Инструктаж по переводу денег из Украины за недвижимость в Европе

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Как правильно перевести денежные средства за купленную в европейской стране недвижимость? Какими действующими законами и правилами следует руководствоваться? Рассмотрим эти правила, попробуем выявить плюсы и минусы легальных и «серых» схем.

Законодательная база Украины о переводах денег

Национальный банк Украины в течение 2014-2015 гг. провел девальвацию гривны, в связи с чем, в стране было введено множество валютных ограничений. К примеру, физлицам разрешалось отправлять за рубеж не более 150 тысяч гривен, что составляло 6 тысяч в долларовом эквиваленте. Это правило действовало вплоть до 2017 года и касалось всех переводов, включая и плату за купленную недвижимость.

Для того чтобы сделать прямой перевод застройщику или собственнику за рубежом, гражданам Украины приходилось обращаться за Индивидуальной лицензией на инвестирование в Национальный банк страны (НБУ).

Все претенденты на денежный перевод обязаны были проходить финансовый мониторинг, в ходе которого доказывалась легальность происхождения средств. Для этого гражданин лично представлял необходимые документы в НБУ, где в течение трех месяцев проводилась проверка.

Помимо того, что процедура была очень долгой, она оказалась еще и очень сложной. Даже если оказывалось, что деньги честно заработаны, а гражданин добросовестно выплачивал все налоги – все равно инспектора придирались к каждой справке или документу, вызывая неоднократно клиента для беседы в НБУ и налоговые органы.

При подаче пакета документов в НБУ требовалось приложить заключенный с продавцом контракт о резервировании недвижимости, допустим, в Испании. Объяснялось это требование просто – контракт нужен для того, чтобы подтвердить назначение перевода. Однако никто из застройщиков или частных продавцов не желал ждать несколько месяцев, пока гражданин Украины сможет решить все проблемы с банком у себя на родине. Как следствие, контракты аннулировались.

Наконец в 2017 году внесенные поправки упростили систему оплаты зарубежной недвижимости, украинцам буквально «развязали руки».

Теперь украинским гражданам стало легче переводить денежные средства за купленную за рубежом недвижимость.

Изменения 2018 года

Поправки, внесенные в правила о переводах за рубеж, оказались очень существенными:

  • лимит суммы для перевода увеличился с 6 тысяч долларов до 50 тысяч в год;
  • инвестировать деньги за рубеж может любое физическое лицо;
  • в стране введены электронные лицензии на инвестирование;
  • документы на перевод инвестиций разрешено подавать в коммерческий банк, а не в НБУ.

Граждане, естественно, воспользовались предоставленными возможностями, тем более что в коммерческих банках процедура перевода средств за границу сократилась до одних суток. Теперь банки начали конкурировать между собой за клиента: они снижают ставки, предлагают различные услуги. Так, например, Национальный Банк не взимает налог с инвестиций, а перевод денежных средств через коммерческий банк не превысит 0,75% от их суммы.

Вариант перевода через банк и оформление е-лицензии НБУ

Для того чтобы сейчас оплатить приобретенную за рубежом недвижимость, гражданину Украины достаточно только:

  1. Обратиться в один из коммерческих банков, предварительно выяснив и сравнив предлагаемые в них тарифные ставки.
  2. Открыть счет, если это не было сделано раньше. Плата за эту услугу чисто символическая – от «бесплатно» до 10 долларов в зависимости от банка.
  3. Подать документы в выбранном банке для оформления е-лицензии НБУ. Совершенно не обязательно лично обращаться в Нацбанк. Сотрудники любого коммерческого банка помогут правильно заполнить бумаги и сами отправят их по назначению.
  4. После получения е-лицензии сделать перевод средств.

Перечень документов для е-лицензии:

Написанное с помощью сотрудников банка заявление;

  • Контракт, доказывающий резервирование недвижимости за рубежом с целью дальнейшей покупки;
  • Документы, подтверждающие легальное происхождение денег. Им могут быть: справки о зарплате, депозиты, налоговые декларации или документы, подтверждающие продажу любого имущества на территории Украины или другого государства, договоры дарения, завещания и т.д.

В настоящее время е-лицензии оформляются очень быстро. Если документы для ее получения были сданы в банк утром, то уже к вечеру будет получен ответ из НБУ с разрешением на перевод денег. Поскольку оформлять заявку помогают сотрудники банка, то отказов практически не бывает. Однако следует помнить, что е-лицензия считается действительной лишь в течение суток и затягивать с переводом не следует.

