Немецкая стабильность, ставшая сюрпризом

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Далеко в прошлом осталась пятилетка, когда на ниве спекуляций с недвижимостью, которая бурно разрасталась по всему миру, удалось собрать ударную жатву. На общем фоне тех лет неожиданно выделилась Германия, доселе мало интересовавшая иностранных покупателей.

Аудиторская компания PwC и международная организация ULI в свое время опубликовали доклад «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2019 г.», где признали абсолютное лидерство Германии в свете привлекательности инвестиций. Кризис захлестнул многие страны мира, а в рейтинге 2018 года в первую десятку входят сразу 4 немецких города:

  • III место занимает Гамбург, двухмиллионный город со статусом федеральной земли;
  • На IV месте – Мюнхен, столица Баварии;
  • На IX строчке – Берлин;
  • X позицию занял Франкфурт-на-Майне.

Основы перспективности

Да, эксперты отметили перспективность городов Германии и для этого у них были самые серьезные основания. В стране на тот момент наблюдалась стабилизация экономики и финансовой сферы в целом. Однако огромную роль сыграла и локальная политика, которую очень взвешенно и грамотно провели города-лидеры.

Например, экспертами была отмечена целенаправленная работа, которую провели власти Мюнхена для увеличения туристического потока. Только за 2018 год город посетило около пяти миллионов туристов, а количество россиян, побывавших здесь, выросло на 40%. Развитие туристического бизнеса вызвало необходимость в создании новых рабочих мест, а рост населения, возникший из-за притока рабочих рук, привел к дефициту жилья.

В результате инвестиции в жилую недвижимость стали приносить прибыль.

Гамбург всегда традиционно относили к деловым центрам Германии, поэтому здесь сделали ставку на то, чтобы придать ему имидж одного из культурных центров Европы.  В районе портовой набережной был возведен современный жилой комплекс HafenCity, здесь проживает бизнес-элита со всего Евросоюза. Рядом с комплексом в 2012 г. возведено футуристическое здание филармонии Elbphilharmonie, в нем удобно разместилось пять концертных залов. Один только этот проект обошелся примерно в 241,3 миллиона евро. Наличие филармонии, ставшей европейским центром светской жизни, позволяет знатокам ставить сейчас Гамбург в один ряд с Лондоном и Нью-Йорком, которые считаются признанными культурными столицами.

Для Франкфурта-на-Майне, всегда игравшего роль банковского и финансового центра, нелегко дались годы после кризиса. Тем не менее, аналитики поместили его в десятку лучших и перспективных городов за идеально созданную инфраструктуру и налаживание воздушных связей со всеми странами мира. Именно в этом городе разместился один из крупнейших аэропортов в континентальной части Европы. Здесь очень привлекательными становятся стратегические вложения в недвижимость, относящиеся к разряду долгосрочных инвестиций.

Читайте также:  Недвижимость в Барселоне – не для всех покупателей?

Берлин, в свою очередь, продолжает формироваться как столица объединенной Германии, в нем отмечается высокий потенциал развития. Многие эксперты видят перспективность вложений в жилье и офисную недвижимость.

Рост, основанный на стабильности

Эксперт отделения Real Estate компании PwC Хельмут Траппманн в своем заключении сделал вывод о том, что в рыночных ценах Германии наблюдается консервативная динамика в течение последних десятилетий. Этому способствует мощная система финансовых институтов и низкая степень риска. От этого позиции германского рынка становятся выигрышными, и годятся для долговременного инвестирования.

Конечно, на всеобщем фоне снижения, а то и просто падения цен, их стабильный рост многим казался парадоксальным, но это легко объяснялось. Как сказал Экхард Швилль, руководитель в отделении Земельной строительной сберкассы LBS Immobilien GmbH, людям всегда нужны надежные проекты для инвестиций. На рынке недвижимости в Германии сумели избежать конъюнктурного перегрева. В отличие от многих стран Европы и США здесь не образовался огромный ценовой пузырь, а, значит, и не последовало дальнейшего обрушения цен.

Аналитические данные тех лет это подтверждают. Сравним рост цен на недвижимость в некоторых странах за период с 1980 года по 2016. Стоимость жилья в США за этот промежуток времени увеличилась на 308%, в Великобритании увеличение составило 721%, а в Испании – все 1342%! Поэтому Германия на этом фоне с 29% (что в среднем составляет чуть более 1% в год) выглядит достаточно скромно. В высказываниях многих экспертов этот факт преподносится как недооценка германской недвижимости.

Возможно, сдерживающим фактором для роста цен оказалось и своеобразное отношение местного населения с собственности. За многие десятилетия у людей выработалась психология пожизненных арендаторов. В Германии только 43% граждан являются собственниками недвижимости. Большинство собственников проживает в сельской местности.

