Недвижимость Греции: последовательность действий при покупке

Плюсануть
Поделиться
Класснуть


На какую недвижимость могут рассчитывать при покупке иностранные покупатели? Как правильно заключить сделку и сколько времени на это потребуется? Что такое дополнительные расходы и можно ли их минимизировать? Попробуем разобраться в этих важных для покупателя греческой недвижимости вопросах.

Права покупателей недвижимости

Гражданам каких государств доступно жилье в Греции?

В этой стране не существует ограничений при покупке недвижимости для жителей России, Украины и других стран бывшего СССР. При этом в собственности может находиться неограниченное количество объектов, как коммерческой, так и жилой недвижимости.

Виды недвижимости доступные для иностранных покупателей

Иностранцам запрещается покупать жилье в районах, которые в Греции считаются приграничными районами. Это правило даже закреплено законодательно. Иногда эти районы могут оказаться достаточно далеко от самих границ. Например, к таким территориям относятся греческие острова Кос и Родос, соседствующие с Турцией. Для того, чтобы поселиться здесь, потребуется особое разрешение со стороны греческих властей.

Информация к размышлению

Начиная с 2011 года, купить недвижимость в приграничных районах стало проще. Теперь не нужно обращаться и лично получать разрешение у министра национальной обороны, достаточно подать документы в муниципалитет.

Салоники и регион Халкидики в настоящий момент не являются приграничными территориями, что значительно облегчило нерезидентам ЕС процедуру покупки жилья.

В настоящее время нотариус подает принятые от клиента документы в местный муниципалитет и через 2 недели ему вручают либо разрешение, либо отказ. В пакет документов входят копия загранпаспорта, свидетельство о рождении, сведения о доходах, сведения об отсутствии судимости. Необходимо позаботиться о том, чтобы все документы были переведены на греческий язык и заверены апостилем. Присутствие клиента при подаче документов не требуется, поэтому он может свободно выезжать из страны при необходимости.

Права иностранного покупателя

Гражданин, совершивший покупку недвижимости в Греции, имеет право на визовые льготы. Ему выдается шенгенская мультивиза, позволяющая находиться на территории страны в течение 90 дней в каждом полугодии. Выдается виза сразу на срок от одного года до трех лет.

Если стоимость недвижимости составляет от 250 тысяч евро, то покупатель может выступать в качестве инвестора и претендовать на оформление ВНЖ сроком на 5 лет в соответствии с программой «Золотая виза».

Имея капитал в сумме 250 тысяч евро, можно рассчитывать на оформление ВНЖ, выступая как финансово-независимое лицо. В этом случае требуется подтверждение ежемесячного дохода в размере не менее 2 тысяч евро. ВНЖ будет выдан на срок до 2-х лет, затем можно обратиться за его продлением еще на 3 года. При новом обращении вновь потребуется подтвердить свою финансовую независимость.

Появление обязанностей у иностранного покупателя

В Греции у любого собственника недвижимости появляется обязанность по оплате налога на недвижимость. Наличие гражданства или ВНЖ не влияют на величину данных выплат. Но если возникнет задолженность, то это может послужить поводом к наложению штрафных санкций, возможен отказ в продлении ВНЖ или выдаче визы. Не лишними будут для россиян знания о том, как правильно покупать зарубежную недвижимость.

Важно! Граждане РФ, проживающие на родине в течение года более 183 дней, являются резидентами России. Они обязаны ставить в известность органы налоговой службы о том, что у них имеются зарубежные счета или они открыли юридические лица. А это обязательно будет сделано при оформлении покупки греческой недвижимости.

Читайте также:  Сдача в аренду зарубежной недвижимости

Как правильно выбрать объект недвижимости?

Иногда покупатели пытаются найти информацию о продаваемом жилье в интернете, обращаются к специализированным сайтам или журналам, посещают тематические выставки. Но заниматься самостоятельным поиском можно тогда, когда есть опыт по работе с юридическими документами, а также знания иностранного языка. Если такими навыками не владеете, то лучшим вариантом будет обращение за помощью в агентства недвижимости. Специалисты избавят вас от необходимости вникать в бумаги на незнакомом языке. На российской территории имеются фирмы, занимающиеся через своих партнеров продажей недвижимости в Греции, но можно заключить договор непосредственно с греческим агентством.

Большое количество предложений можно встретить на разных веб-ресурсах. Посетители сайтов могут самостоятельно проводить сортировку предложений в соответствии с нужными параметрами. Имеется возможность не только сохранения понравившихся вариантов, но и подписки на обновления. Здесь же можно оформить заявку на подбор объектов по заданным вами параметрам. Риэлторы будут отслеживать и высылать вам подходящие варианты.

