же самое относится к коммунальным платежам и взносам на содержание общего имущества. Если страхование жилья не является обязательным условием и решение остается за владельцем, то неуплата коммунальных платежей или их задолженность могут привести к штрафным санкциям или отказу в продлении визы и ВНЖ.

Следует знать!

В настоящий момент чешские налоговые службы не пересылают сведения о покупке иностранными гражданами недвижимости на их родину. Россияне, являющиеся налоговыми резидентами РФ, обязаны самостоятельно сообщать данные об открытии зарубежных счетов или создании юридических лиц в налоговую службу России.

По российским законам, в случае выявления нарушения, штрафные санкции могут облагаться штрафом до 100% от сделки. А это ведет к крупным финансовым потерям и отражается на деловой репутации.

Где получить достоверную информацию о недвижимости?

Частыми покупателями чешской недвижимости среди иностранцев являются граждане России и стран бывшего СССР. Поэтому Чехия входит в первую десятку государств, в котором основная часть покупателей говорит по-русски. Чешские компании это учитывают и периодически принимают участие в выставках по зарубежной недвижимости на территории России. Информацию о проведении выставок можно отыскать в интернете. Посещение данных мероприятий позволит получить ответы на многие вопросы, связанные с покупкой недвижимости, для этого здесь проводятся семинары и встречи со специалистами.

Поскольку в Чехии имеется свое русскоязычное сообщество, то, разумеется, существует и масса русскоязычных порталов, где можно разыскать информацию о стране и ее рынке недвижимости. Самые свежие новости о Чехии, интересные статьи и полный обзор рынка размещается на разных сайтах, здесь же можно для проверки своих знаний пройти различные тесты. Выбирая объект для покупки, можно сравнить стоимость квадратных метров в различных городах и регионах. Если какие-то вопросы остались без ответов – можно обратиться за помощью к консультантам.

Получив сведения о правилах и порядке оформления недвижимости, можно в разделе объявлений познакомиться с конкретными предложениями о продаже жилья. На сайтах представлены предложения десятков застройщиков и несколько тысяч объявлений от частных лиц. Для экономии времени можно просто оформить запрос и риелторы либо застройщики сами подберут вам подходящие варианты.

Читайте также:  Чехия: ипотечное кредитование для граждан России

Поиски застройщика и риелторская помощь

Учитывая большой процент русскоязычных покупателей, многие агентства и компании застройщиков имеют в своем штате сотрудников, свободно общающихся на русском языке. Кроме этого, множество самих риелторских компаний создано иммигрантами из России. Они имеют свои офисы не только на территории Чехии, но и открывают свои представительства в России и Украине. Поэтому у покупателей проблем с общением, как правило, не возникает.

Покупателям следует осторожно подходить к выбору риелтора, ведь эта деятельность в Чехии не лицензируется и есть опасность столкнуться с мошенничеством. Поэтому обязательно знакомьтесь с отзывами о деятельности компании.

Можно при оформлении сделки обойтись и без помощи риелтора, его участие не обязательно. Однако, у покупателей, не знакомых с процедурой оформления документов, не знающих структуру государственных органов, а тем более не говорящих свободно на чешском языке, могут возникнуть проблемы. Помощь посредника может оказаться очень кстати. Обычно стоимость услуг риелтора составляет не более 5% от суммы сделки, но это только на вторичном рынке. При покупке жилья в новостройках услуги риелтора часто для покупателя предоставляются бесплатно.

Дело в том, что застройщик поддерживает связь с риелторскими компаниями и сам платит комиссию.

Какую помощь может оказать риелтор?

  • риелтору можно доверить поиск вариантов в соответствии с запросами клиента;
  • проведение торгов от имени клиента;
  • составление графика поездок для просмотров;
  • консультации по юридическим вопросам при проведении сделки и налогообложению;
  • оказание помощи при сборе документов и оформлении ипотеки;
  • проверка квартиры на юридическую «чистоту»;
  • регистрация в Кадастровой палате нового владельца;
  • помощь в заключении договоров с УК и службами ЖКХ.