Если посмотреть по конкретным городам, то показатели будут значительно меньше: если в Ганновере и Мюнхене частными владельцами является 23% населения, то в Гамбурге этот показатель всего 22%, а в Берлине только 13%.

Читайте также:  В Венгрии вдвое увеличилась выдача ВНЖ

Немцы – народ практичный. Стоимость жилья они считают очень высокой, и определяется это просто: выводится соотношение стоимости недвижимости к среднегодовой заработной плате. Например, для покупки дома или квартиры американцу нужно потратить среднестатистическую зарплату за 2-3 года, жителю Великобритании для этого потребуется доход за 3-4 года, то гражданину Германии придется копить 5-6 лет. Поэтому немцы предпочитают арендовать жилье, а не покупать его в собственность.

Стабильные цены возможны на стабильном рынке

Местоположение германской недвижимости влияет на ценовую картину рынка и соответственно сказывается на его инвестиционном потенциале. По-прежнему самым доступным остается недвижимость Восточной Германии, но именно там же отмечается самый высокий рост цен. Если посмотреть рейтинг городов Германии, сравнивающий их по максимальному приросту стоимости частных домов, то первые строчки занимают города бывшей ГДР:

  • Магдебург – 13,64% при средней стоимости жилья 125 тысяч евро;
  • Брауншвейг – 10,53%, средняя стоимость жилья 210 тысяч евро;
  • Росток – 8,82%, жилье в среднем стоит 185 тысяч евро;
  • Халле – 7,14%, стоимость жилья около 150 евро;
  • Мюнхен – 5,1%, в среднем цены достигают 515 тысяч евро;
  • Берлин – 4,55%, средняя цена недвижимости от 230 тысяч евро.

Как можно заметить, только Мюнхен, занявший пятую строчку в рейтинге, относится к Западной Германии. Жилье здесь считается достаточно дорогим, например, дом площадью 125 кв. м с небольшим земельным участком обойдется в 515 тысяч евро. Немного дешевле обойдется покупка жилья в Штутгарте и Гейдельберге – 450 тысяч и 390 тысяч евро соответственно. Стоимость дома во Франкфурте-на-Майне и Висбадене составит около 380 тысяч евро.

Средняя стоимость частного дома по стране начинается от 194 тысяч евро. Но всегда нужно помнить, что в южных районах она имеет изначально высокие показатели. Это связано не только со спросом и предложением, но и с трудоемкостью строительных работ при возведении объектов в приальпийских регионах.

Нельзя сказать, что ситуация на рынке недвижимости в стране не меняется. Здесь просто нет резких подъемов и падений. Положительную динамику можно наблюдать постоянно. В мегаполисах годовой рост цен на недвижимость держится на уровне 1,5-2%, при этом стоимость нового жилья повышается незначительно, а на вторичную недвижимость наблюдается даже небольшой спад до 1%. В строительстве меньше стали объемы по возведению новых проектов, зато растет количество подрядов на проведение реконструкции строений.

Читайте также:  Собрались в Венгрию? Нужен Шенген!

Инвестиции предпочтительнее вкладываются в строительство таунхаусов и частных домов на одну семью.

Если рассматривать ситуацию с апартаментами в многоквартирных домах, то ситуация с ними в разных городах отличается. В некоторых она остается неизменной или немного снижается. Исключение составляют несколько городов в Западной Германии. Например, в Бохуме средняя стоимость квартиры в 70 кв. м возросла на 11,1%, в Трире – на 10%, а в Киле – 7,5%.

Стать владельцем непросто

Стать владельцем германской недвижимости могут стать граждане страны, а также нерезиденты, они могут быть частными либо юридическими лицами. Однако следует знать, что в отличие от многих европейских стран, владение недвижимостью не дает права на получение не только гражданства или ВНЖ, но и даже визы. Обычно частные визы сроком на 90 дней выдаются каждые полгода лишь на основании материальной обеспеченности гражданина. Если же в качестве капитала указывается инвестиционные вложения, то владельцу предлагается вариант управления «на расстоянии», то есть с одним из германских агентств заключается договор на управление недвижимостью по доверенности.

Иногда для нерезидентов делаются исключения, когда им предоставляется ипотечный кредит сроком от 5 до 20 лет под 3,2-5,1% годовых. При этом 50% стоимости приобретаемого жилья должен оплатить сам клиент. Еще одним пунктом договора является наличие у покупателя высокооплачиваемой работы на контрактной основе. Кредит может быть представлен только под готовый объект, который будет считаться собственностью банка до полного погашения кредита. В случае просрочки платежей банк вправе выставить жилье на торги.