Строительство в Риге: бюджетные предложения

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


В 2018 году строительные компании стартовали в Риге сразу с 3 новыми проектами. Свое внимание компания решила сконцентрировать на новостройках, относящихся к бюджетному классу. Попробуем рассмотреть, какое именно жилье было решено строить, как прошли продажи в предыдущие годы и что мешает возводить новые объекты в тех же количествах, что и соседние страны.

Казалось бы, строительство квартир в требуемых количествах – это естественный процесс, ведь спрос должен рождать предложение. Но на многочисленных форумах жители Латвии с сожалением высказываются о том, что страна уступает Литве и Эстонии в этом вопросе. Но на деле жилья строится меньше. Если бы квартиры раскупались, то фирмы, скорее всего, увеличила бы объем строительства.

Для сравнения возьмем показатели прошлого года. В Вильнюсе было построено и продано около 5 тысяч квартир, в Таллине немного меньше – всего 3,5 тысячи, но это больше, чем в Риге, где через рынок недвижимости было реализовано около 1 тысячи квартир. Разница в три-пять раз!

В своих прошлогодних проектах строительные компании смогли продать 150 квартир. В целом, это соответствовало их ожиданиям, а результаты даже превысили показатели 2017-го года, но все равно этот показатель слишком мал. Общаясь с коллегами других подразделений YIT в Чехии, Словакии, Эстонии, специалисты компании делают вывод, что число продаж слишком мало. И, возможно, в ближайшем будущем эти тенденции сохранятся.

Это подтверждается прогнозами экспертов, которые оценили перспективность строительства в балтийских столицах в 2020 г. Было высказано мнение о снижении спроса в Таллине и Вильнюсе, в результате чего решено скорректировать количество строящихся квартир. Снижение составит примерно 400 объектов.

Если в Таллине строилось 3,5 тысячи квартир, теперь будет реализовано лишь 3,2 тысячи. Но для Риги и это количество пока является недосягаемым.

Положение на рынке

Если в 2018-м в Риге предложено на рынок 1,2 тысячи квартир, то в 2020-м ожидается небольшой рост – до 1,5 тысячи. Но это втрое ниже, чем в столице Литвы, и вдвое – по сравнению с эстонской столицей.

Частично такое положение дел сложилось из-за избытка свободного жилищного фонда. Еще каких-то тридцать лет назад в Риге проживало более 900 тысяч человек, а в настоящее время численность жителей едва дотягивает до 650 тысяч. Возник огромный сектор жилищного фонда, состоящий из пустующих квартир, которые чаще всего находятся в плачевном состоянии.

Конечно, снижение численности населения отрицательно сказывается на строительной индустрии, так как из-за этого не увеличивается спрос на новые проекты. Но имеется еще одна причина – в других странах Балтии можно наблюдать увеличение кредитных возможностей, а в Латвии этого нет.

Можно сказать, что в штатном режиме новые дома возводятся только в столице и частично в ее пригородах. Если мы посмотрим за пределами рижского региона, то обнаружим, что строительство ведется лишь в Валмиере. Только вряд ли это строительство можно считать коммерческим, ведь заказчиком являются органы самоуправления. Можно даже сказать, что здесь происходит своеобразная интервенция со стороны муниципальных властей, их вмешательство в коммерческий рынок, отвечающий за арендное жилье. Разумеется, ничего хорошего из затеи не получается, так как из процесса исключена естественная конкуренция и инвесторы, способные наладить дело.

Читайте также:  Совет: как заработать на недвижимости в Словении не 7%, а в три раза больше

Новые проекты

Итак, рассмотрим подробнее, что возводится на рынке недвижимости столицы. Более или менее нормально ощущает себя бюджетное строительство. А вот строить что-либо новое из бизнес-проектов вряд ли кто-то решится. Подобное положение дел наблюдается даже на юрмальских курортах. Среди покупателей можно встретить богатых иностранцев стран Запада и Востока, а также местных бизнесменов. Но их совершенно недостаточно, чтобы затевать новые проекты. А если еще взять во внимание темпы продаж и все, что уже построено за последние годы, то торговлей можно заниматься несколько лет.

