Чем может порадовать болгарский рынок недвижимости

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


Почти 15 лет Болгария считалась самой популярной страной у русскоязычных покупателей. Но в 2014 году она перестала считаться «самой-самой», а лидерство постепенно перешло к Испании. И только спустя два года начался новый подъем на рынке недвижимости Болгарии. Произошло это благодаря собственным гражданам, которые начали приобретать дома и квартиры «для престижа».

Последствия кризиса

Нельзя сказать, что российские покупатели потеряли интерес к болгарской недвижимости. Скорее всего, причиной снижения спроса стали финансовые трудности. Если провести анализ сделок того периода, то можно отметить, что исчезли с рынка покупатели, имевшие небольшие бюджеты, а таких на болгарском рынке было большинство. К 2016 году почти 88% клиентов искали недвижимость стоимостью менее 50 000 евро, а в следующем их количество снизилось до 77%.

Трудности испытывали многие страны, но почему-то именно в Болгарии активно муссировали истории о том, что человек смог «на последние» средства купить жилье или сделал это «за компанию». Очень много в обществе ходило историй о «срочных продажах», когда продавец якобы снижал вдвое начальную цену.

Начало подъема

Спустя год Болгария по-прежнему занимала второе место после Испании, но положение на ее рынке недвижимости коренным образом поменялось. Интерес со стороны российских покупателей повысился на 40%. Одновременно с этим в стране начался экономический рост, что привело к повышению покупательской способности самих болгар. Если показатели роста ВВП в 2016 году были 3,4%, то уже в 2017-м они достигли 3,6%. В стране произошло снижение безработицы до 6,7%.

Благосостояние граждан повысилось, и они начали активнее покупать жилье.

Есть несколько причин, послуживших тому, что болгары стали основными покупателями недвижимости в стране. Во-первых, в банках были снижены до минимальных показателей дивиденды по вкладам. Приближение к нулю их показателей, вынудило граждан активно снимать свои накопления с депозитов и вкладывать их в покупку недвижимости. Во-вторых, были снижены до 3,5-4% кредиты, что в свою очередь привело к тому, что 2/3 сделок стало совершаться при помощи ипотечных платежей. По данным Нацбанка Болгарии, большая часть из 24-х миллиардов евро, находящихся на депозитах, может быть вложена в недвижимость.

Начиная с 2017 года, заметно увеличилось внимание болгар к курортной недвижимости. С повышением благосостояния населения, начали меняться взгляды на собственность, стало престижным иметь дом на берегу моря. Средняя зарплата по стране достигла 600 евро, а в столице Софии составила около 800 евро. Сейчас банки охотно дают кредиты для покупки недорогих апартаментов где-нибудь у моря или в горах, хотя еще пару лет назад бесполезно было обращаться за кредитованием курортной недвижимости.

Многим жителям стало «по карману» выплачивать ежемесячные платежи в размере 150-200 евро.

Примером может служить рынок недвижимости в Банско, здесь в начале зимнего сезона можно наблюдать, как квартиры раскупаются за 2-4 дня. Большую часть от предлагаемых по адекватной цене квартир раскупают сами жители Болгарии.

Взлеты и падения на рынке недвижимости

С начала века здесь трижды менялись направления в развитии рынка. Сказывалось влияние мирового кризиса. Так в период с 2000-го по 2008-й квартиры и дома пользовались у иностранных покупателей огромным спросом. Это был настоящий бум, вызвавший взлет цен более чем в три раза.

Затем кризисный «пузырь лопнул» и уже в 2009-м произошел обвал цен на 26,14%. В течение последующих трех лет аналитиками отмечалось дальнейшее падение на 9,08%, 8,33% и 5,33% соответственно.

Только в 2013 году падения цен замедлились, и начался едва заметный подъем, к концу года он составлял 0,4%. В последующие годы рост цен снова начал набирать обороты. Если в 2015 году он составлял 3,69%, то уже в следующем – 4,37%. В 2016-м цены выросли на 8%, а в 2017-м в некоторых регионах страны они в процентном соотношении удвоились.

И все для болгарского рынка складывалось бы удачно и в последующие годы, но в это время резко упала покупательная способность у граждан России и Украины, ведь они считались основными покупателями недвижимости. Тем не менее, 2017-й год можно считать очень удачным для экономики страны.

