Болгария: выбор недвижимости для покупки

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Не каждый день люди совершают покупку недвижимости, а тем более за рубежом. Поэтому их всегда волнуют вопросы о том, какие объекты доступны для иностранцев? Сколько времени уйдет на процедуру оформления документов и самой сделки? Кто обеспечивает прозрачность всех процессов купли-продажи? Какие дополнительные расходы еще могут потребоваться? Попробуем рассмотреть эти вопросы на примере приобретения болгарской недвижимости.

Виды недвижимости, доступные для покупки иностранным покупателям

Иностранцы без проблем могут купить жилье в многоквартирном доме. Но отдельно стоящие здания – дома и виллы, относятся к классу недвижимости с землей. Их можно приобрести только в качестве юридического лица. В теории, имеется возможность взять землю в аренду у государства, но для этого нужно владеть недвижимостью, которую без земли вам никто не продаст. Если все-таки аренду удастся оформить, то законодательством установлен минимальный срок аренды в 4 года, а максимальный ее предел – не установлен.

Кто из иностранцев может купить болгарскую недвижимость?

Приобрести коммерческую или жилую недвижимость в Болгарии может совершенно любой иностранец. Для этого не существуют никакие законодательные ограничения. Но это относится только к покупкам объектов без земельного участка – квартирам, студиям, апартаментам. Для того чтобы иностранный покупатель смог приобрести объект с участком земли, он должен быть гражданином Евросоюза. А те, кто не проживает в ЕС, обязаны зарегистрироваться в качестве юридического лица и открыть на болгарской территории свою компанию.

Изменение в правах иностранных покупателей

Купив недвижимость на территории Болгарии, иностранный гражданин получает визовые льготы, например, право на мультивизу. Она выдается на срок от одного года с правом ежегодного пребывания в течение 180 дней на территории страны.

Также мультивиза выдается всем членам семьи, включая второго супруга и прямых наследников в возрасте не старше 18 лет. Для оформления визы требуется предоставление документов, подтверждающих родственные связи.

Выдать визу могут и постороннему лицу, но виза будет однократной с указанием сроков пребывания в Болгарии. Оформляется подобная виза на основании заверенного у нотариуса разрешения на проживание.

Покупка недвижимости стоимостью от 306 тысяч евро является основанием для оформления ВНЖ.

Еще в 2016 г. болгарским парламентом рассматривалась возможность снижения суммы, которая необходима для приобретения недвижимости, но вопрос так и не был решен до января 2019 года.

Обязанности иностранных собственников болгарского жилья

Не позднее двух месяцев после оформления сделки, каждому владельцу собственности нужно зарегистрироваться в налоговых органах. Затем необходимо оплатить коммунальный налог и налог на недвижимость. Платежи можно внести сразу за весь год, либо разделить на равные части и внести четырьмя платежами: до 31.03, до 30.06, до 30.09, до 30.11.В случае уплаты налога одним платежом полагается скидка в 5%.

Не следует пропускать сроки по внесению платежей по налогам, иначе должника в будущем ожидают штраф и проблемы с продлением визы и вида на жительство. Злостные неплательщики вообще лишаются собственности, на нее накладывается арест и жилье продается в счет погашения долга.

Следует помнить! Граждане РФ, открывшие зарубежные счета или создавшие юридические лица за рубежом, обязаны уведомлять об этом налоговые органы в том случае, если они являются налоговыми резидентами РФ, то есть проживают в стране более полугода.

Выбрать объекты недвижимости для покупки

В настоящее время подыскать подходящие варианты, предлагаемой для продажи недвижимости, совсем несложно, достаточно воспользоваться сайтами в социальных сетях, начать посещение тематических вставок или воспользоваться специализированными печатными изданиями.

Огромная база данных представлена в интернете. Здесь можно не просто познакомиться со списком продаваемой недвижимости, но и рассортировать ее по нужным вам параметрам. Имеется функция сохранения выбранных вариантов, а также возможность подписаться на обновления. Если требуется помощь специалистов, то можно оставить на сайте заявку на подбор недвижимости с конкретными требованиями. В этом случае риэлторы сделают подходящую подборку вариантов и пришлют вам.