Например, реализованный компанией проект Riverstone Residence можно считать заложником сложившейся в столице ситуации. В этом проекте бизнес-класса на Кипсале предусмотрено 2 очереди. Был построен первый дом на 10 квартир, но, несмотря на его элитность, в нем до сих пор продано только две квартиры и это при том, что покупателям компания предоставила скидки. Так что дорогой сегмент рынка можно считать очень вялым, поэтому в компании решается вопрос о заморозке второй очереди. Квартиры в первом доме будут проданы с белой отделкой по цене около 2,8 тысячи за квадратный метр.

Еще один проект, относящийся к бизнес-классу был запланирован в центральной части города на ул. Тербатас. Владельцы компании решили отказаться от его строительства. Как показывает практика, спросом пользуется жилье в микрорайонах. Поэтому более разумным решением будет продажа строительной площадки в центральной части столицы, и направление вырученных средств на новые проекты на окраинах.

Хорошей поддержкой со стороны государства является программа Altum. Этой программой по оказанию помощи при покупке недвижимости пользуются все. Даже клиенты Private banking, имеющие неплохой доход, стремятся сэкономить при регистрации жилья.

Те, кто запросил гарантии Altum, имеют возможность платить налог в Земельную книгу в размере 0,5%, а не 2% как обычно. Эта программа полезна всем.

Неважно, что большинство покупателей, обратившихся за этой программой, ищут жилье на вторичном рынке, ведь продающие им свое жилье граждане думают о том, как улучшить свои жилищные условия, а значит, обращают внимание на новостройки. Среди клиентов YIT только процентов десять подключается к Altum, зато кредитное софинансирование отмечается в 70% сделок по недвижимости.

Нельзя сказать, что дела во всех проектах идут плохо. Например, проект Priedes, что в Пардаугаве можно считать самым продаваемым. Этот проект успешно идет к завершению. В комплексе, состоящем из 4 домов, прекрасно просматривается феномен развития: развитая среда, отличное месторасположение, наличие транспортного сообщения, приятная атмосфера. Но даже здесь наблюдались трудности с продажей квартир. В настоящий момент во всем комплексе остается непроданными около десятка квартир из 160-ти.

В компании надеются, что и 12 квартир из 67 построенных в комплексе Midtown Apartments, в скором времени обретут своих хозяев.

Читайте также:  Анализ вложений капиталов в мировую недвижимость зарубежными инвесторами

Отлично идут дела и в комплексе Bikerziedi. Заканчивается отделка последнего из шести домов. Здесь квартиры раскупаются хорошо. Даже в недостроенном доме на 90 квартир половина уже раскуплена на стадии строительства.

В компании надеются, что и 12 квартир из 67 построенных в комплексе Midtown Apartments, в скором времени обретут своих хозяев.

Планы компании на будущее

Есть проекты, к строительству которых компания уже приступила.  2018 году были начаты свайные работы в микрорайоне Дзирциемс. Здесь на улице Эйженияс, 17 готовится к сдаче в эксплуатацию 74-квартирный дом из нескольких корпусов в 4-5 этажей. Здание строится в районе с отличной инфраструктурой. Квартиры в основном – двух и четырехкомнатные. Уже с февраля этого года стартовали продажи квартир с полной отделкой по цене от 1,6 тысячи за квадратный метр.

В апреле компания приступила к строительству проекта в Иманте, по адресу Анниньмуйжас, 19. Пока покупателям будет предложено два дома из четырех запланированных по проекту, в них разместятся 80 квартир. Дома возводятся в экологически чистом районе. Рядом с домами расположена прекрасная лесопарковая зона.

Еще раньше, в марте, дали начались работы по проекту на ул. Стирну, 38а в Пурвциемсе. Здесь на строительной площадке решено возвести три многоквартирных дома. Строительство начато с 8-этажного здания на 100 квартир. Для жильцов дома предусмотрен паркинг, который разместится в подземном этаже.

Ценовая политика компании

Во всех своих проектах строительная компания озвучивает общую ценовую категорию в 1,6 тысячи евро за кв. метр. Но эта цена является всего лишь своеобразным рекламным ориентиром.  Ведь для потенциального покупателя гораздо важнее знать стоимость квартиры в целом.