Если не учитывать время, потраченное на предварительный осмотр объекта недвижимости, и государственную регистрацию после завершения сделки, то на всю процедуру покупки уйдет не более трех дней. В случае оформления ипотечного кредита потребуется дополнительное время на решение вопроса в банке.

Последовательность действий при проведении сделок с недвижимостью

Шаг 1: Резервирование объекта недвижимости и внесение задатка

Проверка объекта

После того, как вы приняли окончательное решение о покупке выбранного объекта, необходимо заключить договор с продавцом о том, чтобы его не продали другим покупателям. Нужно знать, что устно зарезервировать объект можно на срок до 2 недель, но фактически обычно договариваются на несколько дней.

Это время необходимо для того, чтобы покупатель или его риелтор, могли обратиться в Кадастр недвижимости для проверки юридического состояния объекта покупки. Здесь им будет выдана справка о том, кто и какое время являлся собственником, какие договора по купле-продаже заключались, не находится ли данная недвижимость в залоге и т.д. Если подтвердится, что объект недвижимости юридически чист, то можно будет внести за него задаток.

Правильно оформляем договор задатка

Любые договора по недвижимости всегда оформляются на чешском языке. Если клиент не владеет языком, то риелтор зачитывает и переводит для него каждый пункт договора. Допускается привлечение и присутствие при заключении сделки стороннего переводчика.

В договоре о резервировании (он же договор задатка) обязательно фиксируется внесенная сумма задатка, срок – на который резервируется недвижимость, указываются штрафные санкции за нарушение договоренностей.

Размер задатка составляет примерно 5% от стоимости объекта. На практике это составляет от 2 до 10 тысяч евро (50-250 тысяч чешских крон). Внося резервируемый взнос нужно помнить, что в случае нарушения договора со стороны покупателя – возврата денег не будет. Если договор нарушит продавец, то ему придется вернуть покупателю всю сумму плюс размер штрафа, предусмотренный договором.

Нужно ли открывать счет в чешском банке?

Открыть счет в банке Чехии несложно, на всю процедуру уходит не более часа. Иностранные граждане вправе обращаться в любой чешский банк.

Никто не требует открытия счета во время заключения сделки по недвижимости. Оплату можно провести со счета в своей стране. Однако банковский счет понадобиться в дальнейшем, например, для перевода на него платежей за аренду либо оплаты за коммунальные услуги.

Не следует забывать об обязанности российских резидентов ставить в известность налоговиков России о своем счете в зарубежном банке.

Читайте также:  Стабильная точка на карте торговли недвижимости в Испании

Шаг 2: Правильно оформляем и не путаем договора

Начинаем с предварительного договора

Определяемся с тем – нужен ли нам этот договор о будущем договоре? Заключают предварительный договор о намерении купить недвижимость не во всех случаях. Он необходим при оформлении ипотечного кредита. Банк рассматривает этот документ как заявку на кредит. Потребуется он и при оплате покупки в рассрочку. На основании этого документа покупатель сможет переводить деньги из-за границы. Иногда такой договор заключают по просьбе покупателя, если сделка заключается на большую сумму.

Заключение окончательного договора купли-продажи происходит после выполнения всех условий, то есть, когда все средства переведены, а объект готов к передаче новому владельцу.

Заверяют подписями предварительный договор только прежний и будущий владельцы недвижимости, делается это после внесения задатка. Заверять его нотариусом не нужно. Однако следует понимать, что документ не служит обычной распиской, поэтому в него необходимо внести все данные обеих сторон: реквизиты, сроки внесения платежей, ответственность за нарушение условий и т.д.

Что такое депозитный или трастовый счет?