Можно найти нужную информацию о положении дел на греческом рынке недвижимости в новостных лентах СМИ, где следует обращать внимание на подборки важных статей о Греции.

Роль риэлторов

Теоретически риэлтор во время сделки с недвижимостью может и не участвовать. Его наличие необязательно. Покупатели вправе сами заниматься поиском и подбором вариантов, просто не каждый иностранец решается на это. Вести в другой стране переговоры о сроках, ценах, просмотрах, скидках и т.д., без знания местных законов и языка – довольно сложная процедура. Вот без кого вы точно не обойдетесь при регистрации сделки, так это нотариус.

Среди инвесторов, желающих принять участие в греческой программе «Золотая виза», очень много россиян. Поэтому компании, занимающиеся недвижимостью, имеют в своем штате специалистов, свободно владеющих русским языком. Многие агентства и девелоперы создали свои офисы в российской столице и Петербурге.

Итак, помощь риэлтора заключается:

  • оказание помощи в поиске подходящих объектов;
  • в согласовании цен, условий по сделке, договоров, к примеру, о рассрочке и т.д.

Важно! Прежде чем доверить свою сделку риэлтору, убедитесь, что он работает по лицензии. В Греции заниматься риэлторской деятельностью можно только после государственного лицензирования.

Последовательность стандартных сделок по недвижимости

1 шаг. Процесс резервации

Оформление ИНН

На этом этапе потребуется помощь адвоката, чтобы правильно оформить местный ИНН в налоговых органах, который потребуется при проведении всех расчетов при купле-продаже.

И хотя в настоящее время участие адвоката в процессе сделки перестало быть обязательным, эксперты настоятельно советуют не пренебрегать возможностью воспользоваться его услугами, ведь он сможет грамотно защищать интересы своего клиента, оказывая юридическую помощь.

В проведении сделки всегда должен участвовать нотариус. В его обязанности входит проследить за законностью процедуры купли-продажи и заверить подписью все этапы сделки. В соответствии с законодательством Греции сделка, проведенная без нотариального сопровождения, будет считаться недействительной.

Внимание! Важно помнить, что сразу в процесс проведения сделки включаются нотариус и адвокат. Если помощь в выборе жилья оказывало агентство, то проблем не возникнет. Как правило, у них уже налажены деловые отношения с надежными специалистами, которых вам и порекомендуют.

Читайте также:  Недвижимость Словении: преимущества строительства торгового объекта с «нуля»

Внесение задатка

Во многих странах, в том числе и в Греции, существует практика резервирования выбранного объекта. Покупатель должен внести в виде задатка сумму равную 5-10 тысячам евро. На величину задатка влияет стоимость покупаемого объекта. Окончательный расчет происходит в момент завершения сделки, либо в последующую неделю.

Внесенный задаток гарантирует, что жилье продадут этому покупателю, а продавец получает доказательство серьезных намерений покупателя. Если по вине покупателя сделка будет сорвана, то задаток не возвращается, но если виноват продавец – возврат денег производится в двукратном объеме. Обеим сторонам предоставляется возможность прекратить сделку в течение недели без потерь.

Внесение задатка осуществляется двумя способами – наличными или через банк. При внесении задатка через банк покупатель получает банковские документы, которые подтверждают перевод. При наличном расчете продавец выдает в присутствии нотариуса расписку о получении денег.

Проверка объекта

Данная процедура проводится адвокатом сразу при внесении задатка. Продавец предоставляет копию свидетельства о праве собственности на недвижимость. Адвокат занимается юридической проверкой в Ипотечном реестре с целью выявить возможные обременения или задолженности. Проверка занимает около недели и ее проведение обязательно. Она помогает выявить:

  • кто фактически является владельцем данной собственности и обладает правом распоряжаться ею;
  • отсутствие задолженностей по налогам и коммунальным платежам;
  • отсутствие судебных процессов, в которых фигурирует данный объект;
  • не находится ли недвижимость под залогом.

2 шаг. Подписание договора

Покупка жилья в приграничных районах требует согласия Министерства обороны. Только после получения разрешения приступают к составлению договора.

Бланк заполняется на греческом языке в присутствии адвоката и нотариуса. Клиент может потребовать перевода документа на русский язык. В этом случае на процедуре оформления договора присутствие переводчика обязательно, о чем делается запись в документе. Переводчик также заверяет перевод договора своей подписью. Затем покупатель вносит остальные деньги, либо делает это в течение недели. После полного расчета с продавцом, покупателю вручаются ключи от купленного жилья.