Для того, чтобы лучше ориентироваться на рынке недвижимости, читайте новости и статьи о Болгарии, для этого на сайтах, посвященных зарубежной недвижимости, имеется подборка важных материалов о стране.

Роль риэлтора в процессе сделки

Во время подбора объекта недвижимости, покупки и оформления его в собственность принимают участие риэлтор и нотариус. В болгарском законодательстве отсутствуют требования об обязательном участии в процессе риэлтора, чего не скажешь о роли нотариуса. Любые действия по недвижимости, связанные с финансовой стороной и документами, проводятся только в присутствии нотариуса и заверяются его подписью. Покупатель вправе сам подыскивать объект покупки, вести переговоры с продавцом о цене и сроках, проводить просмотры жилья и т.д. Но никто практически сам этим не занимается, сложно пройти подобную процедуру самостоятельно, ведь для этого нужно знать все тонкости законодательства другой страны, вести разговоры и разбираться с документами на понятном, но все-таки на иностранном языке.

Среди иностранных покупателей ведущее место занимают россияне, они чаще других интересуются недвижимостью в Болгарии. Поэтому многие застройщики и местные агентства по недвижимости имеет в своем штате сотрудников, владеющих русским языком. Даже больше, многие компании застройщиков имеют свои офисы на территории России. При желании их можно отыскать в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. При желании дома и квартиры можно продавать через эти российские агентства и компании находящиеся в Киеве, Минске, Алма-Ате. Списки застройщиков и риэлторов в Болгарии, а также адреса компаний на ее территории и в России можно легко найти в интернете.

Услуги, которые может оказать риэлтор:

  • Помощь в выборе объекта в соответствии с требованиями покупателя;
  • Оказание помощи при организации поездок для просмотров и выбора недвижимости;
  • От имени покупателя общаться с продавцом, договариваясь о ценах и особых условиях;
  • Согласование с нотариусом всех дат для встреч представителей сделки;
  • Проверка объекта на его юридическую «чистоту» и наличие возможных обременений, подготовка пакета документов.

В настоящее время лицензирование риэлторов в Болгарии отменено, так как вся ответственность за чистоту сделки ложится теперь на нотариуса. Поэтому обращаясь за помощью к риэлтору, внимательно отнеситесь к его выбору.

Ориентироваться нужно на репутацию компании, на отзывы о работе конкретного специалиста, на его опыт работы. Это поможет избежать возможности оказаться в руках мошенника.

Последовательность стандартной сделки по недвижимости

Шаг 1. Выбор объекта и его резервация

Открытие банковского счета

Перед началом процедуры покупки покупатель должен открыть счет в банке Болгарии. На него делается перевод суммы задатка. Иногда задаток вносится на счет наличными средствами, так как обычно это небольшая сумма. Открытие счета – обязательная процедура. В дальнейшем с него будут проводиться все операции по сделке – перевод денег за купленное жилье, оплата пошлин, налогов, а, в дальнейшем, счетов по коммунальным услугам.

Внесение задатка

Выбрав конкретную недвижимость, покупатель обязательно резервирует ее. Для этого на указанный нотариусом счет вносится задаток в размере не более 3 тысяч евро. Обязательно нужно проследить, чтобы эта сумма была указана в договоре брони вместе с основными параметрами сделки. В документе должны быть отражены: полные данные об объекте, сведения о риэлторе либо застройщике, схема по внесению платежей с точным указанием дат.

Следует очень ответственно относиться к выбору недвижимости, чтобы избежать возможных потерь. Например, покупателю не возвращается задаток, если сделка срывается по его вине. Если виной послужили действия бывшего владельца, то делается возврат денег в двукратном размере.

Надежнее всего составить предварительный договор, где обе заинтересованные стороны укажут все параметры по сделке: описать сам объект, уточнить порядок платежей и их сумму, четко прописать права и обязанности сторон, указать банковские реквизиты и конечную стоимость покупки, предусмотреть санкции на случай нарушения договора.

Шаг 2. Порядок заключения договора

В соответствии с болгарским законодательством покупатель во время оформления сделки у нотариуса должен иметь лишь загранпаспорт. Весь пакет документов по продаваемому объекту предоставляет продавец.

