Недвижимость Словении: преимущества строительства торгового объекта с «нуля»

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Попробуем рассмотреть процесс строительства торгового центра и ответить на вопросы о том, на каком этапе лучше всего входить в проект, и какие конкретные решения могут представлять интерес для инвестора.

В чем заключается выгода при строительстве торгового центра с «нуля»?

Приобретая проект строительства нового центра, инвестор становится владельцем неамортизированного здания, ему не потребуется в ближайшие 10 лет вкладывать средства на капитальные ремонты. В его владении будет объект, ежедневно востребованный в торговой зоне города, а свежий договор аренды с одним из крупнейших сетевых ритейлеров на долгие годы обеспечит доходность от вложенных инвестиций в 6-8%.

Что подразумевается под понятием «инвестиционно-привлекательный», когда разговор идет о еще не построенном торговом центре?

Самым выгодным вхождением в проект является момент, когда под застройку отведен участок земли, имеется договор с одним или несколькими арендаторами будущего торгового центра, которые своими подписями подтвердили свои намерения. Обязательно должен быть утвержденный проект строительства со всей разрешительной документацией. Необходимо участие надежной компании-партнера, для сопровождения по всем этапам от начала строительства до сдачи в эксплуатацию и готовой взять построенный объект для дальнейшего управления.

Начальный капитал

Для вхождения в подобные проекты необходимы инвестиции в сумме не менее 600 тысяч евро.

Нужен ли договор с арендатором до начала строительства торгового центра?

Обязательно проследите, чтобы арендатор был найден еще до начала возведения объекта. У инвестора должны быть четкие гарантии того, что после окончания строительства объект будет эксплуатироваться надежной компанией. Еще на стадии проекта с арендатором должен быть заключен бессрочный договор аренды, либо на определенный срок, но не менее 8-10 лет.

Читайте также:  Швейцария рассматривает вопрос о трудоустройстве выпускников швейцарских вузов, не являющихся гражданами Евросоюза

Проблем с поиском арендатора не должно возникнуть, так как крупные арендаторы сами предпочитают занять новые торговые площадки раньше своих конкурентов.

Не является обязательным заключение договора об аренде только с одним арендатором – допускается сотрудничество с несколькими мелкими арендаторами. В любом случае, вхождение в проект нужно начинать после подписания договора с основными арендаторами, остальных можно подыскать позднее.

Итак, для успешного инвестирования в строительство торгового центра должно быть соблюдено несколько условий:

  • Наличие земельного участка в транспортной доступности;
  • Договор аренды с крупным ритейлером;
  • Утвержденный проект со всей разрешительной документацией;
  • Надежная строительная компания-партнер.

Последовательность действий после принятия решения об инвестировании проекта

Существует два варианта развития событий.

  1. Первый вариант. Если разрешение на строительство уже имеется, то необходимо заняться сначала созданием проектной компании. Владельцем будет считаться сам инвестор, а это значит, что ему будут подконтрольны все финансовые и юридические вопросы. Все поставленные задачи будут решаться от имени компании, в том числе строительство, заключение договоров, в случае необходимости продажа. После этого можно начинать строительство.
  2. Если разрешение на строительство отсутствует, то начинать нужно с поиска компании, готовой оказать комплексную поддержку. Специалисты помогут выбрать выгодный земельный участок под застройку, окажут помощь в оформлении всех документов и получении разрешения на ведение строительства, подыщут выгодного ритейлера.
Читайте также:  Турки перестали получать британские инвесторские визы

Контролирование процесса строительства

Если инвестор не собирается лично заниматься ведением проекта, он может заключить договор с компанией-партнером. Она на правах инжиниринговой компании будет контролировать все процессы, связанные со строительством, в соответствии с законами Словении. Компания будет решать все возникающие административные проблемы, общаться с архитекторами, с представителями компании-застройщика и контролирующих органов.

Сколько стоят услуги по сопровождению проекта?

Сложно оценить стоимость услуг компании-партнера, ведь многое зависит от комплекса проведенных работ. Поэтому итоговая сумма рассчитывается в каждом случае индивидуально.

После заключения договора с компанией-партнером, весь процесс строительства торгового центра становится для инвестора пассивным бизнесом.

Где в Словении выгоднее строить с «нуля»?

В этой стране существуют десятки городов с населением более 5 тысяч, где еще не представлены сетевые ритейлеры. В некоторых районах уже имеются продовольственные магазины, но отсутствует сеть по непродовольственным товарам.

Поэтому, принимая решение по строительству, необходимо делать анализ по нескольким параметрам. Требуется изучить: какая торговая зона присутствует в данном районе, поток клиентов, кто из арендаторов здесь представлен и т.д. Если планируется возвести объект непродовольственного ритейла, то желательно нахождение поблизости продовольственного магазина и автомобильной парковки. Еще более надежным будет проект, если арендатором окажется тот же ритейлер, что и у магазина продуктов, вряд ли он захочет сниматься с насиженного места.

Читайте также:  Испания: условия ипотечного кредитования

У сетевых ритейлеров часто имеются свои четкие стандарты, им трудно подобрать помещения из числа уже построенных зданий. Поэтому они охотнее соглашаются на заключение новых договоров по строительству объектов, где они могут реализовать все свои запросы.

Реально ли найти в Словении проекты, которым требуется инвестор?

В настоящий момент на рынке недвижимости имеется несколько проектов, имеющих разрешение на строительство. Эти проекты появились накануне кризиса 2008 года и были заморожены. Теперь, когда строительная сфера начала свое возрождение, эти проекты имеют возможность в течение 2 лет вернуться на рынок.

Схема внесения инвестиций

Первоначальный задаток в размере 10% вносится инвестором на счет нотариуса. В дальнейшем оплата производится в соответствии с фазами строительства. Инвестор вносит плату только за проделанную работу.

В случае отказа покупателя от участия в строительстве, задаток переводится на счет строительной компании, которая будет подыскивать нового инвестора.