Договор о депозитном счете заключают не только с банком, но и с нотариусом, агентством по недвижимости либо адвокатом. Заключается он сразу после подписания предварительного договора. В нем обязательно указываются сроки и порядок внесения денежных средств.

Все деньги, перечисляемые по условиям сделки, хранятся на этом счете и переводятся продавцу лишь после передачи прав собственности новому владельцу. Депозитный договор обязательно заверяется подписями всех сторон: продавца, покупателя и лица, берущего на себя обязанность по хранению денежных средств. После этого клиент может оплачивать свою покупку, переводя деньги на депозитный счет.

Правильное оформление договора купли-продажи

Поскольку данный документ является основным, то необходимо очень серьезно подходить к его заключению. На его основании к покупателю переходят все права собственника на жилое помещение. Подготовленный на чешском языке и подписанный как продавцом, так и покупателем договор обязательно заверяется нотариусом. Если потребуется, то можно сделать копию договора на русском, но юридическую силу будет иметь перевод, сделанный в Организации судебных переводчиков.

При составлении документа в него вносятся все необходимые данные:

  • Стоимость объекта недвижимости;
  • Сведения о бывшем и новом владельце;
  • Сроки и размеры денежных переводов;
  • Держатель депозитного счета – нотариус или адвокат;
  • Условия по оплате сборов за переоформление собственности;
  • Полные сведения о покупаемом объекте с перечислением всего, что передается новому владельцу, например, мебель, бытовая техника;
  • Окончательный срок передачи объекта;
  • Сроки и размеры возврата денег при нарушении условий договора.

Подписав данный документ, покупатель обязан перевести на депозитный счет окончательную сумму.

Шаг 3: Оплачиваем сделку

В Чехии принято оплачивать купленную недвижимость с помощью банковских переводов, при этом 99% клиентов используют чешскую крону.

Как открыть счет в чешском банке?

На открытие лицевого счета потребуется от 30 минут до часа. Совсем не обязательно класть сразу большую сумму – достаточно будет 10 евро. Для удостоверения вашей личности в банке потребуется предъявить заграничный паспорт и еще какой-либо документ, подтверждающий вашу личность. В дальнейшем счет может быть использован для проведения коммунальных платежей.

Перевод средств на трастовый счет из-за рубежа

Если небольшие суммы для оплаты задатка есть возможность провезти через границу наличными, то внесение средств на депозитный счет делается с помощью переводов.

В российском банке необходимо предоставить сведения о назначении перевода, для этого подойдет предварительный договор о покупке объекта недвижимости. Кроме этого придется представить документы, подтверждающие происхождение денег. Перевод осуществляется в течение 2-5 дней. Следует учитывать возможную комиссию в размере до 50 евро в чешском банке. Конвертирование любых денежных единиц в чешские кроны производится в соответствии с курсом на день совершения банковской операции по переводу средств.

При пересечении российской границы допускается вывоз наличных средств не более 10 тысяч евро. Суммы, превышающие это количество, подлежат декларации. Нет запрета на вывоз любой суммы с помощью банковской карты.

Шаг 4: Порядок регистрации нового владельца

Переоформить право собственности можно только после подписания основного договора. Риелтор отправляет составленное заявление на перерегистрацию собственника и договор купли-продажи в Кадастр недвижимости. С этого момента происходит «блокировка» недвижимости на три недели. Это делается в целях безопасности. Запрещается совершать какие-либо действия в отношении данной недвижимости. Документы рассматриваются и регистрируются, на данную процедуру уходит не более 45 дней.

Читайте также:  Финляндия может создать ВНЖ для зарубежных специалистов

После регистрирования в Кадастре, клиент получает на руки свой договор, на котором с обратной стороны поставлена печать. Стоимость отдельной выписки о правах собственности составляет 4 евро. В любое время на сайте Кадастра есть возможность уточнить статус объекта недвижимости.