Этот вариант перевода денежных средств легален и очень надежен. Единственным недостатком может служить то, что перевод разрешается на 50 тысяч долларов в год. Конечно, нет никакого сравнения с прежним размером допустимых переводов в 6 тысяч, но для европейского рынка сумма в 50 тысяч долларов довольно скромная. Этих денег может хватить для приобретения небольшой квартиры в Болгарии, но курорты Средиземноморья будут явно не «по карману».

Однако и эта проблема в настоящее время решаема в Украине. Граждане могут вполне легально перевести за рубеж 100 или даже 200 тысяч долларов.

Способы увеличения суммы при легальном переводе

Количество собственников. Проще всего вписать в свидетельство о собственности обоих супругов. Тогда каждый из них имеет право на перевод 50 тысяч долларов. Можно вписать и большее количество собственников в контракт, единственным требованием является достижение совершеннолетия.

Банковские служащие не отрицают, что бывали случаи, когда одну квартиру, например, в Испании приобретали для отдыха люди из разных семей, приходящиеся друг другу кумовьями.

Ипотечное кредитование. Отличным вариантом может стать кредит, взятый в зарубежном банке. Тогда всю сумму за недвижимость внесет банк, а собственнику останется только несколько лет гасить кредит. В результате не произойдет превышение ежегодного лимита на перевод денег за рубеж.

В некоторых европейских банках очень низкие кредитные ставки. К примеру, в Испании они составляют от 2,5 до 3,5% годовых. Если клиент обращается в банк за суммой в размере 50-60% от стоимости недвижимости, то банки с удовольствием оформляют такие кредиты. Клиенты, в свою очередь, без проблем переводят деньги из Украины, легализуются в европейской стране и получают положительную кредитную историю в Европе. В будущем можно рассчитывать на лояльное отношение со стороны банка – предоставление различных льгот по процентным ставкам и суммам покрытия. Особенно выгодно использовать вариант с кредитованием тем, кто, покупая недвижимость за рубежом, сдает ее в аренду. В этом случае кредитный ресурс покрывается не за счет собственных денег, а из арендной платы.

Покупка жилья в рассрочку. Этот способ подойдет тем, кто покупает жилье в новостройке на стадии строительства. Обычно застройщики принимают оплату частями, то есть в рассрочку. Клиент оплачивает только проделанную работу. Естественно, появляется возможность внесения части средств в одном календарном году, а остаток – в следующем.

Выбрав любой из этих способов оплаты, можно вполне легально приобрести жилье в странах Евросоюза.

Вариант перечисления денег родственнику

Все вышеперечисленные способы отлично подходят для перечисления денег на счет продавца жилья. Однако имеется способ накопления средств в другой стране путем перевода их на счет родственника.

В 2017 г. было снято ограничение на переводы. Если раньше разрешение ограничивалось 150 тысячами гривен, то сейчас этот лимит отменен. Это позволило жителям Украины открывать банковские счета в балтийских государствах и в Польше.

Если для открытия счета в польском банке нужно выезжать в эту страну, то со странами Балтии все намного проще. На территории Украины имеются представительства банков Эстонии и Латвии. Имеется возможность обратиться к официальным банковским агентам других европейских стран. Везде можно получить нужную информацию, а также помощь в подготовке и заполнении документов для открытия счета.

В последующем придется только постепенно пополнять счет. Важно соблюдать одно условие – деньги нельзя переводить самому себе. Это должны быть переводы между родственниками – от жены к мужу, от родителей к детям и т.д. Тот, кто совершает перевод, обязан предъявлять сведения о легальном происхождении денег. После накопления денег разрешается свободно расплатиться за купленную недвижимость безо всяких ограничений.

Пример. Семейная пара из Украины собирается купить квартиру в одном из испанских городов. Стоимость квартиры 121 тысяча долларов. Даже при включении в договор обоих супругов, они смогут перевести лишь 100 тысяч – по 50 тысяч долларов каждый. Но если у одного из них заранее был открыт счет в Европейском банке, а на него с помощью SWIFT переводов поступали деньги от второго супруга, то у них появляется возможность доплатить недостающую 21 тысячу долларов. Следует учитывать и комиссию банка: при переводах с Украины она составляет 1%, перевод с европейского счета продавцу – до 3%.