Если посмотреть данные Агентства по вписываниям за 2017 год, то можно отметить рост цен на жилье по всей стране. Он был отмечен не только в секторе нового строительства, но и на вторичном рынке. Так повышение цен на новостройки в Варне в этот период составило 14,9%, а на вторичное жилье 13,9%. В Бургасе наблюдалось снижение цен на 2% на новые квартиры, зато вторичное жилье «подросло» на 13,4%. Значительно выросли цены и в столице – на 13,5% и 9,4%.

В настоящее время по-прежнему наблюдается динамика роста цен, так за 2018 год они в среднем по стране подросли на 10%. Стандартная цена за 1 кв. метр площади в Софии сейчас составляет около 1 000 евро, хотя до уровня 1 500 евро за кв. метр, который наблюдался в 2007-м, еще далеко.

Особенно заметно оживление на рынках Варны, Бургаса и в Пловдиве.

Среди иностранных покупателей россияне составляют 20%. Отмечается повышенный интерес к болгарской недвижимости со стороны жителей Бенилюкса. Для французов и немцев стоимость квартир в 30 000 евро выглядит смешной, поэтому они с удовольствием покупают квартиры в районе Варны, ведь сюда из Германии систематически бывают чартерные рейсы.

Перспективность болгарского рынка

На ближайшие годы эксперты прогнозируют довольно «умеренно оптимистичные» перспективы. Частично это зависит от количества разрешений на строительство. Например, в III квартале 2017 года общий показатель выданных разрешений вырос на 15%, а в сегменте жилищного строительства еще больше – увеличение составило 37%. Кроме этого, в Болгарии решается вопрос о возможном вхождении в Шенгенскую зону, а в дальнейшей перспективе и в зону евро. И хотя данные вопросы еще далеки от решения, но тоже вызывают интерес у потенциальных покупателей недвижимости.

Чтобы стабилизировать положение в данном секторе и не допустить повторения кризиса 2008 года, правительство Болгарии стремится создать предпосылки для баланса на рынке. Для этого вводятся в строй новые проекты, увеличивается число разрешений на строительство новых объектов, особое внимание отводится развитию на северо-востоке и северо-западе страны. Власти рассчитывают, что цены будут расти, но умеренными темпами, не превышая 6-8% за год. То есть, можно сказать, что на рынке наблюдается определенный подъем и ожидать какого-либо движения вниз не стоит. Покупатели, видя стабильный рост как минимум в 5%, все активнее обращают свое внимание на болгарскую недвижимость.

Рынок столичной недвижимости

Можно отметить, что в Софии наблюдается динамичный рост цен на квартиры, поскольку жилье в столице пользуется большим спросом. Аналитики считают, что столичную недвижимость выгоднее всего покупать тем, кто рассчитывает сдавать ее в аренду. Из-за большого спроса на жилье, доход будет обеспечен круглогодично. Однако следует учитывать, что средняя стоимость 1 кв. метра здесь гораздо выше, чем на побережье и составляет 900-1000 евро.

Недвижимость Черноморского побережья

Чаще всего иностранных покупателей привлекают курортные города, располагающиеся на побережье. Они стремятся приобрести недвижимость на Солнечном берегу, Золотых песках. Пользуются популярностью Поморие, Равда, Созополь и Святой Влас. Все эти курорты представляют современные комплексы, в которых можно подыскать апартаменты на любой вкус и финансы. Купить небольшую студию в 1,5-2 километрах от моря можно всего за 10 тысяч евро, а если располагаете бюджетом в 20-50 тысяч евро, то вам будет доступна просторная квартира. Разумеется, цены на различных курортах разнятся и зависят от их популярности. Например, покупка апартаментов, расположенных в жилом комплексе «Виллы Романа», обойдутся покупателю в 32 тысячи евро.

Зимние курорты

Многие туристы стремятся не к морю, а едут в горы, чтобы покататься на лыжах. Болгария славится своими зимними курортами. Большую славу себе сыскали Пампорово, Банско, Боровец.  По сравнению с курортами других европейских стран, болгарские зоны отдыха привлекательны для иностранцев своими ценами. Благодаря развитию инфраструктуры, все эти курорты постепенно становятся круглогодичными зонами отдыха, расположенные в горах. Самой большой популярностью пользуется курорт Банско.

Стоимость студии в новостройках начинается от 7 тысяч евро, да и содержание жилья будет доступно любому владельцу собственности.