Ключи от объекта могут быть переданы новому владельцу при подписании основного договора, либо после регистрации его как собственника. Однако деньги с трастового счета на счет продавца будут переведены только после вручения покупателю договора купли-продажи, заверенного в регистрационной палате Кадастра. К этому времени должны быть оплачены все госпошлины и гонорары специалистам, принимавшим участие в проведении сделки.

В заключение риелтор помогает клиенту оформить договора со всеми коммунальными службами на оплату их услуг.

Какое время потребуется для проведения сделки?

Продолжительность сделки зависит от способа оплаты. Если оплата вносится сразу на депозитный счет, то без учета времени на выбор и осмотры вариантов недвижимости процедура займет 3-4 дня. Если для покупки недвижимости оформляется ипотечный кредит – сроки сделки увеличиваются до 1,5 месяца. Это время потребуется банку для рассмотрения заявки.

Для проведения сделки требуется наличие загранпаспорта, а для юридических лиц необходимо предоставить кроме паспорта владельца выписку из торгового реестра той страны, где зарегистрирована компания.

Возможность проведения удаленной сделки по недвижимости

Совершить покупку недвижимости можно и удаленным способом, достаточно оформить нотариально заверенную доверенность на своего представителя, роль которого может выполнить и риелтор. Этот человек сможет не только принимать решения и подписывать документы за своего клиента, но и получить на его имя ипотечный кредит. Для этого необходимо собрать нужные документы и переслать своему агенту. Тот, в свою очередь, сделает их перевод на чешский язык и подаст в банк.

Дополнительные расходы, о которых следует знать

Уплата налога за покупку недвижимости

Начиная с 2016 года, оплату налога за приобретение недвижимости производит покупатель, а не бывший владелец. Налоговая ставка составляет 4%. Начисление налога производится с той суммы, которая больше. Это может быть сумма, указанная специалистом в оценочном акте, или стоимость объекта, прописанная в договоре при покупке.

Данный налог должен быть перечислен государству не позднее трехмесячного срока с момента заключения сделки. В случае необходимости риелтор может оказать помощь в заполнении налоговой декларации.

Следует знать, что с недвижимости, которая находится в стадии строительства либо сдана в эксплуатацию менее чем пять лет назад, данный налог не платится. С недвижимости взимается НДС в размере 21%, который застройщик уже внес в цену объекта. Поэтому дополнительно никаких выплат не требуется.

Оплата услуг специалистов

Риелтор

Поскольку чешские законы не регламентируют оплату работы риелтора, рекомендуется предварительно обсудить порядок выплаты и размер гонорара. На практике обычно гонорар риелтора составляет не более 5% от суммы сделки либо это фиксированная сумма, когда покупается дешевая недвижимость.

Напомним, что при покупке жилья в новостройках компании часто предлагают своих проверенных риелторов, их услуги для клиента предоставляются бесплатно.

Нотариус

Обязанности нотариуса заключаются в заверке подписей на договорах. Стоимость услуги составляет от 1,2 до 2,7 евро (30-70 крон) за одну подпись. Если недвижимость оформляется через агентство, то в общие комиссионные могут быть включены и расходы на нотариуса.

Переводчик

В русскоязычном агентстве отсутствует необходимость в услугах переводчика, а стоимость перевода документов на чешский язык уже включена в комиссионные агентства. Однако если вы самостоятельно оформляете сделку, то на услуги переводчика следует отложить примерно 500 евро.

Плата за хранение денежных средств

При «хранении» денег в агентстве оплата за услугу включается в общий гонорар. При открытии трастового счета в банке или у нотариуса взимаются комиссионные в размере от 100 до 1000 евро в зависимости от суммы сделки.

Прочие расходы

Государственная пошлина за регистрацию собственности в Кадастре обойдется в 20-40 евро.

Оплата услуг сертифицированного специалиста по проведению независимой оценки объекта недвижимости для оформления кредита составит от 150 до 200 евро.

Ипотечный сбор по условиям банка может составлять от 1 до 1,5% от стоимости объекта.