Вариант с покупкой на юрлицо

Покупка недвижимости на юридическое лицо возможна, но не всем может подойти такой вариант. При таком повороте событий переводы делаются от украинского юридического лица юридическому лицу, допустим, в Испании. При переводах между компаниями ограничение в 50 тысяч долларов не применяется, но появятся нюансы, которых нет при переводах между физическими лицами, например, при налогообложении.

Данный вариант отлично подходит лишь для крупных инвесторов, ведущих международный бизнес. Создавать компанию ради покупки обычной квартиры не имеет смысла. Без проблем купить виллу за 500 тысяч долларов, скорее всего, удастся клиенту, который уже является юрлицом за рубежом, а его компания обслуживается в банке этой страны и пользуется его доверием. В этом случае можно рассчитывать на перевод денег с корпоративного счета на счет физического лица в этом же банке.

Какой бы способ оплаты за купленную недвижимость не выбрал покупатель, ему необходимо при выполнении операции перевода доказать легальность происхождения денежных средств. Но, как показывает практика, именно это становится проблемой для многих граждан Украины. Начиная с 90-х годов, люди во избежание потерь предпочитают делать денежные накопления «под подушкой». Не доверяя банкам, многие семьи годами скупают валюту и хранят ее дома. И как следствие, в дальнейшем не могут предъявить в банке доказательства о происхождении этой валюты.

Каждый ищет свой выход из ситуации. Большое распространение получили фиктивные сделки по продаже недвижимости одного супруга другому. Например, оформляется продажа земельного участка. Появляется возможность объяснить появление 50 тысяч долларов.

Иногда средства легально вывозят в виде кэша за рубеж, однако использовать этот способ все труднее.

Вариант вывоза наличных средств

Любой гражданин может вывезти через границу без заполнения декларации 10 тысяч долларов. Теоретически, каждая семья, совершая поездки в Европу, может накопить в другой стране необходимую сумму для покупки жилья. Но практика показывает, что это не лучший способ накопления. Все дело в том, что в Европе постоянно ужесточаются условия по обороту наличных средств.

Еще в прошлом году можно было принести в испанский банк 10 тысяч евро наличными и положить их на счет, предъявив лишь справку с места работы. На один счет класть деньги разрешается нескольким собственникам. Таким способом им удавалось за 6 месяцев накопить на покупку квартиры. Теперь крупнейшие банки начинают ограничивать оборот наличных средств. Имея справку с места работы, удается положить на счет мизерные суммы – банки принимают от 0,5 тысячи до 1,2 тысячи евро.  Расплатиться с продавцом недвижимости наличными практически невозможно. Иногда испанские застройщики берут часть оплаты наличными, но не более 15% от оставшейся суммы последнего платежа. Даже в мебельных салонах оплата товара производится по банковской карте, продавцы неохотно принимают наличные. Причина кроется в ужесточении правил со стороны Национального Банка.

В сложившейся ситуации гражданам остается только подыскивать юрисдикции, где прием наличных еще возможен. К примеру, пополнение счета в латвийских банках сделать намного проще, чем в банке Испании. Но все идет к тому, что правила в банках со временем будут едины.

Вариант с использованием юрлица в виде посредника

Как уже говорилось, у многих граждан имеются сложности с подтверждением происхождения денег. Поскольку легальными способами сделать это не удается – они прибегают к различным «серым» схемам. Например, появились компании, которые принимают наличные средства у физического лица под видом договора займа. Затем эти деньги со своего счета юрлица компания переводит на заранее открытый счет клиента за рубежом. Для зарубежного банка все выглядит почти законно, ведь компания возвращает физлицу средства, которые брала у него в виде займа. Обходятся клиенту такие услуги в 5-7% от переводимой суммы.

Однако, во избежание потерь, следует помнить, что данный способ очень дорог, связан с большим риском потери всех средств, так как является нелегальным. Пользоваться им не рекомендуется.

В чем заключается риск? Усомнившись в подтверждающих документах, Европейский банк просто заблокирует счет клиента. Таких случаев уже отмечено множество. Поскольку перевод делается в течение нескольких дней, клиенту остается только сидеть в ожидании блокировки, «кидалова» со стороны выбранной компании или зачисления денег.

В крайнем случае, при появлении сомнений, банк просто сделает возврат денег на счет отправителя.

И уж тем более таким способом нельзя переводить деньги продавцу недвижимости. Средства должны поступить со счета физлица, с кем заключен договор купли-продажи.