В договор включается полное описание объекта, стоимость, форма проведения оплаты, если предполагается рассрочка. Договор подтверждает право собственности на жилье и земельный участок, если таковой имеется. Нотариус, заверив договор своей подписью, становится гарантом по его выполнению.

На этом процесс купли-продажи не заканчивается. Получив подписанный продавцом и покупателем документ, адвокат начинает процедуру государственной регистрации объекта.

3 шаг. Порядок оплаты сделки

При проведении сделки покупатель делает перевод денежных средств на счет бывшему владельцу сразу после оформления договора либо в течение недели после этого. Но еще до подписания документа, требуется оплатить налог на переход права собственности. Делается это не позднее, чем за пару дней до оформления сделки. В нотариальную контору предоставляется выписка, подтверждающая уплату налога.

4 шаг. Процедура регистрации

Для того, чтобы новый собственник вступил в права собственности, адвокат должен зарегистрировать договор в Ипотечном реестре, здесь будет выдано специальное свидетельство, которое подтвердит право собственности на недвижимость. При подаче документов на регистрацию выдается временное свидетельство, на основании которого владелец сразу же вступает в права собственности. Настоящий сертификат будет оформлен и выдан не позднее 1 месяца.

Читайте также:  Дешевая заграничная недвижимость: 5 рекомендаций будущим владельцам

Возможность удаленной сделки

Некоторых покупателей интересует, можно ли сделку покупки недвижимости провести удаленно, если будущий владелец не имеет возможности приехать лично? В каком случае покупателю придется ехать в Грецию? Оказывается, можно проведение сделки доверить своему адвокату, который будет сопровождать весь процесс, необходимо лишь оформить на него доверенность.

Доверенность не обязательно заверять в консульстве Греции, достаточно обратиться в российскую нотариальную контору либо к нотариусу в Греции. При оформлении документа на российской территории, его требуется заверить апостилем.

Сделать перевод документов также можно в одной из стран, причем в Греции эту процедуру можно поручить адвокату.

Траты, которые многие упускают из виду

Подбирая любую недвижимость с подходящей стоимостью, следует учитывать и размер дополнительных расходов, которые возникнут в процессе оформления жилья.

Расходы за услуги нотариуса составят примерно полтора процента от заявленной стоимости приобретаемого жилья.

В такую же сумму обойдется гонорар адвоката – полтора процента. В эту сумму уже включены все расходы на подготовку документов и их переводы. Если со стороны адвоката потребуются дополнительные услуги при возникновении нестандартных ситуаций, то они оплачиваются отдельно.

Еще сумму в размере 2-х процентов придется выплатить в виде комиссии агентству по недвижимости. Редко, но бывают случаи, когда данная комиссия не взимается. Например, при покупке жилья непосредственно от застройщика.

Покупая греческую недвижимость нужно иметь в виду обязательную плату налога на перевод собственности. С 2017 года внесены изменения в размер данного налога, и он разделен на 2 вида:

  • Если недвижимость приобретена от застройщика, которому разрешение на строительство выдавалось до 2006 г, то величина налога сейчас составляет 3,09%, хотя еще до 2014 величина налога равнялась 10%. Такую же сумму платят покупатели жилья от частных владельцев, при этом дата постройки не имеет значения.
  • Налог в размере 24% взимается с недвижимости, приобретаемой от девелоперов, если стройка была разрешена позднее января 2006 года.

Еще придется заплатить 0,6% так называемого государственного сбора, который считается от стоимости сделки, либо от размера кадастровой стоимости, если она превышает стоимость, указанную в договоре.

Зная примерную стоимость выбранного объекта покупки, совсем несложно прикинуть все возможные расходы.

Это может пригодиться

  • Собираясь посвятить время на оформление сделки по недвижимости, следует учитывать, что на всю процедуру, возможно, придется потратить около двух месяцев. Сроки могут зависеть от того, потребуется ли разрешение от властей на совершение этой сделки или нет.
  • Нотариус считается одним из главных участников сделки. Без его подписи у любого объекта не может поменяться владелец.
  • Россияне могут без ограничений покупать греческую недвижимость, лишь в приграничных районах всем иностранцам необходимо обязательно получать разрешение от властей.
  • Приобретение жилья на сумму более 250 тысяч евро позволяет владельцу рассчитывать на 5-летний ВНЖ.