Компания не берется за возведение 100-метровых апартаментов. Обычная 3-комнатная квартира имеет площадь в 65 кв. метров и предлагается в рижских проектах за 100 тысяч евро или менее. Решив купить 2-комнатную квартиру от застройщика, нужно иметь бюджет не менее 80 тысяч евро. Для покупателей иногда становится настоящей пропастью разница в стоимости квартиры за 100 или 150 тысяч евро. Поэтому в каждом случае вопрос по скидкам решается индивидуально. Если застройщик имеет возможность снизить цену, то он это сделает.

Основная категория покупателей

Традиционно квартиры в строящихся домах раскупаются предпринимателями. Владельцы предпочитают сдавать в аренду. Скорее всего, это коснется и проекта Bikerziedi. Здесь ожидается огромный спрос на жилье для аренды. Этому поспособствует расположенный поблизости Рижский институт.

Иностранные студенты, желая проживать поближе к месту учебы, часто объединяются и снимают общую квартиру, обычно имеющую три комнаты.

Обходится им аренда в среднем по 700 евро в месяц, а владелец получает неплохую прибыль.

Хорошим признаком надежности служит постоянный рост количества студентов, поступающих в ВУЗы латвийской столицы. И неважно, что, отучившись, многие уезжают на родину. Они, поступив на работу по специальности, являются неплохой рекламой ВУЗов, где они учились, а значит, будут желающие приехать в Ригу для получения образования. Именно по этой причине Латвийский университет в настоящий момент занят возведением учебных корпусов, а YIT подыскивает свободную площадку под жилую недвижимость.

Читайте также:  Инвестор в Германии: вся правда о немецкой строительной сфере!

Компания видит неплохой потенциал для начала строительства во многих районах столицы. Исключением может служить только микрорайон Болдеаре, так как здесь возведение жилых объектов невыгодно из-за низких цен на квартиры.

Сдерживающие факторы

Одной из причин, по которым происходит сдерживание темпов строительства – это отсутствие квалифицированных кадров и рост стоимости строительства.

Смущение вызывает постоянное повышение расценок за проделанную работу. Происходящее нельзя назвать естественным процессом, связанным с возрастающим спросом на жилье или повышением квалификации рабочих. Рост цен обусловлен выделением денег в рамках европейских программ.

В Европе деньги на стройках скорее осваиваются, а не зарабатываются. Поскольку там расценки выше, то многие латвийские строители уезжают в Европу на заработки. В результате чего на отечественных стройках почти не остается строителей.

Ввоз рабочих из-за рубежа запрещен чиновниками, так как неквалифицированные кадры стране не нужны. Владельцы строительных компаний вынуждены поднимать зарплаты бетонщикам и стропальщикам, чтобы удержать их на рабочих местах.

Все это приводит к возникновению дисбаланса: резко увеличивается стоимость строительства, а покупатели не готовы покупать квартиры по новой цене, что приводит к падению уровня продаж.

Существует еще одна причина, которая влияет на себестоимость жилья в Латвии. Как это ни странно, но причиной служат заводы ЖБК и… Швеция. В этой стране начался буквально строительный бум. Шведское жилье пользуется огромным спросом и поэтому стоимость его втрое выше. Строительные компании Швеции могут позволить себе более дорогую продукцию, поэтому заводы Латвии, стремясь получить наибольшую прибыль, отпускают панели для строительства домов по высоким ценам. Для латвийских компаний расчет ведется следующим образом: берется швейцарская цена за минусом транспортных налогов.

С экономической точки зрения латвийские компании оказались в невыгодной ситуации. Но даже и по высокой цене им сложно купить стройматериалы для своих проектов. Заводы настолько загружены швейцарскими заказами, что местным компаниям приходится заказывать панели едва ли не за год до начала строительства.

Строительные компании Латвии находятся в сложном положении. Кроме причин, перечисленных выше, имеется еще целый ряд моментов, влияющих на себестоимость жилья. Например, за право строить на рижской земле, нужно заплатить от 50 до 100 тысяч евро. В соседних столицах подобных сборов нет. Не требуется там и госпошлина в размере 2% за регистрацию собственности в Земельной книге. Отсутствует у соседей и налог на собственность.

Среди балтийских стран только в Латвии отмечено снижение количества населения. Остается надеяться, что правительство оценит сложившуюся ситуацию и примет меры к ее исправлению.