Вот почему очень внимательно следует относиться к выбору риэлтора. Хороший специалист обязательно перед заключением сделки проверит все документы и сам объект на «чистоту», чтобы защитить клиента от махинаций.

Если сделка проводится дистанционно, необходимо заранее побеспокоиться об оформлении доверенности на риэлтора, чтобы он мог совершать все действия по объекту покупки от имени покупателя. Доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса в России.

При дистанционном оформлении сделки потребуются сведения о семейном положении покупателя и декларация происхождения денежных средств.

Продавец, в свою очередь, предоставляет:

  • оценочную стоимость квартиры. Документ оформляется муниципалитетом только в случае отсутствия долгов по коммунальным платежам;
  • сведения из налоговой службы об отсутствии долгов;
  • кадастровые сведения по объекту;
  • сведения об отсутствии обременений;
  • нотариальный акт продавца;
  • сведения о составе семьи.

В присутствии участников сделки нотариус подробно изучает предоставленные продавцом документы. Проводится проверка сведений об объекте и его «чистота». Нотариус своей подписью заверяет документы, подтверждающие, что жилье принадлежит продавцу и при этом отсутствуют различные обременения в виде кредитов и залогов. Затем заверяются подписи обеих сторон и сама сделка. Составление нотариальных документов проводится лишь на болгарском языке. С этого момента нотариус считается гарантом по выполнению договора.

Шаг 3. Последовательность внесения платежей

Обычно при заключении договора у нотариуса происходит полный расчет по сделке. Под контролем нотариуса деньги банковским переводом перечисляются продавцу. После подтверждения продавца о получении всей суммы, нотариус все сведения по недвижимости вносит в реестр.

Иногда между покупателем и продавцом заключается договор о рассрочке в платежах. В этом случае можно выплатить всю стоимость купленного жилья наличными средствами без использования банковских переводов. Сделать это позволяет невысокая стоимость недвижимости, которая часто варьируется около 30 тысяч евро. За 2-3 приезда в Болгарию покупатель на законных основаниях ввезет всю требуемую для оплаты сумму.

После завершения сделки новый владелец недвижимости обязан оплатить налог на переход права собственности, а также услуги нотариуса и госпошлину. Совершенно бесплатными обычно оказываются услуги агента по недвижимости.

Шаг 4. Заключительный этап сделки

Примерно через 7 дней покупателю выдается свидетельство о собственности. Неделя уходит на то, чтобы в районном суде, куда сведения переправляет нотариус, были внесены в госреестр сведения о смене владельца.

Окончательным этапом по оформлению документов является регистрация купленного жилья в БУЛСТАТе и налоговых органах. Здесь рассмотрение документов занимает около 2 месяцев.

Расходы, которые следует учитывать:

  • Услуги нотариуса оплачиваются из расчета 1% от кадастровой стоимости жилья;
  • Услуги переводчика – не более 60 евро;
  • Муниципальный налог на переход прав собственности рассчитывается от цены за объект в размере не более 3,5%.
  • Госсборы за регистрацию – 0,1% от кадастровой стоимости жилья.

Регистрация недвижимости после продажи– не превышает 200 евро.

Разумеется, можно попытаться сэкономить на некоторых пунктах, например, попробовать отказаться от помощи риэлтора и все сделать самостоятельно. Однако, если знания языка недостаточны, то лучше отказаться от такого риска и позволить специалистам заниматься регистрацией жилья.

Рассчитать примерный размер предстоящих расходов несложно, ведь все дополнительные траты зависят от стоимости покупаемого жилья, которая внесена в договор. Имеется лишь небольшая разница – все траты считаются от кадастровой оценки жилья, кроме риэлторских услуг. Здесь за основу берется рыночная стоимость квартиры.

Итак, что нужно помнить:

  • не имеется никаких ограничений на приобретение жилья гражданами других государств, если только жилье не имеет земельного участка. Разрешение на покупку земли выдается только юридическим лицам;
  • нотариус – гарант сделки, без него невозможна смена собственника;
  • покупка недвижимости иностранцем гарантирует оформление мультивизы;
  • вся процедура купли-продажи занимает около 2 месяцев.